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 踏浪无波 发表于: 2021-5-18 21:20:09|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 只许跌不许涨!最严限价呼之欲出,广州楼市要彻底降温?

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源自:财经自媒体
  只许跌不许涨!最严限价呼之欲出,广州楼市要彻底降温?
源自:城市价值论

⊙作者:城叔

  大家好,我是城叔,这次我们来聊聊广州楼市。
  自广州梅开二度推出“421 新政”后,一波热钱被拦在了门外。
  尤其是呼之欲出的楼市限价细则,吓得一众开发商一身冷汗。
  里面提出:
  要保障广州全年房价增长在 5% 以内,要求 8 个月内广州市住宅价格零增长,政府任务是要求每个月负增长 0.3%。
  何时官宣,仍未可知。但联系起之前接连落地的新政,涉及房贷、个税、购房门槛等多方面,一系列组合拳,基本上把bug给打牢了。
  让人看到,要控房价,其实本质还是得靠城市决策部门的强硬和决心。
  那么,久未闹腾的广州楼市,真的要因此降温了吗?
  背后没那么简单。
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  近期,广州楼市限价细则出台的声音此起彼伏。
  尤其是东莞限价细则落地后,广州限价的网传版本,可谓一份比一份细致。
  不过消息是否真实,并没有经过官方实锤。但限价这事,早在4月初的官方发文中就预告过了,只差靴子落地。
  最近,也有销售告诉城叔,南沙、番禺、白云部分片区项目已经准备限价。
  我们先来看看,此前已经放出风声的限价内容:
  1、对有历史成交纪录的项目,接照三种面积段户型(90 平方米(含)以下、90(不含)-144(含)平方米、144 平方米以上)分别设立不同的指导价格。
  2、对有历史成交记录的项目,备案价指导规则由项目备案价不超过本项目上月最高成交价,从严调整为项目分户型每套房屋备案价不超过本项目 2021 一季度同户型成交均价。
  3、对于新备案的项目,价格调整规则由价格备案后半年内不得提出调整,改为价格备案后今年内不得调整,对于 2021年 2月前已完成备案的项目,不允许任何价格上调,仅允许项目整体一次性提出下调申请
  4、对于今年新开项目,全户型备案价格不得超过 2021年一季度项目所在街道一手住宅成交均价。
  是不是看得有点晕,上述内容简单来说,就是:
  1.限价不只是具体到区,还具体到了户型面积段。
  2.一年内,备案价不允许涨价,只允许降价。
  而最新的网传细则版本,还包括以下新增内容:
  5、在备案价的指导之外,还会有签约的指导:开发商每周需对下周网签排签情况详尽汇报网签排签,在住建局允许的情况下才能签(具体执行时间待定)。每月月底需要根据当月网签数据对网签情况进行说明情况。
  6、住建局每月至少安排 6 次市场检查,严查捆绑销售、无证销售的情况。
  7、调控目的:保障广州全年房价增长在 5% 以内,要求 8 个月内广州市住宅价格零增长(政府任务是要求每个月负增长 0.3%)。
  也就是说,新增内容是将限价落实清楚,目的是让广州全年整体房价增长在 5% 以内,今年未来的 8 个月,每月房价要保持在零增长或者负增长区间。
  不难发现,这是给广州近两年暴涨的房价,直接划上了一条清晰的红线。
  尤其是对最受外地投资客青睐的黄埔、南沙来说,“水龙头”被拧紧了。
  按理说,广州对土地财政的依赖度并不低。
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  2020年各大城市土地出让金排名,图源中指研究院(可滑动查看)
  中指研究院发布报告显示,2020年,广州土地出让金总额为2564亿元,成交面积1275万㎡,与上海、杭州、南京同列第一梯队。
  可见,历经一番利益博弈和取舍,广州调控要动真格了。
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  事实上,从楼市信贷金融趋紧,到人才购房门槛提高,再到“穗六条”楼市新政发布、住建部约谈广州、广州约谈6区、人才购房需缴满1年社保、9区增值税征免年限提至5年……一系列密集的楼市政策动向,已经将广州楼市“五花大绑”。
  在这种调控严苛的大环境下,慌得一逼的开发商,也不太敢明目张胆搞什么双合同之类的。
  顶多是一些热门楼盘选择捂盘惜售,静观其变。
  比如领涨广州的黄埔。
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  时至今日,黄埔等热门板块依然走俏。
  千人打新不说,黄埔某盘还曝出悄悄收取50万的茶水费,诚意金已经到了百万水准,就很离谱。
  而且,在广州黄埔买房,你会发现,售楼处的小姐姐们不再是以前的小姐姐了。
  之前她们还会对你百般殷勤,现在,到了售楼部却迟迟没有人接待,多番推搡后才冒出一个销售过来敷衍介绍;最后看完样板房,还可能得你主动提出加微信,他们才掏出手机。
  想要顺利认筹,全款购房的土豪更受欢迎。
  因为在银行放贷周期长的背景下,置业销售们已经懒得去帮客户算商业贷,首付3成他们都要犹豫一番。
  得知你要公积金买房,他们更会嗤之以鼻。
  还有销售告诉城叔,拿到预售证他们也不会大范围通知,就放几十套的量,速度慢就没有了。那些给了诚意金的,也不一定买得到了。
  即使如此卑微,购房者依然趋之若鹜。
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图源保利顾投研究院
  要知道,老黄埔片区,新盘总共才三四个选择,即便价格普遍涨到了5万多一平,因为限价的原因,与周边二手房(均价6万以上)早已构成倒挂的情况。
  在销售的对外口径里,就是“买到即赚到”。
  新黄埔片区,科学城大壮名城、广氮城投珠江·天河壹品等在售楼盘,从项目销售口径来看,都是几千多组客户抢几百套房子,也是普遍价格比二手房要低或者持平。
  尤其是广州421新政实行后,天河东部、黄埔板块的大部分二手房最快也要2023-2024年才满5年。
  突增5.3%的增值税,只会让卖家心态更坚挺。
  买家如果不想换区域,来来回回看下来,还是会把眼光投向一手房。
  二手贵,一手难买到,成了黄埔楼市红火的一大注解。
  如此情况,短期对刚需客来说,岂止是心力交瘁。
  越调控越买,怎么看怎么离谱。
  那么黄埔楼市,真的不以政策的变动为转移吗?
  3
  事实上,热度不只在黄埔,整体来看广州楼市都是余温犹存。
  过去的五一黄金周,广州楼市行情可谓一骑绝尘。
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  北上深是跌了,上海暴跌了59%、深圳暴跌了43%、北京暴跌了33%。
  唯独广州,同比暴涨了109%。凭一己之力,将一线城市的楼市拉升了16%。
  据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉披露,广州楼市热度与内转房现象不无关系。
  所谓“内转房”,就是在拿到预售证之前,房企将部分或全部房源提前拿出来,先卖给员工,然后加价转卖给购房者,美名其曰“内部锁房”,这就是“内转房”的由来。
  其实,“内转房”一直都存在,就像一些销售价格输出到最后,会给你讲有什么“员工房”。
  实际上,它与“茶水费”没有本质区别,唯一的不同就是,“内转房”要“二次更名”,从员工更名至购房者,后者只是“价外加价”。
  可见,广州楼市从火热到彻底降温,依然需要一些时日。
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  背后存在多方面因素。
  例如开发商这边,去年末至今积压了大量需求,随着预售证的逐步发放,需求慢慢释放。
  买房客这边,则是近期接连落地的新政,涉及房贷、个税、购房门槛等多维度,层层加码,催生焦虑。
  比如人才落户购房,之前是破除限购的一大优先途径,现在不行了,还是得老老实实交满一年社保,且不能中断。
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图源中原地产
  自然会有一批人,担心现在不买之后可能买不了或者更贵,从而产生了恐慌性入市。外加上,限价风声放出之前,普通市民对房产是持观望态度的。
  随着限价红利不断释放出来,更多刚需客听了只会拉上亲朋好友一同去买房打新,楼市的舆论氛围自然降不下来。
  广州只是孤例,其它城市早有前车之鉴。
  不过,随着后期调控政策落地、前期积压需求的释放,广州楼市会逐步恢复冷静,价格也会趋于平稳。
  那些抱着大涨预期上车的购房者,倒是可以洗洗睡了。
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