国资委“退房令”推出近7年 多数央企仍未执行

“退房令”发出六年 央企为何还在楼市里
　　“退房令”发出六年，央企为何还在楼市里
　　2016年5月27日，杭州的一场土地拍卖会，迎来17家实力开发商竞价举牌。经过28轮激烈角逐，备受瞩目的“奥体”地块被央企信达地产与万科的联合体以123.18亿元获得。
　　该地块楼面价达到了21575.78元/平方米，溢价率95.95%，成为今年的“全国总价地王”。
　　“地王”凶猛，央企制造。几天前的5月18日，央企招商地产在宁波东部的新城以40.88亿元天价拍下一块地皮，当即成为宁波今年的“总价地王”；在上海的郊区周浦镇，央企保利地产豪掷54.5亿元巨资拍下的一块宅地，楼面地价4.4万元/平米，溢价率近400%，一举创下上海“外环”的史上地价新高。
　　央企集中“扫地”，推升出了近来土地市场火热行情的一波高潮。中原地产研究部统计数据显示，截至5月23日，全国年内成交总价最高的50宗土地，其中有27宗地被国企获得，成交金额达到了1094.9亿元。而据《证券日报》报道，央企联手上市公司，拿下逾八成地王。
　　然而，早在2010年，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，仅留下16家主业为地产的央企，后这个名单增加至21家。
　　六年多时间过去了，不仅主业为地产的央企在疯狂发起“地王大战”，那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。
　　2013年中国船舶工业集团公司旗下的上海瑞舟房地产发展有限公司，还在实施“蓝海战略”；中国核工业建设集团旗下的中核房地产开发公司，位于天津市繁华地段“地王”旁边的中国核建阅和平项目，也计划于2016年内开盘。
　　特别值得一提的是，2015年10月21日，中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见，特别指出“尚有9家三级企业从事房地产开发，有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位房地产业务进行了清理整顿，并于2016年9月30日前完成其余企业退出或转型。“退房令”烂尾
　　2010年3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
　　彼时正值“两会”刚刚结束，就在此前几天的3月15日，央企在北京一日内诞下名噪业界的“三大地王”，上午，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新首都土地成交纪录，晋升为“单价地王”和“总价地王”。
　　“央企融资成本低，利率往往比其它房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者说，央企“拿地”底气会很足。
　　但是仅仅6个小时之后，“单价地王”的名头就被实际楼面价格超过30000元/平方米的东升乡蓟门桥地块夺走，以17.6亿元人民币“抢地”的中国兵器装备集团，主业本就没有房地产业务。
　　稍早时候，中国烟草总公司成立了地产运作平台中维地产，2010年以13.18亿元竞得汉钢地块。中国烟草总公司的主营业务也非房地产。
　　地王频出，房价应声上涨，“央企”成为房价脱缰舆论焦点当中沸腾“民怨”的众矢之的。
　　“现在一些大型央企拿钱去竞标地王，这样的事情人大管不管？”就在当年的全国“两会”上，全国人大常委会副秘书长李连宁在接受媒体采访时发出诘问。
　　同策咨询研究部总监张宏伟曾撰文探究央企频频成为地王的因由。他对南方周末记者介绍，2010年参与统计的127家央企一共94家涉足房地产，占比超70%。
　　2003年国资委成立以来，中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集团公司、中国水利水电建设集团公司等16家以房地产作为主业的中央企业。
　　2011年，又新增鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团5家央企获得准许经营房地产业务的“房地产牌照”。
　　当年，在“退房令”消息发布的次日，国资委曾召集16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人开会。时任国资委主任李荣融在会上开出了退出时间表：15个工作日内制订有序退出的方案。
　　市场经济环境下，围绕“央企能否进入房地产市场”的问题，在当时还引发了一场社会争论。参与讨论的经济学者马光远撰文认为，央企倚靠独特的地位，在信贷、政策方面支配资源，不适宜继续留在竞争性较强的房地产领域。
　　但是，央企“退房令”执行并不顺利。15个工作日之后，除中远集团回应称半年内退出间接持有的远洋地产8%股权之外，其他央企并无向外透露具体事项。
　　据《羊城晚报》报道，自“退房令”发布至当年7月，在北京、上海等地产权交易所挂牌“退出”的非地产主业央企项目只有20家，除两家已经“名花有主”外，其他仍在履行相关挂牌程序。
　　几年来，媒体一直保持着对“退房令”推进情况的关注。截至2012年年底，据《国际金融报》统计，只有不到20家央企通过剥离或者转让方式，完成了从房地产市场的退出。
　　“没有忘记，不是忘记了。”直至当前，央企再次成为抢地焦点。张宏伟分析，房地产行业牵涉面较广，多方利益比较难以平衡，所以“退房令”并没有在短时间内就予以完成。
　　但这并不代表相关央企从此不再需要“退出”。“（退出）是历史的抉择，不可避免。”他说。“有牌照的央企也可能被整合”
　　此轮土地市场“高烧”行情的一大特征，是二线城市担纲主演。
　　国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2016年前4月，二线城市土地出让金突破1100亿元，占全国土地总成交额的七成，同比上升280%；二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。
　　在全国范围内，央企“抢地”的疯狂场景超越了很多人的想像。今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率，刷新了3个区的“地王”纪录；厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。
　　在很多地方，“面粉”贵过“面包”已成为行业普遍景象。
　　严跃进对此表示了忧虑，他认为，激进的拿地方式依赖于低成本的资金和信贷资源，一旦后继融资途径收紧，“高价地”的开发优势不大。
　　同样是以研究宏观地产政策著称的克而瑞研究中心分析师朱一鸣表达了类似的观点，低成本融资、高成本拿地，却以国资后盾做背书的房地产开发，容易将风险转嫁给整个房地产市场。
　　所以，从项目运作的短期经济效益角度出发，很难解释“面粉”比“面包”的疯狂行为。
　　“不能简单的用市场逻辑作解释，‘地王大战’的背景应该追溯到2010年的‘退房令’。”张宏伟说，如果按照成本和收益的常规测算，这些地块确实难以短期内入市，短期内实现盈利也很困难。
　　地王频出的原因并非“退房令”无以为继，央企“随行就市”放心抢地。恰恰相反，“退房令”最后期限迫在眉睫，行业整合在所难免，央企被迫忽略短期内的开发成本，“拼命拿地”以便增强自己在整合大戏中的砝码。
　　在这个过程当中，那些既没有“房地产牌照”，又实力弱小的央企，退出房地产市场在所难免。
　　甚至，已经获得“房地产牌照”的21家央企，处境也并非绝对安全。2015年9月13日，中共中央、国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》，对深化国有企业改革作出了重大部署。国企所在的各个行业中，房地产行业市场化程度较高，房地产国企也在国企改革中率先“摸着石头过河”。
　　21家央企表现尤为活跃。2013年8月，中国海外发展有限公司宣布，该公司的控股股东中国建筑股份有限公司，拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。
　　2015年，作为老牌央企，招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市。重组完成后，招商地产将随之退市，招商蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。
　　两起国企改革案例当中，都出现了行业整合现象。
　　“要是有领导落马，基本上就出局了。”张宏伟解释，经过整合，21家央企地产企业最后剩余的数量极有可能会低于15家。然而，企业到底是“整合”还是“被整合”，是复杂的博弈过程，所以迟迟不见较大的进展。但这些因素当中，企业规模对企业命运的影响至关重要。
　　朱一鸣认为，国企改革趋势下，主业类似的央企存在整合的必要，只有做大资产规模，提升运营效率，展现出良好实力的央企，才容易在整合中占主导地位。
　　与之相比，央企为了做大做强资产规模高价抢地的溢价成本，完全不能与国企改革过后企业个体命运的成败相提并论。张宏伟说，当合并重组消息落实后，其资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本，“此时不惜代价拿地王将在未来资本市场上得到回报”。
　　客观上，央企房企的整合过程，推高了地价，也逼迫着房地产行业的洗牌，房企两极分化的格局愈发明显。
　　中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商。
　　CRIC研究中心数据表明，楼市集中度在进一步提高。2014年房地产企业集中度继续大幅提升，TOP10企业从13.72%上升至17.19%，增加了3.47个百分点；TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点，提升幅度加大。
　　“省会地价贵，小开发商拿不到地，地级市库存大，又不愿意拿。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示，安徽的房地产行业整合态势已经十分明显。土地价格飙涨，使得房地产越来越成为巨头之间的小范围竞争，小型开发商生存空间狭窄，正逐步被市场淘汰。

源自：南方周末

源自：中国经济网

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原文标题：推出近7年，多数央企仍未执行，国资委“退房令”虎头蛇尾？

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央企退房令已经推出近7年，但各地楼盘中依然不难寻觅央企的踪影。CFP
　　原本并不耀眼的房企“国家队”成为2016年楼市大放异彩的明星。
　　一直以来，除中海、保利、华润、远洋等老牌企业外，鲜少有地产央企真正跻身第一梯队阵营，但去年拿地支出前15名的房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席，16个拿地总额超百亿的巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。
　　从争抢“地王”，到竞相重组，房企“国家队”都指向同一个目的──在新一轮调控的“大冰期”中尽可能抢占市场高地。
　　许多人还能依稀回想起2010年国资委曾发布一纸公文，要求多数央企退出房地产业，当时被板子打中的央企多达78家。时近7年，央企并没有在楼市偃旗息鼓，反而似乎愈发活跃。

决策层多次要求央企退出竞争性行业
　　十八届三中全会以来，国家对深化国有企业改革做出了一系列战略部署，除了“退房令”以外，尽管鲜有具体谈及多数央企应退出房地产业的明确要求，但从多个文件中都可以找到决策层对于央企定位的态度。
　　《中国经济周刊》记者注意到，2013年底，十八届三中全会期间审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就有较大篇幅着墨于国企改革，其中明确提到国有资本应该放开竞争性业务，推进公共资源配置市场化，进一步破除各种形式的行政垄断。
　　2014年7月，国务院国资委宣布在所监管的中央企业中开展“四项改革”试点，国家开发投资公司、中粮集团等6家中央企业纳入首批试点，最亮眼的一项就是发展混合所有制经济试点，进一步勾勒出国企改革的主线是“与民分利”。
　　2015年7月2日至8月30日，中央第一巡视组对中国航空工业集团进行了专项巡视后，剑指“多家单位对中央房地产调控政策置若罔闻，项目开发禁而不止”的问题，被视为最严厉和直接的一次出手。
　　一年后，国务院办公厅下发《关于推动中央企业结构调整与重组的指导意见》，对央企应该发力的方向细加定位，指出央企要在国防、能源、交通、粮食、信息、生态这些关系国家安全的领域实现保障能力显著提升；在重大基础设施、重要资源以及公共服务等关系国计民生和国民经济命脉的重要行业控制力明显增强；在重大装备、信息通信、生物医药、海洋工程、节能环保等行业的影响力进一步提高；在新能源、新材料、航空航天、智能制造等产业的带动力更加凸显。
　　这是中央对央企的定位。包括国家发改委宏观研究院副院长马晓河在内的许多专家都在不同场合表示，在国企改革中，国企应该从一般竞争性领域退让、退足，其中包括房地产领域。

“退房令”沦为空文 仍有多数央企未执行
　　对于中央态度反应最敏感的是央企的“大管家”国资委。在2010年“两会”期间，央企一天造出三个“地王”引发舆论哗然，3月18日，国资委就力排众议，坚决抛出“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。
　　但当年看似风风火火的动作背后，一个“地 雷”已然埋下：仅仅一年后，这个允许涉足房产业务的名单从16家增加到了21家，5家新获准以房地产为主业的央企中就包含了在之后的2016年有较大扩张动作的鲁能集团。
　　名单的悄然扩容暗藏着国资委与央企的博弈，也预言了日后执行的艰难。据《中国经济周刊》记者了解，2012年以后就鲜有央企大规模清退的举动，只有零星的股权转让或协议出让项目出现。莫非清退行列中的央企与决策层打起了太极？
　　更重要的是，当时颁布“退房令”的初衷是为了响应中央的要求，为央企参与楼市泼冷水，而2016年6月楼市新一轮火爆启动至今，央企“分羹”的热情有增无减，制造出一个又一个“地王”概念，甚至被外界质疑和指责为房价大涨的推手。
　　据公开资料显示，截至2012年底，78家被要求“退房”的央企中，仅有不足20家央企履约退出。地方的情况也差不多。以曾经在2013年率先出台明文要求“退房”的南京为例，尽管当时就要求33家市属国企必须在2013年底全部退出房地产开发，但直到2016年，还有达来房地产开发、南京中北房地产开发、三金地产等国企现身土拍市场，角逐高价地。
　　中央的“雷霆震怒”似乎无法短期内根治这种痼疾。中央巡视组痛批航天科工后，虽然航天科工随后制定下发了《关于坚决落实巡视整改要求加快房地产业退出有关工作的通知》，要求下属单位在2016年9月30日前完成退出或转型，最终被同样有军工背景的央企保利地产接手，但如此雷厉风行的“退房”举动并没有成为广泛效仿的榜样，相反，许多“国家队”仍在加快高价拿地的步伐。

为何“大管家”政令难落地？
　　当下的现状难免令当初下达“退房令”的国资委显出几分尴尬的余味。
　　国资委一位内部人士对《中国经济周刊》表示：“‘退房令’一直都在执行的，没有听说过终止，但是实际操作起来比较复杂，比如说这些央企手里的地有些已经在开发，是不是停下来转让？退出房地产后的职工怎么安置？资产转让的价格怎么来确定？价格高了没人买，价格低了又会造成国有资产流失。况且这里面还牵扯到很多方面的关系，所以执行就比较慢。”
　　在上海善法律师事务所主攻房地产事务的律师秦裕斌看来，“退房令”之所以7年未竟其功，根本原因在于这条“指令”本身的约束力极为有限，国资委在法理上的“软肋”，很可能为央企打擦边球留下灰色地带。
　　“严格来说，‘退房令’是2010年3月18日下午国资委召开新闻发布会上宣布的，这条‘命令’不是以部门规章形式发出的，是否以规范性的红头文件形式发出不得而知，因此，它的强制性较弱。”秦裕斌对记者介绍说。
　　“目前法律位阶较高、较为重要的国有资产管理活动法律规范是《企业国有资产监督管理暂行条例》，其中规范了国资委作为国务院直属特设机构的行政职能，是代表国务院履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产，我们可以将这里的‘出资人’看成《公司法》中的股东，‘国家队’的股东是国家，国资委就是它的代言人。”
　　“央企、国企是否从事房地产开发事业应当经过股东大会的决议作出决定，国资委形同‘股东’，要将央企不从事房地产开发活动的意志变成企业的意志，法律本身不禁止，但要求必须经过法定的程序来实现，仅仅使用行政手段做出强制性规定的效果肯定是大打折扣。”秦裕斌对《中国经济周刊》坦言。

国资委真的能管得了国企吗
　　或许国资委颁布的“退房令”在法理上定位模糊，但即使“退房令”就此夭折，央企在地产界的大手笔动作依旧遭到了“口诛笔伐”。
　　同时，更多人呼吁能出台比“退房令”级别更高的“约束力”。
　　业内人士认为，在丰厚的利润回报面前，部分央企扎堆地王、并就此实现了做大做强。
　　“从市场经济主体的角度来看，央企有这种逐利行为是合理的，但另一方面，央企的特殊性在于它并不只是市场经济主体，还应该更多地承载宏观经济的命脉，应该在公共事业领域造福于民。因此，央企的经营行为不能单纯按市场规律而为，也应该受到政府主管部门的行政调控。”一位不愿具名的民营房地产老总对《中国经济周刊》直言。
　　更有分析人士指出，“退房令”收效甚微可能还映射出一个更现实、更复杂的生态圈，使得未来能否出现更严格的“法令”或者“指令”来约束央企在地产领域的扩张行为成为未知数。因为颁布“退房令”的国资委本身也是央企做大房地产业的相关者，这或许也是相关“命令”推行的障碍之一。
　　供职于某地方国有资产监管机构、分管国企招商的一位人士坦言，国资委自身也有业绩需求，“房地产业务是不少央企国企重要的利润来源之一，一旦‘退房令’全面生效，央企的业绩一定会受到很大影响，利润也会大幅下降，出于业绩的考虑和政绩的需要，监管机构或许不大可能会逼迫非主业房地产的央企全部退出房地产业务。”