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 周从林 发表于: 2007-4-20 16:53:16|显示全部楼层|阅读模式

[企业] 碧桂园:老虎期待插上翅膀

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  碧桂园集团,即碧桂园控股有限公司(股份代号:2007.HK),总部位于广东佛山顺德,是中国最大的新型城镇化住宅开发商。采用集中及标准化的运营模式,业务包含物业发展、建安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。
  碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店,提升房地产项目的升值潜力。除此之外,同时经营独立于房地产开发的酒店。
  2007年4月20日,碧桂园在香港联交所主板挂牌上市,上市当天市值1189亿元港元,这为碧桂园接下来在全国各地开创更多的五星级生活社区夯实了资金基础。
  2017年11月13日,碧桂园推出在印尼的首个房地产项目SKY HOUSE BSD(天空之城)。2018年3月19日,碧桂园发布公告,建议分拆碧桂园服务控股有限公司于香港主板独立上市,联交所已经确认可进行建议分拆,碧桂园并已向联交所递交上市申请。

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 靠边儿闪 发表于: 2020-4-6 09:14:00|显示全部楼层
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碧桂园:老虎期待插上翅膀

源自:国际金融报
原文标题:碧桂园:老虎期待插上翅膀

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资料图片
  在刚刚过去的2019年,碧桂园又一次问鼎行业销冠,这是它继2017年首次登顶以来连续三年蝉联排行榜。
  作为行业观察天花板的一个风向标,外界对于碧桂园的关注除了其各项数据指标外,还有在市场调控趋于常态化,疫情导致的阶段性停工、停售为行业带来更多波动与不确定时,这家数次踩准节奏的房企将如何应对今年的形势,当强化主业、力保现金流成为共识时,执着于机器人的碧桂园是否会对其多元化战略做出调整与妥协。
  3月27日下午4点,碧桂园召开了2019年度业绩公布媒体电话会。老板杨国强并没有现身,三位业绩会常客依次为总裁兼执行董事莫斌、常务副总裁程光煜和首席财务官兼副总裁伍碧君。
  手握现金2683.5亿元
  纵观碧桂园全年业绩,一个很明显的现象是,在强调“提质控速”一年多后,相较于此前的高增速,碧桂园开始慢了下来。2019全年,碧桂园实现实现权益销售金额5522亿元,权益销售面积6237万平方米,同比分别增长10.03%和15.16%。
  克而瑞数据显示,2019年碧桂园全口径金额为7715.3亿元,位列行业第一,领先第二名万科1400亿,超过第三名恒大近1700亿。
  自2018年以来,碧桂园便不再提流量金额,仅公布权益金额,这一做法也是行业中第一家。合作开发已成为行业常态,一来分摊风险,减轻资金压力,二来有利于快速做大规模,成为不少房企实现规模增速的砝码。碧桂园却率先挤掉“水分”,秀了把肌肉,全年权益合同销售金额5522亿元,权益占比72%左右。加强权益回款考核后,碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元,权益回款率达96%。截至2019年底,碧桂园已售未结转收入7158亿元。
  报告期内,碧桂园实现总收入约4859.1亿元,同比增长28.2%,毛利增长23.6%至1266.4亿元,相对于一家中型房企一年的销售额,净利润约612亿元,同比增长26.1%,净利率为12.6%。
  利润方面,碧桂园实现股东应占核心净利润约为401.2亿元,同比增长17.6%。
  从债务结构来看,截至2019年底,碧桂园有息负债总额约为3696亿元,需于一年以内偿还的短期有息债务为1163亿元,占总有息负债的31%。净借贷比例为46.3%,同比降低3.3个百分点。报告期,碧桂园现金余额约为2683.48亿元,占比总资产14.1%,现金短债比2.3倍,未使用的授信额度为3167.9亿元。
  值得一提的是,碧桂园全年销管费占收入的7%,达到了半年报时莫斌给市场表态的“有信心控制在8%以内”。
  1600亿拿地预算
  在土地端,碧桂园的投资力度有减少趋势。
  2019全年,碧桂园获取398个项目,土地面积2931.05万平方米,权益预期建筑面积约为5272万平方米。而2018年新增土储对应的数据为797个项目,占地面积5698.39亿元,建筑面积8648.08万平方米。
  2019年新增土储权益总代价约为1606亿元,相较2018年实际投资额1906亿元小幅缩水,这一数字在2017年是3271亿元。
  “从一季度的购买量来看,碧桂园实际购买量略高于2019年的同期。”程光煜在会上介绍,“碧桂园土地投资的标准是稳定的,策略没有发生大变化,但会根据土地市场的机会和供求关系来调节。”
  对于今年的拿地预算,程光煜给出的答案是1600亿元,或者超过1600亿元。在手现金流的充裕让其表态会根据实际机会做适度调节。
  权益投资额缩小的同时,因一二线城市拿地占比提升,碧桂园的拿地成本有所上升,2019年权益地价3047元/平方米,较2018年的2203元/平方米上升800元。
  报告期内,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为2512个,进驻内地所有省份,权益可售资源合计24181亿元,莫斌称可维持公司未来4年的销售。
  24181亿元的权益可售资源包括17022亿元已获取的权益可售资源和7159亿元潜在权益可售资源。其中,已获取的权益可售资源中9046亿元在一二线城市,占比53.14%,三四线城市占比46.86%。
  具体来看,碧桂园大湾区可售资源充足,已获取的权益可售资源约3091亿元,潜在的权益可售资源达3226亿元,权益可售资源合计6317亿元。其中,惠州、广州、佛山权益可售资源分别为1054亿元、636亿元和386亿元,位列前三,肇庆、中山、江门、东莞、深圳5城可售资源也过百亿。
  除了招拍挂市场摘地,2019年,碧桂园也更多通过旧改等方式来布局一线。程光煜坦言,旧改是碧桂园一个重要的土地投资手段,尤其在一线城市和二线城市,去年旧改权益货值超过1000亿元。“今年也希望能够通过旧改完成一级转二级,大概在1000亿、800亿、900亿的情况。”对于旧改项目的毛利情况,程光煜回应,因为旧改周期比较长,且相对来讲比较主动,所以项目是在可控过程中进行的,其土地毛利水平跟平均投资的毛利水平相比略好。
  暂无降价促销计划
  2020年碧桂园权益可售资源9066亿元,对于这一推货量下的业绩目标,莫斌表示,“对外不宣布,但对内有集团的内控目标。”根据会上透露,2020年集团目标去化67%,照此计算,碧桂园全年预计权益销售金额约6074亿元。
  莫斌称,此次疫情对碧桂园2月的销售有直接影响,但3月份销售已经基本步入正常,相信通过未来三个季度的努力能实现全年目标。
  程光煜补充称,2月销售大跌主要是因为售楼处关闭及供货减少,其举例称,“去年一季度,公司推货量为900亿元,而今年一季度下降至510亿元。”不过,碧桂园已积极开展线上销售,3月以来线上日均销售额逾6亿元,未来亦会大力推动线上线下销售。程光煜表示,随著政府因城施策,尤其是推出消费及流动性等保障政策,相信疫情对销售的影响会逐渐消除,而集团今年亦没有降价促销计划。
  自2019年初杨国强提出地产、机器人、农业“三驾马车”业务架构后,新业务的开展与成效一直备受关注。
  莫斌在会上介绍,2019年碧桂园全年研发费用约19.7亿元,成立5大研究院,组建3000人研发团队,累计递交专利申请1843项,获授权327项,后续将视情况进一步进行投入,“坚信公司在机器人领域的布局一定会成功”。
  然而,2019年在内外环境带来的挑战下,不少尝试多元化转型的企业都在“收敛聚焦”。当强化主业、力保现金流成为共识时,碧桂园的多元化投资再次被问及。
  莫斌强调碧桂园新业务主要是围绕主业进行的,投资也是根据实际情况不会盲目投资。莫斌表示希望建筑机器人能够在明年这个时候进入部分的量产,快速实现产业化,为主营业务创造价值。
  他打了个形象的比喻,“主营业务是老虎,新业务是翅膀,老虎插上翅膀就更厉害了。”
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 果然有你 发表于: 2020-1-16 22:56:00|显示全部楼层

碧桂园拟发行85.38亿公司债券 获上交所受理

源自:新京报
原文标题:碧桂园拟发行85.38亿公司债券 获上交所受理

  新京报快讯(记者:徐倩)1月16日,上交所披露,碧桂园全资附属碧桂园地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券项目状态显示“已受理”,该笔小公募拟发行金额85.38亿元,承销商/管理人为中信建投证券股份有限公司、申港证券股份有限公司。
  根据《募集说明书》,碧桂园地产集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券。此次发行总规模不超过85.38亿元(含),拟分期发行。债券票面年利率将通过询价方式,由发行人与主承销商协商确定利率区间,以簿记建档方式确定最终发行利率。
  经中诚信证券评估有限公司综合评定,发行人,即碧桂园地产集团有限公司,主体信用等级为 AAA,评级展望为“稳定”,本次债券信用等级为 AAA。截至2019年9月末,净资产为1284.95亿元,资产负债率91.13%。
⊙记者:徐倩

  编辑:武新 校对:贾宁
 摩天方 发表于: 2019-9-3 20:08:00|显示全部楼层

碧桂园前8个月权益销售额3713.5亿

源自:新京报
原文标题:碧桂园前8个月权益销售额3713.5亿

  新京报快讯(记者:赵昱)9月3日,碧桂园控股有限公司公告称,2019年8月,该公司及其附属公司连同其合营企业和联营公司(合称“碧桂园”)共实现归属于母公司股东权益的合同销售金额约468.3亿元,同比增长约49.47%;归属于母公司股东权益的合同销售建筑面积约为 517万平方米,同比增长约49.32%。
  此前公告显示,今年前7个月碧桂园的权益合同销售金额约为3245.2亿元。按照此数据计算,2019年1月至8月,碧桂园累计实现权益合同销售金额约为3713.5亿元。
  另据碧桂园发布的中报,截至今年6月30日,其在国内已获取的权益可售资源约1.76万亿元,另有潜在的权益可售资源约1.025万亿元。按人口或地区分布来看,98%权益可售资源位于常驻人口50万以上的区域;75%位于长三角、珠三角等五大城市群。
⊙记者:赵昱

  编辑:武新 校对:李铭
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 一直做下去 发表于: 2019-5-2 21:08:00|显示全部楼层

碧桂园今年前4个月实现权益销售额超1672亿

源自:新京报
原文标题:碧桂园今年前4个月实现权益销售额超1672亿

  新京报快讯(记者:赵昱)5月2日晚间,碧桂园控股有限公司(简称“碧桂园”)宣布,该公司及其附属公司(合称“该集团”)连同其合营公司和联营公司于2019年4月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约472.2亿元,同比增加约1.17%,归属公司股东权益的合同销售建筑面积约508万平方米,同比增加约5.20%。
  碧桂园此前公布的数据显示,2019年1月、2月、3月该集团分别实现权益销售金额约330.7亿元、418.1亿元和451.3亿元。按照此数据计算,该集团连同其合营公司和联营公司于今年前4个月合计实现权益销售金额约1672.3亿元。据了解,碧桂园并没有公布今年的年度销售目标。
  此外,据克而瑞研究中心数据显示,2019年1月至4月,碧桂园新增土地建筑面积约1591.2万平方米,新增土地货值约1564.4亿元。
⊙记者:赵昱 编辑:武新 校对:李铭
 海风有咸味 发表于: 2018-12-7 17:03:00|显示全部楼层

碧桂园副主席杨惠妍任联席主席:不涉权力交接

源自:澎湃新闻
  碧桂园副主席杨惠妍任联席主席:统筹新业务,不涉权力交接
⊙记者:庞静涛 来源:澎湃新闻

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  杨惠妍 资料图
  向来低调、甚至连照片都不愿被曝光的中国女首富、碧桂园(02007.HK)副主席杨惠妍开始走向台前,最近两个月开始频繁出现在媒体和碧桂园的宣传文稿里。
  如今答案揭晓。
  12月7日,国内最大住宅开发商碧桂园发布公告,公司副主席杨惠妍将调任为联席主席,自2018年12月7日起生效,自此,碧桂园将拥有两位董事会主席,原主席杨国强和其女儿杨惠妍。
  公告显示,经调任后,杨惠妍将负责协助董事会主席杨国强处理集团日常工作,并负责集团的战略投资及基于现有业务的新业务探索,例如新零售业务,为公司的可持续发展做出贡献。同时,她将继续担任该公司的执行董事。

不涉及权力交接
  碧桂园董事会称,杨国强将继续担任领导董事会、监督董事会运作的负责人,并履行公司组织章程细则、企业管治守则及香港联交所证券上市规则所规定的主席角色。
  公告称,该集团近年来业务稳健增长,并积极探索农业、机器人等新业务板块,设置联席主席有利于促进董事会的有效运作。
  在此之前,杨惠妍主要负责杨氏家族控制的、已经纽交所上市的教育集团博实乐(NYSE:BEDU)及香港上市公司碧桂园服务(06098.HK)等,对主营业务房地产开发的介入并不多。
  有来自碧桂园的内部人士表示,在意料之内,现在并不是权力交接的好时候,公司现在处在困难之中。
  市场下行,政策、信贷环境同样不宽松,如今情势之下,碧桂园进行战略调整,但也带来诸多问题。
  如今,碧桂园的主业──房地产开发正在经历困难,放缓开发速度、停工缓建等措施执行之后,从前被同行们挖角的碧桂园开发团队正在面临优化,甚至裁员。
  9月,碧桂园集团运营会议上强调,以销定产、停工缓建等概念,建设工程未能实现“正负零”的,将一刀切式的停工。
  “正负零”是指,建设工程的主体工程进展程度,在主体工程中的地下工程部分完成,该进行主体地上工程部分的时候,也就是主体工程达到“正负零”,俗称“建设工程出地面”。
  碧桂园内部人士透露,集团要求区域根据市场状况和以销定产原则对开工规模做出适应性调整,各区域会对部分去化不佳,未达正负零的项目停止开工。
  有碧桂园知情人士透露,其所在的区域,较高峰时的开工量要减少900万平方米,而该区域拥有项目约为80个。
  与此同时,另有碧桂园内部人士透露,最近一个月来,碧桂园内部在梳理人员架构和配置,或于正在进行的部分岗位员工的调整有关。
  另有其他区域的内部人士透露,公司扩张放缓,首当其冲的投资拓展部,公司要求投资拓展部员工转岗,优化人员配置,不接受优化调整的责备辞退。
  再次之前,碧桂园因为高周转、工程质量危机成为舆论讨伐的焦点。

碧桂园新业务统筹人
  碧桂园的新业务需要一个人来统筹。
  放缓发展、裁员等在碧桂园,甚至是整个房地产行业并不新鲜,但碧桂园的收缩痕迹正在蔓延,那些视为碧桂园发展方向、新的业绩增长点的业务也正在暂缓。
  以产城业务为例,这几乎是每个希望转型房企都会涉及的领域,当然包括碧桂园,2016年8月,碧桂园宣布投资千亿布局“科技小镇”,目标是在五年内,在国内布局100个项目,并计划就此在全国储备不少于200平方公里的红线用地。
  碧桂园对产城发展寄予众望。碧桂园前CFO吴建斌在其书中提到,2016年 12月12日,在业务交流会上,杨主席(杨国强)提出,当下碧桂园将从科技小镇、三四五线城市、一二线城市及境外投资四个方向全方位推动业务,期待大家从战争中学习战争,继续发扬工匠精神,迎接公司更大的发展。
  两年时间过去,碧桂园的产城项目也仅有碧桂园首个科技小镇项目──潼湖科技小镇,及位于佛山市的顺德新能源汽车小镇广为人知。
  在碧桂园的内部,产城发展中心和产城融合中心均负责产业项目的落地,互有交叉。
  2016年7月15日,碧桂园成立产城发展事业部,主要负责从集团层面拓展产城项目;此后,碧桂园再成立产城融合事业部,主要负责和区域公司公共推进产业项目的落地。
  如今,两个部门均暂停拓展新项目。有碧桂园内部人士透露,近日,位于碧桂园总部的产城发展事业部进行调整;同时变动还包括产城融合中心,有来自碧桂园区域公司的相关工作人员称,自己的职位正在被优化。
  与此同时,碧桂园机器人业务,农业传出进展不顺等消息,碧桂园主业之外的业务急需一个统筹人,协调资源的同时,也需要去把控方向。

代持家族股份?
  现年37岁的杨惠妍是杨国强的第二个女儿,生于1981年,毕业于美国俄亥俄州立大学,获得市场营销及物流专业学士学位。
  2005年,大学毕业的杨惠妍即进入碧桂园工作,从杨国强的私人助理开始,也是这一年,杨国强将其持有的碧桂园股权悉数转给杨惠妍。
  股权转让并不意味着权力交接。碧桂园上市前夕的2007年4月2日,杨国强在香港举办的招股推介会上首次回应公司的接班问题,“其实我到一百岁也是要给她们,自己人信得过。”
  杨国强同时透露,自己有三个女儿,并不会只将股权转让给其中一个,杨惠妍只不过是代表家族持有股份。
  这在碧桂园的招股书中也有迹象,“将股权转让给女儿杨惠妍,是意欲训练其为家族持有的碧桂园权益的继承人。”
  只是,此后的4月10日,碧桂园发布澄清公告,否认了代持的说法,杨国强及其女儿杨惠妍已向董事会确认,杨惠妍并非父亲的代言人,而为公司权益的最终实益拥有人,可全权决定如何管理其个人资产。
  澄清公告同时称,杨惠妍于公司的权益,并无涉及她须对杨氏家族任何成员或其他个别人士负责的信托或其他安排。
  对此“代持”一事,澎湃新闻向碧桂园进行求证,并未得到回复。
  进入碧桂园后,杨惠妍先是担任碧桂园采购部经理,2006年12月获委任为碧桂园执行董事,2012年再次升任为副主席后,杨惠妍主要负责参与制定集团的发展策略。
  成为副主席后的杨惠妍,一度被认为将直接掌管碧桂园的大权,但碧桂园向媒体做了及时澄清,“杨惠妍是公司的大股东,也是执行董事之一,此次仅是职位的变动,不代表公司控制权的交替。”
  据中国房地产报消息,碧桂园一位管理人员曾表示,虽担任副主席一职,但杨惠妍仍只是全面辅助杨国强的工作,包括公司战略、产品及投资等方面。
  (本文来自于澎湃新闻)
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 qwer222 发表于: 2018-12-4 17:53:00|显示全部楼层

碧桂园提交100亿规模发债申请

源自:新京报
原文标题:碧桂园提交100亿规模发债申请

  新京报快讯(见习记者:赵昱)12月4日,上交所受理了碧桂园地产集团有限公司拟公开发行100亿元规模公司债券的申请。据悉,本次债券的募集资金拟用于偿还公司有息负债、补充流动资金或证监会、交易所核准的用途等法律法规允许的用途。
  筹募说明书指出,碧桂园近年来为满足项目建设开发投资的需要,债务融资规模较大,资产负债率较高。截至2017年12月31日,碧桂园地产集团在建、拟建的规划建筑面积约1.25亿平方米,物业发展之土地成本的资本性支出承诺金额为1078亿元。
  而截至2015年12月31日、2016年12月31日、2017年12月31日和2018年6月30日,碧桂园地产集团有限公司的资产负债率分别为82.53%、87.17%、91.68%和92.08%。扣除预收账款后,资产负债率分别为48.95%、50.94%、53.33%和52.34%。
  碧桂园方面表示,该债券扣除相关发行费用后,其中9亿元用于偿还2018年9月发行的购房尾款融资项目;91亿元用于偿还银行借款以及补充公司流动资金。碧桂园控股在收到归还款项后将用于偿还此前发行的熊猫债,其中包括4笔于2016年发行和1笔于2015年发行的公司债券,合计规模达108.6亿元。
  11月21日晚间,碧桂园曾发布公告称,计划购回一宗债券并发行78.30亿港元的新债券。于回购结算后,仍有未偿还债券本金总额为91.5亿港元。
  新京报 见习记者:赵昱 校对:何燕
 闪亮山 发表于: 2018-11-22 19:23:00|显示全部楼层

碧桂园复牌:发行78.3亿港元新债券

源自:新京报
原文标题:碧桂园复牌:发行78.3亿港元新债券

  新京报快讯(见习记者:赵昱)11月22日,经过短暂的停牌后,碧桂园于当日下午一时正式恢复买卖,并公告披露了购回2019年到期零息率有抵押担保可换股债券以及发行有抵押担保可换股债券的具体信息。
  对于上午暂时停牌原因,碧桂园的一则公告曾称,以待发布一则内容有关(其中包括)部分购回于2019年到期的零息率有抵押担保可换股债券及本公司之全资附属公司成功签订发行可换股债券协议的结果的公告。
  根据下午的公告披露,发行人(碧桂园的全资附属公司,卓见国际有限公司)已部分购回现有债券并已收到现有债券持有人的承诺,以透过联席交易经办人向该公司出售本金总额60.54亿港元的现有债券,购回将于新债券发行日期或前后结束。购回结算后,发行人将注销所购的现有债券,剩余仍未偿还的金额是91.5亿港元,占原发行规模约为59%。
  与此同时,发行人已进行新债券发行,并于2018年11月21日与联席牵头经办人订立债券认购协议,据此,联席牵头经办人同意认购将由发行人发行的本金总额为78.3亿港元的新债券,以年利率4.50%计息,每半年支付一次。
  根据公告,新债券可按初步换股价每股股份12.5840港元转换为股份,可转换为6.22亿股股份,相当于碧桂园现有已发行股本约2.87%及经发行转换股份而扩大后的本公司已发行股本约2.79%。碧桂园表示,新债券由本公司担保,并将由附属公司担保人共同及个别担保。新债券亦将就附属公司担保人股票拥有附带若干担保权益。
  此外,碧桂园还表示,发行人及本公司将于2018年11月21日或前后与期权订约方或其各自联属公司订立买入看涨期权及卖出看涨期权。预计买入看涨期权及卖出看涨期权整体上会减少或抵销新债券转换后的潜在摊薄及/或抵销发行人须就超过已转换新债券本金额作出的任何现金付款(视情况而定)。待作出与新债券适用者大致类似的反摊薄调整后,买入看涨期权及卖出看涨期权将涵盖新债券下等额股数之转换股份。
  碧桂园称,购回、新债券发行以及买入及卖出看涨期权三项内容将同时进行,而并非互为条件(以新债券发行条件的购回除外)。
  受此影响,下午复牌时,碧桂园股价低开,收盘时报价9.34港元,跌3.51%。
  新京报 见习记者:赵昱 编辑:段文平 校对:吴兴发
部分图片、文章来源于网络,版权归原作者所有;如有侵权,请联系(见页底)删除
 海风有咸味 发表于: 2018-8-7 16:43:00|显示全部楼层

碧桂园塌了?低成本拿地低价开盘这个老板可能是疯子

源自:新浪财经-自媒体综合
  碧桂园塌了?低成本拿地、快速开发、低价开盘,这个老板可能“是个疯子”!
源自:环球人物(人民日报社主管、主办杂志)

⊙作者:二水

  今年房地产圈里最火的企业,非“宇宙第一房企”碧桂园莫属!
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  先是年初,碧桂园以5500亿销售额、6016万平米的销售面积,超过万科、恒大等房企,越居2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜首位。就在前几天,碧桂园再次曝出今年上半年销售额达4000亿,这一惊人数字,让不少房企巨头瞠目结舌。
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  与新高度一起映入眼帘的,还有碧桂园在2018年的几起事故。这个企业正在经历前所未有的挑战。
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  8月2日,是六安工地事故后的第七天,碧桂园邀请来自全国的媒体记者参加“走进碧桂园,全国媒体行”活动。活动一共3天,安排紧凑,除了午宴、晚宴,还有各种参观。
  大多数赶赴现场的媒体,希望听到碧桂园对工程事故的回应,等来的却是人才战略、扶贫事迹……不过,一向以低调著称的碧桂园集团董事局主席杨国强,这次竟亲自出席了媒体见面会,倒是让人有些意外。
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  当工作人员将杨国强的台卡放在会议桌正中间时,现场的媒体马上明白,集团一把手将现身见面会,这在原本坐在后排的不少媒体中引发了一阵小骚乱。
  几分钟后大门打开,穿着一件大一码西装外套的杨国强走进会议室。他走得匆忙,胸前没有以前经常出现的红色领带,手里捏着一份卷起来的白色A4纸打印资料。
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  在这场见面会上,碧桂园总裁莫斌现场鞠躬:“针对事故,我们作为建设方,深感痛心和自责,我们富有监管不到位管理不到位,不可推卸的责任。在此,我代表集团向死难者表示哀悼,向家属和工友表示慰问,向社会公众表示深深歉意。”
  莫斌还不忘在老板面前“卖惨”:“做行业老大不容易,你们不要再说我辞去这个总裁才行,我还是相信我有能力,有信心……”旁边的杨国强听了哈哈大笑。
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  碧桂园在这次见面会上作出澄清:安全事故和高周转无关,公司一贯强调有质量的高周转。
  有质量的高周转?有媒体问,为什么碧桂园会被外界“妖魔化”,责任是谁?
  杨国强的回答很理直气壮:“我很难回答你。我花的钱不是我的,做的东西不是自己的。我每天都在为社会更好而忙,我是天底下最笨的人。本来我可以去亚马逊漂流,跟着房企大哥去爬珠穆朗玛峰。结果我每天每天,赚的钱不是自己的,做的东西不是自己的。”
  也是在这次见面会开完后没多久,有消息传出,这次媒体说明会,碧桂园发给媒体的“伴手礼”,是一盒香奈儿和据说“厚厚的”牛皮信封。虽然碧桂园方面并未就此事做出正面回应,但这无疑进一步将杨国强推到了风口浪尖。
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  在此之前,杨国强与王石、许家印这样的明星大佬们不同,他习惯于低调行事。公开信息里,他这样介绍自己:“我是个农民,书读得少,很多事情听不懂,人笨。我没有背景,违法违规的事绝对不干。”
  杨国强1955年出生在广东顺德,家境贫穷,18岁之前没穿过鞋子,衣裤都是兄长穿剩的或香港亲戚穿旧寄来的。好不容易上了学,为省7分钱的饭钱,中午放学他得步行一个小时回家吃饭。因为实在交不起每学期7块钱的学费,他差点被退学,最后还是学校免了学费,并给了两块钱助学金,才得以继续读书。
  高中毕业,做了泥瓦匠的杨国强在大哥杨国华的帮助下进了北滘公社房管所,担任施工员。别看他书念得少,可脑子活、能吃苦,6年后就当上了建筑队队长。到了1989年,他成为北滘建筑工程公司的法定代表人兼经理,可本质上,还是个包工头。
  做包工头那几年,让杨国强迅速赚取了人生中第一桶金。1993年,北滘建筑工程公司改制,杨国强和几个合伙人凑出3395万元,收购了公司,完成私有化运作。杨国强成了“Boss杨”。
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  虽然公司在手,但当时的杨国强已没有资金去竞争好地段,只好买下荒地建房子。因为楼盘左依碧江,右靠桂山,他将其命名为“碧桂园”。可房子刚建好,遇上了楼市泡沫破裂,4000户别墅,只卖出了三户,差点就变成了烂尾楼。
  记者出身的楼盘策划人王志纲在观察碧桂园后,提出兴建一所贵族国际学校,吸引有钱人的儿女就读,以此带动学生家长到穷乡僻壤买楼定居。杨国强一听大喜,连忙把北京景山学校引去开了分校,还打出“某位大领导的孙子都是读景山”的招牌。
  此招一出,碧桂园楼盘的销量果然大涨。学校方面还向每名学生收取30万元的教育储备金,并规定学生在毕业后才能取回。这个方法不仅为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金,更成功地将楼盘卖光。
  第一个项目成功后,借着知名度和收回来的资金,杨国强开始迅速扩张起自己的产业。他借力又开发了十几个“XX碧桂园”楼盘,都取得了成功。到1999年,碧桂园每年的销售总值已超过25亿元。
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  杨国强的身上看不见父辈的官商背景:少时在乡下耕田放牛,18岁以前没有穿过新衣、20岁成为包工头的农民,白手起家创办了碧桂园集团,如今是千亿级房企的董事局主席……如此波澜壮阔的人生经历,足够写一部砖头厚的自传了!
  不过按照杨国强的风格,出书与他行事低调的风格不搭,反倒是一本由碧桂园前首席财务官吴建斌所写的《我在碧桂园的1000天──以财务之眼看杨国强和他的地产王国》,将杨国强的另一面展现给了世人。
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  2014年4月至2017年1月,吴建斌担任碧桂园首席财务官。他将自己这1000天的所见所闻写成了书,哪知书一出版,立刻引起了碧桂园,尤其是杨国强的恐慌。他直接跑到中信出版社,把所有存书买走,并要求永不再版,又通过各种手段让吴建斌道歉。最终,吴发出声明:“本书为文学创作作品,而非全部纪实,其中有我的情节虚构、个人思考和情景设想,请勿以本书作为碧桂园过往的发展事实反映。”
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  2015年3月11日,杨国强(左二)和吴建斌(右一)出席碧桂园控股有限公司在香港公布2014年年报发布会。
  如今,市面上已买不到这本书,某宝上的正版更是直接开价5~10万元。可如此一来,人们对书里的内容更好奇了。
  吴建斌对杨国强的“第一印象”就与他人不同──“有机会要做中国第一,世界第一。”
  在政府官员面前,吴建斌评价杨国强“极为内敛、低调”,但回到碧桂园内部,杨国强是另一副形象。就在2014年,吴建斌入职碧桂园不久,杨就向他表示“有机会要做中国第一,世界第一。”
  如何达到“第一”的目标呢?“高周转”是杨国强的杀手锏。
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  “我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘……这样的速度别人做不到,这样的把控别人做不到,我杨国强能做到。”
  实际上,为了降低资金成本和回款周期,从而提高收益,“高周转”已经成为不少融资压力逐渐加大的房企的运作方式。有媒体通过梳理136家房地产类上市公司发现,万科、首开等房产巨头虽然体量大、流动资产多,但总资产周转率和存货周转率在整体排名中并不算靠前。
  当房地产企业追求“高周转”时,一般会通过缩短项目开发周期、提高存货周转率、提高总资产周转率来实现。而这样的“高周转”正是碧桂园如今称霸房地产业的“制胜法宝”。曾有房产商表示:“很多地产圈的人都很羡慕碧桂园的做法,只恨自己的制度和管理做不到碧桂园那样的周转速度。”
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  有报道称,碧桂园已将“高周转”标准由“456”(即拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转)提高到了“不可能完成”的“345”。
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  虽然碧桂园可以像工厂生产流水线般盖房子,但房子终归是房子,工人不是机器人,水泥浇筑成型、钢筋固定,更不是靠节省时间就能解决的,否则很难保证房屋的质量,甚至引发事故。
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  杨国强曾说:“坦白讲,我是一个不按常规出牌的人,像个疯子;你想想,我能请400个博士──已经请了200个,估计全世界企业都没有这么干的。”
  关于请博士,有这么个传说。2013年的一天,杨国强与中国平安董事长马哲明打高尔夫。杨国强问:“你管理平安万亿资产,有什么秘方?”马明哲说:“我能有什么秘方,就是用优秀的人。我这儿有很多年薪千万的人。”
  回去后,杨国强告诉副总裁彭志斌:“我给你30个亿,你去给我找300个人来。”后来,人真招来了,还不是普通员工,而是清一色的全球名校博士。到2016年年底,碧桂园有400多个博士入职。在此次的见面会上,彭志斌介绍,公司现在已拥有来自哈佛、麻省理工、剑桥、牛津、港大、清华等全球315所顶尖名校的1122名博士,成为国内拥有最多博士的地产商。
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  毕业于清华大学的博士生程光煜,是碧桂园的第一个博士生。他在2007年加入碧桂园,先后给集团的9位领导做过秘书或助理。2014年起,程光煜开始分管广东东部及福建管辖的16个地级市19个项目,同年升任副总裁,主抓集团营销。
  程光煜深受杨国强赏识,据说碧桂园曾给了他1个亿的项目资金,仅1年后销售额就达到10亿,扣除各项成本后获得净现金流5亿元。这也让杨国强得出了一个结论──拥有博士学位的人在能力上确实会高出一截。
  杨国强的目标是打造一支高水平的管理队伍,让有能力的人来把握碧桂园几千亿的项目。但再优秀、再有能力的人,也要适应这里优胜劣汰的生存法则。
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  在碧桂园,每个月会举行一次总部高管会议。区域总裁们会按照业绩排座位,你有好业绩,坐前面;业绩不好,就坐在后面的位置。这样的做法,很伤“面子”,也促使高管们拼了命地要把业绩做上去。
  高强度的工作压力下,让碧桂园的每个员工都很焦虑。曾有一个投资部副总裁,在一年内瘦了15斤:“我压力大,不过习惯就好。你只要跟公司走,与外面比就是跑的速度,我们比同行工作节奏快,到碧桂园每个人都是工作狂。”
  在碧桂园,一切以业绩为准。考核标准下来后,拿不到地,走人;工程质量落后,走人;卖不动房子,走人……
  《天下无贼》曾说,21世纪什么最贵,人才呀!其实中国什么都缺,就是不缺人才。
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  站在1122名博士面前,农民出身、高中毕业的杨国强,依然能面不改色地讲自己的理论:“当前房产环境下,我能指示再买300块地,估计全国都没有;我在马来西亚搞的‘森林城市’也是任何人不敢想象……我是个疯子!偏执狂!”“在做生意方面,财务要记住,在不违法的前提下,永远不要让公司受到任何约束,有得做就狠狠地做,没得做就耐心地等待。”
  2016年巴西奥运会期间,碧桂园的新加坡旁“森林城市”售楼广告几乎占据了央视的各个频道。
  “森林城市”几乎倾注了杨国强的全部心血。吴建斌在书中透露,从2015年1月开始,杨国强把自己当成“森林城市”总指挥,披甲上阵,投入了一半以上精力,调动了内外全部财力、物力和人力,以攻克“头号项目”为己任。随着央视的广告播放,“森林城市”卖了180亿。
  有意思的是,“森林城市”的楼盘,是在马来西亚境内填海造的一座孤岛,在地域、经济的归属上,都与新加坡均没有半点关系。不过,项目的广告语却带着新加坡来站台,绝口不提马来西亚半句……
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  事实上,这并不是杨国强第一次动用这样的战术。早在1995年,杨国强就曾将2000万元借款全部投到楼盘广告上,当时就赚了5000万元。第二年,他又把5000万元全拿出来做广告,又赚了1亿元。2012年,惠州的超级大盘十里银滩交房却卖不出去,6年后,碧桂园跑到香港大打广告,最终香港人消化了3000套房子……
  这样的办法,他屡试不爽,也使得碧桂园稳坐销售冠军宝座。
  这哪会是一个“笨”人能做到的呢?
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  虽然碧桂园有很多职业经理人,但杨国强有自己的一套实业理论。受过良好高等教育的财经业内专家吴建斌,终究没能改变喜欢穿大一号西服、喜欢买以山寨产品闻名的名创优品、喜欢读《读者》的杨国强。
  杨国强说过,“如果我明天有事一定要去广州,那我一定会赶到。如果没有汽车,我就开摩托车去,如果没有摩托车,我就踩单车去,如果没有单车,我就走路去,如果前面有河流挡道,没有渡船,我就游过去,走得累趴下,我爬也要爬过去。言出必行。”
  一个农民出身、高中毕业的工匠,能领导产值4400亿的企业,杨国强确实有他的过人之处。但当你违背了人和事的规律,必然得到规律的加倍惩罚。要做好品质,需要时间和空间的保证。
  企业家有雄心壮志是好的,但雄心壮志和贪得无厌往往一墙之隔。一念之差,毁于一旦的代价,更不是金钱能够偿还的……
 华美达 发表于: 2018-8-3 22:03:01|显示全部楼层

碧桂园停止公布全口径销售数据:做自己的事不搞虚的

源自:澎湃新闻
  碧桂园停止公布全口径销售数据,称“做自己的事不要搞虚的”
  8月3日,中国最大的住宅开发商之一碧桂园(02007.HK)发布前7个月业绩公告,期内实现权益销售额3475.1亿元,同比增长44.62%,实现销售面积3673万平方米,同比增长33.08%。7月单月,碧桂园实现权益销售额366.9亿元。
  澎湃新闻注意到,此次碧桂园销售数据中突然取消公布与联营公司的共同销售数据。
  在其7月份发布的6月销售业绩显示,今年上半年碧桂园及其附属公司连同合营以及联营公司,共同实现销售金额 4124.9亿元人民币,合同销售面积约4389万平方米。这一数据在7月份的销售简报中无迹可寻。
  澎湃新闻了解到,碧桂园公布的数据出现两次变化:
  首先,自去年10月起碧桂园公布的月度运营数据仅仅公布碧桂园及其附属公司及其合营公司和联营公司的销售数据,即全口径销售额,而并不出现碧桂园权益所有人应占的合同销售金额,即权益销售额。
  今年7月公布的碧桂园6月经营数据中,同时公布包含全口径数据以及权益销售额数据。当月公布的数据显示,碧桂园权益销售额为3108.2亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约3389万平方米。
  而到8月3日,碧桂园又仅公布权益销售数据,不再公布全口径销售额。
  在8月3日召开的碧桂园媒体沟通会上,碧桂园总裁莫斌表示,从现在开始,碧桂园对外均是公布权益销售额,这是导向问题,碧桂园要做自己的事,不要搞虚的,要做有质量的发展,不要做有规模的发展,这是对社会的承诺,对自己的承诺。
  对于是否会影响碧桂园销售额的增长,莫斌表示,这并没有关系,碧桂园本身不追求销售规模,公司这了这个程度,本身的内生动力是很强大的,碧桂园不不会担心。
  据第三方研究机构克而瑞公布的前7月房企权益销售榜单排名显示,以权益销售额计算碧桂园销售规模仍居第一位,恒大地产以3277.9亿元紧跟其后。莫斌回应称,放弃公布全口径数据未必意味着碧桂园将不再是行业第一,“大家看完7月数据,再看8月数据、9月数据。”
  截至8月3日收盘,碧桂园股价下跌1.27%收于10.88港元。
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