北京尝试集体土地建孵化器 配套精装全家电创客公寓

源自：经济观察报

---

　　北京尝试集体土地建“孵化器”配套精装全家电“创客公寓”
　　陈蓉
　　作为国土部8月确定的集体建设用地建设租赁用房13个试点城市之一，北京对于租赁保障房使用再出新招。
　　原为海淀区温泉镇“一镇一园”集体产业用地建设项目，以及北京市第二批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目的“温泉镇351”项目，不久前迎来的并非普通租房者，而是300个入驻的创业团队。
　　2011年，北京市先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等5个集体土地地块开展了租赁住房项目试点，建设租赁住房1.28万套。其中，“温泉镇351项目”在开工建设两年后，其普通公租房定位进行调整，转型为面向高科技初创企业提供住宿与办公空间的“创客人才租赁项目”。
　　这个名为“中关村创业小镇”的一期项目中，共为符合入驻条件的初创团队提供2772套精装全家电“创客公寓”，海淀区还对房租给予每人每月50%的补贴。
　　据创客小镇运营方介绍，以40平方米开间举例，按照市场指导租赁价格补贴前租金为2330.8元/月，补贴后为1165.4元/月，如此低价在整个北京地区都属罕见。
　　随后官方层面对于中关村创客小镇的政策支持和密集调研，或可视为肯定这一项目对于北京市推进“职住平衡”，完善住房保障体系的示范性意义。

“有住房的孵化器”
　　中关村创客小镇位于海淀区温泉镇东埠头村，占地面积5.9公顷，总建筑面积18.49万平方米，土地性质为多功能用地。其前身“温泉镇351项目”于2012年纳入北京市住房保障建设计划，2013年2月正式开工建设。
　　知情人士介绍，“大众创业、万众创新”在2015年3月首次被写入政府工作报告后不久，海淀区相关领导在调研温泉镇“一镇一园”项目时提出，温泉镇可以创新思想，重新调整351地块公租房项目定位，发展集体经济4.0新模式。
　　这个集体经济4.0模式，后来被明确为从公租房向“有住房的创业孵化器”转变。
　　而政策层面的通道也打开得迅速且及时。2016年4月11日，海淀区正式将“351项目”确定为海淀区创客人才公共租赁住房试点项目。不到一个月，海淀区房管局、财政局、海淀园管委会就联合印发了《海淀区创客人才公共租赁住房暂行管理办法》。
　　作为项目建设方，由温泉镇7个村共同出资设立的北京兴泉置业有限公司相关人员回忆到，调研时该项目的公租房一期的主体建设已经基本完成，决定调整定位后，建设方又投入了1.3亿元进行精装修，目前提供零居、一室一厅、两室一厅三种房型，8个精装主题自住办公公寓。
　　该人士也透露到，作为乡镇一级的集体经济组织，温泉镇在产业园运营上经验相对不足，当时在给海淀区报送相关试点方案的时候，官方也建议温泉镇引进相关的专业机构对园区进行运营。
　　在各方推动下，北京兴泉置业公司与康美新农投资有限公司合资成立了北京创客小镇科技有限公司，负责“中关村创客小镇”这一项目的运营工作。合资公司中，北京兴泉置业公司占股51%。而占股49%的康美新农曾在科技园区建设运营、新农村建设等方面有经验，北京创客小镇科技有限公司CEO胡堃也曾在该公司工作。

职住平衡的样本意义
　　由于规划中的办公区域建设还未完成，在走访创客小镇时，记者看到许多入驻的团队仍然在原有的公租房公寓一楼区域办公。即便如此，团队的办公成本还是大大减少了。
　　北京知疗科技有限公司CEO陈晓迪告诉记者，在入驻创客小镇之前，租金对公司而言是巨大的压力，团队十几人在北大科技园办公，两年的场地租金与物业费合计逾百万。而现在承租90平方米左右的“创客公寓”办公，月租不过3千多元，水电都是按照民用标准收费。
　　除了办公场地的优惠，租住在园区也给团队办公带来了便利。有创业者反馈，虽然规定每个团队不能超过10人入住创客公寓，但人均一千多元的住房成本可以由公司承担，员工不需要自己再出资租房。他们也表示，对于创业公司来说，有的创业团队成员薪资水平不高，以前租住在郊区6点起床可能9点才到公司，每天至少花费4小时在通勤上，一位创业者表示，“创业者的时间成本是最大的成本，现在住在小镇，下楼就是上班。按一人省下2小时计算，4个人就省出了一个劳动力。”
　　这个公式对于官方层面也似有启发。
　　今年年初，《北京市城市发展总体规划（2016～2030）草案》出炉，其中对城市宜居度、通勤能力有重要影响的“职住平衡”首次被涉及。草案称，北京市拟在未来开展“职住平衡”的政策机制创新，并以长期围绕“职住平衡”为目标，开展综合治理工作。
　　在密集的调研队伍中，今年9月创客小镇出现了北京市代市长陈吉宁一行的身影。在采访中记者曾感叹希望能少花些时间在路上，当天负责接待的一位运营人员告诉记者，“你们想的，市长也想到了！”

资金账本
　　由于缺乏先例，“温泉镇351项目”除了在集体建设用地上面临一系列审批问题，建设方的资金来源也成为一大挑战。
　　根据北京兴泉置业公司知情人士介绍，项目整体未经审计决算的投入是13亿元左右。在建设起步期，官方给予了大力支持。例如海淀区房管局在签订十年租赁合同的基础上，预付了建设方3年共计1.7亿元的趸租租金作为启动资金。有了房管局的十年租赁协议，建设方向北京市农商行申请贷款，从而获得项目建设资金。
　　而按照规划，创客小镇的建设才刚刚完成十分之一，据官方介绍，创客小镇远期规划为120万平方米，目前一期投入使用的只有19万平方米，后期还需要大量的资金投入建设。
　　上述人士也坦承，即便有了官方的支持，目前资金还是存在较大缺口。且由于租赁项目投资运营周期长，在当时的政策情况下，银行对于集体土地的产权都有一定顾虑，很难发放贷款。农商行由于了解基层经济组织的情况，属于率先破冰发放。而在项目收益不多的情况下，其他高成本的融资方式是他们无力承担的。
　　北京创客小镇科技有限公司CEO胡堃告诉记者，其团队算了一笔账，按照目前的收益，项目大概要16年左右才能回收成本。
　　兴泉置业相关人士介绍到，一期是在既定的公租房物理空间上进行的调整；二期和三期同样服务于创新创业，但服务的方式方法和现在以提供创客公寓为主的方式存在区别。他透露，在目前一期提供2722套公寓的基础上，二三期将对住宿部分进行一定的收缩，实现一定的职住平衡。
　　胡堃表示，小镇还是要在增值运营上下功夫。比如后期小镇将为入驻团队提供22800平方米的众创空间，设有孵化办公区、集中办公区、功能展示区、创客工场区四大区域。他也表示，如果有一定的资金实力，运营方会考虑设立基金，直接对项目进行投资。
　　“如果能孵化出一些符合北京产业发展方向的项目，是我们所希望的。”上述兴泉置业人士也表达了类似的观点。