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 罗平河 发表于: 2021-4-30 10:05:25|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] “最严租房新规”施行一月余 “租金贷”还有吗?

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源自:北京日报客户端
原文标题:调查 |“最严租房新规”施行一月余,“租金贷”还有吗?

  “最严租房新规”施行一个多月,北京长租公寓市场改变不少。合同租赁期限、房租支付方式、收支周期等方面都更为“简单”和规范,“租金贷”也已难觅。与此同时,也有租客还在遭遇退押金难。租客合同到期后,平台退押金的环节和周期监管,还应强化。
  天通苑龙德广场,中介范文斌忙着带客看房。近一周,他所在的门店租出去十多套房。在京城多个区域,长租公寓市场也正在渐渐回暖。
  被称为北京“最严租房新规”的《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》实施已一月有余。记者调查发现,曾被长租市场诟病的“长收短付”“租金贷”等已踪迹难觅。不过,在市场向好的同时,仍有租客面临退押金难等问题。

付款
押一付一流行 最长只收仨月

  下午2点,天通苑某长租公寓中介范文斌,正带着客户在龙德广场周边看房。“房源不多了,这楼空着的就只有两套。”他介绍,3月份以来,随着疫情防控逐渐向好和来京出差、回京工作的人增多,租房市场日益回暖,“天通苑、回龙观、立水桥都可以找我。最近平均每天开两三单,近一周签了十多套房子,剩下的房子很快也会租出去。”
  同样的情况,在望京区域也得到印证。“现在就是房子不多,可选可等的时间也不多。”望京一家知名长租公寓管家表示,年后市场不仅租房需求逐渐增加,相比去年同期,租金也在逐渐恢复,甚至接近到疫情之前。“冬天可能这周看完,下周房子还在,现在不一定能保留多久。”
  记者发现,随着“最严租房新规”落地施行,如今长租平台在租金支付方式、收付租金周期等方面不再“长收短付”“高收低租”,而是有所“节食”,更“简单”规范了。
  “我们免中介费,有服务费。租得长有优惠,一般最长一年一签,具体看房源情况。房租支付方式也只有‘押一付三’或‘押一付一’,没有其他的了。”望京某长租公寓管家介绍说,系统后台能够提供的最长租约就是两年,“满了一年可续签,但价格可能会略有上涨。”
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某租房平台页面提示租户优先选择月付或季付
  该管家表示,无论是选择“押一付三”还是“押一付一”,都需提前协商好,在租赁合同中写明且合同期内无法更改,“押金有公司统一的账户保管。我们给房东结付的周期,一般也是依据合同约定的‘押一付三’,不会像之前一些平台那样搞‘高收低租’‘长收短付’。”
  “原来很少有‘押一付一’,以前一般小中介‘押一付一’做得多。现在‘押一付一’挺流行,只是相比‘押一付三’可能单价略贵,但至少多了一个选择。”地铁8号线育新站附近一名长租公寓中介表示,合同上的租期为一年一签,“太长不签”。而在房租支付方式上,公司取消了年付、半年付等较长周期,“现在最多就是三个月一付。时间再长的话,租客心里也会有芥蒂。”
  “从市场看,目前各品牌长租公寓在从严监管下都非常谨慎。”首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说,一些比较规范的长租公寓,也在按照新规定来运作。她认为,不论从合同租赁期限、房租支付方式、收支周期等层面来看,目前市场总体呈现出较良性、正常的秩序。
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回龙观一集中式长租公寓房源支付方式页面

改变
租金贷已难觅多平台都“不碰”

  过去,一些长租公寓平台出于缓解租客压力、充盈企业“资金池”等考量,会引入第三方金融机构的“租金贷”。且多半会乔装打扮为“押一付一”或更隐晦的“分期月付”,而租户对此往往并不细究,直到风险暴露。如今,类似暗藏陷阱的“租金贷”,情况又如何?
  记者调查发现,新规之下,多个长租公寓平台已难觅租金贷或其他金融产品踪迹。平台“不碰”租金贷的同时,租户更为省心、利索。
  “现在没那个东西了。”天通苑附近一长租公寓管家表示,自从有公寓爆雷之后,公司便不再推出类似于租金贷的分期付款服务,“以前市场上有的租金年付、半年付、分期付等,现在都取消了。现在的支付形式,都不牵涉任何贷款。你们怕风险,我们也怕啊。”
  在地铁8号线霍营站附近的一家集中式长租公寓,管家同样表示“不碰”租金贷,也不会诱导租客签署类似产品。“前几年,市场上是有租金贷等这类东西,现在都不让搞了。”该管家说,租金贷看起来比较省心,但却容易产生很多隐患,“那种分期付的形式,对平台对租客都是不定时炸弹,很容易爆雷还不上。”
  记者走访望京、天通苑、立水桥、东五环等多个区域发现,不仅线下情况如此,线上也大致一样。多个长租公寓平台上,在给租客提供的付款方式后,并无其他任何附属性条件,也没有诱导性的贷款消费内容。不止如此,一些平台还会主动提醒租客,选择较短支付周期,提防租金风险。记者询问多个长租公寓平台,“押一付一”是否为租金贷或其他类分期金融产品时,平台纷纷予以否认,“到时候都是要写到合同中的,不是租金贷或者其他网络贷款,你可以放心。”有中介表示。
  “之前租房贷之所以坑比较多,是因为有些企业盲目追求客户规模、铺店率和扩张速度,租户没有知情同意,现在很难了。”一名租房市场业内人士表示,“莫名其妙、不知情就背上贷款,这是不行的。”而在赵秀池看来,在租金贷的介入下,一些承租人用较低成本租到了长租房。如果已经征求过承租人的意见,那么租金贷无可厚非。“租金贷也是一种市场行为,只要双方自愿,并遵守合同就行。”

隐忧
退押金慢吞吞 投诉也无人理

  此次“最严租房新规”中提出,租房押金须纳入专用账户托管,企业不能擅自动用和挪用。同时,还明确了押金退还的期限和流程。记者在调查中发现,尽管不同长租公寓平台表示退押金“很方便”“可以放心”,但也有一些尴尬和隐忧。
  “已经过去近2个月了。我们租客的钱就没地儿去要了吗?”最近,租客卢宁有些心烦。自己与某公寓平台的合同于2021年2月14日到期,但至今都陷在漫长的退押金等待期中。
  “之前协商时,平台答应我说3月15日必退押金,到了3月12号,又说公司受疫情影响资金有限,要推迟到3月26日退。后来又推迟到4月1日……”卢宁表示,当初租房时与自己对接的公寓管家早已经离职,接手的管家也退群了,不知道该怎么办。
  卢宁的遭遇不是个案。此前已“爆雷”的蛋壳公寓,有租户退押金更是“遥遥无期”。“我是去年11月10日在蛋壳公寓申请退押金的,当时说的是14个工作日内打款。可是现在我都没收到该退的2000余元。”租户王国新说,截止4月中旬,该公寓的财务都没有给其打款,“押金退款和提现不成功,App上投诉也无人理会、无人受理。”
  与此对应,记者发现,即使“新规”落地已有一段时间,市场在退押金的有关细节上依旧有活动“空间”。采访中,即使同一个品牌长租公寓不同区域的中介口中,关于房子到期后退押金的时限,说法上也会“打架”。
  “押金的话,你可以放心。租期到期后,在正常抵扣完水、电、燃气、损坏维修等费用之后,一般5到15个工作日之内退还给您。”望京一家长租公寓的中介表示。而在天通苑附近,该品牌的中介则给出不一样的说法──“到期时押金返回账户,3天之内到账。”
  “其实租房族,很多时候最怕的就是退押金这一关。”有过多次租房换房经历的吴红说,即便有合同约定,在退房环节,一些平台中介往往也会以各种理由来“咬”押金。吴红建议,“新规”在施行时,要在押金的保管和退押金环节多强化,保障好租客利益。租客在租房时,要尽量找有实力的大平台签约,注意保管好屋内设备,“免得退押金时费神费力”。
  “长租公寓的规范监管、健康发展是必须的。”赵秀池建议,对于长租公寓应当推行分类监管──应鼓励重资产长租公寓发展,而不应鼓励只赚取差价、又没有提供改造或增值服务的长租公寓。与此同时,也应鼓励个人房东直接在平台上发布房源。“从长远来看,应该把长租公寓纳入整个社会信用体系的建设范畴,建立起长租公寓发展的信用体系,采取‘红黑名单’制度。让守信者走遍天下,失信者寸步难行。”
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