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[2020年] 千亿祥生168天踩红线上市 二代陈弘倪接手的资本时间

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源自:观点地产网
原文标题:千亿祥生168天踩红线上市 二代陈弘倪接手的资本时间 来源:观点地产新媒体

  观点地产网 一家企业的领导人往往代表了企业的性格和气质,投资者在投资企业就是在投资管理层。
  11月18日,祥生控股(集团)有限公司正式在港交所挂牌上市,董事会主席陈国祥与行政总裁陈弘倪共同敲响了那面锣鼓──父子二人举起手在空中紧紧相握,这是一场权力的交接,如今祥生已经进入了“陈弘倪时间”。
  上市首日,祥生股价走势十分平稳,截至收盘报5.59港元,与开盘价持平,市值167.7亿港元,处在另外两匹黑马新力(149.23亿港元)与中梁(183.03亿港元)之间。
  上坤于昨日挂牌后,祥生也在今日完成上市敲钟,这已经是年内的第五只房企完成上市,港交所大门有所松动。
  汇生国际融资有限公司总裁黄立冲对此表示:“上半年由于疫情影响封关,所以两地业务难以推进,许多计划在上半年上市的企业都被推迟了。”
  黄立冲认为,房企接下来能否上市仍然要看自身素质,只是市场和政策原因影响比较大,导致房企销售和融资面临挑战。
  作为最后一个登录资本市场的TOP30千亿房企,祥生得以顺利168天完成上市的筹码仍然是高速增长的销售额,至于规模背后的财务数据,“先做大再做强”是祥生给出的答案。
  据观点指数发布的中国房地产销售金额TOP100披露,2017-2019年期间,祥生实现了签约销售金额从619.64亿元到1174.7亿元近乎翻倍的跨越。
  从2017年提出千亿目标,再到2018年完成千亿目标,祥生每一步都跨的很大,甚至比另一家浙系房企滨江还要早一年完成千亿。
  二代上位 迁都上海
  在完成千亿后的2019-2020两年时间里,从浙江诸暨出发的祥生先后完成了“更新换代”、“迁都上海”、“香港上市”,这一切都源于去年初的那场人事变动,“二代”陈弘倪功不可没。
  2019年3月份,陈国祥的儿子陈弘倪和女儿陈雪宜开始主管地产业务,陈弘倪由地产集团的执行总裁升职为总裁,陈雪宜担任地产集团总裁助理兼任祥生实业集团执行董事。
  每一场权力交接背后都会有失意者,原地产集团总裁赵红卫卸任地产集团总裁,开始主管其他业务。集团自上而下经历了不小的人事震动,伴随着老臣退居幕后的还有不少区域领导。
  据祥生地产招股书披露,其核心高级管理层年龄均在46岁以下,与37岁的陈弘倪属于同一个年龄段。副总裁郭政,39岁;副总裁韩波,46岁;副总裁陈建熙,40岁;副总裁谈铭恒,44岁;浙南区域总裁顾建军,44岁;浙北区域副总裁钟超,46岁。
  公开资料显示,陈弘倪,加拿大籍,自2012年10月加入祥生,担任祥生实业集团酒店管理公司总经理,负责酒店的整体运营;2014年,担任大本营诸暨城市分公司董事长、负责诸暨市内各项目公司管理及运营;2017年,担任祥生地产执行总裁,协助总裁进行祥生地产的整体业务管理。
  从酒店运营到大本营董事长,再到地产执行总裁,陈国祥给予了陈弘倪足够的耐心,让其慢慢成长。2020年5月,陈弘倪获委任为执行董事兼行政总裁,负责统筹集团整体业务管理及物业项目运营。
  值得注意的是,陈弘倪并非大家认知中的二代“学霸”,其在2010年获得了美国福特海斯州立大学(Fort Hays State University)的通识教育(商业管理)学士学位,该大学无论是在QS、卫报(The Guardian)、USNEWS的大学榜单中都未见身影。
  陈弘倪主管后的祥生并没有在战略布局上进行改变,坚持着重仓三四线的模式。自2016年起,祥生采纳‘1+1+X’扩张策略,以浙江省的发展为基础,深入渗透泛长三角区域,并扩展至泛长三角区域以外(例如湖北省荆门、湖南省衡阳及常德及内蒙古自治区呼和浩特)其他具高增长潜力的城市。
  截至2020年7月31日,祥生土储总面积2382万平方米,在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。其中,浙江省土储占比50%左右,另外37%来源于泛长三角。
  2019年9月份,祥生迁都上海,在此三年之前才把总部搬到杭州,然而这里已经装不下他们的野心。
  祥生内部对于此次总部搬迁的说法是“启用上海新中心”,主要就是陈弘倪负责的地产板块业务
  上海对于房企来说有着特别的吸引力,长三角是中国房地产销售最热的区域,而上海则是这个区域的中心。无论在沪有没有布局,上海的人才、金融资源是其他城市难以匹配的。
  祥生继承了浙系房企较为低调的性格,与闽系喜欢高喊几年内破千亿、上市的习惯不同,祥生极少面对媒体发声,当时便有传闻迁都上海就是为了在港交所上市做准备。
  祥生的上市时间比预计的要晚上不少,自同为浙系的中梁在2019年上市后,祥生作为最后一家千亿房企,便被格外关注。
  2020年6月3日,祥生控股(地产板块)正式在港交所递交招股书,168天后顺利完成上市。
  红线全踩 未来故事
  陈弘倪与祥生风光上市的背后,是压力不小的债务。
  在2017-2019年间,祥生净资产负债比率为1380%、740%及360%,数据的大幅变动往往靠的是报表上的财务调节,但这种调节并非属于资金面本质上的改善。
  此外,由于祥生十分依赖民间资本,尤其是高息信托的借贷扩张,其在2017-2019年间加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%、9.28%。
  截至2020年8月31日,祥生尚未偿还借款总额(包括计息银行及其他借款及优先票据)为414.42亿元。三道红线全踩的情况下,如何合理运用资金是祥生需要面对的重要课题──IPO资金30%都将用于偿还此前发行的信托融资。
  值得注意的是,截至2019年底,祥生的年末现金及现金等价物为24.12亿元,截至8月31日的在手现金为97.05亿元,但近期有约200亿债务要偿还,资金压力是显而易见的。
  从2019年底至2020年8月31日,祥生在手现金增加了近73亿,但今年4月30日起至8月31日,祥生也订立了28项信托融资安排,本金总额为121.67亿元。
  祥生财务总监谈铭恒于网上记者会上表示,通过这次上市募得的资金可以有效增加公司的权益,公司未来净负债率会得到大幅改善,令财务指标更加稳健。
  由于深耕三四线的原因,祥生也存在不少高增长房企的通病──“毛利率不高”,其在2017、2018及2019年毛利率分别为13.2%、21.1%、23.9%,截至今年4月末的毛利率则为20.7%。
  如今,二代接过了祥生的大旗,父亲陈国祥在后方坐镇,在陈弘倪卷起的“青春风暴”后,从幕后来到台前。
  上市并不是终点,而是一个节点,面对未来,祥生仍然要向资本市场讲好自己的“故事”。
  陈国祥显然比任何人都清楚,祥生能走到这一天靠的正是踩对市场节奏后的销售额增长,祥生不会放弃追逐规模,他在今天的上市仪式上表示,要以规模为基石。
  “规模论”在今年的地产圈鲜有提及,稳健与可持续似乎成了更一致的看法,但祥生不得不坚持极致的快周转,现在或许还没有办法去追求稳健发展。
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