菏泽打响全国楼市调控松绑第一枪？你可能想多了

菏泽市住房和城乡建设局网站
源自：政府网站

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菏建（2018）7号 关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知

各县区住建（房管）局：
　　为贯彻落实国务院和省、市棚户区改造及房地产有关决策部署，扎实、稳妥推进我市棚户区改造工作，规范房地产市场秩序，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，根据市政府第48次常务会议研究的意见，先就推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展有关工作通知如下：

一：加大项目征收扫尾工作力度
　　要全面摸排，建立台账，弄清问题户数、产生的原因、采取的措施，对问题户实行销号制。要成立工作组，集中时间、集中精力、集中人员进行攻坚。要发挥好政府、群众、法院三方作用，形成工作合力，对漫天要价、提无理要求，讲清政策后仍拒不搬迁的，要通过“庭前调解”“判后答疑”等方式依法解决，用司法保障多数人的公平。

二：加快安置房建设进度
　　安置房建设事关群众切身利益、政府诚信信誉、社会和谐稳定，是棚改能否成功的重要检验。要把安置房建设摆在更加突出位置，成立专门班子，倒排工期、强化督导，千方百计加快安置房建设进度。要优先建设安置房，安置房未开工建设的开发项目，一律不予办理施工许可。安置房不交付，项目部不撤离。大气污染应急响应期间，除土石方施工外，不停止施工。

三：高度重视棚改信访工作
　　棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人，如果苗头性倾向性问题处理不当，处理不及时，引发群众集体上访的风险很大。各县区在棚改推进工作中，要及时回应群众关切，解决群众反映的问题，消除群众疑虑。要加大矛盾纠纷排查化解和初信初访办理力度，切实将矛盾化解在萌芽状态，化解在基层。要夯实责任，建立健全棚改信访维稳工作责任制，维护好社会稳定。

四：规范项目操作管理
　　严格按照市住建局、发改委、财政局、国土资源局、规划局、审计局联合印发的《关于加强全市棚户区改造项目管理的通知》（菏建办〔2018〕23号）要求，切实规范项目操作管理。严把棚改范围和标准，重点改造老城区脏乱差的棚户区，严格项目认定，规范报批程序。严格依法征收，确保主体、程序合法，公平公正，补偿安置按时到位。切实做好安置工作，优先办理安置房项目手续，确保工程质量和施工安全。抓好审计发现问题整改，高度重视各级反馈的棚改审计问题，做到即知即改、立行立改。要深入分析原因，举一反三，从源头和长效机制上采取措施，杜绝类似问题发生。对审计问题不能按要求整改或整改不到位的，将提请市政府问责。

五：强化督导考核
　　市、县（区）棚改领导小组办公室要坚持集中联合办公，发挥好统筹协调作用。坚持“日调度、周通报、月排名、季考核”调度机制不变。对2019年棚改征收进度不再进行排名通报，重点调度考核历年棚改项目安置房建设。2019年经济社会发展考核棚户区改造指标记分向安置房建设倾斜。在2019年，2015年之前的棚改项目要全部交付使用，2016年的棚改项目要达到基本建成以上，2017年的棚改项目要达到主体封顶以上，2018年的棚改项目要达到主体施工以上，2019年的棚改项目要全部开工建设。

六：取消新购住房限制转让措施
　　取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

七：降低市区商品房预售资金监管额度
　　对实力强、信誉好的企业不再监管，其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。在主体结构封顶控制节点之前，商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金，抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目，根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

　　菏泽市住房和城乡建设局
　　2018年12月14日

源自：侠客岛

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原文标题：[经济ke]菏泽打响全国楼市调控松绑第一枪？你可能想多了

　　12月18日，山东菏泽一条放开房产限售的消息火了。很多自媒体纷纷指认这是“打响调控松绑第一枪”。地产股也应声而动，在预测“调控政策出现调整”的逻辑下，山东版块以及主要布局三四线城市的地产股纷纷逆市上涨。
　　取消限售──地产调控放松──房价上涨──土地财政收入增加……逻辑链条看似在完整浮出水面，但事情就这么简单吗？

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松绑？
　　包子要一口一口地吃，文件要一个字一个字地读。先看大家最关心的取消限售政策。
　　原文是这样子滴：
　　“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”
　　翻译成大白话：一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，现在要取消了。
　　那当初为何要弄这么一出呢？
　　菏泽并非独创，也不是最狠的。比如说，高调“反炒房”的湖南长沙，限售期限是4年。背景呢，当然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地纷纷加码，按住房价，心照不宣的标尺就是“房价不能超过2016年7月的价格”──虽然没有公开下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一样，已成为不成文的规定。
　　其实，从来就没有任何全国性文件要求限售，也就是说，限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的规定，是调控高压态势下各地的自我加压，一旦有城市主动套上，跟风者众。既然不是规定动作，自己套上的枷锁自己取下来，别人当然也就无从置喙。
　　限售会有什么影响呢？首当其冲的是二手房市场。
　　经济ke问了一个业内人士，他说，“限售，就是减少市场上的二手房源，供应少了，从理论上说，会推高二手房价；成交量少，我们的生意不好，有苦说不出。但是，限售确实也能打击一些炒房客，房子压在手中出不去，资金成本高。”
　　反过来说，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房价，也可帮助稳住新房价格。要知道，新房价格才是政策监控的KPI指标，二手房价格却不算监控指标。
　　躲在角落里暗自庆幸的人应该是某些炒房客，“紧箍咒”忽然取下来，不管囤积的房子好不好卖，至少有了逃出生天的机会。
　　其实，菏泽市的调控新政中还有一条政策也富含信息：
　　“对实力强、信誉好的企业不再监管（商品房预售资金），其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。”
　　为此，《中国经济周刊》记者专门请教了开发商。他解读说，这条可总结为一句话，为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱，更方便地使用回笼资金。
　　取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看，就是“增加市场流动性”，前者是提高房子的流动性，后者是提高开发商的资金流动性，希望市场活起来。

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12月19日，菏泽市住建局发布的最新回应

棚改！
　　真相总是藏在细节中。
　　除了取消限售这一焦点，经济ke认认真真地通读了菏泽文件全文，最关注的细节是文件标题──《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号）。
　　文件共七大点，前面五大点都是讲棚改，取消限售的内容夹在文件中。
　　棚改！全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。
　　细节也藏在数据里，有个数据说得上“惊悚”。据菏泽上述通知，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。
　　150万是什么概念呢？公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。
　　仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致，市场看似已被透支。
　　公开数据显示，2018年11月份，菏泽一手房均价为6080元/平方米，二手房均价为6441元/平方米。2015年12月份，菏泽住宅均价为4122元/平方米。涨幅不可谓不大。
　　过去两三年房价大幅上涨之后，三四线城市居民“六个钱包”都掏空了，谁还来支撑脆弱的房价呢？
　　菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。
　　然而，今年棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。
　　某省住建厅人士也告诉经济ke，明年棚改规模大幅度减少了。“要化解存量，严控增量。”
　　华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。

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信号？
　　11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。
　　库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。
　　湖南宁乡一位地产中介商告诉经济ke，当地房价可以说是断崖式下跌，有大开发商精装改毛坯，从高点的7000元/平米的精装，到现在出现4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其实就是变相降价。“二手房行业也很惨，我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。”
　　但有别于菏泽、宁乡这样的三四线城市，一二线城市调控节奏又不一样。前段时间还有新闻说，一些资金正在寻求进入一二线城市的房市寻求避险。可见一二线城市和三四线城市面临的情况很不一样。
　　据说，武汉前一阵子召集开发商开会，传达政策，讨论形势。开发商们纷纷叫苦连天，呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后，会议主持人不耐烦地丢了一句：“再吵，我们就向长沙看齐。”顿时，会场鸦雀无声。
　　今年6月发布“反炒房”新政之后，长沙被称为全国地产调控最严的城市，“限购、限售、限价、限企业、限离婚”等各种政策无所不有。
　　这次菏泽的消息一出，立刻有专家说这类似于2014年调控松绑时，广西北海取消限购的消息。事后来看，上一轮调控的信号枪的确是在三四线城市打响的，此后开始去库存，全面松绑。
　　但这次能不能当做全国范围放松地产调控的信号呢？别想太多。
　　经济ke觉得，“房住不炒”依然是中央定下的主基调，这几轮重要会议讨论经济问题，都没有在这个主基调上有所松口。在这个主基调下，还有一个政策，叫“一城一策”。就像刚才说的，三四线城市和一二线城市面临的问题都大不相同，调控很难“一刀切”，这也给各地因地制宜预留了调整空间。菏泽的事，在这个层面上去理解恐怕才更准确。

⊙作者：李永华 中国经济周刊记者

源自：中国经济周刊

源自：新华网

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原文标题：山东菏泽回应取消限售：不少“棚改户”买不到合适房子　二手房价格增长较快

　　新华社济南12月19日电（记者：陈灏 闫祥岭）山东省菏泽市日前取消住房“限售”有关规定的消息引发广泛关注。19日，菏泽市住房和城乡建设局回应称，当地大量“棚改”货币化补偿的市民无法购买到合适的存量住房，二手房交易价格增长较快。根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，当地决定取消限制新购和二手住房转让期限规定。
　　18日晚，菏泽市住建局网站发出《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
　　此消息一出，迅速引起广泛关注。菏泽市住建局网站19日发出《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》回应称，去年11月当地限制新购和二手住房转让期限的有关规定出台后，不少“棚改”货币化补偿的市民无法购买到合适的存量住房，二手房交易价格增长较快。为防止商品住房价格出现大的波动、促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，取消限制新购和二手住房转让期限规定。
　　近年来，该市承担的棚户区改造任务位居全省前列。山东省住建厅公布的“棚改”项目数据显示，2017年菏泽市“棚改”计划涉及居民18万余户。
　　山东大学经济学院教授李铁岗认为，菏泽市取消限售政策有现实需求，但其房地产政策微调在全国不具有典型意义，更不代表国家房地产调控政策放松。

源自：中国新闻网

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原文标题：全国首个！山东菏泽解除楼市限售，释放出什么信号？

　　在菏泽市宣布解除楼市限售一天后，19日菏泽住建局再次确认“取消限制存量住房转让期限”的规定。

　　这被业内视为
房地产调控松动的“第一枪”。

事件
　　12月18日下午，山东省菏泽市发布楼市新政，提出“取消新购住房限制转让措施”等政策，成为中国90多个执行商品房“限售”政策的城市中，首个提出解除限售的地区。
　　山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“取消新购住房限制转让措施”以及“降低市区商品房预售资金监管额度”。
　　菏泽新政称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
　　在经过社会广泛热议之后，菏泽市住建局19日再次确认“取消限制存量住房转让期限”
的规定。

　　对此，菏泽市住建局给出的理由是：

　　2017年11月份，菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

　　近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

第一枪打响
　　限售政策是过去两年中国楼市调控的标志性政策。2016年以来，多轮调控连续加码，限贷、限价、限购、限售、限商等各种限制性调控政策在各地轮番出台。
　　限售政策一般要求在购入商品房后必须持有一定时间（2-3年）方可上市交易。一定时间内暂停交易意味着持有房产的时间成本大幅提高，且短期转手套现的可能性骤降，如此，冻结房产的流动性，有利于打击炒房客的投机情绪。据统计，过去两年，中国累计有超过90个城市发布了限售政策，目前包括厦门、福州、青岛、杭州、广州等在内的大部分热点城市均执行限售政策。
　　2018年可谓楼市“调控年”。据机构统计，各地出台房地产相关政策超过400次，房地产市场也高位回落，不断降温。尤其是在7月31日中央政治局会议“遏制房价上涨”的表态之后，房价上涨预期逐渐被打破，观望情绪占据主导，三季度开始改善型和投资型需求也开始快速度退场。
　　不过自11月份开始，伴随楼市降温，各地调控政策出台频次骤减，调控不再继续加码。据中原地产研究中心统计，11月以来，全国楼市政策明显减少，只有苏州、承德两地针对限购政策有所升级，其它城市基本无收紧约束性的调控政策发布。在此背景下，菏泽成为第一例标志性的松绑调控城市。
　　华创证券地产首席分析师袁豪认为，本次菏泽政策微调为地方首次明文放松，打响“地方放松调控第一枪”，其意义大于政策本身对于当地购房需求的提振。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，菏泽此次出台限售政策，信号意义极强，可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似，都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。严跃进预计，这一政策会造成较强的示范效应，在因城施策的政策框架下，后续类似的政策放松还会继续增多，尤其是会从限售政策进行松绑。

为什么是菏泽？
　　菏泽并非热点城市，为何此次率先解除限售？
　　中原地产首席分析师张大伟指出，菏泽本身房价绝对值不高，是山东少数均价在每平方米1万元以内的地级市，不过，最近几年当地房价持续上涨。2018年菏泽市“卖地”收入444亿元人民币，全国排名33位，同比上涨62%。
　　而且，菏泽市的近两年的棚改力度非常大。据当地媒体报道，2016年以来，菏泽市完成征收25.3万户、3910万平方米，棚改规模连续两年位居全国设区市首位；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。
　　此次菏泽放松限售后，华创证券地产首席分析师袁豪表示，对当地新房市场中的改善型和投资型需求或有一定信心提振，在一定程度上将便于菏泽市主城区以及热点区县的二手房的交易。考虑到限售政策更偏向于供给端政策，预计对需求提振有限。
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，菏泽代表了中国三四线城市尤其是地级市的市场。受楼市降温、销售放缓的影响，目前全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长。中国指数研究院发布的一份报告也预测称，受到棚改体量减少以及棚改货币安置比例下降等影响，明年三四线城市的房地产量价会面临下调的压力。
　　市场走冷时不难理解地方松绑调控的冲动，尤其是对于棚改力度大、土地供应规模较大的地区。

30多个城市可能效仿？
　　中原地产首席分析师张大伟表示，如果菏泽政策落地执行，那么后续效仿的城市将非常多。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。以山东省内为例，除菏泽外，青岛、济南、威海、聊城、滨州、德州、东营等城市执行限售政策。除了青岛、济南外，其他都与菏泽城市级别相当，房地产市场状况也相仿。
　　不过，张大伟也认为，房地产市场涨幅明显放缓，是约束性政策减少的主要原因，楼市告别高烧，房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。不过，官方已传达出调控不会大幅放松的信号。此前，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。
　　张大伟表示，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度的政策松动可能性不大，但各种微调将频繁出现。
　　中国指数研究院的一份报告预测称，本轮房地产周期起于2015年3月，截至目前已持续45个月，基于2019年下半年市场触底的判断，本轮周期运行时长将长达4年半，较前两轮小周期三年的平均时长大幅延长，且受上行期周期轮动影响，本轮周期波动幅度已现明显放缓，预计受下行期政策调控趋稳影响，市场将在底部持续震荡，下行波动幅度将更趋于平缓。在周期轮换之际，市场各方博弈加剧，各地调控政策可能走向更趋差异化。

源自：澎湃新闻

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　　山东菏泽“取消限售”背后：面临严峻人口外流问题

⊙记者：韩声江 来源：澎湃新闻

　　12月18日晚间，来自山东鲁南城市菏泽的一份通知使其成为中国房地产市场的焦点。菏泽市在这份文件中取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。澎湃新闻发现，取消的背后是菏泽市近年来正面临严峻的人口外流问题。2016年菏泽市以152万外出人口居山东省首位，外出人口占总人口的15%。2017年，菏泽外出人口数为145万人。
　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知提出：取消新购住房限制转让措施。这份文件也让菏泽一时站在了舆论的风口浪尖，被称为“打响全国取消限售第一枪的城市”。
　　对此，山东省住建厅表示，此文件并没有在省厅报备。
　　12月19日，菏泽市对相关政策作出说明明确了取消已出台的限售规定。菏泽住建局表示，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。经过认真调查和评估，菏泽住建局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
　　澎湃新闻发现，近年来的菏泽市正着手解决严峻的人口外流问题。
　　据山东省统计数据，2016年菏泽市外出人口152万人，当年菏泽总常住人口862.26万人，户籍人口1014.57万人，外出人口占总人口的15%。
　　菏泽是山东的劳务输出大市，一度有160万人长年在外打拼。2016年春节期间，根据移动、联通、电信3家通讯公司的统计数字，共有154万外地手机用户漫游回菏泽。用菏泽市委常委、常务副市长王磊的话来说，“菏泽人在外创办的企业数量、规模、资产数，与菏泽目前的经济体量基本相当，就是菏泽之外还有一个菏泽。”
　　不过，菏泽市已针对性地在着手解决这一问题。近年来菏泽人社局大力实施“归雁兴菏”行动，全力推动“资金回流、产业回乡、人才回归”。
　　2018年12月19日，菏泽人社局介绍称，目前，全市已经有15.7万人返乡创业，领办创办实体5.8万个，带动就业45万人。菏泽举办了6次返乡创业项目集中签约仪式，签约项目65个，投资额达384亿元。
　　2017年末，菏泽市常住人口达到873.6万人，比上年增加11.34万人，增长13.2‰，增速居山东全省第1位，外出人口也由2016年的152万人减少到2017年的145万人。
　　（本文来自于澎湃新闻）

源自：新京报

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原文标题：菏泽取消一二手商品房转让限制 专家：没有不妥之处

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12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布了取消相关限售政策的文件，此举随即引发了各界人士关于调控政策松绑的讨论，有报道称其为“全国调控松绑的首例城市。”12月19日晚间，菏泽市住房和城乡建设局做出说明称，为了满足棚改货币化补偿的市民等群体需求而取消限售。
　　取消一二手商品房限制转让措施
　　12月18日，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消实行了一年的相关住房“限售令”。通知称，“取消原有调控政策中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”
　　菏泽市住建局此举随即引发各界人士关于调控政策松绑的讨论，有报道称其为“全国调控松绑的首例城市。12月19日晚间，菏泽市住房和城乡建设局就12月18日发布的“取消限售”通知一事做出说明称，12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。
　　该说明进一步称，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局 决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
　　机构：菏泽市场下行明显，观望情绪渐浓
　　据诸葛找房数据显示，菏泽市在过去三年间对棚改项目大力推进，与其他山东省内限售城市的棚改完成情况相比，菏泽市的棚改完成情况远远领先，是第二名青岛的三倍之多。据菏泽政府公开数据统计，2015年菏泽市完成棚改20960户，2016年完成62066户，2017年菏泽全市棚户区改造项目133个，开工计划涉及182287户（套）。过去三年，菏泽累计实施棚户区改造项目309个，完成征收27.4万户、4135万平方米。特别是2016年以来，全市完成征收25.3万户、3910万平方米；安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套，货币补偿5.4万套。棚改的高歌猛进，带动了大量的需求入市，去库存基本完成，库存基本面发生变化。
　　从诸葛找房中心监测的菏泽近一年二手住宅挂牌价来看，2017年11月实施限售政策后二手住宅挂牌价连续两个月微跌，此后受春节假期迎来返乡置业高潮及其他原因影响，菏泽二手住宅挂牌价格不断攀升。2018年7月份以来，房价上涨预期逐渐打破。此外，受棚改货币化安置改革政策等的影响价格持续下跌，二手住宅价格近三个月价格低位徘徊，市场下行趋势明显，观望情绪渐浓。
　　专家：符合市场规律和楼市发展规律
　　针对菏泽此次取消限售之举，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，菏泽此举引起多方关注。客观来看，限售政策对房地产市场影响较小，取消后不一定会带来市场躁动，反而是为楼市交易提供更好的润滑剂。
　　严跃进进一步表示，取消限售与二手房流动性不足有关，政策出台是为了防范商品住房价格出现较大的波动，为了房地产市场的平稳健康发展，这是充分给予房屋转让自由权。菏泽限售政策取消的政策最终落地，是为了树立政策的权威性和一致性，也给二手房房源的流通增加了更多机会，符合市场规律和楼市发展规律，没有不妥之处。

⊙记者：张建　编辑：袁秀丽　校对：李铭

源自：新京报

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原文标题：菏泽回应“取消限售”：应棚改货币化补偿市民购房需求

　　新京报快讯（记者：张建）12月19日晚间，菏泽市住房和城乡建设局就12日18日下午发布的“取消限售”通知一事作出说明称，有不少市民特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。同时，为了防止商品住房价格出现大的波动，决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
　　该说明称，12月14日，菏泽市住房和城乡建设局印发了《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。
　　该说明进一步解释，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局 决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

⊙记者：张建　编辑：袁秀丽　校对：李铭

源自：新京报

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原文标题：菏泽再次确认“限售松绑”取消限制存量住房转让期限

　　（记者：张思源）12月19日，菏泽住建局官网发布了对前一日“取消限售”相关规定的情况说明，据说明所述，“取消限售”实际上是“取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定”。专家解释称，应当充分给予房屋转让自由权。
　　据菏泽住建局消息，2017年11月份，菏泽限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后，有不少准备购买存量住房的市民，特别是棚改货币化补偿的市民，因不能办理过户而无法购买合适的存量住房，要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。近年来，受转让期限规定的影响，菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住建局决定取消已出台的限制新购和二手房转让期限规定。
　　对于菏泽住建局的发布情况说明的相关内容，易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，从此次回应来看，应该说取消限售期限与二手房的流动性是有关的。这个问题其实也是限售政策衍生出来的问题。从菏泽的限售政策看，新房和二手房都使用限售规则，但是新房市场的影响相对小，而二手房可能影响最为直接，所以此次说明中其实也和二手房的交易或流动性不足是有关的。
　　从此次说明可以看出，在2017年11月限售政策出台后，很多二手房是不允许交易的，这样影响很多市民认购二手房，这对于购房交易是有一定的损害的。而类似问题也和二手房的价格有了关系。当二手房限售后，市场上可以交易的二手房更少，那么会使得房源更为稀缺，价格更容易上涨。这也要求对于二手房房源适当进行管控，即释放房源，减少房源流通方面的约束。
　　严跃进认为，当前政策出台是为了防范商品住房价格出现较大的波动，目的是为了房地产市场的平稳健康发展。侧面也说明限售政策也衍生出了很多复杂的问题。所以此次菏泽住建局决定取消限售政策，也说明了在住房转让方面，不应该设定期限规定，通俗来说即此类房源的交易和转让，不存在各类障碍，这其实是充分给予房屋转让自由权。

⊙记者：张思源　编辑：程波　校对：李立军

源自：澎湃新闻

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　　丁祖昱：即使出现菏泽放松限售的政策，市场也不可能明天就好

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上传时间: 2018-12-19 18:28

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　　丁祖昱
　　“9月份是一个非常重要的时间节点，整个中国房地产市场进入调整期。”易居企业集团首席执行官丁祖昱在第四届中国房地产人力资源发展年会上分析目前房地产行业形势时说道。
　　丁祖昱认为，9月份是本轮房地产政策告一段落的时间点。
　　“9月份之后，各地没有出台任何限制性的政策，即使出政策也是规范市场行为的政策，没有任何关于限购、限价、限售和限贷的政策，这些限制性的加强版政策在9月份之后没有看到。而昨天，看到了第一个放松调控政策城市的出现，我总觉得这是非常重要的一个信号，也许就预示着接下去以三四线城市为先锋，之后可能一部分二线城市也会跟进，都会根据市场的实际情况，对原有的限制性政策作一些调整，也许是微调，也许是大调。”丁祖昱表示，“原先我们还在认为部分城市的市场都没启动过，一轮都没有走过，一些县级市或者县城，可能还有一些行情。结果我们看到在11月份，碧桂园在一些县城开盘的项目也不尽如意。这些县城，碧桂园和恒大都去过，本想至少割一轮韭菜，结果一轮都没有割到，现在的市场有很大的变化，进入调整期。”
　　在谈及山东荷泽的政策时，丁祖昱称，菏泽即使出放松限售的政策，也不可能今天出明天市场就好的。
　　上述提及的第一个放松调控政策的城市是山东省菏泽市。
　　12月18日晚间，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》（菏建〔2018〕7号），通知第六条明确规定：取消新购住房限制转让措施。
　　通知称，取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
　　这是全国首个明确宣布取消住宅限售措施的城市。
　　丁祖昱认为，这一轮的调整还需要一段时间，市场马上回暖，很难做到。
　　“9月份之后，市场逐月下调，主要体现在三个方面。第一个方面是楼盘的去化率在下降，很多楼盘的开盘去化率是30%～40%，而事实上这些楼盘实际蓄水时间都超过半年，甚至有的超过一年。在这样的情况下，首日开盘也才迎来30%～40%的去化率，这个数字比较低。第二是土地的出让也碰到比较大的压力，11月份超过150宗土地流拍。第三点是二手房市场持续低迷。”丁祖昱称，“如果目前的土地市场和一手房市场都不是特别景气的话，二手房市场不会走出独立行情，也走不出独立行情，二手房市场事实上的现状哀嚎一片。”
　　在谈及长租公寓时，丁祖昱认为，长租公寓完全没有想象中那么大。
　　“我个人认为去年长租公寓的人才一定是风口，我不知道今年他们的感觉是怎么样。我觉得很多人肯定是摇头的。特别原来做开发的人，今天做长租肯定后悔不已，原来赚的是上亿的利润，今天为了几万块钱跟你讨价还价半天。原来审批权限几千万随便审批，今天审批几千块都要很认真的进行审核，而且审来审去，搞来搞去还不赚钱。核心问题，实际上也是一个前提问题，就是中国的租赁市场到底有多大？”丁祖昱称，“我们到底有没有这么大的空间让这么多所谓的长租公寓的运营者去参加，我觉得这是个伪命题，市场完全没有我们想象中那么大。”
　　此前，仲量联行在最新的一份关于长租公寓市场的研究报告中提到，目前在主要的一、二线城市，由于传统商品住宅用地价格较高，长租公寓的租金回报率不足2%，远低于融资成本。此外，也有开发商认为，投资长租公寓是一个不赚钱的生意。
　　尽管市场对长租公寓并不十分看好，但目前在2017年销售额前5名的开发商中，除了恒大集团的业务中并没有涉及长租公寓之外，其余四家均有所涉及。
　　万科集团（A股代码：000002.SZ；港股代码：02202.HK）是较早涉足该领域的开发商。在2018年的半年报中，万科表示将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间。
　　碧桂园（02007.HK）此前也已宣布，在2018年将在长租公寓业务上取得突破，其长租城市的模式将力争达到每个项目规模都在20000间以上，同时还提出了3年百万间的计划。
　　2018年，融创中国（01918.HK）也杀入长租公寓，成为该领域新晋玩家。融创东南区域也给出了明确定位，要做中国长租公寓领域的奔驰。7月中下旬，融创东南区域发布了其长租公寓品牌“住住”。
　　作为央企的保利集团也早已涉足长租公寓。8月3日，保利公寓管理有限公司成立，定位为保利集团旗下公寓租赁业务的专业运营公司。保利已经建立了瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，目前在全国范围内有10多个在运营项目。保利公寓的战略目标是，至2020年公寓管理规模达30万间。
　　（本文来自于澎湃新闻）

源自：新京报

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原文标题：菏泽取消限售政策，并不值得大惊小怪

　　出台限售政策一年多后，近日山东省菏泽市住建局发出通知，规定取消新购住房限制转让措施。这是自去年3月实施抑制楼市投机限售调控政策以来，首个出现“松绑”迹象的城市。
　　在当下持续推进房地产严调控、坚决遏制房价上涨的大背景下，菏泽市取消限售的政策无疑一石激起千层浪，引发了广泛关注和热议。有说是楼市调控松绑迹象，有说是楼市调控灵活施策的表现。总之，菏泽市政府取消限售政策似乎成了“神秘莫测”的敏感地带。
　　众所周知，限售是楼市调控不断深化和趋严的重要手段，是我国房地产进入第五轮的产物。截至今年11月底，全国加入限售的城市逾100座，新购房短则3至5年的限售期，长则10年的限售期。这一招确实有效打击了投机客炒房行为，对稳定楼市价格起到一定作用。
　　既然限售能发挥稳定楼市的作用，菏泽市政府为何将其取消？对此，有观点认为这是菏泽市政府扛不住各种错综复杂经济因素的压力而取消限售和放松楼市调控。事实上，真实情况可能远比这样的理解要复杂得多、曲折得多。
　　据分析，菏泽市取消限售一般情况下，可能由两方面原因而起。一方面，菏泽市原本就属于山东省辖的一个三四线城市，只是当时可能房价涨幅过高、过快，为了响应中央政府楼市调控号召而加入限售行列。而经过近一年的调控实践，看到限售政策对当地房地产生态可能造成了较大的负面影响，比如房地产库存加大，商品房销售受阻，银行房地产信贷面临较大的违约压力，同时也有可能影响了当地政府财政收入的增长，等等。对此，必须对原来实施的限售政策进行取消，这也是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策，原本并不值得大惊小怪。
　　另一方面，中央政府提出了“因城施策”的楼市调控政策，其本身要求楼市调控不能千篇一律，要做到不同城市有不同的调控政策，切合当地实际，以不影响当地居民购房和当地经济发展为目标。而目前看来，限售可能已与菏泽市房地产业发展的实际不相符合，应必须及时对原来房地产调控政策进行调整，这也是充分落实中央政府增强楼市调控灵活性的现实需要，我们对菏泽市政府的做法应给予充分理解，不能对之妄加非议或责备，更不能肆意歪曲。
　　可见，房地产调控的目标是既定的，也是明确的，但手段可以是多样的，只要能达到稳定房价、不让楼市价格出现大幅、快速上涨的政策就是好政策，就是有利民生和确保房地产业健康发展的有效手段。从这个层面理解，菏泽市取消楼市限售政策是可以理解的，也是令人认同的。
　　因为，作为一个三四线城市原来房价上涨过快可能有其特殊的原因，比如棚户区改造规模大，导致货币化安置过多而诱发房价的非理性上涨，而随着棚户区改造规模缩小和货币化安置数量降低，三四线城市房价出现下滑或出现较大的下降已是不可阻挡之事。为了不让当地房地产因限售政策引发崩盘，更不能因为限售而引发房地产业急剧下滑，也为了更好地确保当地经济发展不陷入停滞及出现风险，确实有必要对限售政策加以取消。
　　显然，这是菏泽市政府大胆、灵活创新房地产调控新思路的有效尝试，这种尝试不能被视为打响楼市调控放松的第一枪，更确切地说应该被视为开创楼市调控新局面的“先行者”，值得鼓励和褒奖。
　　楼市调控固然重要，但不能墨守成规。每个地方政府应有打破旧有思维、敢为人先的创新理念，创造性、灵活性推进房地产调控事业才是最重要的，菏泽市政府的做法具有较强的借鉴意义。

⊙莫开伟（财经评论人）

　　编辑：王宇　校对：李铭

源自：财经栏目

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　　取消限购？菏泽住建局最新回应：实为取消限制转让期限

　　根据齐鲁网消息，刚刚菏泽市住建局回应取消限售政策。菏泽住建局表示，为了防止商品住房价格出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展，经过认真调查和评估，菏泽市住房和城乡建设局决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。
　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进针对回应进行点评，此次菏泽住建局发文有三层含义。第一，从政策层面上来说，取消限售政策的说法不变，后续菏泽不存在限售一说，这也是为了树立政策的权威性和一致性。第二，限售政策的取消，给菏泽当地的二手房房源流通增加了更多的机会，房源增加是有助于稳定房价的，所以需要肯定此次政策发文。第三，菏泽政策出台是基于这两年楼市的新情况，符合市场规律和楼市发展规律，没有不妥之处，12月18日的政策发文不应该受到质疑。
　　中原地产首席分析师张大伟说，最终菏泽还是成为了落地取消限售的第一个城市。如果按照菏泽城市的标准，全国起码有30个城市以上有取消限售的可能性。张大伟分析，“取消限售与平稳二手房价格没有直接关系，菏泽的官方解释并不准确。二手房取消限售后，短期炒作可能性增加，市场的不稳定性反而增加。”
　　（△财经栏目 刘雪玉）