楼市政策“暖风”吹向三四线城市

源自：贝果财经

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⊙记者：方超 张家振 上海报道

　　楼市政策“暖风”正密集吹向三四线城市。
　　4月25日，江苏淮安市住房公积金管理中心发布信息称，缴存人首套首次贷款的，最低首付比例由30%降至20%；缴存人购买第二套自住住房或再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例由50%降至30%。而淮安市此前也已发布文件表示：“支持合理住房需求，鼓励投亲养老。”
　　淮安市只是三四线城市近期密集调整优化楼市政策的一个缩影。公开信息显示，截至目前，全国已有超过85个城市出台了相关楼市调整政策，其中包括安徽省淮北市，浙江省衢州市、丽水市和江苏省南通市、淮安市等。
　　近日有消息称，浙江省湖州市和安徽省芜湖市也已调整优化相关楼市政策。对此，《中国经营报》记者多次致电湖州市住建局住房管理处，但电话一直未能接通。当地相关部门此前对外回应称：“目前未收到官方文件，可前往办理窗口询问具体政策。”
　　此外，对于芜湖市调整二手房“2年限售”的信息，记者日前致电芜湖市住房和城乡建设局，相关工作人员表示：“芜湖市限售政策应该是有调整，但对于具体如何调整，我们这边还没有收到正式的文件。”
　　密集调整优化楼市政策
　　放宽公积金贷款政策、调整住房公积金贷款最高额度……淮安市正打出一套楼市政策调整优化“组合拳”。
　　根据淮安市4月20日下发的《关于进一步落细落实省政府“一老一小”民生实事的通知》，本市户籍居民家庭在市区（不含洪泽区）有2套住房、父母在市区没有住房的，可以凭常住人口登记卡或户口本到相关部门办理1套购房资格证明；非本市户籍的人才家庭、父母在市区没有住房的，在原有规定基础上可凭常住人口登记卡或户口本到相关部门办理1套购房资格证明。
　　此外，对于拥有淮安市户籍的多孩家庭，在公租房配租时，优先考虑户型和面积选择，实施差异化租金优惠政策；在购买商品房时，市区有2套住房的可以凭出生证明及户口本到相关部门办理1套购房资格证明。
　　而就在前一天，江苏省常熟市新市民事务中心官方公众号发布的《常熟市人才购房补贴实施细则》指出，符合条件的人才在常熟购买首套自住商品住宅，可享受1%购房补贴。但该文章目前已被删除。
　　记者就此联系常熟市新市民事务中心，相关工作人员表示，上述政策是常熟市人才办出台的，该公众号只是转发政策。记者随后联系常熟市人社局，有工作人员表示，上述政策“没有取消，现在窗口已经可以受理了”。
　　记者梳理发现，除淮安市和常熟市外，长三角地区的衢州市和淮北市等多座三四线城市此前也已发布相关楼市调整优化政策。
　　例如，淮北市《关于淮北市购房优惠政策的实施意见》指出，在2022年春季房展会期间（2022年4月30日至5月4日），本市、外地居民或者企业在淮北市城区购房的，享受财政奖励、金融机构信贷支持和开发企业补贴，个人或家庭购买首套新房可获最高不超过6万元奖励。
　　不过，上述实施意见目前已无法在淮北市住建局官网上查询到，只有一则发于4月18日的《关于延期举办房地产展示交易会的公告》。淮北房产管理服务中心相关工作人员表示：“因为受疫情影响，本来准备五一期间举办的春季房展会已经延期，所以在原定时间实施的优惠政策就失效了。”
　　诸葛找房数据研究中心表示，由于大部分城市楼市恢复进程仍较缓慢，预计后续松绑政策的城市将不断扩容，且放松力度有望持续扩大。
　　置业门槛进一步降低
　　多座三四线城市密集调整优化楼市政策，在降低购房者置业门槛的同时，亦有助于进一步促进当地房地产市场企稳回升。
　　记者梳理发现，放宽限购条件、降低置业门槛成为三四线城市调整优化楼市政策的重要方向之一。例如，衢州市此前发布的政策称，非衢州户籍家庭、个体工商户及由自然人投资或控股的企业，视同衢州户籍家庭执行相关购房政策，不受“需缴纳12个月社保或个税且仅能购买1套”的限制。
　　国海证券研报表示：“三四线城市经过这一轮大幅度调整后，居民购房更偏理性，投机型需求所剩无几，部分热点城市房地产市场回归健康，临时性的限购政策存在放宽空间。”
　　降低首付款也是三四线城市调整优化楼市政策的重要方向之一。例如，4月14日，湖北省宜昌市发布《关于进一步促进房地产市场良性循环和健康发展的通知》，引导金融机构加大个人住房按揭贷款投放力度，首套房贷款首付款比例不低于20%、二套房贷款首付款比例不低于30%。
　　除放宽限购条件、降低首付款比例外，多地下调房贷利率也引发外界广泛关注。
　　贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，今年4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较3月份回落17和15个基点；4月份平均放款周期为29天，较3月份缩短5天。
值得注意的是，4月18日，中国人民银行和国家外汇管理局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，提出23条举措支持受困主体纾困，畅通国民经济循环，促进外贸出口发展，其中明确提出：“因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求。”
　　4月21日，马鞍山当地媒体报道称，自4月18日以来，当地已有10余家银行普遍下调了个人住房贷款利率，对新办理的首套房个人住房按揭贷款利率降至5.2%左右，降幅达35至60个基点，“为近年来最低”。
“预计后期更多城市降低商贷首付比例和房贷利率，调整‘认房认贷’标准，更多城市首套利率有望降至4.6%的基准线，有利于降低购房成本，支持住房需求释放，对楼市产生实质性利好。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，未来住房信贷将进一步宽松，有利于房地产市场修复。
　　人才、产业“双轮驱动”
　　尽管多座三四线城市已有针对性地出台了放宽限购条件、降低首付款比例、发放购房补贴、降低房贷利率等调整优化政策，但三四线城市楼市回暖仍需时日。
克而瑞研究中心数据显示，今年3月份，三四线城市商品住宅去化周期达25.83个月，已经超过2020年疫情期间水平，环比大幅上涨11%，“而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中38城去化周期已在20个月以上”。
　　上海中原地产首席分析师卢文曦认为，三四线城市在将楼市调整政策向市场端有效传导的过程中，购房者的消费预期及成长预期“可能还有一定的压力存在”。
　　卢文曦认为，房地产只是整体经济面上的一个反应点。楼市复苏回暖，最根本的措施还是要回到产业上，“因为人是根据产业走的，产业在哪儿，人才人口就在哪里”。在其看来，三四线城市需要进一步发展产业经济。
　　事实上，在近期密集出台楼市调整优化政策的三四线城市中，已有不少城市将着眼点放在支持产业发展和吸引人才政策范畴内，或在出台楼市调整政策的同时亦发布人才和产业政策。
　　例如，淮安市委、市政府近日印发《关于推进新时代人才强市建设的实施意见》，将向产业领军人才、技术技能人才、经营管理人才、基础教育人才、医疗卫生人才等十类人才给予真金白银支持。其中包括对于高新企业等重点企业引进专业技术人才，符合条件的按照年薪25%给予一次性补贴等。
　　无独有偶，常熟市在《常熟市人才购房补贴实施细则》中也表示，为加快聚集海内外人才，全力推动常熟高质量发展，根据《关于加强人才引领产业高质量发展的若干政策举措》并结合当地实际，制定人才购房补贴细则，对中级及以上职称的专业技术人才等购买新建商品房按购房发票价给予1%优惠等。
　　在业内人士看来，三四线城市积极响应“房住不炒、因城施策”要求，在有针对性地出台楼市调整优化政策的同时，更要重视结合当地产业发展实际、人才需求实际等情况出台相关措施，不断促进地方产业经济发展，提升人才吸引力。