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 方快9 发表于: 2020-9-24 20:05:59|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] 圆桌|校正激进长租公寓运营策略,资金监管或带来“阵痛”

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源自:新京报
原文标题:圆桌|校正激进长租公寓运营策略,资金监管或带来“阵痛”

  自8月以来,长租公寓企业“暴雷”现象频发,成都、杭州等地也都纷纷出台租赁资金监管制度。那么,资金监管制度的出台,能否从根本上解决“高收低出”的问题?对于正规经营的公寓企业,是否会造成误伤?
  在9月24日晚上新京报举办的“长租公寓频频暴雷,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上,业界人士表示,对微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言,用交付保障金的方式来加强监管,尽管会起到规范行业发展的作用,但若是“急刹车、一刀切”也有可能会压垮一部分正规经营企业,因此建议主管部门除了把握好政策推进节奏外,更为重要的是做好企业的甄别工作,分类监管。
  资金监管政策倒逼激进企业回归正轨
  在巴乐兔研究院院长高萌看来,资金监管可分为两种情况:一是资金去向的监管,需要设立专用的账户,对存在高收低出,长收短付或租金贷的企业,将其租金放入专门账户,由银行进行第三方托管,来监督资金的去向;二是设置“风险保证金”,但不应“一刀切”,可根据风险评级的不同,对长租企业进行不同的风险保证金要求。
  “特别是对于第一种情况来说,这是一整套系统工程,不仅是监督的过程,背后跟从业备案、信用体系都有较好的联动。如果只是监控资金流向,但企业没有备案,就无法知道资金从哪里收来的,这笔资金有没有风险,该不该监管,或者该如何去监管资金的走向。”高萌称。
  高萌进一步表示,资金监管政策的出台,对正规经营企业,或初心向上的企业而言,短期可能会带来一些阵痛,但长期来说是好事。
  “资金监管政策可以提高行业门槛,清除对行业产生负面影响的企业,保障行业的信誉;此外,可以校正此前较激进企业的相关做法和运营策略,将其拉回至正常轨道上,把重心回到运营和服务上。”高萌说。
  高萌强调称,看好长租公寓行业的发展,就应该坚定不移地去做好运营和服务
  由此持续提升企业竞争力,这是企业长期发展必须面对的问题。从这一层意义上分析,资金监管政策除具有短期作用外,也有长期引导的效果。
  解决“高收低出”,需靠组合拳体系保障
  那么,资金监管制度的出台,能否从根本上解决“高收低出”的问题?业内对此各有看法。
  高萌指出,资金监管制度,重点在于起到预警、督查和引导行业的作用,从根本上而言,不能解决“高收低出”的问题,“本质上,‘高收低出’是个有风险的市场行为,但‘高收低出’并不代表企业一定有预谋或一定会‘暴雷’”。
  “资金监管能否在根本上解决‘高收低出’的现象,仍存疑。”在乐乎公寓创始人CEO罗意看来,背后还需要一整套组合拳体系的保障,比如《住房租赁条例(征求意见稿)》中所要求的通过房屋网签备案系统进行备案等动作。
  建议主管部门推行企业甄别与分类管理
  事实上,9月7日住建部发布并征求意见的上述《住房租赁条例(征求意见稿)》,将是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规,其中明确提出加强对租金使用等企业经营情况的监管。
  “从顶层设计上来说,看完住房租赁条例(征求意见稿)后,心里还是比较有安全感。”罗意称,“不论是征求意见稿,还是成都等地近期出台的监管政策,都是较理性客观和有耐心的。”
  不过,罗意同时指出,对于微利、靠现金流周转的长租公寓企业而言,用交付保障金的方式来加强监管,尽管会起到规范行业发展的作用,但若是“急刹车”“一刀切”,有可能也会压垮一部分正规经营企业。
  基于此,罗意建议,主管部门做好企业的甄别工作,分类监管,“好人与坏人一定要分开,不要因事情复杂而一刀切,诈骗行为伤害的不仅是正规经营的长租公寓企业,对房东、实体经济也将造成影响。”
  在罗意看来,“高收低出”以“跑路”为目的的现象,前几年行业里尽管也有,但是疫情期间却大规模发酵,之所以那些机构能够得逞,除了跟疫情期间市场价格体系出现混乱有关外,也跟房东、从业者赚短钱和快钱的心态有关。
  基于此,罗意建议,主管部门除了做好企业甄别与分类管理之外,还要对公众做好市场教育和宣传工作。
⊙记者:张晓兰

  编辑 杨娟娟 校对危卓
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