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 我是三毛 发表于: 2021-4-30 09:52:56|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 美好置业多元化转型困境:总裁辞职、变卖资产 扣非净利润亏损4.6亿

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源自:新浪财经-自媒体综合
源自:风云地产界

  编辑/卢泳志
  地产下半场,随着行业资源加快向头部公司集中,中小房企发展受限,生存愈发艰难。
  总部设在武汉的美好置业的成绩单,即反映出中小房企的发展困境。
  4月27日,美好置业发布2020年业绩报告。全年营收42亿元,同比增长15%;归属于上市公司股东的净利润9469.8万元,同比增长41.58%;然而,扣非净利润却是-4.6亿元,同比大跌861%。
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图片源自:美好置业2020年年报

  第二天,美好置业紧接着又发布一季报,显示一季度营收2.86亿元,同比大增327%;但净利亏损1.32亿,下跌45%;仍然增收不增利,看不到扭亏迹象。
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图片源自:美好置业2021年一季报

  美好置业是一家老牌房企,前身为名流置业,1989年由刘道明创立,地产业务布局武汉、北京、深圳、杭州等大中城市,多次获评“中国房地产百强企业”。但从销售规模来看,美好置业去年房产签约67.23亿元,销售面积58.15万平米,未能入围行业200强。
  2014年以来,美好置业瞄准装配式建筑进行战略布局,持续推进多元化业务,进行去地产化转型。随着新业务的拓展,公司业绩却连年下行、盈利能力不断走低,业绩遭遇转型瓶颈的态势明显。
  01
  扣非净利润亏损4.6亿,靠变卖资产实现年度盈利
  去年受疫情影响,很多房企都出现了经营困难。但美好置业的业绩下滑,却不能单纯归咎于疫情影响,而是已持续多年了。
  历年财报数据显示,2017-2019年,美好置业营收分别为44.4亿元、25.2亿元、36.6亿元,归母净利润分别为6.64亿元、2.48亿元、0.67亿元,盈利能力持续下降。去年虽然实现归母净利润0.95亿元,但扣除非经常性损益,经营实际亏损4.6亿。
  谈到亏损原因,美好置业告诉风云地产界,主要是公司报告期内取得处置长期股权投资产生的投资收益,同时计提公允价值变动损失,且农业板块的长期待摊费用一次性计入当期损益导致的。
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图片源自:美好置业2020年年报

  公司赶在去年12月,集中转让旗下三家全资子公司100%股权,取得投资收益约 9.8亿元。有赖于去年年末这笔投资收益,美好置业在经营业绩下滑、盈利能力锐降时,仍然实现了0.95亿元的年度盈利。
  行业人士认为,美好置业变卖旗下子公司,一方面是通过资产变现来“断臂求生”,准备应对新一轮行业调整;另一方面也不排除有意调节财务数据,以免巨额亏损。
  不过,与外界的观感不同,美好置业将旗下项目公司转让视为商业模式,称其为“一级开发业务的具体成果”。内部人士向风云地产界解释称,“从 2013年以来,一级开发作为公司日常经营性业务,就持续为公司贡献利润,是公司利润的主要来源之一。今后,在全力发展房屋智造业务的前提下,公司还会根据市场需要继续开展一级业务,提升资产流动性和运营效率。”言外之意,项目转让变现今后可能将成为美好置业的常态性经营行为。
  年报显示,报告期内,美好置业认购的“千为10号私募投资基金”、“长安信托──稳健190号债券投资集合资金信托计划”和“泰舜优选2期私募证券投资基金”等基金和信托产品,存在亏损风险,计提公允价值变动损失约 1.9亿元;另外,现代农业板块由于连续亏损,长期待摊的1.8亿元农田改造费用也一次性计提。
  扣除以上非经常性损益,美好置业去年扣非净利润实际亏损4.6亿元。而在2017-2019年,这项数据分别为6.82亿元、2.42亿元与0.61亿元,今年一季度则为-1.26亿元,不但延续多年来的下滑态势,而且还有加剧之势,业务盈利能力,前景堪忧。
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  财务方面,截至2020年末,美好置业负债总额为214.7亿元,资产负债率升至75.8%。在三道红线高压下,房企融资受限,美好置业资金链承压。
  对于美好置业的发展困境,资本市场已经有所反应。今年1月份,美好置业股价连续多个交易日跌停,截至1月22日,报收2.02元/股,股价几近腰斩,市值蒸发30多亿元。
  美好置业随后出台股份回购方案,拟投入1-2亿元,通过集中竞价方式,以不超过4元/股的价格回购公司股份。但回购股份提振信心之举未能挽回局面。4月27日年报发布当天,股市反应平平,美好置业报收1.85元,总市值45.64亿元。
  02
  总裁请辞,90后“富二代”担当转型大任?
  业绩不振,也引发美好置业高管层的人事调整。总裁何飞在今年4月7日匆匆去职,与他一起请辞的,还有公司副总裁尹沧。
  从个人履历看,何飞出生于1971年,在东南大学工程管理专业获硕士学位,2004年~2017年在招商蛇口任职,担任深圳公司总经理,2017年曾创下141.35亿元年度销售业绩,帮助招商蛇口跨入千亿阵营。
  2018年,何飞转入旭辉,但时隔不久,就于2019年11月出任美好置业联席总裁,次年5月正式接替届满离任的汤国强,就任总裁一职。据披露,美好置业给何飞的税前年薪高达700万元,其中60%为固定薪酬,40%为绩效奖金,还不包括与净利润挂钩的利润奖金。
  任职期间,何飞的主要任务是负责房屋智造板块,推动装配式建筑业务和房地产开发业务的融合发展。装配式建筑是美好置业业务转型的主要方向,居于公司“一主两翼”战略格局(以房屋智造为“一主”,现代农业、产业兴镇为“两翼”)的核心地位。为推动业务转型,董事长刘道明不惜高薪引进外部人才,匹配公司业务发展需要。
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图片源自:官网

  去年11月,何飞受邀参与全国装配式建筑暨智能建造发展交流大会,在主题分享中提到美好房屋智造一体化服务模式。据他介绍,美好置业以叠合剪力墙为技术核心,建造建造行业领先的工厂化房屋智造基地,并搭建智能建造云管理平台,可以提供从规划设计到拎包入住的一体化房屋智造服务。
  年报显示,美好置业去年在成都金堂、江苏仪征的房屋智造工厂成功试产,加上前期投产的武汉江夏、青岛即墨、重庆江津、湖南汨罗等9个工厂,每个工厂的服务范围都可以覆盖周边200公里。
  国家近年大力提倡装配式建筑,在美好置业看来,这是一个万亿级发展机遇。然而,愿景虽然美好,但现实却非常骨感。
  从2020年年报看,美好置业的装配式业务,包括设计、施工、混凝土预制构件及总承包,全年营收只有6.2亿元,毛利亏损3522万元。在这种情况下,何飞放弃700万的总裁年薪,选择了离职。
  风云地产界就何飞离职一事联系美好置业,其称:“何飞辞任是其做为职业经理人的个人选择,对他为公司所做的贡献表示衷心感谢”。
  何飞去职后,美好置业调整高层人事:一是由副董事长吕卉兼任公司总裁;二是提名董事长刘道明的二女儿刘南希为董事候选人。
  刘道明育有两个女儿,都是公司重要持股人。大女儿刘柳生于1985年,2010年留学回国后,进入武汉一家银行工作,后来成立了自己的园林绿化公司。她在美好置业仅有董事身份,没有担任其它要职。
  二女儿刘南希生于1993年,大学就读于武汉理工大学工商管理专业。2019年5月加入公司,今年3月出任旗下控股子公司美好建筑装配科技有限公司董事长,主要负责装配式建筑业务。由她来填补何飞留下的董事空缺,倒也顺理成章。
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图片源自:美好置业2020年年报

  作为美好置业的创始人,刘道明现年64岁,退休传承问题也提上了日程。内部人士向风云地产界透露,刘南希的董事职位,将于下月提交股东大会批准。
  届时,在公司九个董事席位中,刘道明父女占有三席,培养接班人的用意非常明显。
  然而,在何飞去职以后,刘南希这位“90后”能否挑起装配式建筑的重担、顺利推进业务转型,还有待观察。
  03
  地产主业发展不力,美好置业身陷多元化转型瓶颈
  美好置业的业务转型,其实早在2014年就开始了。那一年,“名流置业”正式更名为“美好置业”,刘道明提出,“我不仅要造房子,更要造一种美好的生活方式”。公司战略转型的大幕,即由此开启。
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图片源自:官网

  此后几年,美好置业在房地产主业之外,相继布局装配式建筑、产业新镇、现代农业等业务,实现多元化发展。2017年以来,公司甚至不再将地产业务作为主要投入板块,投资重点大幅度地向装配式建筑、现代农业倾斜。
  这种比较激进的去地产化转型,在业内并不多见。其结果是,由于缺乏地产主业的有力支撑,美好置业在业务多元化拓展的同时,业绩却一路下滑。症结在于装配式建筑业务前期投资大、回款周期长,2018年和2019年净亏损分别为1.97亿元、5.98亿元,迄今仍未能成为公司新的盈利增长点。
  现代农业板块也不乐观。这项特色业务主要集中在湖北省内,共计经营流转土地8.5万亩,打造“虾稻共作、稻渔综合种养”的生态农业,在公司总收入中一直占比较小,2018-2020年收入占比分别为 0.22%、1.19%和 1.18%。
  由于业务连续亏损,美好置业在去年四季度作出战略调整,退租土地6.4万亩,由大规模种养的自主经营模式转向轻资产运营;已经投入的 1.8亿元农田改造费用,也一次性计入当期损益。从这些动作来看,这个方向的转型探索基本上就此收尾。
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  在美好置业多元化业务转型期间,很多房企抓住行业上行周期的机会窗口,实现了规模扩张。美好置业却坐失这一战略机遇,主业地产投入不足,导致近年营收波动、盈利下滑。表现在土地储备上,公司2017-2019年,新增土储分别为33.1万㎡、34.97万㎡、44.11万㎡。截至去年上半年,美好置业的总土储仅有164.95万㎡,难以满足未来三年的开发需求。
  风云地产界咨询美好置业,是否会在战略层面对多元化业务转型进行反思和调整?公司回复称,公司近几年来一直在根据市场环境和政策变化,并结合自身的实际情况进行转型。去年9月,子公司美好装配被认定为国家级“装配式建筑产业基地”;今年2月,位于重庆江北区的“重庆美好天赋项目”也被列为住建部智能建造试点项目。国家主管部门的肯定,增强了公司坚持一体化房屋智造业务,完成由传统房地产开发向房屋智造全面转型的信心。
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