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[2019年] [房企TOP50]龙光地产:黑马高周转快扩张 聚焦大湾区

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源自:新浪财经
  △财经栏目上市公司研究院 大眼楼管/肖恩
  龙光地产控股有限公司创立于1996年,于2013年在香港联合交易所主板上市,是中国一家以住宅开发为主的一体化物业发展商,其发展核心区域位于粤港澳大湾区,开发产品为主要针对首次置业人士及改善型置业人士的住宅物业项目。龙光地产位于此次“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”榜单的第16位,其中公司规模效应方面处在中等水平,列第26位;运营发展方面表现同样处在中游位置,位列25位;而盈利能力方面在TOP50中表现较好,位列第2位,仅次于新城控股;龙光地产的财务表现依然处在中游水平,位列第22位。

规模:龙光地产追赶速度快 规模快速扩张至前25左右
  据克而瑞及公司公告数据,龙光地产在2018年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为283.13、718、5058亿元,在TOP50房企中分别位列第31、33、21位,规模效应并不是非常明显。不过,龙光地产近年来销售增长迅速,从2013年仅是刚过100亿的区域开发商,摇身一变成为冲击千亿规模的房企,近几年的增速均在40%以上。
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  由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差,因此,多数房企2018年的业绩收入反应的是前两年的销售情况,龙光地产营收为442.24亿元,同比增速仅为59.21%,在2016大牛市的背景下,这一增速表现符合预期。
  截止2018年末,公司的总资产和净资产分别达1700.95亿元、367.46亿元,净资产规模在所有房企中位列第29位。

发展:拿地面积提升 土储增厚业绩保障充足
  龙光地产2018年拿地金额为283.13亿元,拿地面积为747.39万㎡,同比增长31%,拿地金额有所下降,而2017年拿地为570万㎡,拿地均价约为3788元/平米。龙光地产全年销售面积为440万㎡,销售金额为718亿元,同比增长65.4%,这一增速在TOP50名单中第列13位,全年销售均价与拿地均价之比为4.31。总体看,全年的拿地面大幅超出销售面积,整体土地储备仍在增厚。
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  结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数,主要包括土储货值及已售未结算的存货。龙光地产收入储备倍数为11.8(参照的是2018年收入),略低于TOP50房企数据均值,而该数值2017年为11.93。龙光地产的存货周转率呈逐渐走高的趋势,2018年达到上市以来新高的0.63。

盈利:利润稳步增长 盈利指标排名靠前
  龙光地产近年来营收及利润增速较快,利润率表现好,总体盈利能力仅次于新城控股。2018年龙光地产销售毛利率为33.73%、销售净利率20.34%、净资产收益率(加权ROE)31.54%,各项盈利指标处在TOP50房企的上游。
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  在头部房企中,龙光地产的加权ROE表现,仅低于新城控股、中梁控股、华夏幸福和碧桂园等。高净资产收益率主要得益于公司的拿地均价低,以及高周转的优势,与此同时,龙光地产的杠杆率并不高。
  龙光地产近些年的股利支付率在持续提升,自2013年上市以来,股利支付率从21.36%上升至2018年43.48%,公司分红政策基本维持在一个稳定向好的趋势中。
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财务:融资成本有所上升
  龙光地产今年中期平均融资成本较2017年有所提升,为6.1%,在众多财务稳健的龙头房企中算稍高的,略低于TOP50房企平均融资成本均值6.24%。2017年数据显示,龙光地产平均融资成本为5.8%。
  目前龙光地产账面资金(货币资金+受限制使用资金)共有285亿元,短期债务为172亿元,长期债务为417亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,龙光地产短期偿债压力指数(短期债务/账面资金)为0.5,略低于TOP50房企数据均值0.69。
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  截止2018年底,龙光地产净负债率为63.2%,在TOP50中位列中游水平,低于均值90%。不过,公司账面合同负债仅有168亿元,公司整体的土地储备多数分布在大湾区、一二线城市,风险相对可控,财务较为稳健。
  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,△财经栏目从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”。
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