低价工抵房悄然出现 这个便宜能捡吗？

源自：中国新闻网

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原文标题：低价工抵房悄然出现 这个便宜能捡吗？

源自：山西晚报

　　眼下，在面临巨大回款销售压力的省城楼市，工抵房、工抵车位等价格更优惠的房源开始出现在售楼处销售，对普通购房者极具吸引力。同样，在社交媒体上，新出现的工抵房销售朋友群、工抵房扫盲信息、工抵房小视频不绝于耳。
　　
　　何为工抵房？工抵房能买吗？购买后有何风险？又该如何甄别？带着这些问题，山西晚报记者走访省城楼市与相关业内专家，为购房者进行详细解读──
　　市场：工抵房源大多有“硬伤”
　　近期，太原陆续有多个楼盘推出工抵房，项目既有位于隶属于尖草坪区、杏花岭区但却远离主城区地段的，也有位于主城区的。价格方面，每平方米少则优惠数百元，多则几千元。
　　上周，尖草坪区某楼盘推出了部分工抵房，价格一度低至3000-5000元/平方米，比近期续销房源的原价9000元/平方米足足降了一半甚至更多。置业顾问表示，房源不多，欲购从速。但其却直言：工抵房楼层和朝向不是特别好，大部分都是低楼层或者顶楼，所以价格会更为优惠。低楼层采光欠佳，顶楼也有种种弊端，即使不作为工抵房，在实际销售中也会有较大折扣。但工抵房需要购房者一次性付款。
　　那么，究竟什么房源算是工抵房？业内人士表示，工抵房全称为工程抵押房，即开发商出于卖房或者回笼资金等下一步发展的原因，向银行或者向房地产的相关行业，比如供料商、施工方等，通过融资的方式，将还没有出售的房子产权抵押，从而获得现金流，为了还银行贷款或者下一步公司发展所使用。如今，工抵房概念已延伸至房企与施工方、建材供货商等合作乙方债务结算的置换房。
　　通常，拿到工抵房的企业再以优惠价销售给员工及企业相关联人员，开发商配合工抵房签定购房合同或办理产权更名。在楼市向上、价格上涨的行情下，工抵房数量非常小，拿到工抵房的企业在内部即会快速消化掉。但是从去年开始，工抵房数量开始增多，一些手中握有大量工抵房的建筑、建材供货等企业开始委托售楼处销售，并给予售楼员相应的业务提成，目标同样是为了快速回款，清理债务欠款。业内人士表示，工抵房数量的多少完全取决于楼市的行情。在鱼龙混杂的工抵房市场上，购房者购置这种属性的房产需仔细甄别。
　　一位熟悉工程总包、结算等业务的业内人士表示，一般情况下，太原市开发商和第三方的工程款是一个季度或半年结算一次。结算流程是：开发商与总包方结算（含劳务工资、公司运营管理成本等），总包方与班组结算，班组与工人结算工资。但由于近期以来楼市回款不畅，整个销售节奏放缓，结算周期有所拉长，有的半年甚至一年都没有结算工程款。为了解决房企自家的现金流以及合作方的结算问题，工抵房应运而生，到如今，一直由房地产圈内部消化的工抵房已扩散到正常的楼市销售渠道。
　　现状：推售乃房企无奈之举
　　一位业内人士透露，“在正常时期，开发商是不允许施工单位拿低价工抵房来扰乱市场的。很多时候，部分房企会有工抵房，公司规定，工抵房只能是欠款单位拿去卖，并且他们需要自己找客户，不能和售楼处抢客户。部分房企推出的产品本身并不一定是工抵房性质，而是普通在售商品房，为了回笼资金，要对价格进行调整，但又怕老业主形成很激动的反对情绪，这样才会以工抵房的名义来进行销售，这是一种变相的降价促销行为。”
　　国家统计局数据显示，10月，国内新房价格环比上涨的城市为13个，而新房价格环比下降的城市达52个。太原新房房价环比下降0.2%，二手房房价则环比跌0.3%。
　　进入第四季度，房企加快现金回流的诉求不断增强，虽然整体融资有向好的迹象，但并不会改变行业融资难的问题。这也是房企不断加快销售节奏的重要原因，通过降价的方式来拉动销量提升。
　　易居研究院总监严跃进表示，对一些资金链紧张的开发商而言，如果不采取推售工抵房的方式，工程款支付不及时，就会面临被施工单位起诉追讨工程款、不得不打官司的境地，进而可能导致开发商破产或资不抵债的情况。
　　也有业内人士直言，工抵房的本质上就是降价促销，只是个营销噱头，主要目的是为了避免已购房业主闹事。
　　目前在市面上买工抵房，基本都还是和开发商进行交易，合同上的权责也是由开发商承担，所以和正常交易并无不同。但是要承担的风险就是，后期有没有可能促销力度加大，后期房价比工抵房还低。

¤　温馨提示
　　要明确主体控制风险
　　实际上，真正的工抵房多已抵债给施工单位，这时所有权属于施工单位；商品房的权属归于开发商；只有把房子销售了，权属才会归到购房者。与售楼处买房不同的是，售楼部房源经过相关部门检验后才能上市，而工抵房可能会因为房屋质量和房屋权属问题，导致不能顺利过户交易。
　　北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，购买工抵房在合同签署问题上需要明确主体是哪里。是开发商还是施工单位，抑或是其他一方。购买这种房源后，开发商是否会配合办理相关主体变更手续，是否会配合网签。
　　有业内人士表示，有购房者遇到购买的“工抵房”已经是抵押状态，面临无法签订合同、办理房产证和按揭。工抵房还可能存在因缺乏相关部门检验无法过户、工程方已与开发商签订购房合同并备案、签错合同主体等风险，让以为抄底的购房者蒙受损失。也因此，购房者在面对此类“工抵房”时一定要做好理性决策，购房过程中处处注意。首先，购房时一定要明确购房合同主体。工程抵押房虽然由开发商抵押给了工程方，但房子产权仍属于开发商。购房者需要确保所签订合同另一方为开发商。否则一旦出现问题，很可能遭遇开发商与工程方“踢皮球”现象。
　　此外，王玉臣还表示，如果所购工抵房是期房，情况更复杂一些，这种情况下，预付的房款恐怕进不了这个项目的预售资金监管账户，这种做法涉及违规问题。因为期房的预售房款必须到专项监管账户里。工抵房如果缺乏管理、购房者急于“捡便宜”而忽视其中的不规范问题，会产生风险层层转嫁下的不可控效应，对此购房者要有清醒认识。
　　山西晚报记者 张磊