万科卷入长沙亿元地块房地分离纷争

3800万土地7年升值5亿

方辉

“企业无法生产，开发商无法施工”，一起开发商与生产型企业的土地纷争在湘江岸边愈演愈烈。涉事的长沙市湘星实业有限公司（下文简称“湘星公司”）、长沙市金信置业投资有限公司（下文简称“金信公司”）、长沙市君捷置业投资有限公司（下文简称“君捷公司”）在这土地上纠缠了7年，这块名为（2006）85号地块的价值也由3000多万飙升至5亿多元。

2011年长沙市万科房地产开发有限公司（下文简称“长沙万科”）入主（2006）85号地块，随着开发进度的推进，催促企业腾地的矛盾激化，被命名为（2006）85号地块的住宅开发地也成为了长沙万科烫手的山芋。

《中国经营报》记者调查了解到，（2006）85号地块纠纷的根源在于土地挂牌出让之前的违规交易，其中夹杂着操纵交易、新城开发、土地升值等因素。

业内人士表示，随着各地建新城的热度不减，城市周边土地的转眼就炙手可热，价值倍增，任何违规的交易行为都可能为以后的建设开发留下隐患，为双方造成巨额损失，而失职的监管部则起着幕后推手的作用。

违规交易

由于该地块存在“房地分离”的严重瑕疵，竞标者纷纷退却，君捷以底价拍得此地。

2005年湘星公司生产经营困难，欠下银行1100多万元的债务，当年7月18日，湘星公司（甲方）和金信公司（乙方）签订《合作协议》，共同约定：乙方协助甲方解决经营困难（借款1900万元）和甲方协助乙方合法取得76.7亩土地使用权。

2005年7月20日，湘星公司和金信公司又签订《房屋转让协议》，约定金信公司向湘星公司购买房屋，房屋转让总价款241.4892万元。2006年4月，双方顺利地通过长沙市房产局的审核，进行了过户，湘星公司将13栋房屋的房产证给了金信公司。

“这两份协议给现在的纠纷埋下了祸根。”一位参与当年交易的知情人士表示，在其后纠纷中，双方对协议的指向存在分歧。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年颁布）第二十三条、第二十四条和《城市房地产管理法》（1994年颁布）第三十一条规定，土地使用权和房屋所有权应相互统一，实现权利人一致。很显然湘星公司和金信公司的操作让（2006）85号地块出现了交易瑕疵。

湘星公司总经理方晓解释说，无论是《合作协议》还是《房屋转让协议》，都是为了帮助金信公司拿地，而241.4892万元的房屋交易价格只是为了过户避税定下的数字，并不代表实际的价值。

“当时大家约定的是等到招拍挂时得出的具体价格后再算实际的房屋价格，因此这200多万到今天也没有结账。”9月10日方晓对本报记者表示。

2006年11月，湘星公司委托长沙市国土资源局出让（2006）85号地块，底价3500万元。正是有《房屋转让协议》的存在，在此次土地拍卖中，到场举牌的只有君捷公司一家，以3842万元的价格获得了总面积70.26亩的（2006）85号地块，并附带1700万元的地面建筑补偿费用。

记者在采访中了解到，实际上，当时获知滨江新城远期规划的投资者已经不少，很多人看好湘星公司的地，除了房地产开发商之外，还有长沙市某文化单位也有意获得此地块。但由于该地块存在“房地分离”的严重瑕疵，竞标者纷纷退却，君捷以底价拍得此地。

工商资料显示，君捷公司2006年4月27日注册成立，注册资本2000万元人民币，在2008年股东变更之前，四位股东分别为长沙金信置业投资有限公司和三位自然人，金信公司出资800万元，占总资本的40%，另外三位自然人出资者分别占30%、20%、20%。

纠纷

“房地分离”会出大麻烦，这是拿地者最忌讳的一点，一般是历史原因形成的，故意制造的比较少见。

“‘房地分离’会出大麻烦，这是拿地者最忌讳的一点，一般是历史原因形成的，像他们（湘星公司和金信公司）这样故意制造的比较少见，明显的违规。”9月12日一位退出竞标的房地产企业负责人对记者表示，3000多万的价格绝对是个大便宜。

土地交易完成，纠纷随即出现，爆发点是土地款之外的1700万元。按照与金信公司的约定，这1700万应该归湘星公司所得，这一点也写进了当初和君捷公司签订的《付款与交地协议》，“乙方（君捷公司）签订《成交确认书》日起10日内支付1700万元房屋款到长沙湘星实业有限公司指定的银行账户上。”但此后，君捷公司将1700万支付给了金信公司，理由是金信公司持有地面建筑的产权证，是房屋的实际所有人。

“金信公司和君捷公司是在搞欺诈，他们本身就是一个实际控制人，金信公司先获取了我们的产权证，再由君捷公司来拿地，最后把房屋补偿款补给了自己。”方晓认为湘星公司在这宗交易中被欺骗，（2006）85号地块的招拍挂是在恶意操纵下进行的，“房地分离是蓄意所为，就是为了挡住其他竞拍者。”

9月11日君捷公司总经理陈孟良在接受本报记者采访时表示，自己是在金信公司再次成为君捷公司股东后才担任君捷公司的总经理，而金信公司从未对君捷公司进行控股。

对于金信公司于湘星公司违规操纵土地交易的质疑，陈孟良解释称，当时两家公司是合作关系，私下达成的协议是共同开发该地块，而且在房屋拆迁安置上达成了共识，因此不存在违规。

而方晓坚决否认上述合作开发提法，方晓告诉记者，帮助金信公司拿地的唯一原因是欠了金信公司的1900万元债务，双方从未谈及共同土地开发，“2007年我们按照借款合同连本带息地归还了金信公司这1900万元欠款，哪里来的合作开发？”

陈孟良认为，2005年交易房屋时，那些地面建筑的真实价值就是241.4892万，不存在什么私下约定，因此这属于湘星公司与金信公司的债务纠纷，与君捷公司无关。但事实上，在2006年的土地出让程序中，该地块的地面建筑被认定价值1700万，前后不到一年，价格差别悬殊。

对于上述土地交易纠纷，长沙市国土资源局土地供应处副处长陈新炎在接受本报记者采访时表示，按照“房地一体，房随地走，地随房走”的原则要求，（2006）85号地块交易时确实存在问题，但由于当时相关规定不严格，并且竞拍方了解这一状况，且愿意接受，因此就没有干涉交易。

据了解，湘星公司已经就2005年的土地违规交易向长沙市检察院进行举报，目前事情尚在调查之中。

作为君捷公司控股方的长沙万科在给本报记者的书面回应中表示：“长沙君捷置业投资有限公司作为君捷地块项目的开发主体，获取（2006）85号挂牌宗地的土地使用权及宗地上所有建筑物的所有权的程序合法，手续完整。”

9月11日记者致电长沙市住建委相关负责人，截至记者发稿尚未得到回应。

万科入局

随着万科的入局，项目开工与湘星公司生产之间发生可难以避免的矛盾。

湘星公司与君捷公司的纠纷已经持续了6年，长沙市湘江西岸的建设也发生了巨变。2010年初滨江新城规划正式获批，湘江西岸掀起了开发的高潮，（2006）85号地块紧邻湘江，处于滨江新城规划的中央商务区内，原本一块不起眼的工业用地变得炙手可热。

2012年9月中旬，记者通过长沙市土地交易网查询得知，目前滨江新城核心区的土地价格已经达到600万至1200万元/亩，（2006）85号地块目前的市场价值已经超过6亿元人民币，而在2006年双方交易时，这块土地价格只有55万元/亩。

上述知情人认为，今天的纠纷无法摆脱地价飙升的大背景。

从2006年拍得土地，一直到2011年7月，君捷公司未有过开发的举动，5年时间里，湘星公司并未搬走，连最先过户的13栋房屋中也住着人。

2011年2月，长沙万科入主君捷，股东结构发生巨变，长沙万科占股1160万，金信公司占股840万，长沙万科成为君捷公司的大股东。（2006）85号地块也被长沙万科冠以君捷项目的名称，成为长沙万科的待开发项目之一。

随着万科的入局，项目开工与湘星公司生产之间发生可难以避免的矛盾。2011年10月6日双方发生冲突，在当地造成严重社会影响，引起了长沙市政府的重视，随即组成“10.6事件”协调小组进行协调，随后双方进入对峙。

2012年7月君捷公司开始强行施工，挖断了进出湘星公司的通道，以达到阻止其开工生产的目的。湘星公司则让职工把守通道，阻止施工方进入。7月23日长沙市政府副秘书长黄雄姿主持会议，形成的协调备忘录提出了“君捷公司依法依程序申请腾地”的原则要求。

截至记者发稿，湘星公司和君捷公司尚未就协调达成一致，双方均表示将要进行诉讼。长沙万科对记者表示支持长沙市政府的意见。