[房企TOP50]绿地控股：拿地明显加速 资金压力不小

源自：财经栏目

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　　△财经栏目上市公司研究院 大眼楼管/曹婕
　　绿地控股是世界500强绿地集团旗下控股子公司，创立于1992年7月18日，总部设立于中国上海。公司在全球范围内形成了“以房地产开发为主业，大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局，其中房地产业务、建筑及相关业务是主要收入来源。绿地控股在此次“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”评选中，排第13名。具体从四个方面来看，公司在规模效应方面优势较大，单项与万科、碧桂园等并列排名第1，运营发展排第6，而财务稳健性和盈利方面稍弱，单项排名分别为44和42。

销售：权益销售增速掉队
　　2018年，绿地控股实现合同销售金额3874.93亿元，销售面积3664.0万平方米，分别同比增长26.4%和50.3%。据克而瑞发布的“2018中国房地产企业销售榜”，绿地控股去年的权益销售金额为3431亿元，同比增长17%，居行业第4。2017年，公司的权益销售金额为2920.4亿元，同样排在行业第4,2015-2016年，排在行业第3。公司作为头部企业，在规模效应方面优势较大。
　　2018年，与绿地控股销售金额相近的几家房企分别为融创中国、保利发展和中海地产，据克而瑞公布的数据统计得，其权益销售同比增速分别为26%、29%、和33%，均高于绿地。此外，2018年，张玉良曾提出当年的房地产销售目标是实现4000亿元，最终并没有完成这一目标。
　　据媒体报道，绿地控股计划在未来三年，房地产确保年销售额5000亿元以上，形成一批300亿～500亿元的重点事业部。张玉良透露，目前房地产仍然是绿地控股第一大产业，房地产、金融和基建几乎贡献了绿地控股全部利润。2019年，张玉良为绿地控股定下15%～20%的增长目标。2016-2018年，绿地控股的销售额增速分别为11%、20%和26%。

　　克而瑞数据显示，今年前四月，绿地控股实现权益销售金额853.9亿元，居行业第6。

业绩：在头部房企中毛利率水平较低
　　在绿地控股的收入构成中，房地产及建筑相关产业贡献了近9成的营业收入，能源、汽车、金融等业务合计占比不到1成。
　　去年，绿地控股实现营收3487.32亿元，同比增长20.08%；归属于上市公司股东的净利润为113.75亿元，同比增长25.86%。事实上，近年来，绿地控股的盈利并不稳定，同花顺数据显示，2015-2017年，公司营收的增速分别为-20.78%、19.21%和17.39%；净利润增速分别为23.64%、4.66%和25.40%。同时，公司规模持续扩大，2018年总资产达到10037亿元，首次突破万亿元。
　　2018年，绿地控股的房地产及相关产业营收增速为7.3%，较2017年的3.72%增速小幅上升，但与2016年的45.69%相比，这两年的房地产业务增速下滑较大。此外，2018年绿地控股的整体毛利率约15%，其中房地产及相关业务的毛利率为27.01%，综合来看，公司毛利率在头部房企中比较低，融创中国、保利发展和中海地产的毛利率分别为25%、32%和38%。

　　在现金流方面，2015-2016年，绿地控股经营活动产生的现金流量净额均为负值，分别为-242.39亿元和-43.57亿元，2017年该净额激增至588.63亿元，但2018年发生下滑，为421.72亿元。

拿地：土地储备略显不足 拿地加速
　　结合销售来看，近三年，绿地控股土地储备略显不足。数据显示，绿地控股2018年的土地储备倍数（土储面积与销售面积之比）约为1.39，而2016年～2017年分别为2.17、1.52。
　　近三年，绿地控股的存货和预收账款均逐年增长，但就增速来看，去化压力有所下降。加速去化的同时，绿地控股拿地速度明显加快。克而瑞数据显示，2017年全年，公司拿地1912.8万平方米，对应的货值为1973.2亿元，新增货值在上市房企中仅排在15位。2018年，绿地控股拿地4852.1万平方米，新增货值为3975.8亿元，在业内排第6。
　　而据克而瑞发布的榜单，今年前4个月，绿地控股新增土地货值为1441.3亿元，据行业第3，前两名为融创中国和碧桂园，分别为1644.2亿元和1564.4亿元。

财务风控：资产负债率历史新高
　　截至2018年末，绿地控股的资产负债率为89.49%，与2017年同期88.99%相比，又上升了0.57个百分点，创下历史新高，净负债率为171.83%。与同行业对比来看，绿地控股的资产负债率与融创持平，高于保利发展和中海地产；而从净负债率来看，绿地控股明显更高。
　　2018年末，绿地控股的总负债为9276亿元，其中 1年内到期的非流动负债为756.28亿元，其他流动负债为101.94亿元，短期借款为181.66亿元，期末现金及现金等价物余额697.02亿元。可见，公司面临的短期资金压力并不算小。

　　Ifind数据显示，近三年来，绿地控股的存货周转率均维持在0.5左右的水平，2018年为0.53，虽略高于融创中国、保利发展和中海地产。

　　关于2019，绿地控股提出了“稳中有进”的目标，年报称，将确保各项主要经济指标稳步增长，争取营业收入超过3950亿元，利润总额超过267亿元。
　　2018年，仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元，在如此庞大的体量下，是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验，并评比出其中的佼佼者，为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，△财经栏目从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”。