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[被调查

北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

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 台北人 发表于: 2018-5-23 20:23:00|显示全部楼层

任志强谈房产税:不符合中国历史现实

  5月18日消息,任志强是房地产界最火爆的热点之一,被网友称为“任大炮”,以言论犀利著称。5月18日,任志强作为温州房地产行业协会六届一次会员大会的嘉宾,以“房地产发展趋势”作主题演讲,时长达1个小时。针对房地产的长效机制,房产税、房价未来的趋势等热点话题做了详尽的分析。他认为,未来20年中国要把城市化完成率达到70%,房地产未来还有二十年的红利期。△财经栏目对其演讲全文进行整理,了解任志强最新的投资理念。

以下为任志强演讲全文:
01
房地产未来还有二十年的红利期

  价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?
  意味着,城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移,小城市人口往大城市迁移,弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。
  流动产生需求,需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化,城市分化。分化后,强的城市会一直需求叠加,弱的城市需求减退,直至衰亡。
  所以,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨,需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思,例如20年后小县城工资都2万出头了,房价6万有何不可?
  但是,作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底,这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
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02
房产税出台:也就是他们吹吹吧

  今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。
  如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。
  取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。
  因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。
  但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。
  但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。
  回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。
  第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。
  第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。
  我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。
  这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。
  有人老问,房产税出台,房地产税出台了,也就是他们吹吹吧。

03
任志强:今年是抄底好时机
现在是买房的大好时机吗?

  我们看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。
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哪些地方的房子万万不能买?
  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

买哪些地方的房子房价会涨?
  大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?
  很多人都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。
  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二手房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

04
任志强:扩大投资,加大商品房供应
投资下降,经济下行

  虽然房价上升,销售金额增长,但开发商的钱越来越少,其中重要的原因是大部分销售的钱都用来还债了。
  去年开发商的境外融资,达到388亿美元,今年一季度就高达196亿美元,主要是因为国内没机会,融资困难,开发商兜里的钱不够了。
  因此也就就没钱去扩大投资和买地,而如果开发商投资持续下降的话,对中国GDP会产生较大的影响,一季度GDP是6.8,未来下降的趋势可能会进一步增加,影响经济下行。

重点城市人口流入加快
  在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。
  很多城市为了吸引优秀人才,出台了很多补贴政策,西安吸引人才60万,武汉37万,长沙20多万,郑州也是30多万,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

改善市场需求强劲
  中国城镇化发展很慢,农村的居民住房问题没有解决,这一部分改善需求非常大。
  第二,老龄化。年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是得改善。北京,上海大概70%的房子是没有电梯的,老人爬不动,要改善。
  第三点,全国大概90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
  还有一个就是独居需求,到现在为止大概有7000多万独居,我们估计五年以后,达到2亿户,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人。
  另外很多一个群体就是企业的高级管理人员,他们的工作流动性,也有第二套改善房的需求。
  就我们国家目前的实际房屋总量来看,是严重不足的。
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05
任志强:用市场化手段解决住房问题
用市场化手段提供住房

  房子是住的,但不一定是产权人住的。租赁性住房就是告诉你不是产权人去住,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?所以租赁房一定不是产权人住。
  房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。
  目前住房库存量不断下降,一部分城市已经出现几万人购买一个盘的情况,摇号率低于1%,造成市场恐慌性远远超过房价上涨的压力,当媒体一再强调房子是用来住的,但是忽略其它功能,危险更甚。

空置税解决租赁住房问题
  在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。
  但是我要加你一个空置税,空置税的概念就是让你的房屋或土地不形成浪费,炒房的概念就是它是空着,所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?德国就是这样,通过出租减税,补贴租户形式来达到目的。
  那么长租行不行?一定是租金大幅度提高,只能让有钱人去居住,真正的社会保障是保障贫困家庭的居住权利,而不是财产权利。

06
长效机制很难建立

  如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。
  他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?
  中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。
  只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。
  我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。

07
温州发展的痛点和难点

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温州的房价图
  温州是最早开始炒房的地区之一,2011年从房价最高峰快速下幅,温州楼市最近又有所抬头,可能和棚户区(大拆大建)改造密切相关。
  温州大部分有钱人都外迁了,财富也被带走了,如果温州人把钱拿到其它城市去炒房,把财富再转移到温州建设,这样温州就会越来越好。
  但温州不像北京,北京的人口和财富是向内进入的,温州不具备让大量外地持有财富的人聚集发展的条件。
 去哪里 发表于: 2018-5-4 15:23:00|显示全部楼层
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任志强:为什么坚持说中国房价永远上涨?

源自:新浪财经综合
  任志强:为什么坚持说中国房价永远上涨?
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源自:直面传媒

任志强的战争
  在房地产界,任志强是最火爆的热点,没有之一。
  作为多军的鼻祖,任志强曾挂帅东南,一夫当关,战绩赫赫,一直坚持“中国房价永远上涨”的铁打理念。
  其中最著名的战役就是和空军鼻祖房地产“三剑客”、资深经济专家谢国忠等人之间的世纪赌约。
  为此,谢国忠在12年的时候还把自己在上海的豪宅变卖。以身立誓,“中国房价一定会崩盘”!
  然而,上帝站在了任志强这边,上海房价没降反升,而且紧接着全国房价就迎来了新一轮的上涨周期,三剑客和谢国忠等空军主力惨败沙场,无颜于众,此后匿名于江湖。
  而任志强也因此一战成名,成了中国房地产的神话人物,行走的房价走势图。
  其实在这场战役上是没有输家的。只是谢国忠等人太过年轻,低估了政府干预经济的能力和人性的贪婪。
  在预测房价趋势上,有的专家在分析经济形式,有的在分析人口结构,甚至还有用算法给中国房价做精密数据模型。
  但只有任志强在潜心研究‘中国特色’,这就是不同之处。
  在非完全交易市场中,只有‘中国特色’才是房价最根本的天大变量!其他因素在它们面前又有什么用呢?
  一道政令下来,其他变量立刻归零,之前做的盘算和分析马上土崩瓦解。
  譬如海南这次,本来房价已经处于高位,属于锁盘下调的走势,结果直接涉入封死了楼市,然后还天降了个大礼包。换句话讲就是“给了你一巴掌后,又掏出了一颗糖豆豆”,问你甜不甜?
  你却只能捂着嘴巴苦笑着说,这糖真好吃,嗡嗡作响的脑袋里只剩下了对未来的幻想。
  最后大家也看到了,海南房价卡在那里动弹不得,不让你买也不让你卖,交易消失了,没了交易的市场还存在涨跌吗?这就是‘中国特色’。
  所以很多人坚信的‘中国房价崩盘论’是完全错误的,假以时日,真有那么一天中国楼市在高房价中风雨飘摇,岌岌可危,这时候肯定会有人站出来给它打一针高效镇静剂,睡它个一年半载。
  所以,在研究楼市的时候,不要单纯的只研究人口、土地、金融等等指标,更重要的是研究中国特色,看懂其背后的意图。
  任志强是见证了中国改革开放的人,懂中国特色,了解它的逻辑,所以他在预测房价方面他人难以企及。但一个敢说真话的人,一生注定很坎坷。这也是我最佩服他的一点。

敢讲真话的任志强
  其实,比说不说真话更严重一万倍的是能不能说真话,现在这个时代已经找不到像鲁迅那样敢说真话的人了。
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  “看懂了真相但没人敢说出来”,这是一个民族的悲哀。
  就像历史上晚清闭关锁国一样,所有人都活在一片安逸之中,认为天朝是宇宙老大,无坚不摧。结果当洋枪洋炮轰开中国大门的时候,所有人都吓傻了。
  同样的今天,芯片贸易战也给安逸的中国人深刻地上了一课。手机市场再大、销量再好,并不重要,重要的是自己能不能做出手机。
  只可惜一直以来企业家中只有任正非看清了这个事实,但当年说出来这个真话时又有几个人听呢?大家只不过都是各忙各的,看谁赚的钱多,谁的份额市场第一而已。
  任志强把中国房地产的真话讲出来了,这和学识认知没有任何关系,而是一段段艰苦岁月勾画的亲身经历。
  他在《野心优雅》回忆录里,用五十万字记录了他的六十个春秋。从出身高干家庭的家世,到十一年的军旅生活。
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  从复员后贩卖兔皮起家,到进驻华远地产,并把华远做到上市。状告银行,被穷人扔鞋,被上面暗查,官与商,红与黑,坎坷六十载。
  其实我对任老的评价就是,一直在体制中挣扎的“年轻人”!
  通读《野心优雅》你会发现任老人生中三个片段特别重要。一是参军表现非常突出,但因不听领导话,被称为“鸡肋”;二是在华远任职经理时,为了激励员工发了一大笔奖金,结果被以“贪污罪”下狱一年多;三是在把华远发展如日中天的时候,华润为了控股万科,活生生把他打下来的基业牺牲了。
  他一生都在挑战体制和束缚,最后倒在了‘虽败犹荣’的血泊中。最后他用一生明白了一个道理:
  永远不要轻视政府对市场的干预能力,基于基础国情和体制看市场发展才是最正确的道理,所以那些海归派高级经济学家能看懂中国市场吗?
  中国需要的是针灸拔罐,不是胶囊药片。
  但即使如此,爱说真话的任志强早期却被万众诟病。而且还荣获过一项大奖,就是“中国人最想骂的人”。为什么?

为什么大家都爱骂任志强?
  真话难听,良言逆耳。
  当他真正参透中国房地产市场后,提出了主要言论“房价永远涨!”
  此言一出,直接刺痛了劳苦大众的神经。现在都买不起房了,还要涨?房价都是被你唱起来的!一呼百应,群而攻之。
  所以一直以来,楼市几乎都被空军占领着,支持任志强的人微乎其微,当年房地产三剑客号令千万大军讨伐任志强时,称之为“狂妄至极,罪恶不赦,满嘴放炮”,这也是他“任大炮”绰号的来源。
  但是研究空军特征的时候你会发现,70%的人是买不起房的,20%是舍不得买房,最后10%的人认为“房子是用来住的,不具备投资属性”,只能说这群人的思维超前了好些年,毕竟这个口号现在才喊出来。
  所以空军在此思维导向下,不满于房价上涨,不满于靠房子发财的人和所有说房价要涨的人。这时候有背景的专家站出来了,大家欢呼雀跃,感觉专家终于把自己想表达的事情说明白了。
  于是把精神寄托全部都转移到了他们身上,而对于和自己唱反调的人,恨之入骨。
  所以楼市多空军之战其实就是中国阶级的斗争,底层老百姓对有高房价的不满其实就是对有钱人的不满。
  这样看,任志强成为被炮轰的对象就很正常了。因为他不仅代表了买不起房的老百姓对房价上涨的恐惧,还代表了资本有钱人的利益。
  当任志强对房价的预言几乎全部被应验,空军派主力悉数败下阵来之后,人们的精神寄托土崩瓦解,认清了买房是件遥不可及的事,明白了当年高喊无产阶级万岁本来就是一个弥天大谎。世界永远是有钱人的世界,有房有产才是王道,改不了的。
  当年听了任志强的,搭上了顺风车,赚到盆满钵满,听了空军派的永远也没搭上车,到现在还是骂天骂地骂房价。
  而且最重要的是,世界上有永远的多军,而没有永远的空军。买了房的空军,立马180度转为多军,比多军更期望房价上涨,人性如此。
  其实说这些事情的,并不是让大家去看涨房价,而是要明白一个道理。
  ‘如果想在楼市中寻找机会投资赚钱,就要尊重房价可以涨也可以跌的事实,而不是凭一己私利站在绝对的一面。’

我们务必看懂的真言
  其实在2015年的时候,我每天都过得非常恐慌,因为低迷的市场、历史低谷的利率、超大的库存都是每次房价上涨周期来临的征兆。
  于是疯狂的让身边的人买房成为了我的日常工作。不幸的是,只有少部分买了,大部分嫌贵没买。我亲眼见到朋友原本可以买北京二环的房,却一直在等房价下跌,从二环到三环,从三环到四环,结果最后买到了燕郊。
  之后任老在发布“2015年不买房的人,就永远买不起房”的言论之后,又迎来了一波骂潮。可见,“买涨不买跌”的大众心态让多少人迷了心智。
  现在还有人对任老的一些言论不太理解,所以针对未来中国房价走势,子木着重挑几点来解释说明。

1.政策越出,房价越涨
  其实在出台的调控政策中,有些是好的,有些是不好的。例如限购和限价是恶性的,而限售和限贷是则是良性的。
  限购一出,房子不让买了,大家一想,越不让买的地方肯定越好。这和谈恋爱一样,得不到的永远在骚动,得到的反而不珍惜了。
  所以你看,所有人不会考虑未来是否会有人接盘,房子的增值属性如何。哪儿限购往哪儿买,找关系的,送茶水费的络绎不绝。有房子的还想买第二套、第三套,东西越少越要抢。
  限价政策才是房价上涨的助燃剂,而且我认为限价政策一定会被写入史册的,用来警示后人。
  限价的直接结果是导致新房二手房价格倒挂。一线城市因为该开发的都开发完了,市场发展饱和,二手房比新房多,倒挂是很正常的,但是你三四线城市倒挂是什么鬼?
  倒挂是什么意思?二手房卖3万块钱,政府给你批的一手房卖2万块钱。这说明什么?说明有人告诉你,你买了就有1万块钱的利润,那你还不去买?
  房价涨到现在其实很容易看出来,上面决心不够,下面贪图享受。有些城市炒房客早就脱身走了,劳苦大众却还在里面玩击鼓传花。

2、房地产未来还有二十年的红利期
  价格来自于需求。如果没有需求就没有价格。而未来20年中国要把城市化完成率达到70%。意味着什么?
  意味着,城市化建设还在加剧进行。农村人口往城市迁移,小城市人口往大城市迁移,弱城市人口往强城市人口迁移。中国人口快速流动还有20年。
  流动产生需求,需求产生价值。但流动的同时也会让市场分化,城市分化。分化后,强的城市会一直需求叠加,弱的城市需求减退,直至衰亡。
  所以,中国未来的房价会一直涨,且还会存在大涨小跌的规律。但是弱的城市一定不会涨,需求没了还怎么涨?如果涨也是通货膨胀的字面意思,例如20年后小县城工资都2万出头了,房价6万有何不可?
  但是,作为买房的人一定要踩到这条大涨小跌曲线的谷底,这也就是房产半投资属性的重要之处。因为一个涨幅透支的可能就是你10多年的努力。
  最后再说几句。
  睿智的人会包容万物,而一个人格局的大小在于他所能接受事物发展的两个极端点之间撑起的空间。
  换句话说,你可以接受房价涨到10万,也可以接受到房价跌到1000。最重要的是你可以理性看待房价,能听进去最难听的话。
  任志强是中国房地产界的鼻祖,在这里尊称为一声,任老。他用自己的一生践行了他对房价的判断理论,这一点难能可贵,值得学习。但并不意味着其所有理论都是正确的,例如他之前总在为有钱人和开发商说话,对穷人有一种蔑视之情。
  不过他后来也明白了,社会发展是以穷人为基础的。
  从洛克菲勒的说法来说,当他们富起来的时候发现,穷人没有同时富起来的时候,会破坏他们富有的社会条件,比如说革命,比如说战争。因此他们一定要帮助穷人也富起来,才能让这个社会平和,至少让穷人有机会。
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 华美达 发表于: 2018-5-1 10:03:03|显示全部楼层

任志强预言或成现实:更多资金入楼市新一轮暴涨要来?

源自:新浪财经综合
  任志强预言或成现实:更多资金流入楼市股市 新一轮暴涨要来了?
源自:直面传媒

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任志强。(图片)
  2017年底,一向语不惊人死不休的任志强针对楼市调控炮轰,他说:2018年房价称调控错了,未来房价将暴涨更高!在任志强看来错误的调控手段会让需求在一段时间以后集中爆发,他认为下一轮可能会比这一轮上涨得更高。
  根据任志强的预测,在2018年下半年,楼市将迎来报复性上涨。最强劲的涨幅将在5-6月份开始。
  彼时的中.美贸易战还没有开始。
  如今种种迹象表明,任志强的预言似乎要成为现实了。过去的 一年 房价受调控影响,涨幅大幅下滑,北上广深甚至出现罕见的降幅。进入三月,调控实施一年,二三线城市开始大幅上涨,以西安为例,3月涨幅高达67%。济南、郑州、合肥、武汉等城市也开始大幅反弹。与此同时,跌幅最凶的北京楼市压力剧增。在过一年,北京与北三县领跌全国。
  在聚压下,中.美贸易战开始,银行降准,而中央再次释放扩大内需信号,房价反弹迹象明显。
  4月27日晚间,重磅来袭,央行、证监会、银保监会等四部委联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见。因此,有业内认为,将有100万亿元资管行业面临洗牌,而投资理财市场也将面临巨变。同时,中信证券明明团队的测算则显示,在新规实施后,我国将有4万亿资金流向股票以及房地产市场。
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  很多机构开始看好楼市,并纷纷预测房价将迎来新一轮涨幅。如经济学家、华夏时报总编辑水皮,他日前的关电视:2018年,赶紧伺机买房!。水皮说:大家都很关注的楼市,2017年房地产规律失灵了,有不少二线城市开始出现房价暴涨、疯抢新房的现象。在水皮看来,2018年又将是一个跑不动的年份,但在跑不动的年份,房地产能不能再做投资?
  水皮建议是,就因为它跑不动了,所以,恰恰是投资者可以做选择的时候,捡漏的时刻来了赶紧抓住。
  水皮依然看好一线城市的房地产市场。
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  有投资客社交平台留言说:2008年开放房地产,全球热钱拼命进入中国,房价暴涨。2018年开放金融(资本)市场,全球热钱……你们懂得
  对于2018年的房价,你怎么看?
 温水青蛙 发表于: 2018-4-23 11:03:00|显示全部楼层

任志强:越出政策的地方 越证明房价要涨

源自:新浪综合
源自:广州PLUS

  昨天(4月22日)下午3点30分,任志强作为演讲嘉宾出现在“2018诺亚财富房地产金融高峰论坛”上。
  这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲,时长达60分钟,不乏批判与反思。
任志强

以下为任志强杭州演讲实录──
一季度房价暴涨

  我们可以看到1月份的时候,施工面积是负的。今年一季度涨了多少呢?涨了7.9。今年的一季度是全国平均房价历史上涨幅最高的一年。
  利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

现在是“抄底”机会
  我们看到,销售增长了百分之十几的销售额,为什么没钱呢?他们公司基本上是没钱的,这个投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。
  为什么我们谭总请大家来开这个会?就是这个基金有了一个最好的机会,可以便宜收购。因为开发商兜里没钱了,开发商要有很多钱的话要基金干吗?去年开发商从境外的融资,388亿美元,今年一季度193亿美元,国内融资很困难,就跑到国外融资。
  所以今年一季度,开发商境外的融资已经达到了去年的50%。前年是多少?2015年境外融资只有140亿美元,也就是说今年一季度以前,比2016年全年在境外融资的钱还多。主要是因为国内没机会,这是一个很重要的问题,开发商兜里的钱不够了。
  所以最开始我说,投资会持续下降,就是因为没钱了,如果还保持百分之十几的高位资金增长的话,可能还会持续一段时间,现在看来要想维持一个高速的增长,已经有困难了。

东北、西部地区不能碰
  分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。
  但是中部、西部的销售是什么呢?销售是高速增长,西部和东北地区。前面我们看到投资是负的,或者基本上是不增长的,可是从销售看,东部地区,投资增长快速地区是负增长销售,负的7.3,中部地区还维持14,西部12,去年前年的高杠杆,导致相当一部分回收的资金没有进入到开发商的资金盘子里,而是跑到了银行的兜里面。现在差别不大。

70家上市公司拍卖股票
  今年一季度我们可以看一些数据,融资下降了1.33万亿,下降了20%,企业贷款下降了15.8,委托贷款下降了50%,信托贷款下降了9%,融资下降了80%,所以到3月份为止,企业存款下降了1.21万亿,和去年年底相比。一个季度少1万个亿,开发商手里的钱很紧。
  更严重的是,现在有70家上市公司的股票抵押贷款开始进行司法拍卖了,也就是说这70家公司的现金流已经不行了。上市公司一共2000多家,70家公司开始拍卖股票,还银行债,信用是非常严重的不足。
  有人说,4月25日开始降息,银行准备降准,这是个信号,但是这个信号会到什么时候不知道。到目前为止,1.3万亿里头有9000亿是银行间进行内部调整的钱,对社会只有4000亿,但主要用于中小企业贷款,而且命令禁止流向房地产。别人家娶媳妇你看着高兴就行了,那不是你家娶媳妇儿,所以这个差距是很大的。

调控造成劣币驱逐良币
  另外一个实际问题,比如产品与价格,我们现在看到市场上的调控政策基本上劣币驱逐良币,就是开发商没盖好房子,你只能盖破房子,越破越好。这个破房子破到什么程度呢?就是上边有一些一期的房子卖的很好,又有空气净化器,又是高级的电梯,又是高级的门窗,二期的价格比一期的还低,于是大家把空调都撤了,把电梯换成最破的电梯,把外墙的瓷砖给弄没了。
  总之,以后可能得盖破房子,不能盖好房子,这是一个很麻烦的问题。所以,产品与价格之间的矛盾,尤其是想盖绿色产品,我们想盖环保产品,你不让卖高价,怎么办?
  很多企业在扩大规模,但是扩大规模和利润之间产生矛盾,因为你想扩大规模很容易,有钱就行,但是不让你卖高价,你的利润差越来越减少。我们可以看看领头的这些企业,实际上整体销售价格很低。比如说碧桂园,去年比前年的低,就是只能卖破房子,卖低价,扩大规模,但是利润达不到那么高。所以规模和利润之间的矛盾,这是很多人难以理解的。

只租不售诞生“灰色空间”
  另外一个,土地招标的时候,好多加入固定性住房了,你投标还是不投标?要是投标了房子只能租不能卖,坏了。前天开会我问一个人,你的房子租出去没有?他摇摇头,没有。
  他是一个月1.5万,一次性交180万,十年的租金,在北京的一个很远的地方,那也就是平均一个月2万块钱的租金,90平米以下的房子。我觉得固定性住房以后给腐败开了一个很好的头儿,过去腐败都是送房子,然后这个房子改名就可以了。名字不是你的,法院没法判你的房屋。

用市场化手段提供住房
  房子不管是不是用来住的,都得有人先盖。但是我们看一看北京,看看很多大城市,都建公租房,建共同产权房和其他的房子,把商业房的比例降到很低很低,或者说基本上没有什么商品房用地,北京可能连四分之一都不到,这个市场是要还是不要?挺麻烦。
  最重要的是,这个房子是住的,但是不一定是产权人住的。什么意思呢?你要想限制租赁性住房,租赁性住房就是告诉你不是产权人去租,如果都是产权人的话,哪还有什么租赁房?我自己租不就完了?所以租赁房一定不是产权人住。
  这里就出了一个麻烦,不是我们要宣传,而我们实际造成的结果就市场最需要你建房,至少你得把房子建出来,你再说是用来租的还是用住的。
  我们刚才叫什么总我也不知道,讲的氪空间。这个氪空间什么意思呢?他就说大企业都得租我的办公室,都得有流动,那我们人租房子是不是也得有流动呢?他们这个氪空间解决的是临时办公和流动性办公问题。我就想到一个问题,临时办公和流动性办公的这些人是不是也是流动性住呢?
  比如说媒体人,比如说演员,比如说地产商,他总得来回跑,来回跑的时候他是不是也得有一套房子呢?这套房子不管是他自己买的还是什么的,如果一个项目干六七年,他是在这买一套房子六七年以后再把它卖了好,还是我租个六七年什么也没剩下好?非常简单的事儿。但是他买了六七年以后,卖了,你一定说是炒房了,就和刚才的流动空间是一个道理,你那个流动空间就是炒空间,这个逻辑是一样的。

越出政策的地方房价越涨
  我们的媒体在所有的宣传活动中把这个意思都搞错了,政策陷入了一种悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?
  在座的这些人,我开谭总召开的会,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。
  为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

供给面在扭曲
  价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。
  天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?
  所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。
  所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

政策变相鼓励“炒房”
  所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价,那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻,你怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。
  最大的问题在哪呢?最大的问题在于,十九大明明告诉我们市场决定价格,那政府决定价格不是违反十九大规定吗?你们看看十八届三中全会和十九大里头,是不是说市场决定价格、市场决定资源配置?我们得按十九大办。所以你一旦按十九大办的时候,政府这几条可能就有问题了。
  比如说为什么要摇号?摇号就是供不应求,100套房子有3个人买用摇号吗?摇不摇都摇到你头上了。上海前两天摇了好几个号,我一看,一个公司买了170套房子,他组织一大堆公司人员在那儿填窟窿,摇号,占名额。这说明什么?说明是政府在帮你。
  我们最近最高院、最高检察院、国务院连续发了好几个文章,叫做保护产权,保护私有产权,保护什么,保护企业家,说了一大堆。这个房子是开发商建的还是政府建的?要是开发商建的就是开发商的产权,产权上没写着政府,你为什么要政府摇号?你不是侵犯产权吗?那你这个违反了国务院的规定,也违反了政府最高院、最高检察院的规定。

中央与地方的博弈
  这就是出现了很多很多问题,造成了结果很不好。结果不好到哪了呢?我最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?
  我们看看最早,比较早的大家听的,90、70,这个调控政策针对谁的呢?针对开发商的。所以开发商和政府斗争,把90、70的户型改来改去,然后把户型,厕所、卫生间的空间,阳台都调来调去,就是要躲90、70的政策。还有的是加层高,变成一个小二层,偷面积,这是开发商和政府的政策斗争。第二步就变成老百姓离婚了,那就是消费者开始跟政策进行斗争。
  现在就是地方政府开始跟政府进行斗争。地方政府本来是市场监管者,监管者现在有一个问题了,我问几个房管局局长,那天我去干什么了,房管局局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记,一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。
  地方政府就得跟政策做斗争,所以他们就想个办法,把市里的房价和县里的房价结合起来。先是远郊区,远郊区不行就把周边市管县的价格全合进来。所以我们看这个房价,涨不和涨,那个数字已经不是一个真实数字了。全国平均房价涨了,那和70个大中城市的数据完全不是一个概念,一个小破干州惨的不行。
  为什么?它被列在70个城市范围之内了,周围400公里没有第二个城市,其实它很穷,但是没办法。这就造成了一个什么呢?开发商、消费者和地方政府三方联合起来和中央博弈。要是不博弈,地方政府地卖不出去,你要硬压着开发商,地卖不出去了,所以,这就是一个很严重的问题。

楼市如何走取决于特朗普
  这些政策出台,我们认为变成悖论就是现在是一个难题,很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们特朗普先生给我们帮多大的忙。特朗普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。
  我个人认为,开发商在和地方政府比财政支出,如果地方政府的财政支出能够挺得住的话,可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话,兵马未动,粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候,它对土地财政的依赖性就加大,去年土地财政是5万亿,土地出让金是5万亿,房地产相关的税收18000多亿,然后和建筑业相关的,就是除了房地产本身的税收以外,相关的费用由6000多亿。
  地方财政一共8万亿,如果没有这5万多亿的支撑的话,地方财政很难支撑债务转化问题。今年就得看看了,我们的土地出让到底能怎么样。一些好的城市仍然在高价出场土地,但是很多城市已经出现了一些控制,就是土地我刚才说涨价那么多,所以我们一季度财政增长了17.8%,GDP才6.8。一季度财政收入还是不错的,但是地方的财政收入,很多已经开始出了困难,这就是问题。

改善需求十分强劲
  他们忘了一个事情,就是我们首先得确定不管房子是用住的还是用炒的,我们当前的主要矛盾是什么?城市化的主要矛盾,从眼前看,相当一部分原因是来自于我们的城镇化问题。到目前为止,我们的城镇化速度发展还是很慢的,还没有真正解决农村进城的问题。
  大家都知道,中央提出一个,叫建立中国的长效机制,住房的综合住房制。现在我们没有综合住房制,现在我们的住房制度叫做城市住房制,只解决城市居民的铢分问题,不解决农村的居民住房问题。
  所以地方政府的财政里头,只包括了有户籍人口的住房困难,不包括农村人口,所以很多城市,比如上海、北京,把农村人口都轰走了,否则他得解决住房问题,这是个麻烦。我们的主要结果,就是农民进城问题。
  对于老龄化来说,我们现在是改善性需求占主导地位,年轻人结婚生孩子是刚性需求,老年人是有房子,但是他给改善。其中有两个主要矛盾,一个是没有电梯,老人爬不动,北京70%,上海大概也得有70%的房子是没有电梯的,6层也爬不上去。
  老龄化越来越严重,英国怎么解决的?政府出钱,把3层楼都加上电梯。但是中国出不了这个钱。虽然我们有一些补贴,北京已经开始了,大概改了几十栋楼,但是差得很远,没有电梯的楼太多了,所以改不过来。
  还有一个问题就是,80%以上的房子没有卫生间,你们觉得上海的房子好吗?上海房子都是刷马桶,早上起来刷马桶,没有卫生间。没有卫生间,它连厕所都没有,所以上海政府改了一栋房子,加了个厕所,厕所和卫生间是两个概念,卫生间是可以洗澡的地方,厕所只能叫半个卫生间,你只能解决一半的卫生问题,另外一半的卫生问题解决不了。
  所以很多楼没有热水,我们大概全国90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。所以很多家庭买热水器,淋浴器,搁到厕所里头,底下还得躲着那个洞,上头淋浴。刷牙呢?早上起来得到厨房刷牙,这种情况在大多数楼里头仍然保持了这个现象。这是一个很严重的问题,所以改善性需求所占的比例是越来越大的。
  还有一个就是独居需求,独居需求可能很多人不太了解,到现在为止大概有750万独居,我们估计五年以后,每年增长30%到40%,其中一部分是孤寡老人的独居,另外一部分是年轻人,90后,00后不愿意跟父母在一起住。他们宁愿远离父母,自己单独租一个小房子,也不愿意跟你在一块住,你那个房子太大,他不跟你住。
  北欧40%这种,整个欧洲大概平均有25%这种情况,现在中国是5.8%。未来的发展是什么?如果要发展到25%,我们得有两亿五千万户独居户,越来越多的90后和00后开始独居了。

城镇化红利期还很长
  史上来看,重要的GDP是在于1800年以后产生的,十八世纪以前我们用了3万年时间,大概只产生了全世界5%的GDP,而后来的95%的GDP,这是累积计算的,都是因为十八世纪以后产生的。
  原因是什么?原因是城市化,大规模的城市化集中在十八世纪后,因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章,但是皇帝老毁约,到十七世纪末的时候,皇帝终于不能毁约了,所以全世界都开始确立私有产权保护制,城市就发展起来了。
  尤其是十八世纪以后的工业化,导致城市化加剧,第一产业农业越来越不行了,这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年,全世界人口增加了6倍,可是城市人口增加了60倍。
  我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候,城市人口已经超过了农村,到2016年的时候城市已经40.27亿人,农村34.15亿人,农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。
  所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。所以中国的城市化,还早得很。对于美国来说,根本不缺土地,农村面积很大,但是他们的城市化发展速度一点不低于中国,发展的速度远远超过中国。所以中国到目前,农村的人口比例是大于城市人口比例的。
  从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速,为什么?因为第一产业的产值太低了,中国有27%,接近30%的劳动力,农村劳动力,只生产7%的GDP,而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。
  去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?
  所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。

重点城市人口流入加快
  在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。人口增长,在2016年以前不是说一线城市都是最高增长,其中一部分二线城市、三线城市,人口增长的比例速度也是非常非常快的,厦门达到了7.5年均,年均7.5,这不得了。
  去年发生一个变化,为了吸引优秀人才,西安将近60万人,武汉37万人,长沙20多万人,合肥也是十几万人。就是有些地区,郑州好像也是30多万,我具体记不清了,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。
  如果全球都这样,中国要想跟上世界的步伐,你还想成为强国,你还要美好生活,不让农民进城就美好生活了?我看谭总刚才那个标题,叫做追求美好生活,那你得让农民进城,这不是你没解决吗?

还要用20年完成70%城镇化
  我们的现有城市里头,现在大概有22亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们最少得有400多亿。大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。
  即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。
  我们仇保兴原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说,我们现在的户均已经达到了1.1套房,他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破,我们说的折旧。如果每年有5%的折旧,400亿房子的话最少一年有20亿,我们现在一年就10亿。
  换句话说,就是房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场,我可以把房子是住的不是炒的,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。
  但是仇保兴忘了一条,我们孩子的户口在父母的户口上,但是那个孩子已经单独住了一套房子,我儿子前两天偷偷结婚了,既没告诉男方的家里,也没告诉女方的家里,然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗?不是,突然发现他们公司十几个人都是这样。
  年轻人不愿意告诉你,他自己愿意过小日子,干吗非得告诉你?我又不需要你的婚礼,人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度,我们现在750万户,今后估计得有2500户,这个发展速度可能是非常快的,可能用五六年时间就得这样。
  因为虽然我们的80后,90后比80后少了三分之一,00后和90后少了三分之一。所以很多人说,我可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。
  胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?
  所以很多专家都在那儿瞎说,就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用?我们原来计算的时候,是按照你70岁以前就死了计算的,结果人不死了,这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到,我们的美好生活让老人不死了,老人不死就变成一个结果呢?
  原来一套房子能解决问题,现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死,下次他活到120的时候你怎么办?更麻烦了。我们的最新科技告诉大家,2038年新科技就可以保证这些人,未来就告诉你人可以活到120岁,高科技,没法弄了。

并非每个城市都需要租赁住房
  我也不知道这些官员怎么想的,所以他们都出了很多政策,房租不炒,集体土地上建租赁应租房,共有产权等等。我个人觉得,这些问题都解决不了当期矛盾。第一个是租赁房,就是集体土地上建租赁房,我可以很自豪的告诉你们,这是我2011年的政协提案,要解决唐家岭等几个村,房子要塌了,要着火,怎么解决租赁应租房的问题。
  国土资源部找我谈了很多次,批判了我六年时间,突然有一天我发现变成他的国家政策了。我很头疼,怎么搞的?我敢把政协的号都告诉你,我告诉你,这是真的,不是编的。
  但是现在有人认为集体土地上大量供应的租赁应住房能不能破坏市场?我觉得不行。为什么不行?没有一个地方政府会把管子和路修到他不能卖的土地上去,他如果能拍卖这个土地就拼命的修市政基础设施,不能卖的地他就不修了。
  只有什么样呢?就是顺路沾了光的这些集体土地才能建租赁性住房。有多少?没多少。所以每一个城市里都有极少的集体土地才能建租赁性住房。就是因为我顺路,有管子,有煤气,有燃气,有供暖什么的东西,你要是离得远的话,我才不给你修管子呢,你自己修管子修不起,所以并不是所有的集体土地都能用。这个矛盾要解决好。
  我们在做租赁性住房,大家都说租赁性住房好,我刚才说了,万科的租赁性住房有多少人能租得起?不知道。美国,前十大城市,租赁的房子占的比例是非常高的,从人数,从比例数都可以看到。蓝色的是占的总的住房比例,就是租赁人口也可以看,都非常高。
  所以大城市和特大城市,我们觉得要有50%左右的租赁性住房才能满足需求,因为流动人口和临时居住的创业人员等等,大概需要这样。而一般的城市,或者三四线城市,可能5%、2%就可以了,中等城市大概也有10%左右就够了,并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。
  “租赁住房”必须市场化
  反过来说,租赁性住房来自于哪?从美国来看,它不是政府掏钱盖的,不要以为多方建设靠政府出钱盖能行,解决不了问题。
  我们再看看香港,香港的租赁性住房,私有持有的只有50%,另外40%和其他部分都是靠政府提供的,政府提供多少?免租的只有2%,廉租的这部分也很少,户主提供的也有2%,单位提供的也占到一定比例。但是这个房源从哪来的呢?房源从私有拥有的房源里来的。
  也就是说发达国家的资本市场这么好,都是靠私有产权拥有,单位在国外就叫私有,拥有了租赁性住房,中国试图走到计划经济分配那种方式,几乎是不可能的。租赁性住房,为什么要靠私人?重要政府可以用税收和住房补贴来解决租赁导向的问题。
  日本,我们看看,日本的租赁市场巨大,70%来自于私人。不要以为靠国家可以解决问题,解决不了问题,再有钱也解决不了问题,一定要靠私人租赁市场来解决问题。北京,北京大概700多万套私人的住房,20%用于租赁,大概140万到150万套左右。
  有多少人用呢?有百分之三四的人用,平均一套房子要住五到七个人。所以我们看到,北京就是打隔断,N+1,客厅变成住房,一改改两间,所以它就打隔断。去年11月份一场大火以后北京开始取隔断,把所有隔断都取消了以后,人没地儿住了,涨房租。
  所以去年到今年,普遍房租增长了百分之十几,个别地区房租增长40%,重点地区,比如通州,普遍涨了20%以上,因为政府让往这边搬。租赁性住房的价格根本无法解决问题。
  我们需要多少房子,我们现在的情况来看,北京按道理说应该是40%到50%的房子是用于租赁的,否则外地人口都没法办了,各媒体都在北京有一个点儿,要不然最新的新闻拿不到。
  外国领导来了,你要到现场拍一个照,两会来了你要拍一个照,你不得在北京派记者?怎么办?都买房子?两年就换人了,所以你还是得租。因此干部、高官,比如各个公司的高管们都在北京买房,但是他的低级管理人员待不了那么长时间,一年两年就完了,所以就得租房子,所以租赁性住房的欲求很大。
  可是我们总在试图用官方的办法解决租赁性住房,我觉得解决不了。这个意见我已经跟国务院提出来了,政策研究室专门跟我讨论用什么办法解决租赁性住房,但是他们好像似乎还没有入门,问题还很严重。

共有权房,政府赚双倍
  还有人说北京建了共有产权房,共有产权房我觉得更是政府贪财的一个取向,本身那个土地卖3万块钱,然后房价卖4万块钱,然后他占50%的股权,这个房价就变成了8万块钱。周边的二手房房价多少?6万。你要卖给业主,说4万块钱卖给你一套房子,你是不是觉得很高兴?比坊间的6万二手房便宜多了。
  可是你别忘了,政府还拿了50%,政府这50%出钱了吗?没出钱,他得了双份的地价,3万的低价变成了6万,还得了一套房子。所以共有产权房从目前看高于当地二手房房价的项目已经很多个了,我只能说,本来拍卖土地的商品房,政府拿走了70%,到了共有产权房的时候,政府就从房价里拿走了90%或者更多。
  我不觉得它是一个好政策。说我4万块钱拿到一套房子已经很不错了,反正我能住,先解决眼前问题吧。对,可能解决眼前的问题了,但是从法理上和税收理论上来说,这是一个不合理的。所以我也觉得,它并不能解决市场的问题。

房地产税,路还很远
  还有一个关心的问题,就是房产税。今年我们两会期间有一个财政部的副部长回答了记者的提问,记者说我们能不能像国外的私有土地那样收取房产税,这个副部长告诉他,中国从来没有收过这样的房产税。我觉得这个副部长是不太懂,没看过中国的税法,他不知道1951年的时候,1949年的时候我们是房产税是房产税,地税是地税,1951年的时候把房产税和地产税合并了,叫做房地产税,那个时候土地和国际一样是私有产权的。
  如果我们的财政部长在回答人民代表提问的时候都不知道自己国家发生的历史,我想他一定是搞错了,这个副部长,如果我是总理一定把他撤了。1951年以后为什么不收了?因为公私合营以后没有私人房屋了,全都是公家的了。因此,房产税没人收了,没法收了,收谁的?收不了了,所以他就取消了。
  取消以后变成了什么?就变成了工商税,变成了城市维护事业税,附加税,土地使用金,土地出让使用税,耕地占用税等等。现在我们列出来七八个税种,都是属于房产这个范围之内。
  因为凡是收了房产税的,都不能收其这类的税,房产税你都收了,不就是改善环境吗?维护城市的,你还能收绿化税吗?类似的情况很多。现在的情况下,2011年的时候楼继伟当财政部副部长提出建立物业税的时候,或者是我们房产税初期的时候就提出,要减去相应的税费。
  但是现在后头这句话都被人抹了,他们总想在不减现有税的情况下加税,这是不可能的,老百姓一定会造反。
  但是如果减了一些税,再征,能不能解决现在的土地财政问题?解决不了。不懂行的人以为,房产税还能替代土地出让金、财政问题解决不了,土地出让金70年的一次性支付相当于永久性的土地费,它是复利计算的。可是你要把它分成70年收,政府兜里一下子就没钱了,所以替代不了地方税。
  回答记者问的时候,他提出通过房产税来调紧税负公平问题,如果要现在收房产税,税负是极不公平的。
  第一,现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理,否则就是税上加税。
  第二,原有房屋的价格构成是不一样的,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金,我们的商品房占总房量的多少呢?30%多。也就是说70%多的房子,60%多的房子,接近70%的房子是没有交土地出让金的房子,你能一并收税吗?你要一并收税的话,可能就会出现很多麻烦。
  我们还可以看到有的交了大市政费,基础设施费,什么什么一大堆,有的没交。有的房改房是交了土地出让金的房子,商品房改成了房改房,有的不是,是原来分配的住房改房。
  这里头的构成矛盾很多。最重要的是,我们的房改文件1997年23号文件,朱镕基当时出台的房改文件里头有一句话,叫老人老办法,新人新办法。那今天你要统一收税,人家说了,文件上写着,我老板得老办法,你怎么能按新人新办法解决呢?所以统一实行这种房产税,几乎是不可能的。
  有人老问,房产税出台,房山税出台了,也就是他们吹吹吧。
  另外一个是取得房屋产权的方式不一样,有人是花钱取得,有人是分配取得,有人拆迁取得的,有的是经济适用住房转换成商品房的,但是他没交土地房产税。有的是各种各样的房子,还有自建房,原来的私有产权房等等一大堆,你怎么把它统一分配呢?
  我们最低收入者人群里头,拥有的私有产权,拥有第二套产权房的也有7%。他们的房子大半在老城区,房子很破,但是学区房卖的很贵。你要按他的卖价收他的房产税的话,老百姓交不起,所以几乎是不可能的。

房地产税与租售并举矛盾
  同时,税收一定是大大提高了租赁标准,和你这个租售并举是违背的,这两个是相悖的。靠税收去提高租金,老百姓更租不起房子,这是一个很麻烦的事情。我也不认为房产税能解决房价问题,能解决供应性问题,能解决任何问题。
  为什么?因为我们历史的发展阶段不一样。国外为什么行呢?因为他一直是市场经济,土地私有制,所以不管他取得的房价是多少,他的规矩是一样的。我们的规则不一样,因为我们有住房分配制的,有住房房改制的,有大量的市政基础设施拆迁阶段的,有住房改革阶段,有商品化的阶段,有非商品化的阶段。
  最初的商品化是划拨土地而形成的,后来的商品房土地办理土地出让制度形成的,然后就变成土地招牌挂制度形成的,所以各种取得方式是完全不同的。
  你现在要统一市场评估的方式解决,一定会出乱子的,大家就会拿原来的房产证,原来的土地取得条件,或者房屋取得条件跟你打官司,为什么他的和我的是一样?我的成本比他高多了,或者我的成本比他低多了等等,法院以后就变成集市了。所以我估计,要这样说的话,税务比现在的军队要扩大3倍到4倍才能忙得过来。

空置税可解决租赁住房问题
  因此在不改变现有双轨制的一些条件下,我个人觉得用市场化的办法解决问题是最好的,不是限制个人买房子,而是鼓励大家买房子。你买第三套、第四套、第五套、第六套都行,买的越多越好。
  但是我要加你一个空置税,香港、德国,很多国家都是用这种方法。只要你的房子是为了住的,不是为了炒的,那你就让里头有人住,你不要空置半年以上我就要收你的税。
  所以他的房子里有人住,有人住你不就达到了房子是用来住的目的了吗?但是人们为什么要把它用于出租呢?就是因为你减税,德国就是这样的,他用减税的方式控制房价,同时用减税的方式,用政府补贴让穷人有房子租。
  意大利也同样,你要拿着住房券放的时候,政府给你减免个人所得税。所以那个住房券租房子的时候,你比市场的房价要低得多,租房价要低得多,可是减免你的个人所得税,它能交换。所以用市场化的办法,完全不需要政府大量的盖房子,可以解决我们租赁市场的问题。
  很多,比如说美国,美国有一个网站叫空中食宿,它就是专门用于租赁住房的一个软件。上了这个网以后,你说我今天从北京到杭州开会,我家里的房子就可以用来租,租两天,我开两天会,那个房子租两天。它就收到很高,比酒店便宜,但是比一般的旅馆费用要高得多,因为所有的条件都很方便。
  在欧洲这种以家庭方式进行短租,住一天两天、一个礼拜、两个礼拜的,这种房子多得一塌糊涂。所以空中食宿,就用这种方式成为了现在在美国非常受欢迎的一个网站,但是它也有很多官司,但是它有利的解决了这些问题。
  比如说旧金山、硅谷,它的租赁住房是不够的,空中食宿就把原来的整体租赁房,整栋整栋的给你租了,然后变成时租,因为来往的人员太多了。所以中国完全可以扩大租赁市场,用市场化的办法去解决我们现在存在的一些矛盾。

长效机制很难建立
  倒过来说,如果要用长效机制彻底解决中国的问题,那么就要解决的是土地制度问题,户籍制度问题。那么矛盾就在于,我们的短期政策不利于长期机制的建立,你没法解决土地制度问题,也没法解决户籍制度问题。
  他们的矛盾在哪?我们今年出台了一号文件,农民的土地承包再增加30年,很多人就欢呼,真好,农民又可以多用土地30年了。但是很多农民在发愁,因为你只给我30年,我是不能修长期的基础设施的,因为我修这些基础设施,可能要用40年、50年,你只给我30年,我怎么敢修呢?
  中国严格说起来是没有私有产权制的,因为我们没有土地的私有化。你们现在都是有钱人,但是你们都叫浮财,你们自己想想,你们能生根落地吗?过两年把你的房子收了,都是浮财。
  只有土地变成私有制的时候,我们才能谈得上中国的长期的住房制度和农民与城市人口利益相一致的制度,这样才能最终解决问题。否则,如果户籍制度和土地制度问题不从根本上解决,我们很难建立一套长效机制,你仍然是城里人只解决城里的住房,然后农村人进住房的时候,你就左卡右卡,反正不让他进来,然后他的孩子也不能上学,也不能享受医疗保障等等。
  我们的十九大提出,要人类命运共同体,中国人首先得形成共同体,如果中国人连共同体都没有,你怎么能实现世界人的共同体?所以十九大已经提出了很多很多重要的,非常好的报告,但是问题在于哪呢?问题在于,我们的地方政策没有跟上十九大报告,造成了房地产出现了很多的问题。历史上凡是单一政策试图解决单一问题的时候,大部分都适得其反。

“单一政策”往往事与愿违
  我们可以讲两个笑话,一个是布莱尔当英国首相的时候出台了一个政策,叫医生必须在48个小时给预约的病人看病,他们都能电话预约私人医生。布莱尔出来的这个政策,非常明确的要保护病人。
  最后的结果是什么样的你们能想象到吗?所有的医生都取消了电话预约。为什么?医生的良心过不去,因为医生如果把所有的病人填满他的就医时间,临时出现了撞车、生病的这些病人,生命就会出现危险,不然他就违法了,因为布莱尔出的是法。
  他到时候说,我要给临时得病的病人看病的时候,那个约的病人不干了,告你。所以他干脆为了保证临时可能出现的这些治病需要,我就所有的预约全取消了,我宁愿没有预约病人。医生的道德真好,所以他就把布莱尔这个临时性的单向措施彻底打败了。
  第二,去年年底说台湾的行政院出台了一项政策,为了保护劳工的利益,劳工的加班费要从一个小时2倍的工资变成一个小时4倍的工资,蔡英文很科学的告诉你,我要保护劳动人民的利益。
  从此以后,没有一个人雇原来的员工加班了,所有的工厂主都说我雇临时工,我不雇这个员工,这个员工来了叫做加班,所以过去我给2倍工资还行,现在你让我给4倍工资我不用他了,我宁愿到市场上找一个临时工来给我干一天,干两天,因为这个临时工不是按加班算的,因为他就干这两天。
  所以单一政策通常在市场当中是悖论,所有的好心都会变成坏事,员工也很苦,也很生气,你这个政策真烂,原来我还能拿2倍工资,现在我连1倍工资也拿不着了。最后台湾行政院做了修改,修改法律。
  所以当一个政府试图用单一政策,出于好心解决某一单一问题的时候,通常是悖论。我们如果用市场中的方法解决这种房价,你使劲按着,不用市场化的办法解决问题我觉得是适得其反,也不可能建立长效机制,我就讲这么多,谢谢。我再说一遍,你们千万别给我传出去,我都被问过了。
  谢谢大家,我的演讲完了,这些仅代表我个人观点。
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 牛涨 发表于: 2018-3-1 14:43:01|显示全部楼层

任志强:企业家要做的就是突破现有规则

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华远地产股份有限公司原董事长任志强
  “亚布力中国企业家论坛第十八届年会”于2018年2月27日~3月1日在黑龙江亚布力举行,主题为“改革开放四十周年 新时代的企业家精神”,华远地产
股份有限公司原董事长任志强出席并发言。</p>  任志强说,企业家永远都会走在政府的前面,“这就是企业家精神,就是冒险,因为企业家能够发现机会”,“如果不走在政策的前面,还创什么新?新,就是把旧的打破了,什么是旧的?旧的就是现有的”。
  在任志强看来,企业家要做的就是突破现有规则,“你们不要以为政府会把规则定在未来,一定是企业家把政策推着往前走,让他不断的革新”。
  任志强以滴滴和无现金支付为例,“滴滴一定是违法的,因为出租汽车有自己的规定,你(为了生存就)一定要打破这个规定,所以要修改现有的出租汽车规定,滴滴才能存活”。
  “任何一个人,只要你想当企业家,就一定要突破现有的法律规定,创造新的东西”,但他也强调,“破坏法律规定和突破法律规定是两个概念,不是违反它,而是要推动它往前走,这是突破”。
 台北人 发表于: 2018-2-26 09:43:00|显示全部楼层

任志强:如果城市资金不能进入农村,农村怎么能富呢

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  华远地产股份有限公司原董事长任志强  “中国经济50人论坛2018年年会”于2月25日在北京举行,主题为“从高速增长到高质量发展”,华远地产股份有限公司原董事长任志强出席并发言。
  任志强直言,靠提高农村的生产效率以解决农村的脱贫问题,几乎是不可能成功的,农村的脱贫必须与城镇化发展联系在一起。
  任志强认为,应打破城乡土地的双轨制,“如果不打破土地制度的双轨制,农民的宅基地做交换时,使用权哪儿有什么权利?它不能作为银行的抵押资产,因为不能交换。尤其是不能让城里人到农村去买宅基地。城市的资源和金钱如果不能进入农村,农村怎么能富呢?”
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 牛涨 发表于: 2018-1-10 07:26:00|显示全部楼层

任志强开年首谈房价:买房去北京新机场 千万别去崇礼


  2018必看:任志强回答房价是否会涨?北京哪里买房子最好?
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  【编者按】1月9日晚,在北京金融街威斯汀酒店,任志强做了长达2小时的关于企业家精神的精彩演讲,并回答了关于房地产的一些问题。营创读书会特整理并刊发部分问答,以飨读者。
  :2018年房价会涨吗?
  任志强:2018年元旦之后,关于房地产的第一个消息是合肥取消限价。青岛也开始租房可以落户,兰州也开始调整。3月份的两会还没开呢,两会开完以后肯定有变化。我现在不能再讲房价会不会涨,但我可以说,货币一定是会贬值的。
  :租售并举,真的会改变中国老百姓的消费习惯吗?
  任志强:租售并举,租的是使用权,买的是产权,这两个东西怎么能一样呢?你能随便处理租的东西吗?不能。但是我买的东西,我想卖就卖了,想装修就装修了。什么情况下才会租呢?一个是这个城市有大量的外来人口才需要租,如果说这个城市是大量的人口都走了,房子都空了,你租什么租啊?
  所以租售并举,在中国大概不超过20个城市。房子越便宜的地方,越不需要租。因为还没租两天,那个钱都够买一个房子了。房子越贵的地方越需要租。按照美国前10个城市对比,需要多少租房量呢?50%。都是人口流动巨大的城市,中国现在有多少?比如说北京,大概有20%的房子用于租,但是有大约36%的人需要租房。所以北京房子不够租。所以北京原来有很多房子打隔断,一个房间隔成两个、三个房间。不过,最近这些隔断都拆了,很多人也就没地方住了。
  北京市最近出台的政策,1年建10万套,5年建50万套。如果要让北京市有租房需求的人有地方住,需要大约300万套,大约需要盖30年。我们盖得出那么多房子吗?房子由谁盖?所以不靠私人住房补充和建立租赁市场,中国的租赁是解决不了问题的。
  所以,第一,房子是用来住的;第二,房子不是用来炒的;第三,房子是用来投资的。如果没有第三点,租赁住房从哪儿来?没人投资的话,哪儿来的租赁住房?
  :目前这个阶段,投资的话,买住宅房还是商民两用的?
  任志强:你管他买什么房子呢,这么简单的道理还用问,操那个心干嘛?最简单一个道理我告诉你,北京正在盖新机场,你就跑机场边上买一个房子,保证你赚钱。你想吧,新机场旁边五横四纵的公路铁路高铁一大堆,新机场还没开业呢,马上建完。企业家就是要会寻找机会。
  :我是做金融的,比较希望能够找到新的投资点,刚才您提到了房价,所以我想请问一下,未来崇礼是不是适合投资的地方呢?崇礼的房子。
  任志强:我个人觉得千万别去崇礼,还没开始冬奥会呢,价格就炒得那么高了。崇礼由那么多人吗?到时候估计会跌得厉害。
  :任老师您好,您演讲时数据很多,视野很开阔。对比之下,我们这些年轻人感觉自己像文盲,您怎么样学习或者提升自己的?
  任志强:读书。我2018年到今天已经读了12本书,而今天才1月9号。你要是像我一样读书,你肯定比我强。
  年轻人老喜欢把时间花在在网络上,最后得到的都是碎片化的信息,而不是系统化的知识。所以如果你能读更多的书,你就能变得更好。
 去哪里 发表于: 2017-12-12 21:56:00|显示全部楼层

任志强:决定房价的是政策 而谁也不敢说何时调整


  任志强:市场没法决定房价
源自:和讯网

  12月11日,以“数据驱动,美好家园“为主题的和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会在北京举行。活动当天,财经评论员、原华远地产董事长任志强就“未来的房价”发表了主旨演讲。
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  在2014年,任志强卸任华远地产董事长,正式宣布退休,彼时,房地产发展开始“不景气”,但在著名“死多”任志强看来,即便是楼市愈发承压的2017年,房地产的的发展空间仍然巨大,整体房价还远远没有上涨到合理区间。
  自去年“930新政”以来,“限价”、“限售”等具体政策陆续出台,全国房价尤其是一二线城市房价涨幅明显得到抑制。
  在和讯网第十五届财经风云榜第八届地产金融创新峰会的演讲中,任志强将说房地产领域定为非市场化行业,并明确表示,决定房屋价格的是政策。
  而对于被普遍认为不可小觑的本轮调控,任志强表示,“(就)房价来说,大部分形成了这样的关系,非良性循环的关系,当我们处于低潮的时候,政府采取了一些启动措施,然后开始进入疯狂的阶段,然后开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复,所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。这次没有人知道会不会再启动了,谁也不敢说何时调整政策,以前我们都敢说,现在不敢说了。”
  在十九大报告释放的众多信息中,有两个信息不容忽视,一是中国经济需要回归到快速发展,二是“房住不炒”再次被提出,房地产行业向来是中国经济的支柱产业,这是无法改变的事实,那么,如上述两个信息共同作用,在今后的中国经济中,房地产行业将扮演什么样的角色?
  而从近两年的中国经济转型、产业结构调整的前提下,不难看出,政府为产业的协同发展作出了各种努力,对落后产业“开刀”、鼓励新兴产业发展、引导产业可持续发展等等,中国经济也已然发生了改变。
  对此,任志强表示,“今年我们房地产对GDP的贡献度,到二季度的时候6.9,三季度变成了6.8,为什么少了零点一个点,就是因为房地产少的0.1,二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的,到四季度估计还得降0.2个点,如果别的补不上,四季度可能也就是6.6的样子,因为房地产掉下来了。拿什么补?”
  任志强提出的问题是一个相当严峻的问题,而对于房地产行业来说,房地产的长效发展机制是目前亟待解决的问题。任志强提出“土地制度”和“户籍制度”,前者涉及地价问题,后者涉及一线城市资源、人口过于集中的问题,均处于暂时无法破题的状态。
  关于未来房价,任志强强调,“房地产行业决定房价的因素可能分为三个层次,第一个层次是国家层次,就是基本制度,决定了不同的周期变化,有一些可变,有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的,比如说微观政策,是可以通过市场博弈进行的,那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了,环境紧张的时候市场作用就小一些,就是得听政府的。”

以下为演讲实录
  任志强:本来就是敏感的话题,他们非让我讲房价。有一个专家叫任泽平,和我同姓,他说短期看金融,中期看土地,长期看人口。他认为他对市场的分析,对房价的分析是这样的。
  我个人认为在中国这个非市场化的房地产领域,我不敢说国家是非市场化的,我至少敢说房地产领域是非市场化的,决定房屋价格的是政策。
  政策在不断的发生变化,政府计划着土地的供给,这个大家都得承认,没有计划指标你是拿不到土地的。
  政府审批着房价,政府决定着交易的权利,政府控制着网签的数据,政府决定着房价的涨幅,政府决定着收入的增长,同时政府也决定着利率和税收。
  一部分邓先生刚才已经讲过了,换句话说,不管什么都得听政府的。所以说,政策决定了房价。
  决定房价的因素可能分为三个层次,第一个层次是国家层次,就是基本制度,决定了不同的周期变化,有一些可变,有一些是不变的。同时有一些是可以博弈的,比如说微观政策,是可以通过市场博弈进行的,那么当微观政策宽松的时候博弈就非常明显。当然了,环境紧张的时候市场作用就小一些,就是得听政府的。
  尤其最近我们看到北京连续出现的一些东西,说什么都没用,政府让拆就得拆。
  从国家制度来说,我觉得它决定了长期房价的走势,这是市场机制没有办法调节的,只有用制度改革去解决,如果制度不变,则房价的趋势是不会发生变化的,或者说,市场是没法决定房价的。土地制度问题,户籍制度问题,税收问题,市场化制度等问题,这些都决定了房价上涨与下降。
  我们看一个很简单的图,这个图里面就是我们历史上所有国家都在用的历史发展阶段,就是城镇化的问题。我刚才看邓先生讲到了很多问题,他就忘了一条,各个国家在发生经济或者说房价危机的时候,是处于不同的经济发展阶段,最重要的是他们都超过了70%的城镇化率。不管是日本、美国、还是其他国家。而中国还早着呢,说我们早着呢,就是因为我们真正的户籍制度化只有40%多,为什么在住房问题上要用户籍制度的制度计算呢,因为各个地方政府所谓的保障性住房只解决有户籍的人口和家庭。没有户籍的人口和家庭不在当地政府的保障范围内,如果不改变这个,就等于什么都没有改变。
  刚才邓先生也说了人均套数问题,这也和我们的户籍制度有关,中国计算套数是按照户口本的户数计算的,但是我们已经有7700万人城市的独居户出现,但是户口本不是。独居的子女都出去单独住,但是户口还在父母的户口本上,就出现了很多研究机构计算上的巨大的错误。如果把户口本抛开,按国际的护照计算,一个人住就按一户算,所以国际和我们的计算有一个巨大的差别,就是因为我们是按户口本计算的。
  北京市按户口本计算没有住房困难户,我当政协委员的时候连续提了很多年,低于7.5平米是住房困难户,当时都解决了保障问题。北京一共一万多户,要不然就是你还想住小房子,给你补贴钱了,你不愿意搬迁。要不然就给你搬家。没有解决的是没有户籍的这些人。这里面有一个重大的问题,和土地和户籍有关系,世界发展为什么房价相对平稳,就是有第三个和第四个城市化发展的阶段。城区进入郊区的阶段和郊区城镇化形成的大都市圈的问题。中国没有,因为土地制度决定了你只能进入前两个,农村进入城市和小城市进入大城市,房子都聚集在那里,只有在这里可以弄房子。没有办法去郊区,郊区土地是集体土地,所以房价平均不下来,也没有办法平衡。第四个部分更不存在了,我们历来都讲城镇化的问题,或者城市群的问题,中国有城市群,但是很难有大都市圈,因为土地制度和户籍制度的问题造成的。但是国际上都是大都市圈,而不是大城市群。城市群是一个相互依赖的竞争过程,而都市圈是合力发展的关系,差别就是土地制度和户籍制度造成的结果,比如说非北京户籍的人在北京干活,卖了半天力气还得被赶走,在国际上根本不可能存在,这也是中国的特殊性。
  所以我们没有第三、第四个发展阶段的时候,房子只能集中在城市,没有别的办法。农村的房子说拆就拆了,没有产权证。这就是我们存在的巨大矛盾。
  第二个政策,土地政策。这张图是中国的季度土地和房价的关系。在座很多媒体说开发商买了高价地,完蛋了,开始后悔了。开发商从来不怕买高价地,因为他们可以做更好的房子。就像邓博士说了,要提高住房的质量,面粉比面包贵,是比现在的面包贵,开发商可以做更好的面包可以卖高价。问题就是政府不让你卖高价,所以高价地都出现了问题。土地的关系和房价的关系可以看到,根子在土地上,如果不解决土地制度的问题,没戏了,你让房价不涨,只能靠权力。北京今年批的八九万的房子都疯抢,因为可以卖11、12万。
  这是全世界都有的,而我们中国没有按全世界去做的事情,就是我们用平均数做标准。有一本书《平均的终结》告诉我们所有的平均都是错的,全世界住房水平统计上都是使用的中位数。是因为中位数的控制是控制低收入阶层以下的数字里面有没有他们能买得起的房子,不是计算中位数以上的房子,那是富人买的,爱卖多少钱没有人管,那和政府没有关系。由于中国从来不公布中位数,所以所有的房价收入比都是错,你的房价、屋面积和家庭收入都不是按中位数计算的。那就是变成你和马云的关系,他赚的钱你们俩一平均,你比别人都富。
  所以我们得出的基本结论,中国得不出一个完整的可以和世界对比的关系,就是缺乏中位数。
  土地制度来看,暂时还破不了题。
  户籍制度决定了人口拼命向大城市集中,如果没有这样一个结果,资源和收入分配一定是不合理的,非户籍人口向大城市集中的原因就是那有资源和收入,没有办法,他们就得往大城市跑。
  什么情况下从城市里面出去呢,就是因为那些地区的收入低,所以很多没有资源的城市人口是减少的。因此要用当地城市的户均计算,一定是错的。
  我们可以看到北上广深的人口迅速增加,为什么老说北上广深是一线城市,而且房价高。从户籍人口和常住人口看这个比例关系也差的太多了,他们的高收入群体进来的时候不是按当地的户籍人口计算的收入,而是外来人口携带着大量的财富进入到这个城市,所以这个城市的房价就高了。你们看北京大多数外来人都买得起别墅,买得起最好的房子,怎么能不高呢?这就是城镇化发展过程中户籍制度导致的结果。
  没有办法,你要是把这几个城市的外来人口比例降下来,或者让最有钱的这部分人别进这些城市,房价就没有那么高了。因此一定是政策决定的价格,这是长期政策,最主要的是土地和户籍,还有金融和其他的问题。
  宏观政策里面也包括了金融政策,很多人都讨论今天房地产和金融会议。正是政策决定了利率问题,货币总量问题,决定了资金价格问题,融资方式和投资房子的问题。
  比如说中央政府可以下令,所有的境外投资人不准投房地产,不准投娱乐业,其他的国家会做这种政策吗,不会。只有中国会,大量外面的企业卖资产回来了,这就是宏观政策决定了对市场的影响问题。
  其中,当基础设施建设占主导地位的时候,我们可以看见,增长方式是一种。当我们决定要保持相对GDP的时候,你会发现离不开房地产,所以无论如何用各种办法利用房地产,因为房地产解决了大量的税收和土地财政收入问题。
  如果不要基础设施,不要经济增长,就可以不要房地产,我们的税收,房地产税收在地方税收里面占36%,全国税收大概占40%,一共六种税收和房地产相关。
  其中,土地财政占的比例也很大,几万亿。北京今年大概2800多亿土地的收入,如果把这些扣除了,对我们的财政影响多大?至少在短期之内我们还没有看到用任何办法可以替代这一部分。
  大家都知道不好,利用土地财政是非常不好的政策,但是怎么替代呢?
  这是今年我们房地产对GDP的贡献度,到二季度的时候6.9,三季度变成了6.8,为什么少了零点一个点,就是因为房地产少的0.1,二季度的0.5个贡献度变成了三季度的0.4的,到四季度估计还得降0.2个点,如果别的补不上,四季度可能也就是6.6的样子,因为房地产掉下来了。拿什么补?
  我们至少到现在为止不管你用什么政策,短期之内出台的任何政策都补不上这多少万亿。
  房价来说,大部分形成了这样的关系,非良性循环的关系,当我们处于低潮的时候,政府采取了一些启动措施,然后开始进入疯狂的阶段,然后开始调控,调控完了之后又进入低潮,然后再启动,再调控,这是历史上的宏观政策,大多数这样循环和重复,所以房价一定在一定的阶段里面进入疯狂,然后低潮,然后再启动。
  这次没有人知道会不会再启动了,谁也不敢说何时调整政策,以前我们都敢说,现在不敢说了,最近开一个会说建立长效机制和什么东西,忘了。
  就是说可能会有一些变化,但是这个变化是什么,没有人知道。
  我们很希望建立一个长效机制,最好把户籍制度和土地制度都改了,让中国的政策改的更合理,这样的话,长效机制就可以稳定增长。
  我们看了宏观再看微观,微观上来说,当一个市场里面没有产权,没有交易环,没有定价权,没有竞争中的价格信号的时候,还叫市场吗,我们不知道。至少我们可以看到所有的限的政策都破坏了市场规律。
  经济学讲很清楚,最重要的是价格信号,如果价格信号是限购的结果,或者限制网签的结果,比如说高价房不让你网签,在座的各位都知道,可能也都遇到过,就是低价的多签一些,房价就下降了。高价房子不是没有人买,而是不让你网签造成的结果。价格信号是虚假的时候,你知道这个市场的价格是多少,我们没有办法判断,就是因为价格信号已经不真实化了。
  从供求关系来说,今年已经出台的政策,大概有70多个城市出台了300多个文件,所以这300多个文件想达到什么目标,就是控制价格。全年的情况来看,今年是中国有房地产历史以来历史上最好的一年,什么最好,就是销售量最大,销售金额最高,最多的一年。
  至少到目前为止我们看到的数据还是很高的,可能11、12月会有所下降。但是或许有比去年有0.5个增长也是最好的,至少价格上是这样的。
  为什么呢,因为人民向往美好生活的愿望是无法被改变的。无论如何也不会被改变。
  比如说有一些规律是不变的,向大中城市集中和特大城市受到限制。到目前为止是没有改变的,尽管中国的房地产是非市场化的,但是其他方面还是有一些市场化的东西。所以这些市场化的竞争形成了无论政策怎么变化,但是市场化的规律是不会因为房地产政策变化而变化的。房地产政策并不能改变人们对美好生活的需求和对资源的需求。比如说大家都说学区房的问题要解决,可是如果你不建更多的好的学校,怎么解决?这就是资源不平衡的问题。
  资源不平衡的时候,那个地方的房子就是贵,没有办法平和,所以这些是不变的。
  还有一些会改变,我们已经看到了价格的双轨制,短期之内的市场因为政策的限制和调控会发生很多的变化,比如说依限价而降价,不批你一定的价格你不是要降价吗,本来你想卖11万,批你8.5万,或者是因为现金流而降价,你本来想拖两年,但是现金流不够了,就需要降价。因为限制购买造成的降价也会出现。
  换句话说,我个人觉得,现在有一个口号“新时代”,新时代最大的特点就是不确定性。没有人可以知道新时代以后会出什么政策。今天你不知道,明天也不知道。老是不告诉你未来怎么样,突然一个政策,讨论都不讨论,广告牌都拆了,就拆了。所以我们不知道新时代的情况下会出台什么样的新政策。
  但是有几个东西是我们知道的,比如说刚才说的金融问题,金融问题不仅仅是信贷问题,最重要的是一个货币贬值的问题。
  货币贬值对物价和资产价格的影响是巨大的,不管是房子用来住还是用来炒的,这个不需要讨论,需要讨论的是如果货币不贬值,房价怎么会变成这样?
  我们过去1970年大白菜两分钱一斤,2010年2.8元,现在可能5元了,你们看看涨了多少倍,如果我们的货币不断贬值,70年的时候房租1.2元,现在是3000到一万元的都有。那就是货币贬值造成的影响,这是金融影响很重要的部分,不要以为金融影响仅仅是指当前的货币增量还有货币贬值。不仅仅是当前的利率,利率确实影响购房问题。但是长期的货币贬值问题对资产价格的影响是巨大的。
  我们还可以看到房屋真正的价格变化,每个人都在吵吵,92年的时候是990元一平米,全国的平均房价。我已经告诉大家用平均房价的数字不合理。2017年6月份,7288元一平米。92年到17年,涨了多少倍?房子涨了七倍多,是不是你们认为涨的倍数很高了?但是我们再看一下92年一个大学生的工资是多少?84元,换句话说92年84元的大学生,你一年的工资够买一平米的房子,你干12个月能买一平米房子,虽然房价很低。但是你干一年才够。到了2017年的时候,大学生的工资多少?3500元左右,84元到3500元涨了40倍,房价才涨了七倍,你的工资收入涨了40倍,什么概念,也就是两个月多一点点可以买一平米房子,你们认为现在的房价高吗?是收入增长决定了房价,如果说收入不增长了,或者说宏观经济情况,实际经济情况都不好了,你的收入不增长了,房价能涨吗。
  这个跟前面的图联系在一起的,就是货币不值钱了,两个月的工资够买一平米的房子,你的房价收入比是多少,按照中位数计算,住房中位数60多平方米,就是夫妻两个人房价收入比很低,5左右,一年可以买12平米房子。五年买一个60平米的房子,人均30平米。1:5的房价收入比还高吗,很低了。
  但是在某一些地区差别巨大,包括前面所说的北上广深,人口高度集中的城市里面,最后造成的结果是高收入人群大量集中,房价极高。这就是房价的情况。
  换句话说,除了政策变化以外,可能发生的房价变化,我已经告诉你了,如果还猜不出来,说明你没有听懂。
  有人担心集体土地入市,可以告诉大家,集体土地建租赁性住房是我在政协上的提案。那时我被批评了六七年,最后他们说现在批准在12个城市用集体土地建立租赁性住房了。
  有人担心集体土地入市会影响房价,我告诉大家,根本不可能有大量的供应量,没有那么多的城市集体设施能进入到集体土地可以建设用房的土地上去。所以我2011年提出这个提案,到目前为止唐家岭地区的改造,到现在建了5600套房子,一年建了不到一千套。原来北京计划36个村,现在只改了6个村,不是那么容易的事情。别想用大跃进的方式认为集体土地入市就可以解决很多的问题。
  更重要的问题,租赁性住房在全国行不行?我觉得如果全国普遍铺开就是错误的政策,最多不超过20个城市,大量的需要租赁性住房。为什么这么说,第一,租赁性住房,要有一个长期建设的过程,我们商品房建设,邓博士说刚刚满足基本的需求,还是在现有的城市化的标准上。如果城市化继续增加,总量还是不足的,你用多少年能解决租赁性住房的建设问题。第二并不是所有城市都需要建设租赁住房,我们认为大概十个城市左右,只有特大城市和大城市才需要,房价越贵的地方越需要,而超过平均房价一万块钱的城市有多少个?19个,如果超过一万块钱需要建设租赁住房,就19个城市,超过两万的地方就9个城市,房价越低的地方越不需要租赁市场,房价三千块钱你建租赁住房干吗,中小城市出了门五分钟骑自行车到农村,在那租一个房子很便宜,建租赁房干什么。所以大量的建设租赁房并不是合理的东西。
  更重要的是,租赁性住房不会影响到房价,凡是房价高的地区才需要租赁性住房,凡是租赁性住房数量最大的地区都是房价最高的地区,全世界都如此。
  不要以为租赁性住房可以降低房价,没门。我用几个左晖给我的图,美国的十个大都市的租赁情况,可以明显看到这些地区都是房价最高的地区,而他们租赁市场靠谁提供呢,在美国最好的是REITs,他们的应用量远远比房地产公司多,所以REITs占了很大的量,因为享受减税和低息等等政策。
  另外一个,香港的租赁市场,可以明显看到,自有住房的比例是51%,但是租房的比例占45%,房源哪来的,可以看到63.7%是私人住房提供的。也就是说,邓博士刚才说的,德国如此,全世界都是如此。德国我们作为专门的调查,住房合作社里面政府只占17%,私人占70%多,中间的差是机构或者基金的。
  再看一下日本,中间的蓝色的比例最大的是私人住房,所以租赁市场大量靠私人住房解决的,而不是公有住房解决的。北京目前的私人住房源20%,常住人口的租赁比例占34%,什么意思,就是五到七个人租一套房子。所以左晖先生把老百姓(603883,股吧)的三居房子租了,把客厅打两个隔断说变成了五间房子了,老百姓觉得挺好,因为客厅带窗户,结果这次不行了。
  怎么办呢,这就是北京需要的大量的租赁住房造成的结果,你没有办法解决马上能够提供的大量的住房,而大量住房的人是谁呢,不要以为是北京户口的人,大多数是非北京户口的人,很明显,租赁性住房解决的是过渡性的问题。
  我们可以得出一个结论:过去大家买房的时候都发财了,我们要感谢党和政府,党和政府的政策让我们发财了,如果中国继续坚持改革和市场化的道路,就必须开放市场或者恢复市场的定价权和交易权,但是我们现在实在不知道政策怎么样,我们只能说政策可能会改变,所以加快住房制度改革和长效机制建设是重要的任务,我们希望这个会议能给我们一个明确的答复,好让我们知道未来的房价往哪走,谢谢大家!
⊙作者:李霂轶
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 台北人 发表于: 2017-12-4 10:26:00|显示全部楼层

任志强:为什么你们都不说真话呢?我看着挺烦的

源自:虎嗅网
  任志强:为什么你们都不说真话呢?
  任志强
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  虎嗅注:任志强的微博仍然因为“根据相关法律法规和政策”被封着,但他那张嘴貌似被解除了封印。任志强继日前在《财经》年会上说出“我没太搞懂为什么你们老说房价高,我觉得还早着呢”,以及““所有的价格信号都是假的,因为地方政府必须得造假,不造假官帽子就没了,这个造假要么让你限价或者不让你卖”后,他在12月3日又跑去了凤凰财经峰会,在跟凤凰卫视主持人于盈的对话,任大炮又是火力全开,从一开始就给了主持人一炮之后,这炮火就没停过。谈到别人总说他是大炮,他表示是因为没人愿意说真话,就他说了,他就成了大炮──“如果所有人都敢说真话的话,我就不算什么东西了。如果大家都不敢说真话,突然发现有一个人说了真话的时候,他就觉得这个人是个大炮。”

  这一次,他没怎么谈房价,但谈到了社会和企业家之间的关系,他认为中国的企业家应该成为推动社会进步的中坚。最后,他说了一段颇有看破红尘的话:“我就是个退休老头,不可能有什么远大的目标,也没当过国家干部。但是作为企业家,最清楚的一件事就是让每个人的善心都被唤发出来,如果每个人都从善的角度出发,这个社会一定比现在更好。但是如果总从权力的角度出发的话,这个社会只能越来越差。”

以下是对话全文
  于盈:在座我想问一下有不认识或者不知道任志强的吗?没有。任总的知名度非常的高,我不知道大家知不知道,其实任总是人民大学的法律硕士,但是感觉法律一般律师说话都是比较严谨的。但是任总貌似说话有点激进,不是特别的严谨。您一直都是这样的吗?
  任志强:首先纠正你的错误。我不是法律硕士,我是在职研究生,因为我没有学历,填表的时候是有巨大差别的。硕士是一定要拿到文凭,在职研究生你只是上了课,参加了学习,但是没有给你硕士学位,是不给你发文凭的。这是第一个错误。
  第二个错误,你说我说话不严谨,我觉得我说话非常严谨。我要是不严谨我怎么能预测十年的房价都预测对了呢?
  于盈:您一张嘴,别人就说您是放炮。
  任志强:这是因为别人不敢放炮。如果所有人都敢说真话的话,我就不算什么东西了。如果大家都不敢说真话,突然发现有一个人说了真话的时候,他就觉得这个人是个大炮。要是所有人都说真话,怎么会有这事儿呢?
  我觉得在座的各位,当你们教育孩子的时候,你是告诉他说假话还是说真话?你一定对你的孩子说别撒谎,说真话。为什么你们在社会上说话的时候都得说假的,不说真话呢?我看着挺烦的。我觉得说真话是非常重要的。
  我谈一下企业家。企业家是干什么的?企业家就是要分析和掌握信息的人,这是机器人替代不了的。否则机器人都当企业家了。这是绝对不可能被替代的东西,就是因为他要决策。这个决策来自于什么呢?来自于市场信息。
  如果我们市场的信息都是假的,机器人一定做出一个错误的判断。但是如果市场的讯息是假的,不一定企业家会做出错误的判断。因为企业家在一线服务的时候,他会了解更多和新闻报道不一样的信息,因此他做决策的时候会从另外一个角度出发去研究真实的世界是怎么回事。所以他才能做出正确的决策。
  我们今天不谈房地产,但是我们知道房地产的信息很多是假的信息。如果你根据现在已经统计公布的信息去做决策,你可能就做了一个假的决策,这就是机器人容易犯的错误。但是如果你在第一线你会了解很多真实的信息,你就知道为什么那个公布的信息是假的,你就会做出一个正确的判断。
  核心的问题在于机器是不可能替代人的,再智能的机器,它只能替代叫什么端的人口,然后剩下的决策得靠人,没有人做重要的决策的话,这个判断是不可能的。
  刚才前一位嘉宾说到银行的征信,他只有一部分数据,另外一部分数据他是拿不到的,这谁能拿到,企业家能拿到,因为企业家在第一线最了解情况,所以他可以拿到很多靠官方的统计数据,靠计算机系统得不到的数据,因此他才能做出一个更加正确的判断。所以我们看到大部分决策都是政府政策错误,大部分的决策都没有让企业的决策错了。
  比如说一个县的县长说,今年我们全县都种大白菜,老农民告诉你绝不能听县长的,种大白菜都赔了,你们想想事实是不是这样?结果没种大白菜的人发了大财就因为他用自己的思维在做决策,而不是按照上面说什么我就做什么决策,他才能在市场中掌握最灵敏的信息,然后让自己从中受益。千万可别听他这个,决策与市场颠倒了,应该是市场与决策。
  于盈:这也是一种不平等,因为信息其实是不对称的。您处于社会不同的位置,你可以收集的信息的量就决定了你的决策的好坏。
  任志强:你说的对。
  于盈:终于受到了一回肯定。
  任志强:你如果做全球性的生意,你就应该掌握全球性的信息。如果你只做局部性的生意,你就了解你局部信息就够了。比如我作为县城开发商,我就要研究我们县城人们的居住需求怎么样就够了,我管你中国怎么样,我管你美国怎么样,和我没有关系,因为我做的就是局部。
  但如果是金融,这钱今天跑美国,明天跑欧洲,24小时都在转悠,那你就不能掌握一个局部信息,你得掌握一个更广泛的信息。你睡觉醒来可能钱就没了,那个汇率差的很大了。
  因此企业家做决策的时候是根据自己所需,比如创新,什么都得创新吗?我觉得大米永远是大米,你不能把大米用个新的东西把它替代了,不吃大米饭了,做不了。所以你作为一个企业家,要创新的是发展模式,比如我这个大米可能做出大米面的东西,我也可能做出其他东西,你有很多生产方式可能是新的,但是大米就是大米。
  作为一个企业家,特别是成熟企业家,不是所有的东西必须是新的才能赢,旧的产业改不了,吃大米还得吃大米,磨面粉还得磨面粉,做面包还得做面包,但是面包口味可以是新的,不一定老是黑面包,老是一个味道,不一定。
  所以创新不要搞错了,不要以为创新就是旧的东西不能卖了,一定要卖新的东西,我们穿衣服不还是棉纺、丝绸的吗,化纺的再好也不如棉纺的舒服,一样的道理,老的东西不一定都得扔了,如果都扔了,人可能不活了。所以对信息的判断,你得看搁到一个什么样的环境、背景和范围之内去讨论什么样的信息如何如何,这对在座的可能有所启发。
  于盈:你说的大米不变,衣服不变,但是种植大米的方式变了,可能效率提高了,可能制作衣服的方式变了,效率提高了,那个是不是也是创新?
  任志强:所以我刚才说了,你可以把大米做成大米面的东西,也可以做成蛋糕,这都可以创新,但是大米没有变。所以我们做企业的时候,特别是作为一个企业家,要做什么东西你自己要很清楚,所以根据市场进行判断的时候,你得知道你的东西是不是会永久存下去。如果它不能永久存下去,它可能明天就没了,最简单的就是BP机,没过几年就被替代了,因为很可能有很多东西可以把它替代。
  拿大米举个例子,因为大米很难被取代,鸡蛋到现在被人替代了呢?牛肉也没有被替代,但是牛肉可以有澳大利亚的牛肉,美国的牛肉和其他地区的牛肉,牛肉本身并没有被替代。所以新和旧要比较的来看,根据市场做调整,而不是盲目的认为新的好,把牛杀光了,你用乌鸦肉替代牛肉?不是所有的东西都是用新和旧来衡量。
  于盈:所以作为一个企业家来说,您是站在第一线,确实掌握的信息是比普通老百姓多很多,那您是不是把分享这方面的信息和决策作为您的责任呢?
  任志强:中国的企业家和国际上的企业家不一样。从国际上来说企业家可能好几代,比如洛克菲勒到现在都第五代第六代了,为什么?因为他的制度没有发生中断。中国应该说刚刚开始有企业家,因为中国刚刚开始有私有产权。在计划经济下不可能有企业家,因为没有一样东西是属于你的。所以中国一直到1979年改革开放之前的经济发展非常落后。
  1949年中国GDP是日本GDP的2.5倍,但1979年日本GDP反而是中国GDP的4倍。经过改革开放后这么多年的发展,我们到2015年中国的GDP才又变成了日本GDP的2.5倍。如果没有前30年消灭了企业家,中国怎么会浪费60年时间才和日本又保持了1949年的GDP水平呢?可想而知计划经济给中国造成的巨大损失。
  我们第一代企业家从哪儿来的?严格说起来,应该说从承包制来的。承包制起到了什么作用呢?农民用承包制的办法把公粮交上来一部分,剩余的归自己,工厂有了工厂承包制,你完成了任务,比如300万的任务完成了,多完成的10万你拿了,这叫承包制。
  这个时候有真正的企业家吗?也没有。因为你没有产权保护,明天看你挣钱了就改规则,完成300万不行,你得完成310万。就是没有产权保护,为什么?因为那财产不归你所有,你是承包的,你是利用的。
  我们第二代企业家是1984年城市改革。从农村改革向城市改革转移的过程中,出现了一批民营企业,但也不是真正的企业家,为什么?因为产权仍然不归自己。
  1984年之后,允许一部分人先富起来,而且提出可以有万元户,先富带动后富。这个时候有了私有产权保护,有了企业家,中间又出现了一些变故,1992年又有一个南巡讲话。所以我们看到大部分现在的企业家是1984年到1992之间,特别是1992年之后。因为有了私有产权,因为有了市场经济,社会主义也可以有市场经济,我们才开始有了企业家群体的出现。
  企业家干什么?企业家最重要的是要推动社会进步。为什么?我们可以看看,几万年的人类生存史上,只这200年产生的GDP达到人类有史以来全部GDP总量的95%,而200年以前的几万年只生产了全部GDP的5%。原因是什么?原因是没有大规模化生产,没有企业家经济的存在,没有对私有产权保护的法律。
  到17世纪之后,才对企业家群体和私有产权给予了充分的保护。市场化的前提条件就是得有私有产权保护,得有对企业家群体的保护。从17世纪末期开始,企业家在拼命的推动社会进步,要建立一套保护企业家创造财富并拥有财富的法律,否则财富老是被别人抢夺,他就生存不下去,他也不可能像洛克菲勒家族那样生存5代。不可能,一代就给你搞没了。
  在中国辛亥革命之后开始出现了民营企业家,但是到解放以后我们公私合营,把所有的企业家都消灭了,到改革开放之后邓小平又允许企业家存在。
  企业家如果不努力帮助政府建立一套很好的社会制度,你就难以生存下去。没有这套制度,人们就不会有创造财富的积极性,这个社会永远是在零和博弈,我分的一定是你少的部分。但是企业家群体是创造财富的过程,是要把蛋糕做大。虽然你分的比例没有增加,但是总量增加了,因为整个社会的财富在增加。
  看看今天中国民营经济占的比例。从比率来说,超过50%的GDP,超过60%的投资,超过70%的税收,超过80%的就业,超过90%的科技都来自民营经济。中国如果没有企业家群体的出现,没有依赖企业家群体去进行社会发展,中国的经济很难有高速的增长。
  为了社会的进步,企业家就做大量的公益,要消灭贫富差别。为什么企业家群体会拼命的去做公益?洛克菲勒说过,当他们富起来而穷人没有同时富起来的时候,会破坏他们富有的社会条件,比如革命、战争。因此他们一定要帮助穷人也富起来,才能让这个社会平和,至少让穷人有机会。
  但是传统的说法就是,从第一个“授人以鱼”变成第二个“授人以渔”,企业家要主动帮助最贫困的人学会打鱼,让他们有生存的条件。我们看看美国,从福特到巴菲特、比尔·盖茨,为什么总是最富的这一帮人在拼命的做社会公益?为什么在这次特朗普宣布减税的时候,所有富人联名不要给富人减税?因为他们认为如果不能建立一个良好的社会制度的话,他们的财富就会随时产生危险。
  我们可以看到,当公共汽车被划了一个道子或者弄的很脏的时候,你可能很不关心,觉得跟没你关系,因为他是公共财产,但是你的私家车被别人弄脏了,或者被别人划了一道的时候你会很心疼,如何解决呢?你必须要改变这个社会状况,让所有人都不再存在要划你车的心理的时候,你这个社会才能安定。所以企业家就在努力的做这些事,中国的企业家虽然只有十几年的发展过程,但是已经把更多的精力和金钱、财富都用于建立社会公益。
  在历史上我们可以看到一部分人先富起来,先富起来的帮助后富的人,也许从整体的社会情况来看我们还没有看到这些先富起来的人都拿出钱来帮助后富的人,但是从我们的社会公益组织大量的出现可以看到企业家群体在这个中间正在做这样一件事情。
  为什么我们过去没有人做或者不能做?是因为没有企业家的生存环境,这个生存环境包括我们没有慈善法,中国的慈善法刚刚出台。比如说曹德旺先生,36亿的公共捐款要受到6个亿到7个亿的税,我们还有企业家愿意做这个事情吗?新的慈善法出台以后他就可以不交税,或者交很少的税。
  当有了这种税收制度的优惠的时候,是不是有更多的企业家拿出钱来做社会公益,是不是能帮助更多的穷人改善他们的生存条件?要比你政府单掏出钱来做扶贫强10倍、20倍、30倍,效果是大大不一样的。所以我认为,企业家群体的出现,和企业家未来的发展过程,一定会在中国掀起一个富起来的人帮助穷人的高潮,而最终让这个社会的环境得到充分的改善。
  于盈:您刚才说到曹德旺,我前段时间采访他,他有分享他,他其实想把他公司的股份捐赠了,来设立一个慈善的基金,但是他花了5年的时间去跑不同的部门,最后给他成立了这个慈善基金,他至今已经捐款110亿。
  任志强:从这两百多年的历史情况来看,推动社会进步的不是政治家,是企业家。
  于盈:为什么会发生这个现象?
  任志强:最典型的例子就是当有蒸汽机的时候,政府出台一个法律去保护牛车和马车。为什么我们现在都叫马路呢?就是因为那个路是给牛车和马车走的。当有蒸汽机出现的时候,为了保护牛车和马车就出了一个红旗法案,让你蒸汽机汽车走动的时候有三个人在前头走,拿着红旗杠,这就是法律,因为法律永远是保护当前。
  当新的科技出现的时候,面临当前的这些利益冲突的时候,怎么办?所以红旗法案出现的时候只允许汽车时速4公里,我们看传统的西部片看着骑马都可以追上火车,为什么?当时的火车不一定比马车跑的快,现在你再追着试试?高铁360公里,跑死马也追不上。
  那是因为企业家用科技进步推动了社会改革,让你的制度不得不变成把马车和牛车消灭掉,不是保护底层的利益,而是保护先进科技而带动牛车和马车的改善,让它进步,你就别费着赶牛车马车,你开汽车好不好?这不是社会进步了吗?
  我们举个中国的例子,共享单车也好,还有什么这个那个也好,哪个不是突破现有的法律呢?换句话说,就是现有的法律基本上是限制了科技创新的,我们可以看看我们的无货币的金融是不是这样。今天出个政策,明天出个政策,为什么?因为它没有估计到科技进步,企业家的能力,对社会推动的力量是巨大的,防不胜防。
  当滴滴出现的时候,交通部就出现一个文件叫征求意见稿,结果呢?结果是所有人把它推翻了,最后交通部出了一个文件说各地方自己定政策,我不管了。这就是说企业家最后改善成符合创新精神和社会发展的,这个社会要不断进步才行。
  世界各国都是这样的,所有的企业家一定享受了科技进步是要推翻现有政策去实现更好的创新的,要不然这200年怎么发展起来?就是因为多了一个企业家,这个群体就有这么大力量,逼着你不改不行。不改,共享单车把你北京市所有道路都占了,所以你得赶紧想办法,原来的法律有吗?没有。
  刚才有位嘉宾说共享是你不想拥有财产权利,拥有使用权就够了。我觉得既得有财产权利也得够使用权。对你来说不要产权,但是那个东西对他来说得要产权,企业家在这个方面是最敏感的,不然就没有办法创造财富了,什么是财富?也得搞清楚,财富,过去我们的老地主都把银元埋在地下,所以我们拆房子的时候发现地下还有银元,那不叫财富,只能叫钱,叫货币。财富你得拿出来用于社会进步,真正发挥作用才叫财富。
  所以企业家创造财富过程中,就是他不断把投入的部分再运转,所以我们看到比尔·盖茨又拿出多少钱来研究这个,又拿出多少钱研究那个,研究的都是现在没有的,或者现在的法律条款和社会条款不允许存在的东西,包括治疗这个病那个病。我企业家有钱,我推动社会进步,我科研,我不要回报,但是你一旦要把这个新药弄出来了,那对社会进步就大了去了。所以我们看看我们的新药出现以后不进医保,过了一段时间不可或缺了,进医保,总是推动那个制度非改不可。
  所以一定要搞清楚,企业家群体不是为了赚钱而存在的,企业家群体最重要的功能是推动社会进步。所以你要说有什么精神,企业家精神就是前面有什么东西你也别怕,得把它推倒,冲过去。要是因为现有制度是这样,说只能按照现有的制度去调整,那怎么会有无人驾驶汽车呢?
  无人驾驶汽车现在是违法的,那你是不是得推动法律进步,你的无人驾驶汽车才能过去,这就是企业家功能。企业家没有这个精神,你就不是企业家,你最多是小商小贩。所以要有企业家精神,就要勇于改变现有的法律规则,让它更适合于人类的商业发展,谢谢。
  于盈:您刚才描述的这个企业家的责任,就是说为了推动这个社会的进步,还有把财富更好的去运用,但确实我们看到在中国现在的环境下的话,很多人大家一想到就会是奸商、黑心商人,不是所有人都有这样的一个追求,之前我和硅谷顶级投资人聊,他们也说比如中国的一些初创企业,跟他们聊,刚刚是企业起步的时候,他们和他们爬山,他们就是在祈祷我这个企业在上市,他说他在硅谷绝对不会投这样的企业,就是你要对你的产品,对你创造的服务感到对社会有贡献,要有热情。但中国现在就是处于这样的一个有点“一切向钱看”的阶段,您怎么看现有的,比如您这样的企业家可以发挥什么样的作用带动社会变革呢?
  任志强:为什么美国没有这种事?因为它随便上市,因为它上市以后一套法律约束你,你不能随便骗我,你想上市可以,我没有刚性兑付,你爱买不买股票,但是你的情报信息披露等等得按时完成,你买不买股票是另外一回事。
  美国有各种各样的融资渠道,我不上市也可以拿到钱,有风险投资和其他投资,有一套系统和标准。而我们中国的金融和开放是很落后的,我们股市是不是中断了很多年在恢复?之前有,中间一段没有,然后又有,一开始是不是国有股不能流转,它是一个慢慢进步的过程,任何一个被批准的东西都是,其他的方面也是。
  所以批准就变成了牌照,如果我们这个制度按照政府的说法减少审批,是不是就没有这个问题呢?自然就没有这个问题了,你还上什么市,上市也没有人理你,因为随便谁都可以上市,大家可以很谨慎的讨论这个公司行不行,该不该给它投票,有几万家选择的时候,你会这么做吗?不会。
  因此在美国这个制度下也不会轻易选择我这个企业要去上市,中国就是因为这个机会太难得了,所以他老想上那个贼船,等他上了贼船才发现想下来也不是那么容易,那得强调法律体系。
  中国的改革靠什么?第一个就是对外开放,第二个就是对内放开,别要绑着大家的手脚,允许大家有所创新,允许大家突破那个法律界限,我们自贸区是不是就突破法律界限,试点成功倒过来修改法律,这都是一个对现有法律进行突破,不得不进行创新的一个结果。
  于盈:但是很多大环境的东西,不是我们现在能改变的。处在这样的一个时代环境中,我们能怎么办?
  任志强:我们能怎么办?一点点来,你今天改一个,明天改一个,后天改一个,改多了不就弄齐了?你总得努力。每个人都说我不能,每个人都说我不敢碰,每个人都离的远远的,怎么能改得了呢?所以一点一点的努力,至少你得干点什么。
  搞金融的,我们可以看到,金融制度上现在这么多国有土地,你总得弄点东西,比如说我们允许REITs,可是大部分美国金融的REITS,很多都是免税的,你为什么不是免税的?美国这次大幅度减税的,是不是中国也得考虑考虑,你要都不同意免税就跑了,人家税低,曹德旺合适。
  所以这些东西总是一点点的,但是你总要往前走,你不能老在原地踏步,靠谁?靠企业家,如果我们每一个企业家都说在商言商,我只能原地踏步,我发财就算了,那社会就进步不了。我特别强调说没有社会进步,企业家是没有生存余地的。所以企业家一定要成为推动社会进步的主力军。但是不要期望太高,一代人就能解决问题,解决不了,他可能需要几代人共同努力才解决我们面临的巨大问题。
  于盈:所以企业家您说的一个是要力所能及的,能推动的就去推动,第二个当然就是要坚持,因为在推动的过程中,在做的过程中可能会面对非常非常多的困难。对您来说,您人生面对过的最大的挑战困难是什么?您又从中学到了什么呢?
  任志强:人的一生总会遇到很多很多问题,我的一生也遇到很多很多问题。但是我觉得,人生要考虑的就是当你遇到问题的时候,是不是就不能传播需要社会知道的这些知识、经验或者其他东西了呢?我觉得不是。我觉得我利用大量的时间去做环境公益问题,我们收获也很多,我们得到的乐趣不比在微博上得到的乐趣少。我们对社会的传播也挺多。
  昨天晚上一个画家会议主持方安排的,画了一幅任志强,一开始用大概糨糊画的,画完了以后也看不见是谁,他拿那个金粉往上一喷,有糨糊的地图上金粉了,一看原来是我,这幅画当场进行拍卖,拍卖的钱都用于环境保护和公益,拍了多少钱?拍了一百万。等这幅画拍卖完了一百万以后,捐钱人跟我说,他要把这幅画再拿出来捐掉再拍一次,他希望有更多的人参与其中,为社会,为公益做出贡献。我们今天在拍卖的展览会上,在卖我们的任小米。
  大家知道我有一个比大炮还响亮的名字叫任小米,你们最好拿出你们的手机关注任小米的公众号,在公众号上去买小米,我们在沙漠为了治理荒漠化,大量的种植小米,帮助农民用以色列的科技技术,用滴灌技术来种植小米,荒漠化怎么来的?大量的抽水,水位越来越下降,更浅的草就全死了,植物全死了,所以我们要用大量浪费的玉米的种植改成节水小米种植,让农民收入提高的同时,把水资源上升了,这样的话荒漠化问题就解决了。
  大量的人在购买我们的小米,我们在前两年种的二三十亩到二三百亩到现在上万亩,我们准备扩大到15万亩,这样整个腾格里沙漠地区的水资源就会大量的回收。
  我们去年节约了75万方水,够全中国人民洗一次澡的。你们想象不到,就这么点小米解决了多少问题。所以我们希望所有的企业家们都来支持社会公益,让我们的环境得到改善。我这幅画,可能能拍到两百万,但是拍到两百万的时候,另外一个人又说我再捐出来,再拍一次,有更多的企业家把自己的财富用于社会公益来支持我们的活动,我个人觉得,我这个要比被关了微博要幸福的多得多得多。
  于盈:您还未达成的最高的人生目标和理想是什么?现在为止?
  任志强:我就是个退休老头,不可能有什么远大的目标,也没当过国家干部。但是作为企业家,最清楚的一件事就是让每个人的善心都被唤发出来,如果每个人都从善的角度出发,这个社会一定比现在更好。但是如果总从权力的角度出发的话,这个社会只能越来越差。
  因此我希望所有人都把你们的善心奉献给社会,让我们社会中所有的人都活的比现在更好。谢谢。
 嗨哟嗨哟 发表于: 2017-11-29 21:48:00|显示全部楼层

任志强:房价离合理水平差很远 为什么你们觉得高

源自:财经杂志
原文标题:任志强:房价离合理水平还差很远 为什么你们觉得高

  11月28日~30日,由《财经》杂志、财经网主办的《财经》年会2018:预测与战略在北京举行。华远地产股份有限公司原董事长任志强在会上发表演讲,以下为全文实录:
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华远地产股份有限公司原董事长任志强
  任志强:主持人在会客室就跟我说,你说话小心点,意思就是让我别随便说。我们说十九大,十九大里其中有两个没有改变,十八大有三个没改变,十九大变成两个,没变的就是社会主义初级阶段,发展中国家的地位没变。这两个没变,说明中国还得回到原来的建立市场经济框架高速发展的过程。预计城市化任务还没完成呢,要完成小康目标最少要到60%、70%的城市化率,中国社会主义初级阶段的建设周期还长着呢,你们不要以为今天就建完了,早着呢。所以,应该说中国的城市化路还有一段时间,十九大说要完成小康2035年的目标,最少每年有1.3个点才能完成,不盖房子住哪儿,这是一个大的问题。很多专家老觉得我们的房子已经解决了,其实城市中的住房需求还是巨大的,特别是李铁谈到了老龄化问题,我们的老龄化问题非常严重,但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲很多国家,年轻人的独居达到40%,什么意思?就是父母有房子我也不住,单独住。中国独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念,也就是说家庭人口比例数在大幅度下降。从1984年的三点九几下降到二点八几,但是北京、上海已经降到了2.3、2.4,换句话说就是两个人一个家庭,或者两个人多一点点。一个人一个家庭已经占的比例很大,占到全世界的25%左右,而中国未来的独居发展趋势是什么?预计中国未来城市里最少有一亿五千万套,中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求,大概要再干25年,别的还不算。结婚、生孩子的还不算。为什么?从1990年开始建到现在,一共建了一亿五千万套,你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%,或者还不到。像大城市,北京、上海还不到40%。
  真正的房价有多高呢?超过一万元平均房的不到20个城市,其中超过两万块钱平均房价的不到10个城市。去年年底的统计数据,地级市平均房价不到4000元/平方米,今年10月份的统计数据,全国的平均房价7000多,我们没太搞懂,为什么你们觉得房价高,我觉得还早着呢。北京个别城市房价比确实高,外地的有钱人都到这儿来了,我们真正超过2万块钱的平均房价只有10个城市,20个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨,但我们的房价离合理水平还差得很远。
  我让易居帮我们做了一个调查,就是房价扣除低价以后的房价收入比是多少,非常低,全国大概不到1:6,可能北京、上海比较高,但是扣除地价以后相差60%。换句话说,中国从来没有出台一个政策限制地价,而所有的不合理大概都在地价上。所以,我们计算一个扣除地价以后的房价收入比,非常非常合理,而且比国际上还低。也就是说,当其他的国家不是一次性支付70年而且是竞拍价格的时候,房价是相对合理的。我们从2004年8月31日以后,但出文件是2002年6月1日开始招拍挂,1998年之后──2003年在没有实行招拍挂期间,房价平均涨幅不到3%,但我们的收入平均涨幅是9.5%。2007年出现了大量的地王,随后开始出现天价地,面包高过面粉,于是出台了一系列的调控政策。
  调控政策最大的问题是无法,你们可以查一查所有地方出台的调控政策,哪个是依据上位法了。我们1995年开始实现房地产管理法,你们查查房地产管理法,有地方政府批准价格吗?没有。上面只写了商品房卖完了以后,价格到政府那儿备案。另外,没有契约,因为土地合同中写了可以盖这个房子,可以盖那个房子,没写必须限价,但是我盖完房子你说契约不算数,房子只能卖多少钱,我已经盖好了也不行,没有契约精神。我们没有市场价格信号。所有的价格信号都是假的,所有的地方政府几乎无不造假的可能,要不然就是高价的不让你卖,不让网签,要不然就限价。如果市场里没有价格信号,任何人做出来的判断一定是错误的,不管是中央政府还是地方政府,也包括市场中所有的人,你们做的信号能是正确的吗?不是。因为你看到的是虚假的信号。既然是假的市场信号,怎么判断呢?未来是涨还是跌,不知道,因为价格可以随便定。这可能是我们认为房地产市场的拐点来了,因为你永远不知道未来的价格是多少。
  苏琦:任总,我记得2003、2004年我采访您,您当时有一个惊人之语说,不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子,政府应该安居性的保障。您给支支招,租售并举以后,保障性住房也好,到底怎么更好的解决这个问题?
  任志强:北京市政府干得挺好的,北京市政府没有住房困难的家庭,北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障,他们都不愿意搬家,宁愿意领更多的钱,为什么?因为要改善住房就到城外面去了。我们要解决的问题是什么呢?第一,中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类:农村户口和城市户口。城市所在地要解决住房问题,根本就不考虑农村户口了,因为你家里有宅基地,不在住房考虑之列。另外,户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍,本地政府只管本地户籍的人口,外地户籍的人口再困难和我没关系。因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在,我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。所以,我们真正的家庭住房困难户,不是真正有北京市户籍而产生的人口,或者说不是我当地政府要管的,是外地政府要管的,所以,他就要把这些外地人口轰出去,都轰出去了就没责任了。
  苏琦:叫疏解。
  任志强:文件上写的不是疏解,是迁出。如果没有户籍制度问题,全世界大概有三个国家有户籍,朝鲜、中国,还有一个什么国家,我忘了。比如美国,拿的是护照,到任何一个州,州政府都得管,特别是他们退休社保卡都是全国通用的。李铁强调人的城市化问题,我个人觉得是收入的城市化问题,如果你的收入完全来自于城市,不管你住在农村还是住在城市,都叫城市化。许多人家庭现在父母在城市里,医保还在农村,宅基地还在农村,承包地还在农村,能叫城市化吗?不叫,因为当地的政府不管你。但本地户籍人,政府都有一个最低收入。这是我们制度上的毛病,你刚才问的问题,制度上的问题不解决,每个地方政府都说我完成任务了,完成的很好。但是,在人口流动的情况下,这个问题没有解决,而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的,中央拿多少,地方拿多少,特别是穷困地区,户籍是多少,我给你按多少拨,你人可能不在这个地方,但钱拨到了户籍所在地。所以,我们逐步打通户籍问题,估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样,邓小平说初级阶段要一百年,或者几代人、几十代人,别想的太简单了。孔子到现在只有73代,邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题,你们别想的太简单了,所以,可能还有一个发展过程。如果这个阶段没过,财政收入、体制什么的问题没解决,北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户,但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决,永远存在这个障碍。像郑州、南京提出来了,给你低价补贴,优秀人才来我这儿给你落户,房价补贴等,恰恰是因为高技术人才不到他那儿去,才用政府花钱的办法请你。北京不用,北京有这么多权力,大家都拼命往北京跑,没办法。特别是一些大城市,遇到的就是这个问题,本地人解决了,不希望你外地人进来,因为外地人进来以后,我承担保障的责任很大,政府担不起,于是就出现了问题,所以有些城市提出购房入户。而优秀人才都进大城市,我们文件上写的公共资源均等化,这句话不是短期之内能解决的,需要很长的周期。为什么开发商选择城市做投资,就是因为城市有吸引力才有更多的人来。为什么投资不出山海关,就是因为那些城市没有吸引力了。我想,最根本的问题,中国要解决长效机制,这个口号都提出来了,但是你们想一想,如果不解决户籍问题和土地制度问题,这个长效机制拿什么建,可能建在沙漠上或海洋上。必须把这两个问题解决了,才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。
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