巴蜀网

 找回密码
 免费注册

QQ登录

只需一步,快速开始

开启左侧
查看: 1837|回复: 0
 锦泉 发表于: 2018-11-15 08:24:00|显示全部楼层|阅读模式

[楼市·住房] 长租公寓的资金劫:巨额资金流向哪里?

 [复制链接]
源自:新华社
  吴剑锋 冯松龄 赵鸿宇/新华社
  在上海工作的小丽(化名)近日为租房四处奔波──由于她所租公寓的中介拖欠房东租金,房东收回房子,小丽不仅要重新寻找住所,还要继续还大半年的贷款。与小丽有着相同遭遇的人不在少数。今年以来,已有多家长租公寓出现资金问题,殃及租客。长租公寓曾经财大气粗,手握重金,为何会遭遇“资金劫”?

长租公寓成资金聚集地
  传统的租房模式里只有租房、房东、中介,租客与房东直接签订租赁合同,中介只收取服务费用。如今,长租公寓则是一手托多家,既连接房东、租客,又引入“租房贷”,使得租房模式具有了金融特点。
  其模式大体是这样的:中介与出租人签订房屋长期包租协议,无论是否出租,均按月支付房东房租。随后,中介把房租给租客,并以优惠吸引租客以租客名义签下和金融公司的贷款合同,中介公司一次性拿到租客租期内全部资金,租客则需按月将“租金”(贷款)交给金融公司。
  据小丽介绍,今年4月,她从某长租公寓中介处租了房,该中介以优惠活动的名义,让她签下一单分期一年总额为14850元的房租贷款,这笔贷款最终进入中介口袋。此后,她每个月要交的房租,就变成了给金融公司的贷款。中介提前拿到了房租贷款,声称会按月向房东支付租金。
  然而上个月,随着该长租公寓被曝出现资金问题,无法继续向房东支付房租,房东决定收回房屋。但小丽名下的这笔房租贷款,则成了她的困扰:如果还款,自己已经没房住,为何还要交房租?如果不还,她又会面临征信等问题。

巨额资金流向哪里?
  资金出问题的长租公寓,实际上“并不缺钱”。
  除了利用时间差截留租户贷来的巨额资金外,其运营模式也一度吸引大量资本涌入。据了解,2017年以来,已有多家长租公寓企业拿到上亿元融资,今年年初,行业龙头自如更是完成了40亿元人民币的A轮融资。小丽所租房的中介,其开业房源数据称超过2万户,资产管理规模超300亿元。
  如此规模的资金,为何会出现问题?这些钱都涌向了哪里?
  河北大学经济学院教授张玉梅表示,这些扣留在中介手里的钱,其中一个重要用途是用来扩张。部分中介以高于市场价格来获取更多房源,成为区域“二房东”。“拿房―出租―融资―再拿房”的资本扩张模式由此诞生,部分长租公寓以巨额资金跑马圈地,通过垄断海量房源,形成市场支配地位。
  而除了抢占房源和装修房子之外,该资本的另一个用途,还可能被挪用于炒股、放贷等高周转投资和生利活动。
  河北某房屋中介负责人告诉记者,对中介来说,从金融机构一下子拿到全年的房租,就有了充足的现金流,这些钱可以注入中介公司的其他项目,也可以进行短期民间借贷。
  同时,这位负责人称,这种运营模式存在较大风险。比如中介拿这些钱去高价争抢房源,当房租行情上行尚好,一旦房租行情下行,租客给出的租金达不到企业拿房时的成本,就会存在风险;另一种情况,当中介拿到的房源出现较大空置,中介的资本风险也会升高。
  中国财政科学研究院应用经济学博士后盘和林认为,长租公寓盲目金融化,让原本的租赁企业变成了金融企业,由此带来的资金池蕴含着巨大风险。

长租公寓的“资金劫”
  对大部分长租公寓来说,资本刺激下的一路扩张,会不断积聚风险。
  今年9月,上海市住建委等多部门联合下发《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》,明确了“租金贷”需加强风险管理、银行业金融机构的主体责任等要求。“去杠杆”的政策环境,使得长租公寓扩张的融资环境面临收紧。
  当然,最根本的风险还是来自长租公寓内在的盈利模式。业内人士分析,长租公寓不仅需要承担房屋的装修成本,还有空置期和后期服务管理的成本,十分考验企业的运营能力。
  张玉梅分析,以资本扩张的方式去抢占市场,在房租价格一路上涨的情况下,基本不会出现风险。然而一旦房租价格下降或者投资失误,较小的中介公司就可能出现问题。
  “长租公寓的现实就是回报期较长,利润空间狭窄。”盘和林说,长租公寓只能通过租金与拿房成本之间的差价获利,由此产生的时滞让企业赚钱变得非常艰难,过低的拿房成本会丢失房源,而过高的租金又会丢失租户。
  (原题:《长租公寓的“资金劫”》)
『 巴蜀网 』提醒,在使用本论坛之前您必须仔细阅读并同意下列条款:
  1. 遵守《全国人大常委会关于维护互联网安全的决定》及中华人民共和国其他各项有关法律法规,并遵守您在会员注册时已同意的《『 巴蜀网 』管理办法》;
  2. 严禁发表危害国家安全、破坏民族团结、破坏国家宗教政策、破坏社会稳定、侮辱、诽谤、教唆、淫秽等内容;
  3. 本帖子由 锦泉 发表,享有版权和著作权(转帖除外),如需转载或引用本帖子中的图片和文字等内容时,必须事前征得 锦泉 的书面同意;
  4. 本帖子由 锦泉 发表,仅代表用户本人所为和观点,与『 巴蜀网 』的立场无关,锦泉 承担一切因您的行为而直接或间接导致的民事或刑事法律责任。
  5. 本帖子由 锦泉 发表,帖子内容(可能)转载自其它媒体,但并不代表『 巴蜀网 』赞同其观点和对其真实性负责。
  6. 本帖子由 锦泉 发表,如违规、或侵犯到任何版权问题,请立即举报,本论坛将及时删除并致歉。
  7. 『 巴蜀网 』管理员和版主有权不事先通知发帖者而删除其所发的帖子。
您需要登录后才可以回帖 登录 | 免费注册

本版积分规则

© 2002-2024, 蜀ICP备12031014号, Powered by 5Panda
GMT+8, 2024-3-29 13:20, Processed in 2.340004 second(s), 9 queries, Gzip On, MemCache On
快速回复 返回顶部 返回列表