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 扬子鳄 发表于: 2021-12-3 09:07:56|显示全部楼层|阅读模式

[2021年] 年末楼市“翘尾”行情难现:11月新房二手房价环比齐跌 超两成土地流拍

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源自:每日经济新闻
⊙记者:陈利 每经编辑:魏文艺

  经历“金九银十”接连失约后,11月房地产市场继续降温。
  中指研究院最新数据显示,11月百城新建住宅平均价格为16183元/平方米,环比下跌0.04%,为2015年5月以来的第二次下跌(首次为疫情初期的2020年2月);同比上涨2.72%,涨幅较上月收窄0.36个百分点;百城二手住宅平均价格为16013元/平方米,环比下跌0.08%,跌幅较上月扩大0.04个百分点;同比上涨3.66%,涨幅较上月收窄0.38个百分点。
  多家机构分析认为,今年全年商品房销售规模或将与上年基本持平,2022年房地产市场预计将呈现“销售面积回落、销售均价平稳运行、新开工面积继续下降、投资低速增长”的特点。
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摄图网图 杨靖制图
  新房价格年内首次下跌
  年末,在销售和资金的双重重压下,房地产开发企业必然加大促销回款力度,房价仍面临下行压力。
  据中国房地产指数系统百城价格指数,11月百城新建住宅均价为每平方米16183元,环比出现年内首次下跌,跌幅0.04%。其中,一线城市环比下跌0.10%,同比上涨2.66%;二线城市环比下跌0.02%,同比上涨2.84%;三四线代表城市价格与上月持平,同比上涨2.57%。
  值得注意的是,就算是房价一度领涨的长三角城市群,新房价格也出现连续两个月下跌,11月环比下跌0.08%,跌幅较上月扩大0.05个百分点。其中上海、南京环比跌幅更是分别达到0.16%和0.15%,温州、昆山、宁波等9城均由涨转跌。京津冀城市群内多数城市新房价格环比下跌,价格环比由上月上涨0.28%转为下跌0.02%。特别是廊坊、张家口等部分城市,自年初以来持续处于下跌状态。
  整体来看,11月百城新建住宅价格环比下跌的城市为53个,较上月增加22个,跌幅均在0.5%以内。其中,北海、威海等8个城市跌幅均为0.2%(含)~0.4%;上海、深圳等10个城市跌幅在0.1%(含)~0.2%;昆山、宁波等35个城市跌幅均在0.1%以内。
  中指研究院指数事业部分析师毛大鹏分析认为,四季度楼市“双向”调节模式显现,部分城市存在政策微调预期,整体市场有望改善,但政策传导至市场端尚需时间,全国商品房销售面积和金额同比预计将继续下降;房价或保持小幅波动,部分城市房价面临一定调整压力,发布“限跌令”城市数量或增加。
  此外,根据中指数据CREIS统计,今年1~11月,20个代表城市商品住宅月均供应面积约1940万平方米,与去年同期基本持平,处近5年历史同期次高位。7~11月,上市面积同比下降14.5%。
  “5月以来,房企推盘力度后劲不足,叠加土地供应放缓,代表城市新批上市面积同比有所下降。”毛大鹏表示,特别是下半年以来,购房者置业情绪明显回落,去化压力增加下房企推盘积极性不足,三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%,10~11月,房企推盘力度进一步减弱,代表城市新批上市面积同比下降16.5%。
  而从成交情况来看,克而瑞监测的29个重点城市预计成交规模1808万平方米,环比下降4%,同比降幅达32%。其中,一线城市成交小幅回升,预计整体成交新房320万平方米,环比上升10%,同比下降17%;25个二三线城市预计整体成交1488万平方米,环比下降7%,同比下降35%,降幅有扩大趋势。
  克而瑞分析称:“现阶段房企加强销售回款仍是第一要务,预计年末企业将加大供货力度,并推出更大力度的优惠措施,打折降价潮或将蔓延。受此影响,年末成交有望企稳,但回升幅度有限。”
  二手房成交止步“7连降”
  今年底,多城陆续放松按揭贷款支持首套刚需住房消费,部分城市二手房交易终于迎来回暖行情。克而瑞数据显示,11月10个重点城市二手房市场共计成交面积339万平方米,整体规模环比回升32%,同比跌幅收窄至43%,相比2019年跌幅亦缩小至34%。以深圳为例,其官方平台最新数据显示,11月共成交2118套二手住宅,成交套数较10月的1605套环比上涨32%。尽管从环比数据看,深圳二手房成交有所上升,但同比跌幅仍较大。11月,深圳二手住宅成交面积为20.07万平方米,同比大跌60.09%。价格方面,中指研究院数据显示,11月深圳二手住宅价格环比下跌0.18%,跌幅较上月收窄0.17个百分点,同比上涨2.2%。
  另据乐有家研究中心统计,11月深圳二手楼盘带看热度逐渐向北转移,龙华区成为最大赢家。11月深圳二手楼盘带看热度TOP10中,龙华区独占7席,而福田区、南山区及龙岗区等以往二手住宅成交热度较高的区域,仅各占一席。
  不仅是深圳,11月北京二手房市场成交量也结束4个月的连降局势,环比出现上扬。据北京住建委官网数据,11月北京二手房成交11851套,环比上月增长26.9%。
  此外,10城中的成都、杭州、青岛、苏州等城市二手房成交量涨幅也在25%以上,仅大连环比下降45%,跌幅最大。同比来看,10城整体表现仍跌多涨少,超半数热点城市成交规模同比下降五成以上;不过深圳、杭州、青岛同比降幅有收窄迹象,同比回落七成以内。
  “当前,全国主要城市二手房住宅市场放量回升止步‘7连降’,叠加年底市场进入业绩冲刺季,预计后续将保持回升态势。”克而瑞分析表示。
  不过需要注意的是,受“二手房成交参考价”政策影响,多个城市二手房成交价下跌态势扩大。如长三角城市群市场降温明显,二手房成交价出现年内首次下跌,环比由上月上涨0.02%转为下跌0.05%;宁波、金华、温州、上海环比继续下跌,绍兴由涨转跌;京津冀领跌各主要城市群,二手住宅价格环比下跌0.21%,跌幅较上月扩大0.09个百分点。
  “信贷政策放松对于二手房市场是利好消息,但目前成交状况远没有恢复到往年同期水平,市场信心塑造仍需要时间。”地产分析师严跃进向《每日经济新闻》记者表示,年末房企业绩指标压力明显,新房市场会对二手房市场造成较大冲击,整体回暖仍有待观察。
  土地流拍率仍处23%高位
  从拿地角度看,房企11月拿地依然处于较低水平,月内拿地总额同比、环比双降,拿地金额创年内新低。虽然11月上海、深圳、南京、苏州等地举行了第三批集中土拍,但是房企对于拿地普遍较为谨慎。
  据中指研究院监测,11月,50家代表房企拿地总额同比下降91.4%,环比下降72.3%,为2021年各月降幅最大,拿地总额创新低。
  克而瑞数据显示,截至11月28日,全国300城经营性土地成交总建面14337万平方米,较10月上涨8%,同比下降43%;成交总金额升至4118亿元,环比微增2%,同比仍下降33%。受三四线城市成交占比提升影响,平均楼板价降至2872元/平方米,环比下降6%,同比上涨16%。
  尽管第三批次集中土拍规则略有松绑,但仍未扭转溢价率的下滑趋势,11月土地成交平均溢价率环比减少0.6个百分点至2.7%,再度创下历史新低。
  具体来看,无锡17宗地底价成交,整体溢价率接近于0;深圳11宗地中有7宗底价成交,整体溢价率接近4.65%;苏州26宗地中有23宗底价成交,1宗流拍,整体溢价率接近0.6%;南京推出61宗地,其中有35宗底价成交,15宗临时中止出让,1宗流拍,整体溢价率为3.39%……各能级城市表现一致,溢价率环比均呈下降趋势,尤其是二线城市,溢价率低至1.1%,再创历史新低。
  尽管土地流拍现象环比有所好转,但平均流拍率依然处于23%的高位。其中,四成流拍地块集中在宁波、南京、石家庄、西安、郑州等二线城市,并以涉宅用地居多。
  “虽然近期房地产信贷端政策有所调整,但民营企业的融资端口仍未放松,加之项目回款速度也未有效加快,房企资金端仍然高度紧张,因此拍地积极性并不高,投资重点也将更聚焦于重点城市的优质地块,楼市行情惨淡的城市预计仍将会出现大规模的流拍。”克而瑞分析表示。
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