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 逃之夭夭 发表于: 2021-9-14 00:24:00|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 7天新增1520套新房,番禺楼市海量上新

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源自:界面新闻
原文标题:7天新增1520套新房,番禺楼市海量上新

  广州番禺新盘供应迎来巨大量能释放。
  乐居监控阳光家缘数据显示,8月30日~9月5日广州住宅方面获批20张预售证,17盘贡献出4114套产品。从新增供应分布来看,拿证项目集中在番禺、黄埔、增城、花都、南沙、从化以及越秀七区。
  其中,番禺一区包揽1520套,登顶供应榜首。
  主力供应楼盘分别为奥园恒基学苑壹号、亚运城、凯德·山海连城、保利悦公馆,均价在2.8万元/㎡-4.5万元/㎡不等。
  中原地产机构观点认为,番禺金九已经“备足弹药”,预计将会有过千套房源涌入市场,一手市场供应充足。
  那么,在足够供应的背景下,番禺的哪个板块最具有价值呢?

万博CBD商务区助力华南板块
十年内,房价跨越式上涨

  说起番禺,当前最为被人熟知的板块是华南板块,因拥有万博CBD商务区,板块内价值得到了进一步提高。
  追溯过往关于华南板块的历史,市场对华南板块并没有很清晰的定义。但有一点至关重要,就是依靠交通脉络连接起来的片区,成为发展的重点地带。
  2004年,华南板块这几个字一度响彻一时,原因是在当时广州经济飞速发展的背景下,番禺的地理位置优越性体现得淋漓尽致。而华南板块迎来黄金发展期的关键原因,除了地理位置外,还有交通。
  早期,华南板块的楼市发展脉络与交通紧密关联。资料显示,此前的华南板块,指的是广州沿华南快速干线-南联番禺区样板景观大道-迎宾路两侧开发的超大规模住宅楼盘集群的总称。
  华南快速干线指的是华南快速路,是广州境内一条连接番禺区、海珠区、天河区、白云区的城市道路,重要性明显。
  由此,楼市发展也迎来了一段黄金开发期,涌现了不少热盘,如星河湾、广地花园、华南碧桂园、华南新城、广州雅居乐花园、锦绣香江等。
  该板块经过多年发展,已具备较成熟的生活配套设施,大中小楼盘众多。而随着片区的不断发展,万博CBD商务区也被纳入华南板块的范围。
  受益于政策驱动,万博CBD商务区被认为是可与珠江新城、琶洲媲美的高端商务区。
  目前,万博商务区已拥有3家《财富》中国500强企业、入驻商事登记主体超7200家、各类投资基金企业超过300家。
  而从楼市表现看,片区成交数据也较为亮眼。克而瑞广佛区域指出,从十年前的1字头,到如今的4字头,华南板块一手住宅均价实现了跨越式的上涨。

南大干线经济带
下一个价值高地?

  看番禺的楼市价值潜力,需结合其未来的发展规划方向看。
  2022年,番禺将开通一条连接粤港澳大湾区经济腹地的交通大动脉。
  这条被誉为广州番禺新城交通的大动脉“,西起东新高速(广州南站商务区),途经大石街、南村镇、新造镇、化龙镇、石楼镇,东至莲花大道,全长30.0公里,设计时速80千米/小时。未来,道路将连接万博CBD和广州南站商务区,还将贯通整个广州南部,对接佛莞等城市。
  此前,番禺区人民政府发布了“十四五”规划,根据规划,番禺未来将构建“双轴三区多园”的现代产业格局。从规划上看,番禺未来的设想目标离不开南大干线的推动。
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图片源自:广州番禺发布微信公号
  南大干线作为番禺的重要交通大动脉,连接的腹地更广。如建成,将给予沿线楼市带来更大的溢价空间。
  从番禺的官方定调中,南大干线经济带,涉及的板块包括广州南站地区、万博长隆片区、大石先进制造和科技创新园区、广州国际科技创新城、广州大学城、番禺汽车城、东部莲花湾等。也就是说,未来番禺的楼市价值将会在这几个板块之间得到兑现。

各大板块优缺点明显
莲花片区1字头起

  目前,在番禺范围内,市场提及最多的热门板块是万博长隆片区,该片区产业集聚能力强,因此市场热度最高。但新房资源相对稀缺,大多已售罄,新房住宅售价在4.5万元/㎡-7.5万元/㎡之间。
  广州南站与大学城国际创新城板块也较有市场辨识度,但两者优缺点相对明显。
  广州南站作为大型交通枢纽,集高铁、地铁7号线及22号线于一身,交通便利,且可借势南大干线,进一步提高区域影响力。但周边产业配套尚未完善,居住体验较差,且宅地供应较少,市场对南站前景态度不一。
  片区周边可售住宅类项目数量少,目前仍为个位数,如臻尚苑和品秀·星瀚,均价在4万元/㎡-4.7万元/㎡之间。商业类项目则有广州恒大冠珺之光、万科世博汇等,均价2字头起。
  不过,9月1日,广州市规划和自然资源局公布了南站3宗地块的规划方案公示,该项目是越秀地产在今年首次集中供地中以总价97175万元(+23亿元建设成本)竞得,折合楼面价2.2万元/㎡。从稀缺角度看,该项目建成后,将会缓解片区少房可售的现象。
  大学城片区则依托高校资源、广州国际创新城的区位优势,得到市场更多目光。目前,广州国际科技创新城大学城智慧谷已经进驻超40家名企,包括多家世界500强、上市公司与高新技术企业。
  从产业角度看,国际创新城板块无疑具有不错的市场空间,但区域也存在新盘稀缺的现象。最近该板块上线了一个新盘──奥园恒基学苑壹号,均价未定,总价约500万~600万/套。
  其周边二手房价格方面,除了商住性质的方圆大学时光均价为3字头外,像越秀星汇文瀚、星汇文华等小区均价已达6万元/㎡-8.5万元/㎡左右。
  整体来看,在地段、规划的带动下,国际创新城板块的价格涨幅已达到一个较高的水平。而对于刚需来说,这个价格或许已经超出预算范围了。
  再看地理位置极佳的大石片区──临近地铁3号线和汉溪长隆片区,优势明显。但这里分布众多城中村,商业形态还未成熟,是目前待整改的区域之一。片区住宅楼盘也相对较少,建在城中村周边的藏珑府目前均价在4.6万元/㎡左右。
  而市场关注度较低的莲花湾片区、番禺汽车城,价格则还处于洼地。
  莲花湾片区因城市化程度较低,产业相对薄弱,因而周边楼盘均价较低,大约在1.9万元/㎡-2.9万元/㎡左右。
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图片源自:贝壳找房
  而番禺汽车城虽然有汽车产业加持,但其地属化龙镇,距离广州中心市区较远,且周边以城中村为主,楼市数据较为空白。若参考产业城较远处的楼盘均价看,均价并不高。
  预计南大干线开通后,会相应提升这几个区域的价值。
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