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 吕抗 发表于: 2020-8-17 18:44:00|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] “震荡横盘”的成都市场,主城二手房今值几何?

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源自:界面新闻
原文标题:“震荡横盘”的成都市场,主城二手房今值几何?

  8月14日,国家统计局发布了7月份的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,在坚持“房住不炒”政策下,全国房地产市场总体平稳。
  7月成都二手房价格环比上涨0.7%,涨幅较上月略有扩大。在统计局的数据中,成都的二手房自今年以来,房价一直处于平稳上涨的状态,四月疫情逐渐控制后,甚至出现了较大波动。
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2020年成都二手住宅销售价格指数

摇不到的便宜新房,看不上的郊区二手
  通常来说,二手房并不是成都购房者的首选,他们更加偏好新房,但区域、地段较好的新房,价格已逐渐达到3万左右,这样的价格对于普通购房者来说,是一个难以跨越的置业门槛,或者说,主城区已经鲜有“刚需”能承受的新房了。
  除了主城区之外,部分地区单价较低的新盘,往往成为了购房者蜂拥而至的“万人摇”,这或许也昭示着人们对于高性价比楼盘的喜爱。
  更加现实的是,今年这6个“万人摇”项目,只是新房市场的冰山一角,但是这些楼盘往往意味着极低的中签率,很多刚需购房者在多次摇号未果后,不得不选择购买二手房。
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2020年成都6个“万人摇”楼盘,截至7月摇号项目
  在限购之后,成都的二手房长期“横盘”,今年的这一波上涨,已经算是二手房比较好的行情了。但是总体而言,整个市场还是处于比较平稳的状态。这样的市场环境也就意味着,高性价比新房买到就赚到的优势荡然无存。
  不可否认,对于普通刚需家庭来说,购房首要满足的是居住需求,但是在房产的金融属性也同样重要,毕竟普通人购入一套房产几乎要掏空“六个钱包”,房产的贬值将会对家庭资产带来严重缩水。
  这也是二手房购房者最大的担忧,因此与上涨时期的疯狂抢购不同,在目前趋于平稳的房价下,购房者在决策的时候愈发谨慎。
  与其他城市一样,成都绕城以内的主城区房产,相对郊区而言更加保值,也是很多人置业的首选。

高端持续上涨,刚需“震荡横盘”
  二手房市场,是一个高度市场化的市场。
  目前,贝壳上成都二手房的挂牌量已经超过13万套,保持着较高的库存水平。从价格上看,均价保持在1.5-1.6万/平方米左右,也与统计局的数据相吻合。
  但是,这其实都是囊括了整个市区的价格,如果将其锁定在主城区范围内,总量将会大幅度减少,均价也会有所上浮。
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成都二手住宅挂牌均价 图片来源:贝壳指数
  或许从数据上看,成都的二手房价格既然在持续走高,那么应该是相对偏向于卖家市场。但是,市场上的声音却不太一样,主城区价格合适的刚需二手房,很难寻找到,而主城区的房东除了大幅降价之外,房子也很难卖出去。
  事实上,市场声音和统计数据都没有问题,造成这样的原因还是因为二手房交易是高度市场化的行为。
  例如金融城、大源等核心区域的优质次新房,价格大多较高,而且随着市场的好转,这些龙头板块也有着一定的带动作用。
  而其他区域较为刚需的房产,不仅很难有上涨的动力,在长期“横盘”下,购房者还有一定的议价空间。
  面对主城刚需的购房者,什么样的房子才是值得的?
  从贝壳上28万余套的成交记录上看,75%以上的成交房源的房龄都在15年以内;6成左右的房源都在90平方米以下,60万~150万的总价也占据了6成的成交量。
  而房子的面积、户型、装修、楼层、地铁、朝向、房龄……等等多方面的因素,都会影响二手房最终的价格。
  这构成了一个主流的成都购房者对于二手房的价值选择取向,这类房产相对集中在主城区非核心板块,基本上以三环至绕城这一区域为主,板块内的均价基本在1.5万左右,总价也大多低于150万。
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主城区三环外二手房交易活跃板块 制图:界面四川 郑朋坤
  类似于锦江区的三圣乡、青羊区的外光华、金牛区国宾等,开发较早、配套较为成熟的板块。这些板块内的部分小区,例如锦江的鑫苑名家,青羊的清水路苑等等,因为较低的单价,成为了区域的二手房成交主力。
  而三环内的二手房,除了老小区之外,单价并不便宜,低总价的小户型成为了购房者的唯一选择。例如武侯区一环内的金茂礼都,成交量虽然不低,但是这类房产,大多又有着社区老旧、容积率高、环境嘈杂等缺点,对生活品质有着明显的影响。
  因此,主城区的刚需二手房,在这样的行情下比较难卖也不足为奇。

当下二手房值得买吗?
  很多人有着这样的疑问,什么时候“上车”才最好?但其实,二手房“上车”与否,不是一个固定的答案。
  对于无房的刚需家庭来说,能在成都购房安定下来才是首要任务,因此房产的居住属性将远比金融属性重要,居住的舒适度、交通便利度、子女教育等方面也远比房价变化更重要。
  因此,对于这类人群来说,与其持币观望,不如看好就买。
  目前看来,房价的变化很难出现大的波动,楼市的调控政策已经收紧,LPR已经三个月没有调整,加上目前央行对房企资金端收紧,房企可能会在下半年加速出货回笼资金,因此新房价格很难维持上涨。
  政策变化将使得更多人倾向于购买新房,这对于二手房的购房者是一个好消息,市场变化会迫使二手房价格将会更加合理。当然,主城区的二手房,因为区位的优势,价格并不会过低,大概率会是在现有的价格基础上“震荡横盘”。
  二手房购买不建议追涨,不过对于城南来说,近期的土拍行情,或多或少对二手房东有提价的预期,例如新川板块的土地价格,已经高于了部分小区的二手房价,这给予了很多房东涨价的底气,对于购房者来说,是需要慎重考虑的。
  而主城区因为供地量少,加上大量的老小区,二手房价相对稳定,选择也较城南更加多样化。
  总而言之,对于普通刚需购房者而言,在100万~150万总价内,主城区的二手房比较难同时满足居住属性和投资属性。但是这一类的刚需购房者,只要能合理的认清目标房源的优缺点,任何时候都是能够入手的。
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