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 金达莱 发表于: 2020-9-24 20:36:00|显示全部楼层|阅读模式

[2020年] 圆桌|高杠杆企业面临大挑战 长租市场“向上”趋势不变

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源自:新京报
原文标题:圆桌|高杠杆企业面临大挑战 长租市场“向上”趋势不变

  每年的一、四季度是住房租赁市场的传统淡季。今年,在疫情的影响下,长租公寓行业压力尤大。在多城发布住房租赁资金监管政策后,若在更大范围内推广,长租公寓是否会迎来“至暗时刻”?
  9月24日晚,在新京报举办的“长租公寓频频暴雷,资金监管加速行业变局?”圆桌论坛上,业界人士表示,今年四季度和明年一季度,去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大的挑战,但行业长期向好的发展趋势不会改变,未来长租行业会进入一个有序发展阶段。
  有门槛、有规矩,行业才能成熟
  “行业经过前几年快速发展,出现一定的盘整和波动是正常现象。”北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥指出,租赁资金监管或风控资金的缴存,是行业必须要有的制度设计和要求,正是因为有了这些制度措施,规范的企业才能脱颖而出,才能在竞争中显示精细化运营能力、管理水平及服务能力,行业才能走得更远。
  在赵庆祥看来,发展过程中,不排除有一些企业由于资金监管政策的落地,出现难以为继、“跑路”现象,但这是行业发展必须要付出的成本。
  值得一提的是,9月7日,住建部官网发布通知,就《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见。征求意见稿提出,住房租赁企业若存在“高进低出、长收短付”等高风险经营行为,将被列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。
  在此背景下,赵庆祥呼吁,随着住房租赁相关制度的不断完善,行业构建准入制度,即企业必须有经营范围,且有符合条件的备案,包括实收资本、专业人员和管理能力的条件。
  “企业有门槛,进入有规则和规矩,才能真正成为一个成熟的行业。相信随着租金贷的限制,风控资金的缴存,以及资金监管政策的落地,行业才能真正迎来稳定、健康的未来。”赵庆祥称。
  “行业将会自我修复,长期向好趋势不变”
  “对未来不会失去信心,反而会更有信心。”巴乐兔研究院院长高萌指出,将长租行业或与之相关联的社会体系看成一个有机体系,这一有机体系一直在净化中,虽然遇到一些外界病毒引发内在问题,但如同人体发烧抵抗感染一样,行业会有自我修复的行为,即政府、监管部门和从业者、租客、业主等各个角色会围绕相关问题行动起来,找到相应方法让行业健康发展。
  高萌表示,长租公寓未来将是万亿市场规模,信心从来不会改变,目前出问题的企业仅是从业者中很小一部分,大部分企业经营都还是“向上”的。只是过去在一路狂奔过程中,在政策和资金支持下,有些从业者在制定策略、打法上有所跑偏,“推动政策监管,才能让行业找到更加健康的方向。”
  贝壳研究院高级分析师黄卉亦对行业未来的发展充满信心,在她看来,长期来看,长租公寓行业长期向好的趋势不会改变,每个行业从萌芽发展到成熟都不是一蹴而就的,都需要经过一个不断修复和纠正的过程。
  “每年四季度和一季度是租赁行业的淡季,今年在疫情叠加影响下,确实会给企业带来经营调整,尤其是在去杠杆大背景下。”不过,黄卉同时表示,目前相关部门正加快推动住房租赁金融的发展,下一步有望解决长租公寓企业融资难、融资渠道窄的问题,探索长租公寓行业公募Reits试点,这将对长租公寓企业带来相关利好。
  部分高杠杆企业或将面临较大挑战
  乐乎公寓创始人CEO罗意认为,未来长租行业会进入有序发展阶段,行业内一些从事诈骗的团伙将会被清除出去,而更为重要的是公寓企业会更清楚地认识行业本质,房东和房客也会更加尊重长租运营企业在链条上的价值,从而愿意支付相应产品和服务溢价。
  “长期来看,我对行业发展非常有信心,包括主管部门对长租公寓这一新生事物,也逐渐理解,且进入到有序立法的阶段。”不过,罗意同时指出,今年四季度和明年一季度作为租赁行业传统淡季,去杠杆化的确有可能会对部分高杠杆企业带来较大挑战。
  “尽管初心向上,前几年高收低出、高杠杆已让部分长租公寓企业不堪重负,他们可能熬过了2019年的租金下行、2020年上半年的疫情影响,尽管主管部门也给他们定了两年时间降杠杆,但当下外部环境可能会让他们去杠杆的时间压缩至几个月,因此,带来较大的挑战。
  即便如此,在罗意看来,依然不能用“至暗时刻”来形容长租公寓目前遇到的挑战,其理由在于,并不是所有长租公寓都处于高杠杆阶段,很多良性运营的企业已将杠杆降了下来。
⊙记者:张晓兰

  编辑 杨娟娟 校对危卓
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