两任物业扯皮 小区30余住户被起诉

源自：泸州新闻网

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　　第一家物业公司装修办公室花了钱，从小区撤走时未将预收物业费退还业主，也未移交给第二家入驻的物业公司；第二家物业公司入驻小区后未向业主提及还差几个月物业费没交，在撤离小区时才提出，并带走了400余户业主预交的物业费，还对小区内部分欠费业主（即向第一家物业公司预交物业费的业主）提起了诉讼。
　　业主疑惑，小区物业办公室装修费该谁出？物业公司撤离小区不清退或移交预收物业费，监管部门对此有何惩戒措施？

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蜀南气矿龙马小区

前任物业未移交预收物业费 已交费业主被第二任物业起诉
　　近日，泸州市龙马潭区蜀南气矿龙马小区一位业主通过泸州新闻网·川江新闻网和川江号APP进入“网络问政”平台反映：他长期在外地工作，2016年9月，他向小区物业凌宇物业预交了2016年10月1日至2017年9月30日一年的物业费。2017年2月28日，凌宇物业从小区撤走，小区由新物业潇邦物业接手管理。但凌宇物业在撤离小区时，未向业主清退预付费，他在不知情的情况下，继续按照已缴纳费用的日期向潇邦物业续交费用，后者也一直未提出有费用需要补交。直到今年2月28日，潇邦物业从小区撤离时，才告知他欠下物业费，并把他告上了法院。
　　“潇邦物业因未收到我2017年3月1日至2017年9月30日的物业费，对我提起诉讼。但事实上我是交了这笔物业费的。”该业主表示，当了解到凌宇物业在撤离小区时未移交业主预交的物业费后，他向凌宇物业公司索要这笔钱，但被告知需扣除208元物业办公室装修费。
　　“业主不应该负担小区物业用房装修费用。”该业主表示，小区不少业主与他一样，都因预付给凌宇物业的物业费，未被移交给潇邦物业而被后者起诉。

两家物业公司撤离时 都带走了预收的物业费
　　蜀南气矿龙马小区业主委员会主任蒲大林告诉川江都市报记者，小区更换两次物业后，目前由2018年3月入驻的第三家物业公司进行管理。小区物业收费标准一直没变，但前两个物业公司都收走了部分小区业主预付的物业费。

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小区业主向第一家物业预交费用的收据
　　蒲大林介绍，小区第一家物业凌宇物业于2010年11月至2017年2月28日期间提供服务，2016年9月预收了600余户业主接下来一年的物业费用。但凌宇物业在撤离小区时没有公布账目，也未退还业主预交而未用完的物业费近20万元。
　　在第二家物业潇邦物业入驻过程中，不愿意承担凌宇物业装修办公室所花费用，凌宇物业便提出从预收的物业费中扣除小区业主每户208元的物业办公司装修费，但业主们不同意。随后，街道、社区组织两家物业公司及小区业主委员会、业主代表进行了多次协商，但最终都因这笔装修费无人愿意承担而未达成协议，所以截至目前，凌宇物业公司仍未退还大部分业主预交的物管费。
　　第二家物业公司潇邦物业在今年2月撤离小区时，同样未退还或移交业主预付的物业费。据统计，有474户业主预付了2018年3月1日至2018年9月30日的物业费，共计16万余元。潇邦物业表示，以此笔费用抵扣进入小区时被凌宇物业收走的物管费。另外，潇邦物业近期陆续起诉了小区部分业主，导致这些已经交费的业主因前物业未移交预收费而被起诉。
　　蒲大林告诉记者，由于多次协商无果，为避免恶性循环，小区业主委员会正在收集业主预付物业费时的收据等材料，准备对未移交业主预付物业费的物业公司提起诉讼。他同时表示，希望得知物业公司拒不退费将受到何种处罚，政府相关部门是否有相应的惩戒措施。

未收到业主应付费用 已对30余人提起诉讼
　　对此，潇邦物业负责人肖邦辉表示，公司入驻蜀南气矿龙马小区时，凌宇物业没有移交预收业主的20余万元物业费。街道、社区曾多次组织座谈协商，但这笔费用始终没有移交。
　　“我们没有与前一家物业公司签订合同，也没有收到业主在我们公司提供服务期内应付的费用，所以我们才对所有未缴纳一年物业费的业主提起诉讼，目前已经向法院起诉了30余人。”肖邦辉表示，今年2月公司撤离时，由于小区部分业主未缴纳2017年3月至9月的物业费，所以，他们用预收的2018年3月至9月的物业费进行了抵扣。“我们公司在小区内服务了一年，所以收取业主一年的物业费用，在撤离小区时将相应的预收账目进行了移交。”

主管部门：拒不清退或移交预收物业费 物业公司将被扣分处理
　　据龙马潭区住建局物业管理科工作人员介绍，2017年12月起新施行的《泸州市物业管理条例》中，规定了建设单位在办理建设工程综合竣工验收备案前，应当按照规定对物业服务用房和业主委员会议事活动用房进行装修。但在这之前，泸州市没有相关规定物业用房的装修费用由谁承担。蜀南气矿龙马小区的物业办公室产权属于小区全体业主，所以装修费用谁承担应由多方协商决定。
　　根据《泸州市物业管理条例》，前后期物业都应按规定到住建局进行备案，小区所属社区、街道将监督物业公司完成移交、承接。如果存在物业公司拒不清退或移交预收物业费的情况，小区业主将情况反映到社区，将由街道、社区组织小区业主、业主委员会、物业公司协商解决，社区也可申请住建局主管部门参与协商。目前，在行政法律法规上，对于物业公司预收费没有具体的行政处罚，当住建局物管科掌握物业公司存在拒不清退或移交预收物业费的事实后，将督促物业公司进行整改，若物业公司拒不整改，住建局将对其进行诚信扣分处理。
　　该负责人介绍，根据《四川省物业服务企业信用信息管理办法》规定，物业服务企业信用管理目前实行信用记分制度。物业服务企业及其执业人员信用基础分值总分为100分，按记分标准类别予以相应加分、减分。记分周期为12个月，从当年度的1月1日起计算，每12个月滚动一次。物业公司因违法失信行为在一年内被泸州市住建局处罚扣除企业信用分60分，将纳入物业行业黑名单，限制其参与招投标和比选活动。
　　另外，如果经过相关部门协商后达不成协议，小区业主也可对物业公司提起诉讼，通过司法维权。

律师：业主或业委会未同意 物业不能用预付费抵扣装修费
　　五月花律师事务所律师李强介绍，小区业主向物业公司预交下一年度的物业费用，业主与物业形成了物业服务合同关系，物业公司就应当提供约定的服务。如果第一家物业公司与第二家物业公司之间存在权利与义务的承接关系，那么第二家物业入驻小区后，应当继续履行第一家物业未完成的服务。
　　“在蜀南气矿龙马小区这起案例中，第一家物业主张应在业主预付费基础上扣除他们对物业办公室的装修费用，但如果事前没有征得业主或业主委员会同意，就不能用业主预付的物业费进行抵扣。对于第二家物业起诉业主的问题，关键看第二家物业公司与业主委员会的合同是如何约定的。”李强表示。
　　川江都市报记者 田明艳/摄影报道