融创携神秘财团重组雨润 或觊觎土地储备

源自：第一财经日报

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　　觊觎土地储备？融创携神秘财团重组雨润
　　张歆晨 何天骄
　　在并购这条路上越挫越勇的融创中国（001918.HK，下称“融创”）这次的目标是雨润集团。这是融创近两个月来在公开市场的第四起收购事件。
　　9月8日晚间，融创发布公告称，公司已与雨润集团签订战略合作协议，融创及融创指派的合作伙伴拟与雨润集团就一系列战略合伙事宜展开合作，同时双方将与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案。双方的合作具有排他条款，融创将成为雨润集团唯一的战略合作方。
　　9月9日，融创召开投资者电话会议，孙宏斌表示，雨润集团的房地产业务占比达70%，集团旗下的中央商场和农产品物流，都为房地产相关业务，因此雨润集团核心还是房地产板块。
　　另据公开资料，食品及相关业务在雨润集团占比仅为约10%。但雨润食品已成为中国食品行业的一块标杆品牌。那这一次，融创看上的是雨润集团哪一块业务呢？在公告中，融创称将向雨润集团提供全面支持。这意味着，融创此次与雨润集团是基于集团层面的整体合作，并不局限于地产。
　　有消息显示，此次融创参与重组雨润集团，是雨润方主动抛出了绣球。这场让地产界、食品界均感突然和意外的合作，或许既能助融创在地产方面的全业务布局及跨界发展，又能助风雨飘摇、债务危机重重的雨润获得重生。
　　雨润集团宣传部门负责人拒绝向记者透露合作细节。融创团队或已进驻雨润集团，启动重组模式。雨润集团内部人士向《第一财经日报》记者透露，近期出入公司的陌生面孔明显变多，很大可能是融创团队相关人士开始入驻公司；此外，或许是看到业务好转的希望，公司内部人心惶惶的氛围也开始变得较好。

跨界合作？
　　事实上，这两家合作并非没有端倪，9月7日上午11时，雨润食品（01068.HK）早盘就已经停牌，9月8日下午1时左右，融创也随之停牌，这两家公司业务看似交集并不太多，所以并未引发太多业内人的联想。
　　“这次消息瞒得比较好，所以很多人并未收到消息。”南京当地地产圈的一位资深人士对记者表示，在公告之前都没有收到消息，所以感觉还是很“突然”。参照双方的公告可以发现，双方没有涉及合作的具体内容，但融创有意参与雨润集团重组的意向表露无遗。
　　不同的是，此次与雨润集团的战略合作，融创引入了一个“神秘财团”作为合作方来共同参与。有分析人士认为，这个合作方有极大可能是一家实力雄厚的具有金融背景的机构，引入合作方将在一定程度上降低融创重组雨润集团的风险。

雨润的危机
　　有熟悉内幕的人士对《第一财经日报》记者表示，这次合作更多的可能是融创和雨润全集团层面的合作。
　　公开资料显示，雨润集团是一家集食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业于一体的集团公司，旗下拥有两家上市公司，一家是在香港上市的雨润食品，另一家是在A股上市的中央商场（600280.SH），后者为雨润集团运作商业地产业务的平台之一。其中，雨润食品是中国最大的肉制品生产企业之一。
　　不过，曾经风光无限的雨润集团却陷入重重困境。一方面旗下上市公司业绩下滑甚至大幅亏损，整个集团也陷入债务危机。另一方面，高层被调查也引发了内部人心不稳，继3月份祝义才被监视居住后，中央商场副董事长胡晓军也在8月传出被调查。
　　目前，雨润集团已经身负高额债务。雨润食品公布的2014年财务数据显示，雨润集团流动负债净额为18.21亿港元，总借款及融资租赁负债为82.57亿港元，其中54.64亿港元将于2015年年底到期。而集团经营活动现金所用的现金净额为4.65亿港元。而这次双方合作重点就是为雨润的债务问题寻找解决方案。
　　作为雨润起家的肉食业务，一直是雨润集团的支柱，而雨润食品如今却面临亏损的局面。2015年中报显示，受高端餐饮及肉类消费市场疲弱影响，上半年营收95.84亿港元，微增6%，实现净利润亏损7.24亿港元。
　　事实上，从2012年雨润食品就开始陷入危机。数据显示，从2012年~2014年，雨润食品营业额逐年下降，分别为267.82亿港元、214.40亿港元、191.58亿港元；净利润分别为亏损6.05亿港元、盈利4359万港元、盈利5677万港元。而在2012年之前的3年里，雨润食品的净利润都在17亿港元以上。一位券商分析师指出，雨润食品近年来大量依靠政府补贴，这种状况难以持续，特别是在高层被调查的关口，政府对雨润食品的补贴就更加谨慎了；此外，渠道下沉策略进展缓慢，制约了企业发展，因此亏损也在预料之中。
　　而雨润集团旗下的另一家上市公司中央商场也出现了业绩大幅下滑。中央商场专注于连锁百货和城市商业综合体的开发，财报显示，2015年上半年营业收入为34.84亿元，同比减少7.70%，实现归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，同比减少48.98%。

双方的机遇
　　继雨润食品和中央商场之后，自2012年开始，房地产逐渐成为雨润集团一个重要业务板块。依托于两家上市公司相互交错的运作，雨润地产业务短短几年间已经成为雨润集团最赚钱的板块。
　　雨润的地产业务是一个庞大的帝国。其中中央商场在A股上市，运营11家商场和百货连锁店，布局南京及江苏其他核心三四线城市，由于多为并购国有老的百货店而来，占据城市核心位置，持有成本比较低；目前在建商业项目有江苏和山东的商场；运营业绩也比较好，去年达到70亿元左右的营业额。
　　3月27日，中央商场发布公告，称检察机关于2015年3月23日起，对公司董事长、实际控制人祝义才执行指定居所监视居住的强制措施。
　　随后中央商场的独立董事徐康宁、董事张化桥、公司董事会秘书陈新生都相继辞职。一位此前从雨润房地产板块离职的项目负责人对《第一财经日报》记者称，祝义才被监视居住事件后，整个地产板块人都走空了，原来的1000多人到现在只剩几十人。
　　有消息显示，此次融创参与重组雨润，是雨润主动抛出了绣球，这和祝义才被监视居住、雨润集团群龙无首不无关系。
　　“雨润的土地储备是一个富矿。”一家地产公司在南京的负责人对《第一财经日报》记者称。
　　公开资料表示，雨润地产总体土地储备的最新数据是，截至2013年底，雨润地产的可开发建面超过6000万平方米，布局城市40~50个，项目80多个。有一大部分地块属于农贸物流用途。根据融创9日投资者电话会议数据，雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米，主要布局在江苏、浙江和山东，共有34个项目。

融创启动收购模式
　　事实上，从退出收购绿城、佳兆业后，融创就开启了频繁的收购模式。
　　在不到两个月的时间，包括32亿元收编中渝置地成都7个项目，5.7亿元加码浦东东郊项目股权，以及本次设立平台公司和收购天朗项目。
　　9月2日，融创正式发布公告，将与天朗共同出资组建西安合营公司，其中融创持股80%，天朗持股20%。合营公司将以1.88亿元收购天朗五珑、天朗曲院庭香等两个在建的西安目标项目的股权，以合营公司为主体获取并开发位于西安的待开发项目。
　　根据公告，未来合营公司还将与天朗合作获取并开发位于西安的储备项目，合营公司持股不低于70%，天朗持股不高于30%。此外，融创还以4.96亿元收购天朗位于济南、南京、成都的6个项目。
　　这个模式也助力了融创的快速发展。融创自2010年在香港上市后，销售业绩一直保持高速增长，从2011年的177亿元增长至2014年的658亿元，年复合增长率达55%，在地产行业中令人瞩目。
　　此次，如果融创成功重组雨润，则不仅可以介入旅游地产、商业地产、产业地产领域并获得大量低成本的土地储备，同时或许可借此跨界布局，进行多元化发展。

附表 融创近期收购情况
▲　7月24日：以32.06亿元收购中渝置地旗下7个项目，总可售建面达241万平方米，其中有139万平方米未售。

▲　8月26日：13.24亿元收购上海枫丹37.855%股权及债权，获得位于上海浦东东郊商住地块50%权益。

▲　9月初：融创与天朗成立合营公司共同开发天朗在西安的储备项目，同时以近5亿元收购天朗位于济南、南京、成都的6个项目。
　　资料来源：本报整理

源自：新金融观察

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　　融创出手雨润地产 孙氏“并购王”的炼成之路　　从日常管理中脱身出来的孙宏斌，显然将更多精力和热情投入并购之中。

⊙记者：刘君

　　在绿城和佳兆业两笔重要收购受挫后，孙宏斌治下的融创愈挫愈勇。在两个多月时间内连续完成多笔收购，将成都、西安、南京、武汉等城市多个项目收入囊中。最新动作是与陷入困境的雨润控股集团合作，再次充当白武士的融创，通过并购“抢头条”的决心异常强烈。

搭救雨润
　　9月8日，融创中国控股有限公司宣布与雨润控股集团有限公司订立战略合作协议，双方将与雨润集团债权人共同商讨雨润集团相关债务问题的解决方案，确保雨润集团各项业务正常运转，并在满足相应条件的前提下，融创中国向雨润集团提供全面支持。虽然双方合作的具体细节尚未公布，不过融创借合作之机，获取雨润优质项目权益的思路十分清晰。
　　因为先后出手曾经陷入困境的绿城和佳兆业，融创似乎对与资金链紧张房企合作，并借机扩大市场份额的模式情有独钟。不过两次震惊地产界的并购合作，后来都以融创退出而告终。孙宏斌这时候却展现出了那股当初叫板万科的“倔劲儿”，7月至今通过更多的收购动作作为回应。
　　7月，融创耗资27.56亿元收购中渝置地旗下的成都市国嘉志得置业有限公司的销售股份及借款，获得7个项目。8月26日，融创又以5.7亿元收购上海枫丹丽舍房地产开发有限公司24.29%股权及债权，持股比例增至62.15%，吃下上海面积最大的二手地块，该地块总建筑面积约为1115974平方米，预计未来可售面积约101万平方米。8月31日，融创宣布与天朗地产共同出资组建西安平台公司开发天朗在西安的待建项目和土地储备项目，同时获得济南、南京、成都共3个房地产住宅项目。加上此次与雨润的战略合作，融创已经通过并购合作等方式，增加了成都、南京、武汉、济南、西安等地的多个项目。
　　而此次合作的另一方，雨润当下遇到的是成立以来最大的困境。雨润旗下两大上市平台，港股雨润食品上半年亏损为7.24亿港元。另一A股上市平台中央商场上半年实现营业收入34.84亿元，同比减少7.7%，实现归属于上市公司股东的净利润1.65亿元，同比减少48.98%。更重要的是，雨润集团董事长、实际控制人祝义财自今年3月23日起已被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施。
　　业绩下滑、控制人被采取强制措施，遇到麻烦的雨润，在融创看来却是并购的好机会。
　　雨润集团是一家集食品、物流、商业、旅游、房地产、金融和建设七大产业于一体的集团公司。雨润最知名的是旗下的火腿肠品牌，其2002年进军地产业，“星雨华府”是雨润地产旗下的住宅品牌，分布在南京、西安、青岛、长春、沈阳、威海、淮安、常州、铜陵、大冶等地。商业地产则集中于中央商场品牌，目前共经营8家连锁百货店，总营业面积40万平方米，年销售额超100亿元。雨润地产在土地储备中最大的亮点是在全国有十三个农产品物流中心，每个物流中心的占地面积均为3000至4000亩，其中，西安、成都、沈阳的项目已投入运营中。

人事调整
　　在宣布与雨润合作的前一日，融创还发布了一条人事变动公告，其中最受关注的是孙宏斌辞任融创行政总裁一职，但仍继续担任融创董事会主席、执行董事、提名委员会主席兼薪酬委员会成员。同时汪孟德辞任执行总裁一职，并接替孙宏斌，担任融创行政总裁的职务；黄书平已辞任融创副总裁、财务总监及其中一名联席公司秘书，并获得执行总裁的新任命；接替黄书平财务总监一职的是曹鸿玲，另外由高曦接替黄书平联席公司秘书一职。
　　对于此次人事变动，融创公告解释称，为使本公司达至更佳的企业管治水平，孙宏斌先生已辞任本公司行政总裁，自2015年9月7日起生效，以便孙先生得以投入更多时间履行董事会主席职务，及在公司战略方向和重大、重要事务的决策和处理中投入更多时间和精力。
　　在外界看来，融创此次高管调整有两重含义，一是孙宏斌辞去行政总裁后，相关高管均获得提拔，有利于鼓舞管理层士气，二是孙宏斌对企业的具体管理层面不再事必躬亲，有更多精力放在战略和决策层面。易居研究院研究总监严跃进表示，此次调整使融创组织架构正趋于合理。
　　从日常管理中脱身出来的孙宏斌，显然将更多精力和热情投入并购之中。在人事调整同时，融创还为并购准备了充足“弹药”。8月13日和8月31日，融创分别发行了50亿元和10亿元的境内公司债，2015年初，曾有报道表示融创获得平安银行100亿元产业基金合作框架批复，将依托平安集团综合金融平台的优势，获得项目对接、并购融资、方案设计、财务顾问和并购整合等一揽子并购综合金融服务。值得一提的是，此次与雨润集团的战略合作，融创中国将引入一个合作方来共同参与，是否是此前提到的平安集团，备受关注。

潜在风险
　　对与雨润的合作，融创展现出势在必得的态势，不过也有人表示合作并购的风险同时存在。
　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱表示，雨润的住宅项目主要分布在东北地区、长三角的二线以下城市，尤以三四线城市居多，而且大多位置偏远，对于主攻中高端地产的融创来说，挑战较大。融创以住宅地产见长，对于雨润的商业板块中央商场和农贸物流产业地产板块能否成功整合，也要打上问号。
　　申万证券表示，融创与雨润的合作，与其一向坚持的专业化而非多元化的战略有所矛盾，对公司的长期战略感觉更加模糊。瑞信也发布报告指出，融创此次与雨润合作有别于之前只集中一、二线城市的方针，相信未来的收购对财务的影响变得更难预计。在增加不明朗因素的情况下，该行下调融创评级，由“优于大市”降至“中性”。
　　此次合作成功与否，将直接关系到老孙能否打消外界质疑，并再次证明自己的眼光。