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 嘉陵江 发表于: 2021-9-13 21:30:21|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 股价暴跌35%,潘石屹套现失败后将如何选择?

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源自:界面新闻
原文标题:股价暴跌35%,潘石屹套现失败后将如何选择?

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SOHO中国董事长潘石屹
  围绕资产整体出售,潘石屹、张欣夫妇引来颇多争议,SOHO中国(00410.HK)股价也多次上演过山车行情。
  9月13日,SOHO中国股价大幅低开,并且持续走低,截至午间收盘,跌幅为34.86%,股价报2.28港元/股,总市值为118.55亿港元。
  这次股价大跌离不开SOHO中国以及SOHO中国实际控制人潘石屹、张欣夫妇的近况。
  9月10日,SOHO中国官宣黑石集团与公司收购交易终止,具体公告为:黑石集团决定不就收购公司股权作出要约。
  今年的6月份,SOHO中国曾对外公告,黑石发出全面收购要约,拟取得SOHO中国控股权,收购价每股5港元,总额最高236.58亿港元。交易完成后,SOHO中国将保留上市地位,现有控股股东保留9%股权。
  随着“清仓”计划宣告失败,关于“潘石屹跑不了”的论调再次点燃。而在9月12日,一张CCTV5体育频道直播截图又被广泛传播──潘石屹、张欣夫妇出现纽约举行的2021年美国网球公开赛现场。
  撇去外界对潘石屹、张欣夫妇的个人情绪不谈,一个值得关注的话题是,套现失败、市值缩水后,潘石屹、张欣夫妇将如何处置SOHO中国?目前,写字楼市场业内人士就三条路径作出分析──第一,继续私有化;第二,散售;第三,维持经营现状,继续寻找单栋整售机会。
  上述业内人士分析称,上市公司私有化有两条路径。第一,以潘石屹、张欣夫妇为主体回购股票,完成私有化,相当于自己买自己的股票退市。另一条路是,另外再找一位金主,外资投资机构或者内资投资机构。
  目前来看,这两条路前途均不明朗。首先,潘石屹、张欣夫妇私有化回购股票,首先得解决钱的问题。其次,作为外资的投资机构黑石并购SOHOH中国受到国家反垄断立案调查,一定程度上限制了外资私有化的可能性,同样也对内资私有化起到一定示警作用。
  “类似于房地产投资基、险资等金主,谁愿意碰这块蛋糕,目前需要打一个问号。在黑石之前,SOHO中国也与高瓴资本传过绯闻,但高瓴随后迅速作了澄清。因为写字楼是非常重的资产,前期需要大量资金投入。从这方面来看,内资私有化的可能性也相对更小。”这位业内人士进一步表示。
  2012年,SOHO中国宣布转型,计划以售转为租来抓住市场机遇,但由于经营趋弱,持有出租模式并未持续很久,随后在2014年开始了又一轮整售,此后卖的动作一直未停。
  比如,2014年,SOHO中国卖了上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO的近一半物业面积,总价82.8亿元。
  2015年,又通过股权转让的形式,SOHO中国将上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益卖给复星,总价84.93亿元。
  2016年,SOHO中国又卖了上海SOHO世纪广场,总价32.2亿元。2017年,SOHO中国进一步卖掉了上海虹口SOHO及凌空SOHO的剩余物业面积,总价85.8亿元。
  2019年,除了出售上述核心资产和共享办公业务SOHO3Q外,还以7.61亿元出售位于北京的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。接下来,便是众所周知的持续了2年之久的整体出售计划。
  回顾近十年发展历程,上述业内人士认为,SOHO中国2012年转型战略并没有错,问题在于自身经营致使项目在市场上的租赁竞争力变弱,从而令以售转租战略宣告失败,转向清仓计划。
  “目前来看,散售的路径是很划不来的,这可能是最后一条路。”他认为,“按当下正常状态继续经营,择机寻找投资机构,将每一栋楼作为资产包单独整售,相对更容易。SOHO中国这些年已经按照这种路径出售了部分资产,获得了可观的收益。”
  目前SOHO中国的核心资产主要是位于北京和上海的8个商业项目,潘石屹自称为“八大金刚”,分别是望京SOHO、光华路SOHO II、银河/朝阳门SOHO、丽泽SOHO、SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场以及古北SOHO。这些项目的总可租建筑面积为79.74万平方米。
  随着经济快速复苏,写字楼需求开始释放,SOHO中国出租率在2021年有所提升。根据财报,截至2021年6月30日,SOHO中国运营稳定的投资物业平均出租率已由去年6月末的78%恢复至90%。
  具体来看,最新竣工交付的丽泽SOHO的出租率已达到约74%;望京SOHO出租率恢复至95%,光华路SOHO II出租率恢复至81%,银河╱朝阳门SOHO 出租率恢复至74%,SOHO复兴广场恢复至87%,SOHO天山广场出租率恢复至86%,外滩SOHO出租率恢复至97%,前门大街项目出租率恢复至93%,古北SOHO出租率恢复至98%。
  上述人士分析称,“比如,光华路SOHO区位还是不错的;望京SOHO塔三经过一系列调整后,出租率反弹至90%以上,这些都是卖点。”
  目前,SOHO中国整体财务状况趋于健康。2021年中期财报显示,至期末,其总借贷共184.7亿元,其中于一年内到期借贷约101.2亿元,将于一年以上二年以内到期约16.6亿元,净资产负债率约为43%,平均借贷成本约4.7%。
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