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 灰大狼 发表于: 2021-4-30 08:53:00|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] “重回前三”,保利还要走多久?

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源自:中房俱乐部CREC


原文标题:“重回前三”,保利还要走多久?
源自:中房俱乐部CREC

  4月19日,保利发展控股集团股份有限公司发布2020年年报。截至2020年12月末,公司实现签约金额5028.48亿元,同比增长8.88%。
  至此,保利终于跻身“5000亿俱乐部”,却比此前定下的目标延迟了一年。
  而在受疫情影响的2020年,保利已经成功进入“绿档”,公司各项财务指标微增,期内实现营业总收入 2432.08亿元,同比增长 3.06%;净利润 400.48亿元,同比增长 6.64%;归母净利润 289.48亿元,同比增长3.54%。但其现金短债比、流动比率、速动比率在2020年均有所下降。
  此时,保利与排名第三的万科相差约2000亿元,“重回前三”的目标依然未能如愿。行业前三的碧桂园、中国恒大集团和万科,销售规模已是7000亿元以上级别。
  在“回三”的路上,其在2019年上半年一度上升至第四位,但最终还是被融创超越,2020年,保利地产销售规模仍为行业“老五”。
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  最新的业绩发布会,保利没有对2017年提出的“重回前三”目标能否实现进行正面表态。
  保利发展总经理刘平只是说,“追求卓越是公司经营理念之一,公司一直努力扩大经营规模、提高经营效益,保持行业领先地位。”
  2018年以后,在一轮轮未曾间断的调控施压下,房地产已经不是以前的房地产,央企保利也不能例外。
  对内,保利地产签约金额增速自2018年起逐年放缓,2020年进一步降至个位数,为过去6年最低水平;对外,2020年恒大合约销售额同比增长20.3%,万科销售额同比增长11.6%,金地销售同比增长15.23%,均高于保利地产增速。
  虽然“招保万金”的时代风光不再,但央企第一房企保利还是稳坐前五,跟第六位的中海地产之间,差了1200多亿,是TOP20-30房企一年的销售量。
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  公开资料显示,保利地产是中国保利集团有限公司控股的房地产上市公司,也是后者旗下房地产业务的主要运作平台。经过近30年发展,已形成以不动产投资开发为主,综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。
  2020年5月,保利召开了周年股东大会。听完宋广菊谈疫情的影响和对未来的判断,一位保利地产发起股东的代表说,“宋总提到的,有产品力、有经营能力的企业,在疫情下确实是个化危为机的机会。”
  正值疫情逐渐被控制稳定,土拍市场再次火热,房企抢地的队伍里,冲在前面的很多是国企背景的大房企,而保利排在了第一。
  整个2020年上半年,保利是房企中拿地最多的,金额达到689.16亿元,超出第二名中海100多亿。
  但亿翰智库发布的一份报告中,分析了2017~2020年保利发展土地储备存续比,分别为4.05、3.31、2.60和2.25,呈现持续下降的趋势。这个指标是土地储备与当期销售面积的比值,能在某种程度上反映出企业销售的可持续性。
  这份报告的结论是,尽管上半年保利利用窗口期大量融资,拿地也积极,“但是和其他头部企业相比,公司目前的土地储备略显单薄,企业后续再提升规模和行业排名存在一定压力。
  到了2020年下半年,三道红线来了,之前大胆向前冲的竞争者们都在忙着降杠杆,土地市场逐渐回归理性的时候,保利又冲了一把。
  根据年报,2020年保利拓展项目146个,新增容积率面积3186万平方米,拓展成本2353亿元,分别同比增长19%和51%。?这种趋势延续到了2021年一季度。
  根据中指研究院的数据,保利在2021年前三个月的新增货值,排在榜上第一位,随后是融创中国和绿城中国。拿地金额排在第二,在绿城之后。
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  在“三道红线”“房地产贷款集中度管理制度”等行业长效机制制约下,IPG中国首席经济学家柏文喜分析,资金端和市场端调控措施的双向挤压,已经迫使一些之前使用了永续债、明股实债等隐形杠杆冲规模的央企风险与杠杆暴露。
  下一步房地产央企如何走,恐怕不仅仅是自身冲规模抢夺行业地位与行业话语权的问题,也要看看行业氛围与政策导向,保利同样概莫能外。
  瞬息万变的形势氛围中,面临转型压力的除了房企资金运作流程,还有一大波还没有完全适应新环境的项目人员、项目总们。
  项目总是房地产项目经营活动的行家里手,团队的“大家长”。当前,项目人员要学的不仅是成熟的房地产融资经验,还需要真正与资本共舞。对于一个优秀的项目总来说,不仅要精通业务,善于管理,更要熟悉融资。
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