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 云枫 发表于: 2019-4-16 14:42:59|显示全部楼层|阅读模式

[2019年] [房企年报]佳兆业:财务费用大增 净负债率持续恶化

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源自:新浪财经
  佳兆业集团控股有限公司(以下简称“佳兆业”)近期发布公司2018年年度报告,公司全年合约销售额增加56.7%至700.59亿元,创公司历史最高销售记录,营业收入387.05亿元,同比增加18.21%,而归属母公司净利润仅27.5亿元,同比下滑16.28%,这使得公司的净利润率及ROE等盈利指标明显低于2017年。
  截至年报,公司自持物业持续上升,占公司总权益近100%,加上公司不减拿地力度,近年来佳兆业的杠杆率持续飙升,2018年已高达314%。

财务费用大增 归母净利润滑坡
  2018年,佳兆业实现营业收入387.05亿元,较2017年同比增加18.21%,实现归属母股东净利润27.5亿元,同比下滑16.28%。近年来,佳兆业的利润表现大起大落,难言稳定,在2018年地产行业普遍迎来结算收入来带的业绩牛市的背景下,佳兆业却一反常态,归母净利润意外滑坡。
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  利润增速承压与佳兆业近年来的高负债不无关系,2018年,公司财务费用21.7亿元,较上年同期大幅上涨。2017年财务成本之所以比较低,是因为仅汇兑收益就有13亿元,而今年的汇兑收益大幅减少,使的公司的融资成本正常地反映出来了。
  全年佳兆业借款成本总额约为人民币105.42亿元,较2017增加57.9%(增加38.65亿元)。简单以借款成本除以期末账面债务,公司2018年的平均借款成本高达9.6%,较2017年的7.9%上升了1.7个百分点。
  值得注意的是,2019年以来,从公司公告的主要融资事项来看,发行的两起美元优先票据,成本分别为11.75%、11.25%,2021年到期的可换股债权的成本也高达10.5%。
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  而且,利润滑坡还是在佳兆业在过去一年出售附属公司的收益净额高达29.13亿元的情况下发生的,如若缺少变卖附属公司的收益,公司的利润将更难看。与此同时,公司净利润率下降0.79个百分点至8.5%,加权ROE下降7个百分点至13.51%的较低水平。董事会决定全年派发股利6.38亿元,股利支付率为23.22%。或许是由于整体杠杆率较高的缘故,佳兆业保持了一贯的低分红或者不分红的分红政策。
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不减拿地力度 土储多潜在风险也多
  佳兆业全年共计拿地30块,以平均4750元/平方米的价格购入项目建筑面积达332万平方米,合计拿地金额为157.78亿元,较2017年的135.28亿元同比增加16.63%。拿地均价较2017年的3700左右的均价上升28%。在多数房企,尤其是高杠杆房企如泰禾集团,大幅降低拿地力度的2018年,佳兆业依然扛着如此高的杠杆率逆行而上,风险敞口继续加大。
  2018年,佳兆业全年实现合约销售700.59亿元,同比大幅增长56.7%,为历史新高。根据克而瑞发布的销售排行榜数据,佳兆业位列行业内第37位。销售建筑面积383.66万平方米,销售均价较2017年的16048元每平米增长13.8%达18261元每平米。但销售价格增速低于其拿地价格增速。
  公司的销售依然集中在大本营粤港澳大湾区,占比近60%,华中与长三角地区占比分别为12%、11%。一、二线城市销售占比分别为48%、49%。
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  截止2018年底,佳兆业拥有土地储备共计2400万平方米,其中大湾区占比54.3%,若以公司2018年18261元每平米的销售均价简单核算,佳兆业的土储货值大约为4382亿元,约为公司2018年销售额的6倍,2018年营收的11倍。
  公司合同负债为391.54亿元,仅为2018年销售额的56%,为2018年营收的1倍左右,可以说待结算的业绩储备并不是很充足。可见,公司土储较多,但是已销售未结算的业绩“蓄水池”并不是很充足,佳兆业或应该加大开发及销售回款力度,而减缓拿地节奏以缓解高企的财务压力。另一方面,加快消化土地储备也有利于降低资产折价的风险。

自持物业占股东权益近100% 净负债率持续恶化
  近年来,佳兆业的自持物业在资产中的比重持续升高,截止2018年底,投资物业359.3亿元,占公司总资产高达22%,占当期净资产的比例更是高达99%。
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  不过,与资产体量逐年提升不同的是,公司租金收入及酒店餐饮服务的营收占比仍然较低,2017年及2018年占比分别为1.26%、1.37%。这些年来的经营,至今仍未见可观的回报,房地产开发及销售仍是公司绝对主要的业务,占比高达93.22%。
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  一方面是持续拿地,满手的土储本就占据了佳兆业很多资金,另一方面是公司持续增持自持物业,里外里基本“掏空了”公司账面资金,双管齐下,持续推升佳兆业杠杆率。
  2018年底,佳兆业净负债率高达惊人的314%,较2017年的258%继续升高。短期借款为169.66亿元,长期借款918亿元,而账面资金和银行存款、受限制现金、及金融资产合计仅为228.52亿元,仅够覆盖公司短期债务。
  投资者感受最深的是,买房子是费钱的,但房企也不都是宽裕的,尤其是近年来以新城控股等为首的房企试图通过提升自身在商业地产领域的影响力进而提升各自在房地产开发领域的综合竞争力,而在从“高杠杆高周转”模式转变为“重资产重运营”的转变的背后还是“钱”的问题。老百姓买房子要花很多钱,房企买物业也要花费巨量资金,这都会增加房企的财务压力。(肖恩/文)
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