法眼观察|以“梯控”催交物业费,真的合法吗

源自：正义网

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　　日前，有网民在人民网“领导留言板”向辽宁省抚顺市新抚区委书记留言称，“因未按时交纳物业费，物业设置电梯门禁卡，管制业主回家”。对此，新抚区委回复称，对于欠费用户电梯卡升级管理的问题，物业公司未违反物业管理条例及物业公司行业内普遍规则（据澎湃新闻5月10日消息）。
　　据了解，因业主未交物业费，小区电梯设置“梯控”控制业主出行的现象，在多地均有出现，引发了很多业主投诉。有物业公司表示，之所以采取这一做法，也是逼不得已，“有的业主一直拖欠物业费，让物业公司的正常运营受到影响”。而业主却表示，不交物业费是因为物业管理服务不到位。
　　物业管理服务不到位──业主拒交物业费──物业公司设置梯控或者断水断电──物业服务质量下降……现实生活中，物业公司与业主之间经常因为物业费的交纳问题陷入恶性循环，形成僵局。
　　严格来讲，拒交物业费属于违约，但是物业公司的催交也应依法进行。根据民法典第944条和物业管理条例第64条等规定，业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但是不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
　　“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”，这是法律禁止性规定，任何人不得违反。但实践中，有不少单位和个人对此存在误解。比如，有人认为只要物业服务合同约定了，就可以用停止供水、供电等方式催交物业费；还有人认为，这种方式属于物业行业内普遍规则，并不违法。然而，供水、供电、供气是业主与水、电、气第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人无权阻碍该法律行为的履行，即便合同中作了相关约定，也属于违反公序良俗，应认定为无效条款。
　　不交物业费不能乘电梯，其实就是停水、停电、停气的翻版。从物权的角度来看，业主对房屋依法享有占有、使用、收益和处分权，该权利是排他性的，任何人不得限制其对房屋及其附属设施的占有和使用。电梯作为住宅的一部分，小区所有业主均对其享有使用权，如果物业公司擅自以“梯控”来强迫业主交纳物业费，则会破坏业主的基本生活条件，涉嫌侵权。如果因此给业主造成经济或人身损失，物业公司需承担相应的法律责任。
　　民法典规定如此清晰，实践中以“梯控”等方式催交物业费的现象仍屡次出现，甚至有相当一部分人支持这种做法，说明有关部门和物业公司对相关法律规定存在很大认识误区。对此，相关部门应以此为契机，针对与群众日常生活息息相关的领域，加大普法宣传力度，提高业主和物业服务人的依法维权意识，推动民法典更好落地落实。同时，行政监管部门和物业公司也应充分发挥智慧，完善措施，通过设置合理的责任机制让不交物业费的业主付出相应代价，只有这样，才能构建更加和谐美好的社区环境。