深圳拟加大居住用地供应：降低商业比例，引导更新项目建住宅

源自：澎湃新闻

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原文标题：深圳拟加大居住用地供应：降低商业比例，引导更新项目建住宅

　　7月9日，深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿）意见的通告。
　　《若干措施》在国土空间总体规划中合理安排生产、生活、生态空间，在保障总体用地结构均衡的前提下，逐步提高居住和公共设施用地规模和比例，确保至2035年深圳全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应总量的30%。

降低商业用地比例
　　《若干措施》依据国土空间总体规划及相关研究，以1900万常住人口人均住房面积40平方米为资源配置目标。
　　此外，为确保年度供应任务落实到位，明确提出年度居住用地供应量原则上不低于建设用地供应量的30%。
　　《若干措施》要求调整用地结构、住房结构等措施来优化空间资源配置，通过国土空间规划纵向传导机制和台账形式逐步传导至法定图则，并优化完善城市更新等存量用地开发政策予以落实，实现国土空间规划提出的居住目标，保障住房供给。具体包括提高都市核心区及各综合性服务中心地区居住用地比例，降低商业用地比例，实施二三产土地混合利用。这些措施是城市空间的“腾挪”，是城市转型的需要，可进一步提高城市综合发展能力。
　　在建设宜居适度居住空间方面，深圳要求合理确定住宅建筑高度，控制规划建设超高层住宅建筑。鼓励在已建、在建及已纳入近期建设规划的轨道站点500米范围内实施以居住为主的综合开发。
　　深圳规自局解读道，一是从住有宜居角度出发，控制规划建设超高层住宅建筑。
　　二是深圳商业办公供应相对过剩，需调整用地结构，控制商业类建筑，加大住宅供给。居住与办公混合可能导致大量超高层建筑出现，影响居住环境。
　　三是为充分利用深圳土地空间资源，促进土地节约集约利用。

实现学位需求自平衡
　　《若干措施》表明，严格落实学位建设联合审查制度，具有居住功能的建设项目，应书面征求辖区教育部门意见。现有（含已规划）学前教育和义务教育学位无法满足的，需在项目用地范围内自行解决；无法在项目用地范围内自行解决的，用地单位应统筹若干地块同步规划、同步实施，实现学位需求自平衡；用地单位确实无法实现学位需求自平衡的，项目所在区应明确片区学位统筹配建措施。
　　《若干措施》提出加快建立整备先行、规划预调、供应高效、滚动推进的居住用地供给机制，保障新增居住用地供给。
　　在土地整备方面，“十四五”期间整备的居住潜力用地不少于10平方公里，“十四五”的前三年内不少于7平方公里。
　　在规划预调方面

提出分类分批将储备土地中的发展备用地和商业用地等调整为居住用地。
　　在不影响城市韧性前提下，可对不符合城市发展需求的各类控制线进行优化，释放用地潜力增加居住用地供给。

扩大租赁住房用地供给
　　《若干措施》提出，要有序扩大租赁住房用地供给。深圳规自局表示，对于原批准用途为居住的土地整备留用地，可提高开发强度，超批复规模部分可用于建设可售的公共住房。
　　考虑到原农村集体经济组织回迁安置的需要，《若干措施》按照调整建筑面积的30%确定商品住房面积，其余住宅建筑面积作为出售的公共住房。按出售的公共住房（安居型商品房或人才房）为一般商品住房5-6折价格、商业办公价格按一般商品住房7折测算，“30%商品房+70%安居型商品房”较原商业办公价值大致相当，市场建设住房的积极性更高。
　　此外，《若干措施》明确了整备留用地办理用地手续的时间要求，并要求在实施协议中明确，如不能按期办理土地手续地价将予以递增。

引导更新项目建设住宅
　　与此同时，《若干措施》建议引导未批规划更新项目建设住宅，引导已批规划更新项目建设住宅。
　　以分类引导为原则，以保障公共住房为前提，鼓励尚未批准城市更新单元规划的项目（含尚未列入更新单元计划项目，小地块城市更新项目除外），通过调整更新方向或所在片区法定图则主导功能，提高居住用地空间保障力度。
　　鼓励原计划公告更新方向或法定图则主导功能为居住的，将更新单元规划确定的开发建设用地调整为居住功能，并按现行政策配建公共住房。鼓励原计划公告更新方向或法定图则主导功能为商业的，将项目更新方向调整为居住方向后，按照现行的政策核算规划容积，其中出售的公共住房不低于规划容积（不含公共配套设施）的60%。
　　《若干措施》鼓励更新单元规划已经批准但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目（区块线内或适用小地块政策的项目除外），在保持原批准规划容积不变的前提下将已批商业建筑面积全部或部分调整为出售的公共住房。

抑制城中村“超建越多补偿越多”
　　为进一步挖掘城中村潜力，《若干措施》进一步优化了城中村改造政策。
　　为了更公平地推进城中村改造，《若干措施》对城中村现状容积率进行了分段处置，现状容积率2.5至3.0的现状建筑面积，按照50%核算拆除建筑面积，容积率超出3.0的部分不计入拆除建筑面积，通过控制实施主体可取得的拆建量抑制现实中存在的不尽合理的“超建越多补偿越多”的现象。
　　《若干措施》鼓励符合条件的旧住宅区成片统筹改造，坚持政府主导，市场参与的原则，完善深圳旧住宅区拆除改造政策，允许配建一定比例的商品住房，参照鹿丹村模式公开选择市场主体，也提高了旧住宅区改造的经济可行性。
　　鼓励自有住房（不包括政策性住房及全年期自持的租赁商品住房）补缴地价后转为公共住房或商品住房。