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 云枫 发表于: 2018-12-31 08:28:00|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 租赁市场2018:中介多次抬价抢房源 长租公寓一地鸡毛

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源自:华夏时报
  长租公寓一地鸡毛
  长租公寓运营商的出现,一定程度上解决了部分人群的居住需求。但是其中仍存在不少问题,市场风险集聚:为快速提升市场份额,部分运营商曾以高于市场价20%的价格抢占房源,然后再高价出租,一定程度上变相推高市场房租;利诱甚至欺骗租客使用“租房贷”等租房分期信贷产品,运营商从借贷平台一次性收到一年租金,但按季划给房东;长租公寓“爆仓”之后,房东收不到房租,则驱赶租客,但租客与平台的借贷关系却未能解除
  截至目前,包括杭州鼎家、上海寓见等在内,已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。对此,我爱我家副总裁胡景晖曾表示,“长租公寓爆仓,要比P2P爆雷更可怕。”

中介多次抬价抢房源
  据记者了解到,由于暑期租房市场火爆,“一房难求”成常态,由此中介抢房大战也不足为奇。中天置地的中介李先生也向记者表示,在经过几轮的抬价,自己以8000元每月的价格“抢到”该房源。而经过再次装修重组,整套房子分散出租,收入预计达13200元每月,比成交价高出65%。
  而至于暑期“抢房大战”的原因,合硕机构首席分析师郭毅向记者解释道,出现这种状况,一个是市场的原因,一个是行业的原因。各个城市限购较严重,购房需求没有得到满足,只能通过这个租赁的方式解决自己的居住问题。这导致租赁市场需求量上升了,租金上涨。另外,各个中介公司在各区市场的竞争比较激烈,造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

我爱我家相寓续租仍涨10%
  在8月19日北京市房地产中介协会召开的座谈会上,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人共同承诺过不涨租金,落实“三不得”要求──不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。相关企业还承诺未来两月不涨租金,并且尽快拿出共计超过12万套房源投向市场。
  而两个月不到,据《华夏时报》记者此前调查发现,我爱我家相寓续租仍涨10%。据记者调查得知,张露(化名)租住的这间房子位于北京东城区,80平米的房子里住了4户人,其中两个10平米左右的房间,价格从2000元/月涨到了2200元/月,涨幅也达到10%;一间20平米左右的房间,原先价格为2700元/月,此次单价上涨100元。剩余一间15平米左右的房间,在租户搬走后曾以2600元/月的价格对外出租,最后经过协商,成交价格为月租金2400元,单价也比从前上涨了100元。

鼎家、寓见相继爆仓
  8月20日,鼎家发布通知称,由于公司经营不善导致资金断裂,目前已停止运营。实际上,鼎家也并非是全国首个宣布破产的长租公寓。
  与传统的房产中介不同,鼎家的商业模式非常的“互联网+”。简单来说,就是让租客通过网贷,一次性付清1年的租金,分12期还款。
  鼎家拿到租金后,并不会立即结算给房东,而是按月甚至按季度结算。这么一来,鼎家便有足够多的现金流,去租更多的房子。
  不难看出,杭州鼎家的长租玩法,其本质就是“巨额融资+资金池+现金流”的运作模式。一旦资金流断裂,那么爆雷就是必然的了。
  据了解,租客可通过一个名为“爱上街”的APP,一次性将半年、一年或多年的房租付给鼎家,再每月返还给APP相应的金额。
  如今,鼎家宣告破产,租客不仅拿不回已支付的租金,每个月还要按时向这个APP还款,而房东也因未收到租金,开始准备收回房子。
  值得注意的是,有类似操作的长租企业不止鼎家一家,比如最近因“哄抬房租”而被约谈的自如和蛋壳,均采用了租房分期的商业模式。
  无独有偶,10月中旬,上海长租公寓品牌“寓见公寓”因拖欠房东租金、疑似现金流吃紧被债权方华瑞银行的一纸告知函公之于众。
  《华夏时报》记者此前调查得知,由于资金链出现问题,目前寓见已将全部股权质押给贷款银行,濒临倒闭。
  与鼎家爆仓后的情形一致:租客租期未满将要被迫退房、已退房的未拿到押金、绑定的分期付款无法解除,退房后仍要被迫付费有相当多的租客因为没有仔细看合同、被管家以优惠诱惑签下租金贷协议,所缴租金被办理了金融分期产品,涉及浦发、建行等商业银行,以及元宝e家和晋商消费金融等民营机构。除了面临被房东赶出的风险,一些租客选择退租之后却无法获得退回的租金,元宝e家等网贷平台也在继续扣款,不付则影响个人征信。

租客控诉自如甲醛超标
  8月31日,一篇《阿里P7员工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在网络热传。2018年9月1日,自如发声明表示,公司立即安排与王先生家属联系,跟进相关事宜。自如将积极配合司法部门工作,并尊重法院裁定。
  与此同时,第二起“甲醛事件”又被曝光。2018年9月1日,阿里的一名吴姓员工则在微博上发起了“自如测甲醛超标”检测监督活动,阿里的另一名员工又爆出自己租住的自如出租屋甲醛“不符合标准”的报告。至10月11日,第三起“甲醛事件”被揭露。有媒体再次爆出“自如”出租房屋存在甲醛和总挥发性有机物超标问题。有租客入住后,“先后出现咳血等症状,去医院查出支气管炎等”。
  9月1日上午,左晖在朋友圈回应称,“所有的批评我们都会收下,所有的责任我们都会承担。”
  长租公寓在2018年这个舞台上出尽了风头,租赁市场乱象丛生。仲量联行日前发布最新研究报告《中国长租公寓市场:新挑战,新机遇》指出:中国的长租公寓市场近年来在政策和市场的双重作用下迅速发展,但与成熟市场的表现仍有一定差距,未来进一步迈向成熟还将有赖于多重因素的改善。中国的长租公寓投资目前市场化程度还比较低,但未来在基本面、政策和参与主体等多方因素的共同推进下有望迎来新一轮机遇。
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