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 我是三毛 发表于: 2021-5-18 16:37:57|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 朱荣斌也带不动闽系房企代表阳光城?

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源自:花朵财经
  花朵财经原创
  朱荣斌是一位拥有着18年房地产经验的老兵。
  2017年11月,随着这位曾被碧桂园委以重任,担任碧桂园联席总裁及执行董事的地产老兵加入阳光城,阳光城一时间可谓吸粉无数。公司股价一度逼近历史最高位10.94元/股,最高报价10.51元/股。
  然而谁也不曾料到,被寄以厚望的地产老兵在加入阳光城后,给阳光城带来的高周转、高杠杆扩张模式,却已不再那么适合这个时代。
  在房地产行业告别高红利的阶段,由于前期激进式扩张所带来的债务高企压力,时任阳光城执行董事长的朱荣斌,此刻正在为阳光城活下来而烦恼。
  多少房企死于高杠杆扩张、资金流断裂,而作为起步于福建的闽系房企代表,阳光城下一步又该何去何从呢?
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  激进式扩张焦虑
  时间拉回到2017年,在地产老兵朱荣斌刚加入阳光城的那会,在当年的业绩会上,朱荣斌不止一次的表示,阳光城需要提速。在他为阳光城制定“快”字打法及布局策略上,也被外界认为与碧桂园的高周转高度相似。
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  自此,在阳光城通过加快拿地同时从周转上入手,将阳光城项目的开发周期从30多个月,缩短到20多个月后,在接下来的2018年,阳光城果然取得了不同凡响的成就。
  2018年,阳光城销售金额突破1000亿门槛;2019年,阳光城销售额又再次突破2000亿门槛,冲进国内房企前20名,彼时公司声誉达到了前所未有的顶峰。
  不过风水轮流转,高周转、高杠杆在给阳光城带来高成长的同时,也给公司带来了高债务危机,以及口碑带来了日渐下滑的影响。
  就目前来看,阳光城此前激进扩张的打法,无疑成为了阳光城最大的隐患。截止2020年末,阳光城总资产3523亿,总负债2930亿,其中资产负债率高达83.18%。即便剔除预收账款,公司资产负债率仍高达79.1%。在监管规定的三道红线下,阳光城的资产负债率已然超出监管层要求的70%标准红线太多。
  那么,为降低负债率指标,阳光城又采取了哪些措施?以净负债率为例,2016年,阳光城净负债率在创出历史高位257%后,2020年公司净负债率已降至100%的红线之内,其中主要得益于公司以下的措施:
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  一是利用永续债。2017年下半年,阳光城共发行40亿元永续债;2018年6月,公司又发行10亿元永续债。要知道,永续债具有“明股实债”的属性,可以降低净负债率,不过却会侵蚀公司的净利润。2020年,阳光城净利润为52.20亿,其中需要支付的永续债利息就高达3.46亿,占当期净利润比约6.6%。
  二是利用少数股东权益。2020年末,阳光城少数股东权益在总权益中占比48%,但其归属少数股东的损益占比却仅有4.9%,分给少数股东的利润偏低,其中显然存有“明股实债”的嫌疑。因此,阳光城的真实债务水平大概率比现有数据高得多。
  从实质角度看,阳光城显然并未打破高负债的魔咒,公司总负债规模或并没有下降。而阳光城以上一系列的操作,或基本诠释了阳光城这几年的发展思路主要就是通过加杠杆的方式扩张,最后在公司做大规模引发高负债率问题后,再想办法去降负债。
  不过从总体财务杠杆来看,阳光城虽然一直在着力进行财务优化,但似乎并未取得理想的成效。从历史经营数据上看,纵使公司净负债率总体呈下降趋势,但公司现金短债却正在进一步上升。由此可见,阳光城未来财务优化工作仍任重道远。
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  除此之外,从理论上讲,高周转并没有错,房企只有通过高周转,高速度的开发建设销售,才能减少成本支出,获取最大利润,但高周转模式下房屋的质量,也许是大家需要关注的重点。
  由于一路狂奔走向高周转的路子,在阳光城迈入千亿房企之际,通过百度搜索阳光城质量问题,百度显示找到相关结果超过77万个,从中可以明显看出,阳光城各地房屋质量问题较多。
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  十年对赌命数尚未可知
  由于脚踩红线,在意识到问题严重之时,为缓解债务高企压力,阳光城的“十年对赌”协议,无疑是一个备受业界关注的焦点。
  2020年9月,在监管三道红线之下,阳光城大开门庭迎接险资,以13.53%股权和未来十年业绩对赌,获泰康保险33.78亿战略投资,看上去让阳光城债务压力缓解了不少。不过,若想凭借此份赌约上岸,阳光城依旧十分不易。
  根据阳光城控股股东阳光集团与康泰保险的对赌协议显示,以2019年40.2亿元的归母净利润为基础,阳光城在2020-2024年间,归母净利润每年年均复合增长率不低于15%。并承诺,这5年累积归母净利润数不低于340.59亿元。
  此外,阳光集团还承诺阳光城在2025-2029年间,实现归母净利润数为101.72亿元、111.9亿元、123.08亿元、129.24亿元和135.70亿元。协议中提到,倘若上述两个阶段中未能实现业绩承诺的事项,阳光集团将对上市公司进行相应的现金补偿。
  回顾历史经营数据可以发现,表面看起来,这一利润承诺要求并不算高。2014-2019年,阳光城实现归母净利润复合增速高达25.87%。不过要知道这是在公司规模高速扩张背景下所实现的。2017-2019年,阳光城实现销售金额分别为915亿元、1629亿元、2110亿元,同比分别增长88%、78%、30%。
  相比之下,2020年,随着阳光城战略目标从激进式扩张调整至以稳为先,阳光城实现销售金额仅为2180亿元,同比仅增长3.3%。简而言之,阳光城利润高增恐很难再持续。
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  同时,脚踩一条红线的阳光城,根据监管规定未来有息负债增速不得超过10%,这也就意味着,阳光城高杠杆式扩张或长久终结,直面对赌协议中承诺的未来五年归母净利润不低于15%的复合增长,由此可见,公司所担压力着实不小。
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  全面进入降速阶段
  从激进扩张时代,到进入债务高企窘境。2021年5月6日,朱荣斌在股东大会上表示,公司内部已经达成共识,首要是安全和稳健,觉得只要活下来,未来才有机会。换言之,只要不败就是胜利。
  而朱荣斌给阳光城定下的2021年销售目标为2200亿元,增速仅0.9%,这表明阳光城将全面进入降速阶段。此外,截至2020年末,公司拥有土地储备总计4251.97万平方米,较2019年末仅小幅增长3.7%,土地储备不足,终将也导致阳光城接下来几年销售成绩的不理想。
  在销售金额和土地储备力度双双趋弱的情况下,阳光城的盈利能力同样不容乐观。2020年,公司销售毛利率为18.88%,比上年同期下跌了6.66%。
  与销售毛利率同样处于低位的还有利润率。2017~2020年,阳光城营业利润率分别为11.8%、13.3%、12.2%及9.6%,而同期行业内可比公司营业利润率中位值分别为19.6%、22.5%、20.7%及16.1%,相比之下,阳光城的营业利润率水平远落后于行业均值。
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  在2020年度业绩说明会上,朱荣斌表示,“利润率低不可怕,可怕的是产生亏损。”那么问题来了,在管理层语出惊人的背后,随着利润率水平不断走低,阳光城距离亏损又还有多远?
  无论如何,此前强调提速的朱荣斌,从将阳光城的战略调整至求稳后,或已暗示公司的成长进入降速阶段。至于公司最终到底能不能通过降速发展而活下来,依旧还是一个谜团。毕竟这年头由于高杠杆扩张后,倒下的房企实在太多,而巨人倒下时,身体往往还是温的。
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