[房企年报]泰禾集团自持物业占权益80% 财务压力仍大

区区之众 · 发表于: 2019-4-16 05:30:00

源自：财经栏目

　　2019年4月12日晚间，泰禾集团股份有限公司（以下简称“泰禾集团”）发布了2018年年度报告，公司实现营收309.85亿元，同比增长27.35%，全年归母净利润25.55亿元，同比上升27.35%。在略显平淡的盈利增速背后却有不少“看点”：公司上市以来首次转增股票、近十年来首次实现像样的现金流入、炒股中国武夷账面价值近腰斩、变卖处理物业提升利润明显、加大自持物业力度增大财务压力……

分红不够转股来凑上市以来首次转增股票
　　2018年，泰禾集团结转面积124.48万平方米，结算收入295.51亿元，其中住宅结算和商业结算分别占58%、42%。实现总营收309.85亿元，同比增长27.35%，归属于上市公司股东的净利润25.55亿元，同比增长20.25%。

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　　泰禾集团实现毛利率30.36%，其中房地产行业毛利30.55%，基本完全左右公司的整体毛利率。全年净利润率也达到近年来最高的12.62%，利润率上升提升了ROE，泰禾集团全年加权净资产收益率14.4%，较上年的11.19%增加3.21个百分点。

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　　公司董事会审议通过的利润分配预案为：以12.44亿股为基数，向全体股东每10股派发现金红利2.20元（含税），并以资本公积金向全体股东每10股转增10股。这是泰禾集团借壳上市以来首次通过的大力度转增股份方案，这或许是由于多年来低分红累积的利润分配压力所致。上市前几年基本没有现金分红，近几年股利支付率最高的年份也只有26%，2018年的股利支付率也仅10.72%，而低力度的分红或与公司近年来高杠杆运营有着本质关系。

少数股东损益大增变卖资产提升归母股东利润
　　在略显平淡的盈利增速背后却有不少利润构成“看点”，泰禾集团在27.35%营收增速的基础实现了净利润67.61%的增速，主要是由于公司的非经常损益贡献了相当一部分利润。其中，非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益分别贡献了3.05亿元、7.44亿元，合计超过10亿元的税前利润，而全年泰禾集团的全部税前利润才50.76亿元。

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　　其中，非流动资产处置包括重大资产出售和重大股权出售，包括泰禾长安中心B栋3-21层物业作价18亿元出售、天津泰禾锦辉置业有限公司作价8.78亿元、江阴泰禾房地产开发有限公司作价5.53亿元等。

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　　公司近年来投资性房地产占总资产比重逐年加大，截止上年末，投资性房地产类资产高达176.56亿元，占泰禾集团总资产7.26%，较2017年底的123.2亿元（占总资产5.97%）明显升高，占净资产55.35%，仅在2018年就由存货\固定资产\在建工程转入48.33亿元。且根据公司的会计政策看，泰禾集团的投资性房地产类资产全部为按公允价值核算，随着该类资产体量的增大，其每年的公允价值变动对于利润表的影响将越来越大，而仅在2018年公允价值变动就贡献了7.47亿元税前利润。
　　尽管泰禾集团的净利润实现了快速增长，但归母净利润增速终归平淡，这主要是由于2018年少数股东损益由2017年的2.09亿元大增2018年13.56亿元。这可能是由于泰禾集团前期的合作项目陆续在2018年交付结算的缘故。

近十年来首次像样的现金流入几乎全部来自于四季度
　　据克而瑞数据，泰禾集团全年实现销售面积534.9万平方米，销售收入1303.4亿元，较2017年的1007.2亿元增长29.4%。近年来，泰禾集团销售规模实现快速增长，从2015年的323.3亿元增长至1303.4亿元，复合增长率高达59.2%。但多年来，公司一直处于加杠杆的过程中，拿地投入增长比销售回款增长还要快，截止2018年底泰禾集团的净负债率仍高达321%。
　　在加杠杆的道路上狂奔，泰禾集团多年来经营现金流状况一直不甚理想，2018年公司实现了近十年来首次像样的经营现金流入。全年CFO达139.31亿元，不过这几乎全部来自于第四度的贡献，四季度CFO高达137.69亿元。

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　　泰禾集团现金流首次转好的核心原因是大幅降低拿地力度，由于公司并未公布拿地情况，根据克而瑞数据，2018年国拿地TOP100中并没有泰禾集团的身影，而新增土地价值TOP的门槛仅为54.7亿元，这与泰禾集团2017年509.9亿元的拿地金额相差悬殊。
　　尽管泰禾集团通过变卖资产、减少拿地等方式来降低杠杆，事实上净负债率确实有所下降，但公司整体的杠杆率仍处在高位。

股神不再炒股中国武夷近腰斩
　　在2016年、2017年，泰禾集团分别有6.3亿元、4.4亿元的交易金融资产投资收益，无奈2018年股市行情不及预期加上公司资金紧张，投资的交易金融资产明显缩水，从年初的6.9亿元减少至2.5亿元，全年的投资收益也没有前几年那么光辉，全年亏损6531万元。

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　　泰禾集团的交易金融资产的投资主要包括信托和股票，2018年公司投资亏损的主要原因是中国武夷股价表现欠佳，账面价值由1.46亿元降脂0.83亿元，几近腰斩。

加大自持物业力度增大财务压力
　　泰禾集团的“泰禾+”战略自2017年9月正式启动以来，至今一年多时间内一直在大跨步前进。在商业地产板块，公司已在北京、福建拥有了6个大型城市综合体，并开发多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等业态的商业地产项目。目前，公司已经在全国布局了近20家国际品牌酒店及自有品牌酒店。

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　　在“泰禾+”的经营路线下，公司投资性房地产类资产近年来快速增长，2018年较2017年大幅增加，而2019年一季度再次大幅增长，高达260亿元，已占总资产10.51%，占净资产高达81.5%。

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　　投资者感受最深的是，买房子是费钱的，但房企也不都是宽裕的，尤其是近年来以新城控股等为首的房企试图通过提升自身在商业地产领域的影响力进而提升各自在房地产开发领域的综合竞争力，而在从“高杠杆高周转”模式转变为“重资产重运营”的背后还是“钱”的问题。老百姓买房子要花很多钱，房企买物业也要花费巨量资金，这都会增加房企的财务压力。
　　正如前文所述，尽管在去杠杆的背景下公司净负债率有所降低，但是泰禾集团的杠杆率依然高的令人咋舌，短期债务574.28亿元，而账面资金仅149亿元，短期偿债压力巨大，且平均融资成本高达8.52%，较2017年的8.1%明显升高，再加上公司控股股东股权几乎全部质押的情况下，泰禾集团的财务状况显得更为紧张。
　　好在公司前几年大力度拿地为公司后续开发攒够了余粮，未来几年泰禾集团若要在如此高的杠杆率情况下实施“泰禾+”战略，或不得不持续减少拿地并加大销售回款。

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