“说一套做一套”！2019年房企的那些“打脸”时刻

源自：国际金融报

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原文标题：“说一套做一套”！2019年房企的那些“打脸”时刻

　　2019年的地产行业好像格外艰难。融资不断收紧，调控层层加码，金九银十褪色，房企频频关张……
　　在这个楼市“寒冬”里，各房企上演了一场场精彩好戏。年初立下销售目标，年末完成率却不忍直视；言称不在意排名，名次却节节攀高；说好审慎出手，结果却在拿地榜上名列前茅……
　　所以，有句话说得好，“不要听别人说什么，而要看他们做什么”。
　　站在2019年之尾，回顾过去365天里，这些房企大佬曾经说过的话，反转和颠覆随处可见。
　　排名之战
　　在房地产这个资金密集型行业里，拿到钱就可以“为所欲为”。
　　进入2019年以来，房企融资在一轮轮政策调控下，持续收紧。有媒体称，2019年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强房企”缩减至“30强房企”。
　　财经评论员严跃进向《国际金融报》记者表示，相较于财务数据，规模是衡量企业非常直观的因素，体现出企业是否有实力进行扩张。
　　亿翰智库研究总监于小雨则直言：“规模意味着话语权，意味着人、地、钱。”
　　只是，“想要”并不意味着一定可以做到。
　　保利：
　　保利重回前三的目标
　　从“两到三年”到“三到五年”
　　在商场摸爬滚打的女性管理者，多半性格直爽并且毫不讳言自己的野心，家电行业有董明珠，地产行业则有宋广菊。
　　曾经沧海难为水。体会过当探花的荣耀，保利地产自然无法忍受滑至第六名的失落。2017年，保利董事长宋广菊喊出“重回前三”，并豪言“对未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的”。这让保利地产备受期待。
　　可惜，在验收成果的节点快要来临时，宋广菊却突然改口，在2019年5月份又表示“重回前三”是3至5年的目标。
　　不只是前三难进。2019年前8个月，保利地产还稳居销售排行榜第四，将其一直以来的“保四”对手融创甩在身后。但经过“金九”，保利地产设下的屏障被融创击破，掉落至第五名，距离“前三”又远了一步。
　　融创：
　　嘴上说“第五位挺好的”
　　冲刺的步伐却从未停止
　　有趣的是，保利地产“保四冲三”路上的劲敌融创，如今对排名却显得毫不介意。
　　2019年前8个月被保利地产在销售排榜行上压一头的融创，在8月下旬的业绩发布会上被问到是否要拿回第四的位置时，融创中国董事会主席孙宏斌直言“排名第五位挺好的，保持第五位就好”。
　　但紧接着，融创9月单月便完成了629.1亿元的销售额，并以前9个月共3696亿元的全口径销售金额跃居榜单第四名，反超保利地产200多亿元。
　　截至2019年11月，融创的全口径销售金额达到5004.3亿元，超过保利地产约800亿元。
　　不止如此，在权益销售金额榜单上，融创更是以3454亿元位列第三，将万科挤出前三之列。而孙宏斌，也如愿实现了2003年曾立下的“豪言”──超过万科。
　　对此，孙宏斌只“谦虚”地表示，“那是一个意外，其实也不算超过，明年我们还将保持在四五名”。
　　粮草储备
　　土地储备是房企打赢规模战的根本，任何企业都不可能放弃拿地。于是，当万科拿地脚步放缓、融创说没有拿地指标、富力传出“下半年原则上暂停拿地工作”等消息时，市场反应颇为强烈。
　　不过，“从融创、万科年底数据来看，佛系和没指标只是烟雾 弹。”诸葛找房数据分析师陈霄向《国际金融报》记者指出。严跃进亦直言，只能是说一种比较稳妥的方式，但是有拿地机会肯定是要拿的，“规模在这里，不可能不拿地，且如果拿地少的话，从上市公司角度来讲，是利空、负面的信息”。
　　融创：
　　融创下半年“基本没有指标”VS前11月拿地金额893亿
　　2019年3月底的业绩会上，孙宏斌在谈到拿地策略时表示，因为2018年底、2019年初，融创拿了些比较好的地，量不小，而且土地市场偏热，未来售价大幅上涨的可能性比较小，“融创未来拿地会非常小心”。
　　但话音刚落，融创4月便以逾150亿元的价格拿下武汉4宗地块；7月，融创又从新湖中宝获得了20宗地块，土地面积近百万平方米。
　　接着，在8月份的中期业绩会上，孙宏斌又强调，“下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。”
　　很快，融创就“食言”了。10月中旬，有媒体报道称，融创以逾40亿元拿下了长实集团的大连西岗项目。10月15日，融创时隔五年重回北京土拍市场，融创联合体以20.3亿元的总地价拿下了大兴孙村地块；11月，又斥资152.69亿元拿下了环球世纪及时代环球51%股权。
　　中指院数据显示，融创于2019年9月、10月、11月的拿地金额分别为25亿元、49亿元、75亿元，前11个月拿地金额达到893亿元。值得一提的是，2018年全年，融创拿地金额共计390亿元。
　　万科：
　　“不是激进的拿地风格”VS两月新增项目48个
　　在拿地这件事情上，万科也同样是“言行不一”。
　　2019年上半年，万科获取新项目54个，权益地价总额约649.8亿元，总规划建筑面积、权益规划建筑面积分别同比减少33%、17.67%。
　　这样“佛系”的拿地状态在2019年半年度的业绩发布会上颇受关注。万科首席运营官张旭在业绩会上直言：“我想我们不是激进拿地的风格。”
　　只是，“不激进”的话音未落，万科就变了画风。据披露，7月、8月，万科分别新增项目20个、28个，权益地价313.31亿元、315.47亿元，新增权益建筑面积324.7万平米、590.2万平米。照此计算，万科在7月、8月两个月的权益地价、新增权益建筑面积基本与上半年的数值持平。
　　9月、10月，万科的脚步虽有所放缓，但单月权益地价亦在150亿元左右。中指院数据显示，2019年前11个月，万科拿地金额位居全国房企拿地金额排行榜TOP100榜首。
　　人 才 流 动
　　无论规模冲刺还是拿地，作出决策的人都是关键因素。
　　华润置地：
　　“没什么人离开华润置地”VS“灵魂舵手”离职
　　华润置地“灵魂舵手”吴向东要离开华润置地的传闻，在2018年底就已不断发酵。终于，2019年2月中旬，华润置地官宣了吴向东离职的消息。
　　外界对这次人事动荡的关心延续到了华润置地3月的业绩会。彼时，首次以华润置地董事会主席身份公开亮相的唐勇还直言：“没什么人离开华润置地，可能外界过度担心了。”
　　唐勇在这件事上显得有些颇是自信。可惜，事情走向并不如他所言。
　　紧随着吴向东的步伐，3月初，原华润置地华南大区副总经理赵荣、华润置地商业地产事业部总经理赵炜奔向“下一站幸福”消息传出。截至3月末，此次人事变动波及30余人。
　　好在华润置地央企的基因让其稳稳穿过了这场动荡。唐勇在2019年初设下目标，大概率都能得以实现。只是，他自己却无缘以华润置地董事会主席的身份见证目标的达成了。
　　在距离成果验收仅半个月时，唐勇从华润置地去职，调任华润电力执行董事兼总裁。就在他离开华润置地的第二天，高级副总裁、物业总公司董事长迟峰和华北大区总经理蒋智生也被曝光已离职。
　　资产甩卖
　　早期拿到手的项目，随着行情波动，或受制于开发周期，或资金紧张，错失开发时机，最终脱手变现，这在2019年颇为常见。
　　只是，无论是出手20宗地块给融创的新湖中宝，还是打包了十余个项目给世茂的泰禾，对外都将这样的行为称为“合作”，而SOHO中国则干脆对外界传出的清空“八大金刚”不置可否。
　　上海中原地产分析师卢文曦则向《国际金融报》记者指出，这两年，办公楼市场、商业地产市场过剩情况比较明显，不排除SOHO中国提前套现，收回投资资本。新湖、泰禾等抛售项目，除应对市场风险，增加现金流之外，或与企业进行重新配置有关。
　　SOHO中国：
　　“永远不能销售的项目”VS“探讨潜在交易机会”
　　甩卖资产，堪称SOHO中国在2019年的一大关键词。
　　从6月下旬举办物业销售推荐会，到9月底出售商业项目资产包，SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。
　　紧接着，10月下旬，SOHO中国董事长潘石屹曾意欲在2019年分拆上市的联合办公业务SOHO3Q项目，同样传出了被卖的消息。据称，SOHO中国将旗下的11个SOHO3Q项目打包卖给筑梦之星。这一消息得到了筑梦之星方面的确认。
　　这还没完。10月底，又有消息称，潘石屹、张欣夫妇计划将SOHO中国核心资产“八大金刚”全部出售。
　　这“八大金刚”包括北京望京SOHO、上海外滩SOHO等在内的8个项目。而上述两个项目是潘石屹“心目中永远不能销售的项目”，一个是因为“太漂亮”，另一个是“位置太重要”。
　　6月份的推荐会上，潘石屹还说“八大金刚是撑起SOHO中国的核心资产，我们将继续持有这些优质资产”。
　　对于10月底的出售消息，SOHO中国方面对外始终未给出明确回应，仅在公告里称“不时探讨集团所处主要市场的商业地产市场环境及潜在交易机会”。
　　泰禾：
　　“艰难都是被你们说出来的”VS销售目标完成尚不足一半
　　2017年底，泰禾集团董事长黄其森一句“2018年实现2000亿元销售目标”的豪言壮语让泰禾股价大涨，引发了市场对这家房企的极大关注。但到了2019年，外界关注的焦点则聚集在了泰禾的资金状况上。
　　持续高负债、遭中小金融机构抽贷，泰禾走上了甩卖项目的道路。截至2019年6月中旬，泰禾共向世茂卖出手了7个项目，回笼了逾77亿元资金。再加上各种优化债务的举措，黄其森在6月举办的媒体见面会上自信直言，泰禾的债务没有太大问题。
　　不过，泰禾的动作并未就此停止。据不完全统计，截至12月中旬，泰禾资产出售事宜涉及16个项目，回笼资金约百亿。
　　卖项目容易，销售房产就没那么简单了。6月份，黄其森设定了全年1500亿元的销售目标，虽保守，但截至2019年11月底完成率也仅45.95%。
　　销售目标没完成，质押率暂时也还没降下来。泰禾的第一大股东、黄其森控制的泰禾投资早前几乎将其所持股票悉数质押。黄其森表示要“股权质押争取在年底降到50%以下”，但截至2019年9月28日，泰禾投资的质押比例仍高达99.07%。
　　6月份的媒体见面会上，黄其森曾说，“最艰难都是被你们说出来的。”不知道，2019年到头，黄老板会给泰禾今年的表现，做个怎样的评价?
　　以上便是记者总结的2019年房企“打脸”时刻。
　　当然，说是“打脸”，其实也只是一种戏言。毕竟市场风云变幻，企业不可能以一成不变的策略面对外界环境，适时调整、灵活应对、及时转身，保证自己的船能平安地驶向2020年才是第一要务。
　　（国际金融报记者 郑娜）