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 灰大狼 发表于: 2021-5-18 20:07:57|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 上海,给房企留了一点体面

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源自:财经自媒体
  上海,给房企留了一点体面

  
源自:地产大爆炸

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  进入4月以来,陆续有城市开始首次集中供地。
  结果却令人意外,杭州成交量拍出去年的47%,重庆拍出平均溢价率约43.78%,北京成交地块金额触顶,广州国企央企盆满钵满,各有各的热闹……
  房企之间,撕咬的甚是厉害!
  一时之间,竟让人看不清楚“两集中”是为了平抑房价?还是饥饿营销?
  5月17日~21日,上海将发布首次集中拍地公告。
  上海会怎么做,成了大家关心的重点。
  此次,上海将集中出让住宅用地52幅,土地面积约250公顷,包含普通住宅用地、租赁用地、拆迁安置用地和少量商办用地。
  炸天团看了又看,发现本次上海集中拍地的关键词只有三个:
  公平、公平、还是公平!
  01
  各地情况不同,对待集中土拍的态度也不同。
  一般来说,地价的溢价往往反映了地方对土地财政的依赖程度和财务支出的迫切性。
  杭州在G20之后,又即将迎来2022年的亚运会,城市基建、轨交、运动场馆项目的建设就没停过,这里的财政投入是巨大的,因此,杭州拍出1179亿的总成交金额并不奇怪。
  重庆房价常年处于各省市的低位,本次46块地的成交金额为635.04亿元,与重庆全国第五的城市排名相比,其实还有很大空间。
  而上海作为中国综合实力最强的大都市,并不依赖于土地财政,2020年上海土地财政仅占比28%,且持续降低。
  上海是全国的金融中心,证券交易所等金融业为其带来了巨量的财政收入。
  更不用说以特斯拉为代表的新能源汽车,其他高科技、电子、材料、互联网等新经济,都实打实的为上海披上了厚厚的铠甲。
  因此,在限制房价、地价的决心上,上海是有着更多底气的。
  在公布的规则中,上海提出了10%溢价上限,这是此轮集中拍地中各城市最低的。
  这意味着上海不需要地王,上海只需要房地产市场稳定就好。
  02
  广州首次集中拍地,出现了马甲围标情况,竞得人中一半以上都是有国企、央企背景的房企,其他竞得人也基本为百强房企。
  以广州黄埔区黄陂社区地块为例,该地块的报名企业超过300组,报价阶段仅30秒就直接封顶并保送摇号,为此:
  中海准备了30多个“马甲”,仁恒准备了6个“马甲”。
  也因此形成了大鱼吃小鱼,小鱼没得吃的局面。
  以广州为鉴,上海马上学乖,设定了禁止马甲的规则:两个申请人之间有直接或间接参股、控股、投资等关联关系,将被视为同一名申请人。
  上海对围标的容忍度很低,2020年,上海曾对中海、万科、华润三家“围标虹口地块事件”进行重罚。
  彼时,三家以统一报价,促使中海以0溢价拿下了”虹口地块,此时被认定违规后,最终地块旁落别家,三家企业参与竞标的公司高管相继被相关部门带走调查。
  从上不难看出,上海对于形成联合体、以排挤竞争对手为目标的恶性竞争手段并不欢迎。
  03
  在涉及到治理“效率”和“公平”的平衡上,上海经过多年的实践,已经形成了自己的管理经验。
  无论是在交通、学区、还是住房问题的分配方式上,上海一直都是全国各城市中的优等生。
  而拍卖和抽签,是多年来上海城市管理的两件常用武器。
  本次集中拍地,上海并未采用“价高者得”的竞价规则:
  1、在竞价规则中,设置了起始价格、中止价和最高报价。
  2、竞价方式也由单一的举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。
  3、即先进行举牌竞价,举牌竞价未达到中止价的,则“价高者得”。
  4、当举牌竞价达到中止价时,交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价,并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
  可以说,上海此次的竞拍规则已经无限接近随机了,上海集中土拍的核心竞争力已经从谁的家底更厚转为谁拜的那路神仙更灵了。
  从以上三项规则可以看出,至少从形式上,上海给予了不同体量的房企同台竞技的机会,维护了市场的公平。
  可以预见,在上海集中拍地规则的加持下,上海的首次集中拍地,不太可能出现过冷过热的极端情况。
  因为其规则设置,旨在降低土地市场过高的热度,控制地王的出现。通过两集中政策稳定地价、进而影响房价,达到稳定预期的目标。
  这才是集中供地等系列政策出台的初心。
  04
  几日前,滨江董事长戚金兴透露出一个令人吃惊的消息
  杭州土拍,公司获取了5块地,将努力做到1-2%的净利润水平。
  这一获利水平已经低于货基收益了,且滨江还是杭州本地企业,其他参与杭州土拍的企业想必只会更难。
  城市与房企之间是一种平衡的互生关系,如果房地产政策将房企置于完全没有利润的情况下,那么只会将房企引导到向产品质量、向工期工艺、向管理成本要利润上,这并不是一个良性的解法。
  早前,上海也试验过重庆的高溢价、广州的马甲围标、杭州的自持模式等多种土拍规则,但是结果都不理想。
  于是之后逐步放松竞拍名额、取消自持、缩短资金冻结期等规则。
  此后,上海更是通过“预售价管理”的政策工具,平衡开发商生存利益和市民住房刚需,为开发商预留部分盈利空间,让开发商能够保有基础的获利管道,从而有质量地完成项目建设。最终,形成居民、开发商、城市管理者三方面共赢的局面。
  由此可以预测,如果能在上海拍到地,等待房企的大概率是不会吃亏。

■ 结束语
  集中土拍,凛冬将至。
  大多数城市的集中土拍,其实就是在给房企增加“游戏难度”,看着房企间的内卷发生:
  拿不到地,等于房企不得不退出房地产的游戏;
  拿到地,也未必就能喝到汤,赚到钱。
  幸好有上海,给房企留了一点体面。
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