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 你的名字 发表于: 2019-6-13 12:27:22|显示全部楼层|阅读模式

[2019年] [房企TOP50]绿地控股:拿地明显加速 资金压力不小

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源自:新浪财经
  △财经栏目上市公司研究院 大眼楼管/曹婕
  绿地控股是世界500强绿地集团旗下控股子公司,创立于1992年7月18日,总部设立于中国上海。公司在全球范围内形成了“以房地产开发为主业,大基建、大金融、大消费等新兴产业并举发展”的多元格局,其中房地产业务、建筑及相关业务是主要收入来源。绿地控股在此次“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”评选中,排第13名。具体从四个方面来看,公司在规模效应方面优势较大,单项与万科碧桂园等并列排名第1,运营发展排第6,而财务稳健性和盈利方面稍弱,单项排名分别为44和42。

销售:权益销售增速掉队
  2018年,绿地控股实现合同销售金额3874.93亿元,销售面积3664.0万平方米,分别同比增长26.4%和50.3%。据克而瑞发布的“2018中国房地产企业销售榜”,绿地控股去年的权益销售金额为3431亿元,同比增长17%,居行业第4。2017年,公司的权益销售金额为2920.4亿元,同样排在行业第4,2015-2016年,排在行业第3。公司作为头部企业,在规模效应方面优势较大。
  2018年,与绿地控股销售金额相近的几家房企分别为融创中国、保利发展和中海地产,据克而瑞公布的数据统计得,其权益销售同比增速分别为26%、29%、和33%,均高于绿地。此外,2018年,张玉良曾提出当年的房地产销售目标是实现4000亿元,最终并没有完成这一目标。
  据媒体报道,绿地控股计划在未来三年,房地产确保年销售额5000亿元以上,形成一批300亿~500亿元的重点事业部。张玉良透露,目前房地产仍然是绿地控股第一大产业,房地产、金融和基建几乎贡献了绿地控股全部利润。2019年,张玉良为绿地控股定下15%~20%的增长目标。2016-2018年,绿地控股的销售额增速分别为11%、20%和26%。
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  克而瑞数据显示,今年前四月,绿地控股实现权益销售金额853.9亿元,居行业第6。

业绩:在头部房企中毛利率水平较低
  在绿地控股的收入构成中,房地产及建筑相关产业贡献了近9成的营业收入,能源、汽车、金融等业务合计占比不到1成。
  去年,绿地控股实现营收3487.32亿元,同比增长20.08%;归属于上市公司股东的净利润为113.75亿元,同比增长25.86%。事实上,近年来,绿地控股的盈利并不稳定,同花顺数据显示,2015-2017年,公司营收的增速分别为-20.78%、19.21%和17.39%;净利润增速分别为23.64%、4.66%和25.40%。同时,公司规模持续扩大,2018年总资产达到10037亿元,首次突破万亿元。
  2018年,绿地控股的房地产及相关产业营收增速为7.3%,较2017年的3.72%增速小幅上升,但与2016年的45.69%相比,这两年的房地产业务增速下滑较大。此外,2018年绿地控股的整体毛利率约15%,其中房地产及相关业务的毛利率为27.01%,综合来看,公司毛利率在头部房企中比较低,融创中国、保利发展和中海地产的毛利率分别为25%、32%和38%。
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  在现金流方面,2015-2016年,绿地控股经营活动产生的现金流量净额均为负值,分别为-242.39亿元和-43.57亿元,2017年该净额激增至588.63亿元,但2018年发生下滑,为421.72亿元。

拿地:土地储备略显不足 拿地加速
  结合销售来看,近三年,绿地控股土地储备略显不足。数据显示,绿地控股2018年的土地储备倍数(土储面积与销售面积之比)约为1.39,而2016年~2017年分别为2.17、1.52。
  近三年,绿地控股的存货和预收账款均逐年增长,但就增速来看,去化压力有所下降。加速去化的同时,绿地控股拿地速度明显加快。克而瑞数据显示,2017年全年,公司拿地1912.8万平方米,对应的货值为1973.2亿元,新增货值在上市房企中仅排在15位。2018年,绿地控股拿地4852.1万平方米,新增货值为3975.8亿元,在业内排第6。
  而据克而瑞发布的榜单,今年前4个月,绿地控股新增土地货值为1441.3亿元,据行业第3,前两名为融创中国和碧桂园,分别为1644.2亿元和1564.4亿元。

财务风控:资产负债率历史新高
  截至2018年末,绿地控股的资产负债率为89.49%,与2017年同期88.99%相比,又上升了0.57个百分点,创下历史新高,净负债率为171.83%。与同行业对比来看,绿地控股的资产负债率与融创持平,高于保利发展和中海地产;而从净负债率来看,绿地控股明显更高。
  2018年末,绿地控股的总负债为9276亿元,其中 1年内到期的非流动负债为756.28亿元,其他流动负债为101.94亿元,短期借款为181.66亿元,期末现金及现金等价物余额697.02亿元。可见,公司面临的短期资金压力并不算小。
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  Ifind数据显示,近三年来,绿地控股的存货周转率均维持在0.5左右的水平,2018年为0.53,虽略高于融创中国、保利发展和中海地产。
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  关于2019,绿地控股提出了“稳中有进”的目标,年报称,将确保各项主要经济指标稳步增长,争取营业收入超过3950亿元,利润总额超过267亿元。
  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿元,在如此庞大的体量下,是大量的房地产企业在行业政策与住房需求的周期摇摆中奋力前行。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。
  目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,△财经栏目从中甄选出100家主流房地产开发商,并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019△财经栏目上市房企价值榜TOP50”。
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