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 你不在 发表于: 2017-10-14 00:48:00|显示全部楼层|阅读模式

[2017年] 楼市再传大消息 最“狠”的土地转让来了

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源自:央视财经
原文标题:楼市再传大消息!最“狠”的土地转让来了

  10月11日,深圳楼市加入“比狠”阵列,给土地市场献上一份大礼。
  据深圳市土地交易中心官网公告信息,龙华民治街道将在11月出售一宗二类居住用地,采用“单限双竞”并首次要求开发商自持,不得分户登记,不得转让,规定年限为70年
  这是深圳首次采用住房全年期(全年期就是70年)只租不售的办法以挂牌方式出让居住用地。
  本次供应市场的居住用地位于龙华民治街道,土地面积为20042平方米,容积率为4.5;建筑面积为90180平方米,含商业、住宅和其他配套设施,土地使用年限为70年。规定人才性住房(保障房)最低配建27060平方米,开发商无偿交付政府,市人才安居集团代管。
  相比前期出让的居住用地,深圳此次酝酿推出的居住用地,在住房用途、人才住房占比及竞价方式都有创新变化:

全年期自持
  项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,这是此次出让居住用地出让最突出的一个特点。
  每次签订房产租赁合同的租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。
  租赁合同的限制,也是便于房屋的流通性,贯彻“房子是用来住的”,防止开发商借助长期合同,将房屋变相“售卖”。
  这其实是扩建租房市场的一大信号,未来会有更多的房子,定位为租赁住房,可售卖的商品房将减少占比。或者说“高端市场稀缺、中端市场平衡、低端市场保障”。

“单限双竞”的方式挂牌出让
  单限就是限制最高竞价,也就是10.1亿元封顶,在限价的范围内价高者得。限制土地价格,也是从根源控制房价的一种手段。
  “双竞”是竞价、竞人才房面积。如果多位竞拍人都达到最高限价后,竞拍人将参加终极环节:比人才房面积。移交人才住房面积最多者,将成为竞得人。
  这份苛刻的条例,将迫使开发商开启“割肉模式”,或者比狠模式。因为本次出让宗地,开发商能够盈利的只有租赁住房以及商业住房,人才房面积增加,意味着租赁面积、商业用房将随之减少,开发商的利润将大打折扣。
  但开放商如果想拿地就要比狠,谁报价最狠、割肉最多,谁才是最后的赢家。最终人才房面积会有多少,也是这场土拍的一大看点。

人才住房
  本出让宗地配建27060平方米(总建筑面积的30%)的人才住房,最终配建的人才住房面积根据竞价情况得出,并与租赁住房面积联动调整,人才住房面积增加的,租赁住房面积将随之减少。
  人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

加强土地购置资金来源审查
  要求竞买申请人在申请用地竞买时提交《关于土地购置资金来源的承诺函》,承诺其土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。
  要求竞得人自交清全部地价款后,须向市规划国土部门提交具有证券期货业务资格的会计师事务所出具的资金审查报告、土地购置资金来源的说明及资金流水、转账凭证等相关证明材料。
  对土地购置资金来源审查未获得金融监管部门审批通过的,市规划国土部门将取消竞得人的竞得资格,竞买保证金不予退还。

自持型用地或成为主流
  其实,“只租不售”的土地模式已经在多地出现。就在今年7月,上海首批公开出让的两幅租赁住房用地正式成交。
  9月中旬,广州公共资源交易网挂出一宗宅地公告,明确指出项目建成后必须全自持,不得分割销售,自持年限与土地出让年限一致。
  9月底,杭州市国土资源局、杭州市公共资源交易中心挂牌出让一宗租赁住房用地,项目建成后“只租不售”,这也是杭州推出的首宗租赁住房用地。
  资深地产研究人士 严跃进表示,深圳此次推出自持型用地,很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快,这也使得此类租赁房源更具有信号意义,即后续自持型用地或成为发展租赁市场的一种占主流的“用地版本”。
  深圳本身土地资源相对稀缺,对于此类土地的供应而言会逐渐在深圳郊区进行,此类房源对于影响深圳住房市场的房源以及引导居住者租房都有积极的作用,也有利于对冲深圳当前的高房价。

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