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[2019年] [房企TOP50]招商蛇口:拿地价格下降 盈利能力稳定

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源自:新浪财经
  △财经栏目上市公司研究院  大眼楼管/肖恩
  招商蛇口创立于1979年。40年前建设开发运营的深圳蛇口片区是中国改革开放的发源地,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,也是集团内唯一的核心资产整合平台及重要的业务协同平台。招商蛇口位于此次“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”榜单的第6位,其中公司规模效应方面明显,和金地集团、世茂房地产等并列第11位;运营发展方面表现相对迟缓,位列30位;而盈利能力方面在TOP50中表现较好,位列3位;且招商蛇口的财务表现一直较为稳健可靠,位列第4位。

规模:拿地均价下降 土储货值列13位
  据克而瑞及公司公告数据,招商蛇口在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为892.6、1705、6945亿元,在TOP50房企中分别位列第11、12、13位,头部效应明显。早年间“招保万金”曾常年占据行业头部地位,自从碧桂园融创、恒大和新城控股等搭上了“高周转”和三四线大行情的历史机遇,招商蛇口目前的土地储备储备货值更是跌出前十。在一定程度上错过了上一轮地产大牛市的情况下,招商蛇口近三年的拿地额一直在800亿元的水平。
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  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,招商蛇口营收为882.78亿元,同比增速为16.25%,在2016大牛市的背景下,这一增速表现较为一般,这主要是由于招商蛇口2014/2015年拿地较少,2016年销售增速并不突出。
  截止2018年末,公司的总资产和净资产分别达4232.2亿元、1088.6亿元,净资产规模在所有房企中位列第10位。

发展:销售与拿地均价之比2.68 存货周转率下滑至0.28
  招商蛇口2018年拿地金额为892.6亿元,拿地面积为1142.8万㎡,同比增长35.36%,拿地力度有所提升,而2017年拿地为844.26万㎡。拿地均价约为7810.64元/平米,较上年的9527.64元/平米降低18%。招商蛇口全年销售面积为827.35万㎡,销售金额为1705亿元,同比增长51.38%,这一增速在TOP50名单中处在中上游,全年销售均价与拿地均价之比为2.68。总体看,拿地面积与销售面积之比为1.4,全年的拿地面积依然高于销售面积,可供开发的池子依然在扩大。
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  招商蛇口的存货周转率表现相对较慢,上市以来均未能超过0.4,由于近三年拿地力度较之前更大,存货周转率接连下滑至0.28。结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。招商蛇口收入储备倍数为8.72(参照的是2018年收入),低于主流房企数据均值,而该数值2017年为5.13。

盈利:净利润率表现较好 盈利能力稳定
  招商蛇口盈利能力一直保持稳定且较好的状态。2018年招商蛇口销售毛利率为39.49%、销售净利率22.04%、净资产收益率(加权ROE)22.22%,各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。尽管招商蛇口的周转率相对较低,且杠杆率不高,但是凭借着较高的净利润率,招商蛇口的加权ROE在头部的几家房企中表现稍好。自上市以来,招商蛇口的ROE表现较为稳定,基本在20%以上的水平。
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  招商蛇口近些年的股利支付率维持在40%左右,2018年的支付率为41%,基本维持了一个相对稳定的分红政策。

财务:融资成本稍有上升 大湾区土储含金量高
  招商蛇口今年中期平均融资成本较2017年基本保持稳定,为4.85%,明显低于于TOP50房企平均融资成本均值6.24%,多年来招商蛇口保持着财务稳健、融资成本低的风格。2017年数据显示,招商蛇口平均融资成本为4.8%。
  目前招商蛇口账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有673.75亿元,短期债务为382.3亿元,长期债务为781.4亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,招商蛇口短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.57,低于TOP50房企数据均值0.69。
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  招商蛇口的净负债率为45%,在TOP50中位列第10低位,远低于均值90%。在销售规模前几的头部房企中是最低的。
  公司账面预收账款高达753.5亿元,且公司整体的土地储备多数分布在一二线城市,尤其粤港澳大湾区资源储备含金量高,具备“市场化+非市场化”强大拿地优势,伴随粤港澳大湾区规划重磅出台,公司作为大湾区核心标的,资产价值将进一步大幅提升,风险相对可控,财务较为稳健。
  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,△财经栏目从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”。
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