“法拍房”究竟是个什么房？ “法官来了”答疑解惑

zhaoren · 发表于: 2022-4-28 23:51:52

　　“法拍房”，也就是被法院强制执行并拍卖的房产。因其涉及到“法”，常常让人感到神秘。到底谁可以购买法拍房？在哪可以买到“法拍房”？参与购买法拍房需要注意些啥？
　　4月27日，由四川省高级人民法院联合封面新闻开设的“法官来了”专题节目第二期如期播出。本期节目邀请四川省高级人民法院执行局执行二庭三级高级法官茅勇、成都市中级人民法院执行局综合处处长戴伟做客封面直播间，聚焦法院执行工作中的司法拍卖制度，和网友共同揭开“法拍房”的秘密。

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“法拍房”能买吗？法官：放心买
　　“法拍房”究竟能不能买？“法拍房”的“房”从何而来？四川省高级人民法院执行局执行二庭三级高级法官茅勇向网友介绍了法拍房的由来。
　　“‘法拍房’即‘法院所拍卖的房产’，也就是被法院强制执行并拍卖的房产。”茅勇说，如债务人未履行生效法律文书确定的义务，债权人经法定程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋进行拍卖，以拍卖所得案款偿还债务。
　　比如说，有市民向银行贷款买房，或企业向银行贷款经营，但无法如期偿还贷款时，银行便会向法院提起诉讼，要求贷款人就其贷款抵押的房产进行拍卖，用于偿还贷款。
　　尽管法拍房的价格较低，但因其中可能涉及的风险问题，仍然有很多人持观望态度。茅勇说，实际上，市民可以放心购买法拍房。
　　“法拍房是法院进行的拍卖，目的是用于偿还债务，渠道正规，具有保障。”茅勇说，法拍房的购买应认准最高人民法院入围的七大网络司法拍卖平台，避免通过其他竞买渠道购买。竞买人不要轻易相信中介机构，而应认准各地法院入围且公示的网络司法拍卖辅助机构名单，通过法院发布的拍卖公告获取相关机构的信息。
　　

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买了“法拍房”却被原房主占着咋办？法官：强制执行
　　节目中，有网友提出担心，买到法拍房后，原房主占着不走该怎么办？对此，戴伟分享了一起案例。
　　去年，成都中院协调调度蒲江县法院、金牛区法院、青羊区法院共同完成了一件典型的联动跨域腾退执行。该案中，蒲江法院依法拍卖位于金牛区的一处房产，最终以4700余万元成交。该房屋是七层楼房，起初有十余户商户非法占用。法院张贴腾退公告后，仍有2家商户非法占用拒不搬出。
　　成都中院召集三家基层法院多次研究腾退方案，精细化部署。方案确定后，成都中院调集四家法院共70余名执行干警，邀请人大代表政协委员现场监督，在公证人员、搬家公司、开锁公司的配合下，凌晨6点开始行动，经5个多小时连续奋战，终于将所有房屋腾退完毕。
　　戴伟介绍，一般而言，法院会严格依照法律规定保障竞买人购买法拍房的合法权益。对占着法院已经拍卖成交的房产拒不交出的，法院将坚决强制腾退，坚决维护司法权威和司法公信力。
　　“法院执行工作强调强制性，就是说在执行案件的办理过程中，必须要体现法律的强制性，用足各种强制执行措施手段，充分适用查封、冻结、扣押、搜查等强制执行措施，依法推进资产处置。”戴伟说。

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拍中房屋却没钱随意悔拍将付出代价
　　“如果我拍中了，可是我没钱付款，会处罚我吗？”节目中，法官严肃告知，司法拍卖不是儿戏，随意悔拍将付出代价。戴伟介绍，在司法实践中，主要存在两种悔拍情况，分别是“一般悔拍”和“恶意竞拍干扰执行”。
　　戴伟介绍了曾办理过的一起“一般悔拍”案件。一名被执行人位于成都市青羊区的某处房屋被法院裁定拍卖，公告明确拍卖价款在2020年12月30日前交入法院指定账户。一市民交纳保证金20万元后参与竞买，当年12月15日以2582320元的价格成功竞得上述房产。成交后，这位市民始终没向法院交清拍卖成交价款。
　　之后，法院裁定重新对该房屋进行一次拍卖。而上述市民交纳的保证金20万元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款可能低于原拍卖价款的差价、冲抵案件被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。
　　因此，“拍中了可是没钱”这种情况，竞拍中缴纳的保证金不会退还，同时无法参加该标的物的再次拍卖。法院还将依照法律规定追求相应竞买人的悔拍责任。而对于恶意竞拍的，属于扰乱正常司法程序，可能面临罚款、拘留甚至追究刑事责任等。
　　[知道多一点]

法官“借你一双慧眼”
购买法拍房需关注这些要素
　　节目中，法官介绍，首先，买房前一定要仔细权衡考虑好自己的需求点，明确需要购房的位置、户型大小等基本要素。此外，部分竞买人还特别关心房屋相关的配套问题，比如是否属于自己想要的学区房等问题。虽然法拍房数量有限，但还是要寻找符合自己期望的房子。
　　第二，要仔细阅读法院发布的拍卖公告，做到心中有数。法拍房和网购商品并无两样，法拍房也有自己的竞拍公告。要确认想参与竞拍房产的起拍时间、产权性质、抵押情况、是否存在瑕疵、缴纳尾款的时间和方式、竞买人的条件及注意事项等。万一不符合条件参与竞拍或竞拍成功后反悔，都应当承担相应法律责任。
　　第三，要做到心态平和、理性购房。购买法拍房不能冲动。运气好没人抢，可能低价买到房子；但如果有多人竞拍，则要适可而止，以高于市场价格成交得不偿失，因此在拍卖前，要提前设定一个可接受的心理价位。如果超过心理价位，要及时停止加价行为，不能跟风攀比竞拍。
　　第四，要学会算总账。买法拍房除了拍卖成交的价格，还涉及到税费和其他费用的问题。如是否唯一住房、面积、价格等因素都会影响税费的数额。此外，可能水电、物业等欠款也由竞拍成功者补缴，因此最终支付费用为拍卖成交价+税费+其他费用。
　　此外，建议要主动实地查勘、多问多看。
　　法官特别提示，目前，一些不法分子违规使用标识，打着“司法拍卖”的幌子，冒充“官方人员”，虚构所谓“独家资源”，签订“阴阳合同”，既侵害买受人合法权益，也严重损害司法权威。
　　司法实践中，有不法分子利用各种手段迷惑和误导竞买人，按成交价5%～8%计收“中介费”、联络费、腾房费、金融服务费等，更有甚者推行并非银行正规同名业务的“法拍贷”，诱导办理经营贷、消费贷支付款项，增加竞买人交易风险隐患。竞买人对此需谨慎。

⊙记者：戴竺芯实习生：满奕廷

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