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 璀璨夕阳 发表于: 2020-8-17 17:34:00|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] 【特写】惠州楼市燃起虚火

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源自:界面新闻
原文标题:【特写】惠州楼市燃起虚火

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图片来源:惠州当地楼盘,张子怡摄。
⊙记者: 张子怡

  周五晚上十点,从深圳开往大亚湾的路段,粤B车辆排着长队,鸣笛声间或响起,车里的人正在赶回惠州的家。
  这些人平时在深圳工作,在惠州买房,又在无数个夜晚与清晨,从城市边界穿梭而过,开启两地生活。
  残酷的现实是,时至今日,深惠高铁、地铁都未建设完全,两地生活的人不得不承受至少两个钟来回车程。最终,惠州大亚湾那些被深圳人买走的房子,很少能够亮灯。
  惠州源源不断的新房供应量,又平抑了当地房价涨幅。
  从2013年到现在,大亚湾区域的新房均价从3000/平方米到2020年的1.4万元/平方米,七年时间近4倍的涨幅,这又让在惠州买房的深圳人大呼被“套牢”。
  新的情况又发生了。
  从6月开始,不断传出深圳扩容将纳入莞惠的消息,无论真假,深惠的中介纷纷高呼:“大亚湾要卖爆了。”
  深圳、东莞相继被限购,再次影响惠州市场,没有房票的购房者把目光投向大亚湾。
  白天,购房者涌入惠州,营销中心挤满人,销售接待一波又一波客人,还在加推的楼盘,每开盘一次就涨价1000元。开发商们连夜加班研究推盘策略,中介追车揽客、四处分发名片。
  夜晚,大亚湾鳞次栉比的楼盘们隐匿在黑夜里,到处是楼,难得有人。惠州,这座被炒作的投资”天堂“,反复吸引无数人投身其中。
  “你现在不买,以后就买不到”
  “紧急通知,下个月惠州要限购,具体政策还不知道。”
  深惠中介圈从8月伊始,疯传惠州将要限购的消息。
  惠州中介业内人士告诉界面新闻:“这个事情主要根据经验推测,因为今年年中惠州实在太热,热到超出常理的地步。惠州是全国新房供应量最密集的区域,现在竟然卖到快新房供应量都快不足的地步了。”
  在惠州大亚湾,营销中心比街上更热闹。
  工作日下午三点,星河丹堤营销中心现场,一小时内,接连有三批客户刷卡砸金蛋、签订购房意向合同。
  现场销售带看样板间过程中说:“现在只有14楼和18楼可以选,房源很少,你看中就抓紧买,不然买不到。等下期开盘,不可能再是这个价格。”
  “抓紧买、会涨价”成为大亚湾销售最爱挂在嘴边的话。
  锦绣壹号的营销中心现场,人潮攒动,不少购房者拖家带口看房,有看房者坐在沙发上不住打哈欠,也有看房者则拿起手机不停计算价格。
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某楼盘营销中心现场。张子怡摄
  “我跟你说实话,你现在不买真的会后悔,8月底可能要出新政,扩容或者扩权都有可能,到时候想买不一定能买得到”,锦绣壹号的销售说道。
  成交量数据也能佐证惠州楼市当下的火爆情况。
  据惠州官方数据发布平台惠民之家数据显示,2020年上半年7月交易量16258套,174.04万平方米,环比涨幅17%和15%,同比涨幅均超三成,成为近3年市场交易的最高位值。
  在惠州各城区方面,大亚湾名列交易量第一,单月网签交易4305套,43.76万平方米,环比涨幅四成;仲恺超过惠城、惠阳成为月度交易第二,成交2925套,30.8万平方米,环比涨幅翻一番。
  火热的成交量也促使大亚湾房价上涨。
  根据中原地产数据显示,2020年五一期间,惠州整体的成交均价为12285元/㎡,同比上升6.2%,如果换算成单价的话,惠州今年五月的房价较去年,涨了717元/㎡。
  深圳中原外销中心总经理何瑜告诉界面新闻:“大亚湾这几年房价一直没太大涨幅,过去政府批备案价都会卡在1.3万元/平方米左右。大概从今年6月开始,备案价批的明显松了,1.6元/平方米的价格都能批下来,甚至有项目毛坯价3万元/平方米都能批下来,这放在以前是不可能的。这使得整个大亚湾的房价都涨了起来,购房者对价格的容忍度都提高了。”
  有购房者就表示:“我已经在这买房了,现在帮亲戚看房。大亚湾的房价最近几个月涨很快,基本开盘一次涨价一次。”
  哄抢大亚湾之后
  点燃大亚湾楼市这把火的源于“深圳扩权惠阳”传闻与深莞限购。
  6月12日央媒《学习时报》发表的文章称:“三权叠加,扩权赋能,探索建设大深圳统筹合作示范区”。
  7月28日,东莞发布了滨海湾新区暂停各类建设行为的通告;7月29日,惠州发布了废止惠阳12个相关建设用地规划控制的通告。
  上述两则通告,不少媒体解读称:滨海湾新区和惠阳,极有可能是籍深圳四十周年之际,实现扩权不扩容构想的试点工程。
  贺喻认为:“深圳扩容、直辖这种消息每年都会传一次,但是‘扩权’传闻是出口转内销,加上今年是深圳经济特区成立四十周年,又有深汕合作区做先例,大家会对‘扩权’的消息更相信,如果真的扩权了,大亚湾的房价就是深圳概念,很多深圳人会觉得现在不买就是错过。”
  深圳、东莞于7月中旬相继出台限购政策,两地住宅成交量、带看量各有不同程度的下降趋势。
  以深圳为例,“715”新政出台满一个月,市场反响持续发酵。乐有家研究中心数据显示,08.03-08.09深圳一手住宅网签1036套,环比上涨24.4%;二手住宅过户2705套,环比下滑13.6%。预计接下来二手过户量整体仍会呈现下滑态势。
  不少深圳地产中介都在推销惠州楼盘,有中介告诉界面新闻:“新政后,深圳的住宅基本卖不动,公寓也不行,惠州还好卖些。”
  一直以来,大亚湾的买房主力人群主要来自于深圳。
  星河丹堤的销售表示:“星河这个盘可以说是给深圳人开发的,惠州本地人基本不会在这买房。我们的购房客户至少60%都是深圳人。”
  界面新闻走访大亚湾楼盘的过程中也发现,停车场里,一大半的车辆都来自粤B。在深圳的购物中心与地铁站里,都能看到不少惠州楼盘的宣传广告。
  源源不断的深圳客在大亚湾投资,惠州及大亚湾更有源源不断的新房供应。
  惠民之家的数据显示,惠州市2020年7月份供应新房17429套,169.19万平方米,环比分别增长17%、9%。去年同期相比,供应套数和面积分别上涨45%、31%。供应前三的大亚湾区、惠阳区和仲恺区。其中大亚湾供应量暴涨,以4124套、39.13万㎡排名第一,占比23.7%,环比涨幅高达205%、186%。
  行走于大亚湾也能发现,街头遍地是房,行人却少,各种楼盘拔地而起、鳞次栉比。到了夜晚,街道两旁的楼盘鲜少亮灯。
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夜晚十点,此为大亚湾当地亮灯率较高的楼盘。张子怡摄
  大亚湾当地没有太多产业与公司,或者说:产业以”住宅开发“和”推售楼盘“为主。这使得当地中介与中介的竞争十分激烈,野生中介会追车揽客,营销中心的中介也会堵在停车场门口防止被他人”翘客“。
  其中,星河丹堤作为超级大盘,在惠阳已开发售卖9年,配套商业、学校,内部居住氛围十分浓厚。即便如此,星河丹堤小区里的中介人员告诉界面新闻:“整个小区目前也就7000多家有人入住,整体入住率不到六七成。”
  “套牢”成为不少在大亚湾买房的人的自嘲。
  有数据统计显示,惠州的新房均价由2011年的6486元/㎡上涨至2019年9月的11465元/㎡,涨幅为77%;平均每套总价由2011年的75万元涨至2019年9月的121万元,涨幅61%。
  而2008年深圳的房价为13631元/㎡,到2019年9月份房价为54862元/㎡,累计涨幅为302.49%,翻4倍多。该价格涨幅在四大一线城市中排在榜首。
  尹华提起在大亚湾买房显得后悔不迭,“2017年以总价100万买了卓越蔚蓝海岸的房子,空置了两年,现在租出去每个月租金1300元,三年了这房每平方米涨了7000元,卖也赚不了多少,租也没意义,我也不去住,不知道当初干嘛买。”
  据惠州中原战略研究数据统计显示,2020年上半年惠州新房住宅成交55781套,同比下滑8.02%,成交面积为584.91万㎡,环比下跌5.93%。二手房累计过户4917套,同比回落21.53%,过户面积54.84万m,环比下跌23.89%。
  界面新闻走访当地中介门店发现,在大亚湾卖房的业主挂牌时间多则3年,最少则需要3个月。
  贺喻认为:“惠州楼市火热的情况可能只能短期内维持,如果真的深圳扩权到惠阳,或者惠阳有大的产业项目落地的消息,那会夯实这个房价基础,但如果没有这些,之后房价肯定会出现回落。”
  据惠州市官方发布的《2019年惠州国民经济和社会发展统计公报》内容显示:在去年全年,惠州房地产开发投资1149.94亿元,增长16.9%;商品房施工面积9105.16万平方米,增长16.9%;商品房竣工面积704.76万平方米,增长40.7%;商品房销售面积1724.71万平方米,增长3.7%。
  可以发现,去年全年商品房施工面积有9105.16万平方米,商品房销售面积只有1724.71万平方米。
  惠州短期内不会愁没房可卖,只有在此地买房、以投资为主的人需要考虑:未来会不会发愁有房难卖。
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