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 区区之众 发表于: 2018-12-31 07:43:00|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 刹车后的碧桂园:销售金额明显下滑 拿地脚步放缓

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源自:21世纪经济报道
  刹车后的碧桂园:规模竞争与多元化平衡术
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⊙记者:张晓玲 实习生:陈靓 广州报道

  2018年对于碧桂园是极其不寻常的一年。
  年中的质量与工程危机,令这家高速奔跑的“大象”放慢了脚步;年底,杨惠妍调任公司联席主席,标志着杨氏家族二代正式上位,新世纪的蓝图在徐徐拉开。
  即便从8月开始刻意降速,碧桂园也仍然蝉联了行业销售冠军,根据克而瑞数据,截至11月其销售已达6645亿,在房地产行业规模竞争中远远跑在了前面。
  但碧桂园主席杨国强这位强人也知道,单纯的开发规模之争已是强弩之末,碧桂园想在未来继续领跑,必须转型多元化运营。
  在过去两年里,杨氏家族已分别将教育和物业分拆上市,较早实现了资本化;而杨国强的理想,是在租赁、农业和科技板块有所作为。
  这并不容易。在房地产市场调整下行之时,所有依托于销售业务、不能自造现金流的新尝试,都将难以为继。9月,房企转型先锋万科已提出收敛聚焦,重心转向开发业务。
  与万科一样,在传统开发业务上继续保持领先,也要不断投资、发展新业务。在这两者之间取得平衡,对碧桂园也是艰巨的考验。

开发主动降速
  碧桂园以“高周转”闻名业界。2013年,迈入千亿俱乐部之后,碧桂园保持了惊人的销售规模增速,2017年销售5508亿元,登顶冠军。
  2018年6、7月的工程事故成为转折点。8月,碧桂园销售436亿元,环比下降11%,并首次出现同比下降,降幅为7%。
  行业的降温也很快到来。“金九银十”不再,碧桂园在这两月拿下470亿和595亿的销售金额,同比继续下滑。
  11月是今年楼市普遍最差的一个月。公告显示,11月,碧桂园实现权益销售金额337.5亿元,同比下滑15.9%,环比下滑16.5%;实现权益销售面积402万平方米,同比下滑7.2%,环比下滑8.2%。
  而在今年上半年,碧桂园依然处于高速增长通道,共销售4124.8亿,整体同比增速达到42.8%,其中5、6月一度达到了700亿以上。
  克而瑞数据显示,碧桂园下半年以来的单月销售均值约504亿元,这一数字在上半年为687亿元,下半年降速明显。
  至此,前11个月,碧桂园共实现权益销售金额4897.4亿元,同比增长29.5%,比前值下滑5.4个百分点;实现权益销售面积5246.0万平方米,同比增长22.3%。
  这与前两年动辄50%、100%的增速相比,明显放缓。
  从流量金额来看,业界预计碧桂园今年销售将超过7000亿,但这与年初公司内部预测的8000亿仍有明显差距。
  同样明显放慢的,还有碧桂园下半年的投资拿地脚步。
  半年报显示,上半年公司新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿。
  西南证券报告显示,今年8月以来,碧桂园的拿地力度大幅放缓。以10月为例,公司新增拿地计容建筑面积约73.1万平方米,新增土地权益地价仅约10.7亿元。
  8月22日的中期业绩会上,碧桂园总裁莫斌提出“提质控速”,并反复强调“控制发展速度”,要将全周期控制在17-21个月交楼。
  碧桂园有关人士表示,8月份以来,安全与质量被公司放在了更为突出的位置,一系列制度调整都围绕此展开,开发周转速度也因此放慢,这是公司主动为之。
  客观层面,楼市政策紧缩、房地产行业进入下行通道、存量时代来临,支撑碧桂园高速发展的因素,正在消失。
  “如此一家规模巨大的房企还要高速增长,本来也是不现实的,碧桂园现在的增速是回归正常。”易居智库中心研究总监严跃进认为。

守成与转型
  12月7日,碧桂园低调地发布了杨惠妍调任联席主席的公告,这位2007年便闻名全国的“地二代”,被正式推到了台前。
  在接近碧桂园的人士看来,“杨二小姐”成为联席主席,标志着公司将新业务看得更重了。此前数年,杨惠妍便负责公司战略和多项新业务。
  教育是杨惠妍着力的板块之一。碧桂园教育于2017年1月12日更名为博实乐教育集团,并于2017年5月18日登陆美国纽交所。目前,博实乐在全国8个省份拥有62所学校及幼儿园。
  而同样由杨惠妍掌舵的碧桂园服务(物业),于2018年6月19日在港上市。从近半年来看,券商机构对碧桂园服务的兴趣,要比母公司碧桂园大得多。
  杨国强本人则将更多精力放在了农业和科技上。在8月份的媒体沟通会上,杨国强表示,这是为未来的转型和变化做准备。“因为房地产不能一直做得更大,总是要进行转型的。”
  他透露,正在与华大农业董事长梅永红寻求全面合作,以实现优势互补,与华大农业共同打造有国际影响力的现代农业企业,形成完整配套的现代农业产业体系。
  他还花了很多时间研究机器人。12月,碧桂园与清华大学共建的机器人联合研究院在顺德揭牌。按照规划,未来五年内,碧桂园将在机器人领域投入至少800亿元。
  据碧桂园总裁莫斌介绍,机器人项目对地产主业进行联动支持,碧桂园的工业化住宅将很快实现机器人建造。
  碧桂园正在试图织就一张大网,将地产开发与新业务结合,提供建筑、家庭服务、社区服务等内容。
  这意味着,碧桂园将长期在规模竞争和培育新业务间双线并行。
  然而与已上市的教育、物业不同,目前无论是农业还是科技,均需要大量投入,并不能即刻产生现金流,短期内也很难盈利,而已经步入下行周期的开发业务,不可能再持续性补贴。
  此外与万科类似,碧桂园还布局有大量的新业务,是否也要收敛聚焦?
  对此碧桂园也有考虑,首要的是保持主营开发业务持续增长。从长远来看,城镇化将继续支撑行业发展,公司将坚持全面的城镇开发策略。
  管理层预计,2019年房地产市场将进一步放缓,但仍将是一个十万亿元人民币的市场。因此,碧桂园将放缓购地但将保持销售增长;同时,公司也将调整开工量和预售,随行就市,以避免库存积压。
  事实上,在2018年,公司已经对所进入的城市和区域有所调整,部分四五线城市已不再进入;长租公寓和科技小镇的扩张脚步,也放慢了下来。
  国泰君安分析师刘斐凡认为,未来碧桂园将维持健康的杠杆比率但可能面临盈利能力削弱。预计2018-2020年净资产负债率在61.4%到70.1%之间波动。然而,增加的销售管理费用,人民币贬值以及上升的财务费用,将会削弱公司盈利能力。
  当然碧桂园并非特例。在接下来的2019年,房企不会再有过去三年的好日子;房地产行业的盈利水平,将越来越接近社会平均水平。
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