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 我本流浪人 发表于: 2020-9-24 19:37:21|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] [CFO成绩单]大悦城连踩两条红线 ROIC大幅下降仅1.13%

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源自:新浪财经
  △财经栏目房产|大眼楼管
  近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉,规则主要以“三条红线”为标准。
  而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业,CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下,CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素,工作考验也将加大。△财经栏目房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理,考评各房企经营成色,为CFO工作成绩打分。
  截止今年上半年的财务数据,大悦城及CFO整体的财务成绩平均分为81.25分,表现相对一般。大悦城现任财务总监为张建国,1994年6月进入公司,先后任子公司深圳鹏丽陶瓷有限公司财务总监、云南宝云化工有限公司董事总经理、公司审计部副总经理、财务部副总经理等职务。2020年1月起任总会计师。
  首先,从有息负债规模及结构来看,截至2020年6月末,大悦城的有息负债规模为796.84亿元,同比增长15.17%,其中短期有息负债占比为23.23%,现金短债比达到1.91倍,现金流较为安全。
  而在杠杆率方面,截至2020年6月末,大悦城的资产负债率为78.53%,剔除预收款后的资产负债率为73.57%,净负债率为105%,后两项指标均触及监管给出的不超70%、不超100%红线。
  从明股实债等隐性债务来看。对于部分房企通过合作拿地,其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况,可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面,从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比与2年前少数股东权益占比进行比较,通过权益比与收益比的差别,并结合公司集资公司背后金融机构等的进出情况等,可大致判断“明股实债”的可能性大小。
  2020年上半年,大悦城的的长期股权投资为119.35亿元,占比总资产仅6.05%。而当期公司的少数股东损益为3.99亿元,占净利润的41.35%,若考虑房地产的两年结算周期,需对应到两年前的项目权益比,2018年H1公司的少数股东权益占比为41.89%,与2020年H1的损益占比相差不大。2020年上半年,公司的少数股东权益为234.04亿元,占总权益的55.26%,少数股东权益占比较大。
  在债务对于利润表的影响方面,大悦城未披露详细的财务支出及当期资本化利息。但盈利指标显示,大悦城上半年的销售毛利率同比下滑5个百分点情况下,销售净利率下滑了8个百分点,公司费用控制需进一步改善。Wind数据显示,大悦城上半年加权ROE仅2.92%,表现较差。此外,上半年平均融资成本为5.14%,融资成本不算高。
  最后,从前瞻及拿地的量入为出方面来看,大悦城上半年拿地均价3712.96元/平方米,占当期销售均价的14.72%,拿地成本不高。截至6月末,公司的土储建面为2705.78万平方米,2019年销售面积为259.55万平方米,以目前的去化水平,去化周期超10年。Wind数据显示,截至2020年上半年,公司的ROIC仅1.13%,较2019年上半年的4.48%大幅下降。
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