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 聚福庄主 发表于: 2021-7-9 13:37:05|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] “逃离”西城学区房:有业主暴降百余万急售 有客户放弃50万定金“求解约”

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源自:华夏时报
原文标题:“逃离”西城学区房:有业主暴降百余万急售,有客户放弃50万定金“求解约”

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西城学区房。李凯旋 摄
⊙记者:李凯旋 李未来 北京报道

  此次西城学区房“多校划片”和“相邻学区多校划片”事件带来的反应最终还是被传导至了价格层面。中介从业者对《华夏时报》记者表示,目前,购买西城学区房的客户观望情绪浓重,而已经购买学区房的业主则不惜降价出手,有的业主房源降价百万。
  同时,在2021年,多地都发布了政策表示严禁炒作学区房,也有包括上海等在内的城市针对录取方法进行改革。而此次的西城学区房事件,如同推倒多米诺骨牌一样,效应也逐渐传导至了其他城市。随着教育资源的不断公平化,学区房的高房价效应也在不断被削弱。
  “跳水”出售学区房
  作为一名房产中介,彭桦(化名)早就做好了准备,他已经预见到在多校划片之后,会有已经买了高价学区房的业主前来终止合约或者挂牌出售。彭桦原本准备好的说辞是:学位不足会在两三年内出现,但随着这两年买房人数的减少,学位数量大概率会回到正常水平,“多校划片”入学规则会暂时放宽,仍以“就近原则”为主。
  这不仅是彭桦的判断,也是许多房产专家对于西城学区房未来发展的预估。
  不过,彭桦很快放弃了。
  7月6日,有一位在2020年8月份买了德胜片区一套学区房的业主找到他,希望能够挂出房源,并尽快成交。“当初业主买这套房子单价不到18万元/平米,成交价是1170万元左右。不出意外,这套房源的对口小学是西师附小。但是现在,业主调低了报价,如果1000万元左右能够成交也可以接受。”彭桦对《华夏时报》记者说。
  之所以出现了大幅降价的情况,是因为在7月2日,西城区小学入学刚刚经历了一场颠覆性变革。
  西城区在今年的入学上严格执行多校划片,即一个小区对应多个学校。而德胜、金融街、月坛有不少购买了学区房的家长,发现自家孩子入学报名时只能被调剂到普通学校,无缘“名校”,甚至被调剂出学区外。
  彭桦对《华夏时报》记者说:“这位业主发现,和她买了同一小区的家长,孩子今年被调剂到了相邻的新街口学区。”而记者了解到,德胜学区和新街口学区虽然是“邻居”,但新街口学区房的售价却比德胜低6万元/平米左右。究其原因,则是新街口二手房对应的“名校”比不上德胜,难以给房屋带来教育资源方面的更大增值。
  这种效应很快开始蔓延。除了大幅降价急售已经购入的学区房之外,有一些刚刚签约的客户则表示,宁可不要定金也要停止合约。“我这边有个客户50万元的定金不要了,直接决定不签合同。而业主那边也有点慌乱,表示如果觉得价位太高,还可以往下降。但实际上,客户成交的意愿已经很低了。”彭桦向《华夏时报》记者表示。
  学区房掉落“神坛”
  2021年可以称得上是学区房改革的“元年”,不少赌学区房“久涨不跌”的人最终输了。
  彭桦在接受《华夏时报》记者采访时说:“这种状况短时间内很难好转,或许再也回归不到此前火热成交的局面。”
  7月6日,北京市西城区房屋管理局在官方微信公众号发文重申,严禁炒作学区房,各房地产经纪机构不得以学区房为卖点发布房源、不接受价格明显高于市场价格的委托、不得参与炒作学区房的任何活动。
  此前在4月30日,中共中央政治局会议首次提到防止以学区房等名义炒作房价,这是一个重磅信号。市场很多购房人则认为,只要有教育资源在,只要教育资源还不够平均,学区房就永远不会降价。
  显然,多校划片的严格执行,打破了这一逻辑。
  西城区此次出现被调剂出学区的情况集中在德胜、金融街、月坛,这是西城的3大顶尖学区。直接从顶尖学区开始“大刀阔斧”地实行新政,也体现了政府层面抑制学区房炒作的决心。
  “现在来看房的客户少了,中介这边也在进行相应的整改。目前,我们在给客户介绍房源的时候,也不会再提到学区的事情。对于业主、市场、中介来说,这件事情造成的影响还是非常大的。”西城某中介冯佳(化名)对《华夏时报》记者说。
  不过,市场也出现了一些异动现象,一些普通学区在此次多校划片政策下,开始了小幅涨价。“业主们认为,既然拿到名校入场券的几率每个区平等,普通学区的房价还可以依靠多校划片小幅调高一些价格。”冯佳向《华夏时报》记者解释道。
  不过,在彭桦看来,普通学区的学位比较充足,多校划片也需要参考就近原则,而且派学位还要考虑复杂的顺位机制,普通学区小幅涨价究竟能不能行得通仍然不好说。
  引发“多米诺”效应?
  除了北京在发力调控学区房之外,天津和平区也针对学区房进行了改革。和平区是天津的顶尖学区,区内遍布名校。近日,不少和平区的家长发现,新生入学须知文件上新增一条规定,即在小升初登记信息时,需与入学登记的房本和户口本信息一致,方可参加填报志愿随机派位录取,否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。
  这也就意味着,购买的学区房需要在名下持有6年才能够参与初中志愿的随机派位。
  事实上,不少“老破小”学区房并不适合居住,很多家长在购入学区房两年后,等到孩子顺利入学,便脱手学区房。但和平区的此项规定则是变相增加了学区房的持有年限,降低了学区房在市场上的流动性。
  在2021年,不少城市都出台了管控学区房的相关政策。例如上海调整了高中录取办法,直接打破区与区之间的录取壁垒,每个区域内的每位学生都有机会进入名校,优质高中也不再是一个区域的独享资源。
  同时,此次的西城学区房事件所带来的市场看空情绪也传导至了杭州、深圳等城市。“因为北京教改的力度比较大,学区房的政策本来就会经常变动。而北京已经采用了更加公平的入学规则,深圳这边有家长担忧也会实行,会对学区房市场造成影响。”深圳南山区的一位中介对《华夏时报》记者表示。
  深圳业主的担忧不是没有道理,降价传闻已经出现了。有媒体报道显示,深圳百花片区一处学区房近日降价50万元出售。据悉,此前,该处学区房已经出现过一次降价,两轮降价合计超过了130万元。乐有家研究中心发布的数据显示,在2020年4-6月份,深圳超过50%的房源下调房价。
  杭州学区房也不平静,由于北京西城学区房的“重锤”改革,杭州学区房似乎也出现了“看跌”的势头。在西城学区房事件之后,杭州知名学区房耀江文鼎苑的一处法拍房成交遇冷,在距离拍卖结束的前一分钟才有3位竞拍人出价,最终成交价为1034万元,相比较评估价下跌了169万元。
  专家认为,随着教育资源的逐渐公平,学区房的高房价效应将被一层层削弱,并逐渐回归至理性范围内。
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