北京市华远集团原党委副书记、董事长任志强接受纪律审查和监察调查

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　　华远地产股份有限公司原董事长 任志强　　“《财经》年会2018：预测与战略”今日在北京举行，华远地产股份有限公司原董事长任志强出席并演讲。
　　任志强表示，如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%～70%，“不盖房子住哪儿啊”。
　　他表示，在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求。对于部分认为我国老年化非常严重，可能导致住房需求量减少的观点，任志强并不认同：“更严重的是年轻人的独居问题。北欧很多国家年轻人独居率达到40%，父母有房子也不住，自己要单独住，中国现在大概最少有7700万户，独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念”。
　　任志强引用数据表示，我国家庭人口已经从1984年的3.9下降到现在的2.8，北京上海等城市已经降到了2.3、2.4，甚至一个人的家庭已经占到全世界总量的25%左右。“如果要把独居的加进来，预计中国未来城市最少有1亿5千万户，也就是说，仅仅满足独居人口的家庭需求大概要再干25年，还不算结婚的、生孩子”。任志强称，从1990年算起到目前为止，包括租赁性住房、廉租房、保障性租房在内，全国一共才建了1亿5千万套房子，仅够满足上述独居需求。
　　在谈到商品房时，任志强称，商品房只占住房总量的40%，“现在房价超过2万元的不到10个城市，超过1万的不到20个城市，这里还含上了2万的城市。根据去年年底的统计数字，全国所有地级市平均房价不到4千元，到今年为止10月份的统计数字，全国的平均房价也就7千多块钱，我没太搞懂为什么你们老说房价高，我觉得还早着呢”。
　　任志强进一步表示，像北京这样的个别城市房价比确实很高，因为全国最有钱的人都会到北京买房，但根据全国来讲，平均房价真正超过2万块的只有10个城市，但以全国平均房价来看，我们的房价离合理水平还差的很远。
　　任志强还表示，根据乐居所做的调查显示，扣除地价以后的房价收入比非常低，全国只有五点几，北京上海等一线城市扣除地价以后相差也达到了60%，“换句话说，中国从来没有出台过政策去限制地价，所有的不合理大概都在地价上”。
　　在任志强看来，土地的“招拍挂”是推高地价的因素之一。从1993年文件出台到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%，而收入平均涨幅在9.5%，自从2004年“8·31”以后，土地价格急剧上涨，开始出现大量地王，面粉高过面包等等现象，于是才开始出台了一系列的调控政策。
　　“调控政策于法无据，你们可以查一查所有地区政府出台的政策哪个依据上位法了吗，你们给我举个例子，不管你限了什么”，任志强直言。
　　此外，任志强认为调控政策完全没有契约精神，“土地合同中写了我可以盖这个房子、盖那个房子，没写我必须限价，但是我盖完房子你说这契约不算数，我重新做规定，你这个房子只能卖这些钱，我已经盖好了也不行，商住房也不能卖，如何如何，没有契约精神”。
　　第三，房地产市场的价格信号无效。“所有的价格信号都是假的，因为地方政府必须得造假，不造假官帽子就没了，这个造假要么让你限价或者不让你卖”。任志强称，“如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府、当然也包括市场中所有的人”。
　　“你说未来涨还是跌？不知道，因为这个价格可以随便做，想做多少做多少，这可能是我们认为房地产市场拐点来了的原因，因为你永远不知道未来的价格信号是什么”，任志强表示。

原文标题：专访任志强：“只租不售”不能解决目前城市人口居住的全部问题

　　中国新闻周刊
　　在租售并举的调控理念下，房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100%自持地块用于出租的现象。
　　企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来，运营模式如何获利，是否可持续？就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强。

中国新闻周刊：
　　你认为，在中国住房市场中，商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：
　　国际上成熟的大都市、发达城市的租赁市场，占比大致在40%~50%之间，但它绝不是一个国家标准住房政策，因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比于美、英、法等国家，中国租房占比小。平均来看，中国租房人口户数比大概在21%左右，美国和英国都在35%左右，法国则达到39%。纽约的租赁市场占到50%，北京的租赁市场目前大约占20%，还大有潜力。
　　所以，在租赁住房政策问题上，不应该一刀切，而要根据城市人口容量和发展特征来决定。

我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右，就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题。
　　但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40%~50%，二线城市大约20%~30%就够了，三线城市有5%~10%就够了，再到下面几乎就不需要了。
　　租赁房的量化比例，全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管理，政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：
　　除在农村集体土地上建设租赁住房外，还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租，你对此怎么看？

任志强：
　　无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。
　　企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。
　　按照现行政策，这种做法有不合理的地方。第一，企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得？
　　国际惯例是，房地产建筑投资，财团贷款期限最高20年，一般情况下，本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息，这是比较好的投资。
　　所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。
　　第二，租金高了谁会租，租给谁？现在建设租赁住房，各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样，房子租给谁？
　　以北京为例，一方面限制人口，外迁低端产业，低端产业就业人口就减少了，房子租给谁？另一方面出台优惠政策，吸引高端人才，这是矛盾的。
　　目前示范性较强的上海张江地块，张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地，成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作，一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看。

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　　4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400套，其中30%面向具有稳定工作的非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：
　　在你看来，企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。
　　REITs可以解决房地产企业融资和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。
　　REITs最早出现在2003年的18号文件，当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对，最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后。
　　2008年，政府工作报告正式提出房地产投资信托基金，并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把个人住房贷款转换为房地产投资信托基金的尝试，此后至今再无动静。

建立房地产投资信托基金，不是中央政府没想法，不作决定，2008年政府工作报告说得很清楚，只是没细则，所以就没有执行下去。
　　直到去年6月份，国务院发文把REITs这个英文写到了文件中，要稳步推进房地产信托投资基金试点。
　　REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向投资人进行分配，按期分红、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通，可以帮助持有收租物业企业融资，但并非直接作为融资渠道。
　　若没有REITs（房地产投资信托基金），这项政策基本执行不下去，没有哪个房地产开发企业能扛得住银行融资成本。
　　类似上海张江地块，与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位。即便是国有企业，数量少还扛得住，若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行。
　　万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路，比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准。未来万科有可能做升级服务，配好家具家电，升级成酒店式人才公寓出租，由政府指定租户。

中国新闻周刊：
　　从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验？

任志强：
　　我个人更推崇德国的方式。德国房价合理，房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价，在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴。
　　德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40%，大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅，国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如国债、股票。有不到20%的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主，我们将其称为社会化租赁，既不是单位的，也不是政府的，因此德国没有炒房的概念和空间。
　　此外，欧洲的意大利、法国，美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题。

源自：21世纪经济报道

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　　任志强：今后三年房企有超万亿到期债务
　　张敏
　　三亚报道
　　由于航班延误，原华远地产董事长、阿拉善SEE生态协会第五任会长任志强在博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会期间发表录音和书面演讲。但也一如既往引发了大量关注。
　　任志强表示，过去两年地价高企，土地价格的上涨还会推动房价上涨。他还表示，目前情况看，今年全年商品房销售额有可能创出历史新高，哪怕只是1%的增长。但这种观点遭到北京师范大学金融研究中心主任钟伟等专家和部分企业家人士的反对。
　　任志强还警告，由于调控政策的影响，今年房企银行贷款、债券和票据和其他融资都在持续下降，今、明、后3年房企大约有1万多亿到期债务。因此，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机。

今年销售或创新高
　　最近几个季度以来，土地价格继续上涨。中国土地勘测规划院数据显示，2017年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上涨。
　　任志强在演讲中援引了上述数据，并表示，土地价格处于一个持续上升的过程。从二季度公布的数据看，地价上涨速度还在持续，这种上涨一定会影响到房价。
　　他还援引上述机构的数据表明，当前全国的综合地价（不含工业用地）水平在6644元/平方米，而东部区域的房价水平为10387.4元/平方米，任志强认为，按照这样的房价和地价水平计算，“基本上处于一个不挣钱或者低利润的状态”。
　　相比之下，中部、西部和东北地区的房价水平分别为5955元/平方米、5830元/平方米和6305元/平方米，甚至低于全国的综合地价水平。
　　因此，他认为，“从土地供给情况看，已经成为推动房价继续上涨的必要条件。”
　　但这一观点遭到钟伟的反驳。他表示，地价并不是影响房价涨跌的决定性因素，就像股票市场一样，在6000点买入的会被套牢，在2017年初买入三四线城市几千亩地的房企也可能会被套牢。
　　钟伟甚至明确指出，当M2增幅低于10%时，2-3个季度后，也就是今年年底明年年初，我国房价会有一轮显著下跌。
　　除了对房价抱有信心外，任志强对今年的市场成交量也颇为看好。他认为，从今年的房产市场销售情况看，从面积到金额，都将创历史新高。“哪怕今年只有1%或者2%的增长，仍然是历史新高。”
　　统计局数据显示，今年1-6月，全国商品房销售面积74662万平方米，同比增长16.1%；商品房销售额59152亿元，增长21.5%。在连续下滑三个月后，这两项指标的增速双双扩大，分别比1-5月提高1.8个百分点和2.9个百分点。

还贷高峰期将至
　　任志强认为，从供需关系看，城镇化的背景并不会发生变化。即人口再继续向城市集中，特别是中小城市人口向百万或者三百万以上城市集中。与此同时，从消费的角度看，住房需求一定是一个不断改善和升级的过程。
　　但微观政策调控可能会对区域楼市带来影响。任志强表示，“微观政策会导致购买力发生变化、价格预期发生变化，开发商的投资能力、资金周转能力发生变化，也导致库存发生变化。”
　　去年以来，房地产调控政策经历了多轮加码，到如今被称为“五限时代”，力度之大前所未有。但由于摈弃了“一刀切”思路，不同城市之间的政策力度差别较大。因部分热点城市的成交量下滑明显，有从业者呼吁调控政策能够“松绑”。
　　任志强认为，政策松动有两个先决条件，一是房地产市场快速下行，二是实体经济发生巨大变化。他表示，今年1-6月份房地产相关税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多。所以，只有出现经济下滑，特别是由于资金面紧张导致的这种情况，才有可能对房地产政策做出调整。
　　任志强认为，金融风险防范工作的加强，其影响可能会波及到房企的债务问题。
　　他列举数据称，今年1-5月份，108家房企的银行贷款、债券、票据和其他融资额都在持续下降。6月份的数据虽然略有提高，但同比仍是下降趋势。
　　他表示，2015-2016年两年间，房企新增债务8500亿元，而2010-2014年的5年期间只有8000多亿。他估算，到2018年，房地产行业将迎来一个还债高峰，额度达到3300亿；2019年额度则达到4700亿，今年、明年、后年房地产企业还债规模将超一万亿。
　　在他看来，接下来的时间，某些房企的现金流会因为收紧的调控出现危机，而还贷高峰也会影响到一些企业未来的变化。
　　这一观点与部分机构的结论较为吻合。广发证券就指出，从房企债务端看，样本上市房企存量债务的期限大多在2-3年。因此，过去两年大规模的债务融资或将在未来几年集中兑付。据统计，明后两年样本房企债务兑付数量将达到高点，兑付规模将分别高达3375亿、4474亿。
　　钟伟同样不认同上述观点，他表示，虽然未来两三年房企面临万亿还贷高峰，但房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。

源自：经济观察报

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　　任志强：别问我投金融、投房地产哪个好，最好的投资是公益
　　姚瑾玲
　　从言辞犀利的地产界“大炮”到专注公益活动的“任小米”，66岁的任志强履行了“退休后会用80%时间做公益”的承诺。作为阿拉善SEE生态协会创始人之一、第五任会长，任志强十多年来积极呼吁和践行生态保护，带领阿拉善SEE生态协会组织成立公益基金，并在全国支持了400多家各类环保NGO组织。迄今为止，2004年成立的阿拉善SEE成为全国最大也是公募捐款最多的环保NGO组织（去年公募捐款已超9000万元）。
　　4月28日，阿拉善SEE生态协会发起“重走晓光路、同种晓光林”暨2017年梭梭春种公益活动。期间，任志强被问及更喜欢做企业还是做公益的身份时说，不能将两者分开，企业家必须学会做公益才能做好企业，投资公益是最好的投资。
　　企业家做慈善公益，向来是普罗大众茶余饭后的闲聊谈资，企业家们捐出动辄上亿的公益善款，是普通阶层难以想象的手笔。谈及企业家做公益的动机，任志强提到《从贪婪到慈善》一书，他认为比尔·盖茨做公益，是致力于改变资本主义形象、改善贫富差距的层面上所做出的举动，对中国企业家应该有启发。

全国最大环保类NGO组织
　　阿拉善SEE协会成立于2004年，由已故的原首创集团董事长刘晓光、原华远地产董事长任志强、万科董事长王石、万通董事长冯仑等企业家发起成立。十三年来发展了700多家（名）会员，在全国设立12个中心。其中有30多名各级人大代表和政协委员，他们通过各类环保提案推动环保立法，其中包括拒吃鱼翅、保护江豚、保护三江源等环保案例。
　　据悉，该协会起初通过会费形式筹集资金在阿拉善地区植树治沙，后来成立阿拉善SEE基金将触角伸向更远的环保领域。任志强担任会长期间，将该基金从私募形式变更为公募基金。目前，阿拉善SEE基金已经是全国环保NGO组织里面最大的一只基金，2016年的公募额度达到9000多万元，预计今年突破一个亿。

企业家是推动社会进步的重要力量
　　今天在国内谈及公益和环保，国人的认识较二十年前已有了质的飞跃，然而责任却依旧不能精确落实到个人。以阿拉善SEE生态协会为代表的企业家群体主动挑起重担，任志强称这是企业家的社会责任同样也是长远利益驱动使然。
　　他称，做公益会改变企业家的思维，所谓公益思维是让农民或穷人通过致富去实现自我造血，而如果用做公益的思维去解决企业生存问题，企业才能发展得好。
　　“企业家生产的产品和服务，只有一个目的，就是交易，企业家创造的产品，推动着社会进步。”想要将产品和服务的交易量增大，其间作出的创新和对社会机制和规则改革的推动，就是企业家的价值。因此企业家的行为，会带动大量的法律改革与社会变化。

环保必须注重“授人以渔”
　　任志强还提到必须让环保有经济效益，才能解决扶贫和环保问题，“只会做慈善和给钱是行不通的，只有让老百姓通过公益环保赚到钱，才能有能力和动力去保护生态”。
　　聊到阿拉善SEE自身经历的案例──任小米，任志强提及，小米使用的是滴灌技术，品种也是节水能力最强的，这就使得地下水位开始回升，将沙漠小米和绿洲节水结合起来，产生收入再通过SEE社会企业用于支持沙漠化治理，治沙的问题因此得以解决。
　　言谈中任志强多次提及要用系统性的思路来做环保，其举例了SEE协会联合多家企业推行的绿色供应链。其中房地产的供应链，包含了将近一百家成员企业，成员名单会根据企业的标准测评结果增减，标准测评内容从水泥、钢材、铝材、木材等到国家标准包含甚广。如该工厂生产的木材、水泥、钢材有排污过量现象，则不予采购，这直接将环保做到了源头。
　　除绿色产业链以外，SEE协会还推行了绿色金融。在福建，SEE的绿色金融已得到银行的公开认可，所有的银行贷款发放中，企业必须获得第三方的环保认证被列入条件之内。

访谈
经济观察报：阿拉善SEE从原来在治理荒漠，到现在已经涉及到了更广泛的环保领域？
　　任志强：是，中国现在的环境问题是非常非常严重的。到云南你看看大片的林子里头没有鸟，没有猴子，没有动物了，就是因为它很多带有毒气的东西，破坏了生态。我们现在就是要通过专家、科研技术去解决。比如长江过来的第一个源头污染以后，这个水永远都是污染的。别说到上海，到武汉可能就不行了，总之环保要从源头开始进行保护治理。

经济观察报：阿拉善SEE对入会的会员有什么标准和要求？
　　任志强：第一你得是环保企业，自己不能干污染的事。第二是一年交十万块钱会费，额外还有做公益和各种捐助，我们不允许说你一次性拿个100万会费然后什么都不干，你要捐可以分10年捐，每一年都来参与实际行动中来。再就是捐赠，我们现在有的会员一年的捐助可能都超过百万元。然后有一万两万的，各种各样的都有，这都是会费以外的。

经济观察报：也就是说会员不只是企业，个人也可以，但是会费都是10万一年？
　　任志强：会费标准是一样的，会员资格就是有投票权，因为我们要选举理事，选举地方中心主席。

经济观察报：环保类公益捐款在中国是一个什么样的情况？
　　任志强：目前中国一年大概有1400亿元左右的公益捐款，环保类的大概占5%～6%，非常低。最高是救灾救病类，这个是排在第一位的。第二个是教育，占的比重很大，接近40%。环保类在中国排在很后，大概排在第六第七，但现在开始处于上升阶段。
　　比如去年我们日均大概10万块钱左右，今年我们日均已经超过20万元，翻了一倍，个别一天超过130万元，增长速度很快。环保开始被大家重视，尤其是雾霾出现以后。我们现在支持的小的NGO组织大概有四百多个，最大的两个给钱给到两千万以上。

经济观察报：这么多年，你一直在鼓励企业家参与到公益事业，他们的心态是怎样的？
　　任志强：现在人们觉得企业家参加公益的人很少，其实不是。但我们做环保是让企业家比较难接近的，这是最难的一个领域。
　　比如说潘石屹原来是我们的创始会员，交了两年钱以后他转到教育公益领域去了，因为他的夫人张欣认为教育比环保重要，所以他投了很多钱在教育里。他的观念中，授人以渔是用教育来解决的，不是说他没有公益之心或者不重视环保，他认为那个更好。
　　所以从这个角度来看，中国的企业家普遍来说具有公益慈善之心，但是我们对环保问题认识比较差，一个是南方地区没有遇到过这么多的环境问题，再一个现在人认识自然环境发生变化要有一个过程。

经济观察报：你通过哪些方式发展会员？
　　任志强：我们现在都是职业当会长，但不要协会一分钱，全国各地跑，都是自己掏钱，所以得宣传，把好的东西宣传出去他就愿意加入了。还有一个值得注意的现象是，我们最早发起的时候，40后、50后占多数，现在是80后、90后占主导地位，我们现在最小的会员大概16岁，最老的大概80多岁。

经济观察报：你刚才说SEE的会员越来越年轻化了，现在80后或者90后，他们做公益的出发点和自己的父辈有什么不同？
　　任志强：不要以为80后、90后都是第二代，很多人也是创一代，就是企业家的社会责任，过去是不宣传的，或者根本不承认企业家阶层的。但是新的80后、90后没有人强迫，他们全部是被感染的，一方面是他可能本身做的环境相关的产业，对环境有充分的认识，还有一类觉得已经遇到了很多伤害，所以要防止后面的人再受伤害。

经济观察报：你刚才提到中城联盟的绿色供应链，会员很多都属于高耗能、高污染的行业。
　　任志强：那个组织里的开发商有70多家，上下游供应链企业是后来慢慢加入的，不加入不行，不加入不买他们的东西，买他们的东西背后有一个条件，必须符合环保要求，环保要求达不到结果就剔除，绿色产业联盟迫使它不重视环保就死。
　　现在已经开始扩大了，从阿拉善SEE到同学会，长江、中欧，浙大开的班，所有人都参加，要有一个头吸引他们，让他们接触到，然后慢慢加入。现在我们到全国各地建立中心，就是不断传播这个道理，别问我投资金融、或者投资房地产什么最好，公益是最好的投资。

经济观察报：为什么说企业家最好的投资是做公益？
　　任志强：第一点，你直接给钱，和能让农民或者穷人通过致富去造血，这是不一样的。过去美国最顶尖的那些商学院里看不到公益组织这个事，但是现在出了“社会企业”这个词，开始朝这个方向发展。
　　比如比尔·盖茨做公益，他去非洲发现艾滋病是一个大问题，有的工人查出有艾滋病后，工厂就辞退，没有就业，光给钱，活不下去，女孩子就得卖淫，有的人想报复，拼命地传播。比尔·盖茨用了一个什么手段呢？把艾滋病药的生产工厂设在你这儿，所有艾滋病的工人在药厂里头就业，他来投资，这样艾滋病人有劲去做工，能挣钱了，可以恢复用药，就不会干其他乱七八糟的事，最后比尔·盖茨还赚钱了。
　　所以做公益要改变思维，用新的思维去解决企业生存问题，你那个企业一定是做得最好的。
　　第二句话，企业家是干吗的，企业家生产的产品和服务，只有一个目的，就是交易。为了扩大交易，就很可能改变社会规则和法律。你比如说滴滴，改变出租车行业法律。再比如说蒸汽机出现以后带动了火车和汽车，但你知道蒸汽机之前英国有个法律，让汽车不能比马车跑得快，但是后来这个法律被取消了，工业有了大发展。但是这种制度的突破是最难的，很多人说你做产品服务突破规则是为了赚钱，但你看曹德旺捐款拿钱，还要交税，这个税是不是该取消，取消让大家没有话可说，所以公益最容易推动社会进步。

经济观察报：你对未来公益的信心是怎样的？
　　任志强：1992年邓小平南巡讲话之后开始承认私人资本，有企业家和民营资本进来，然后才有了社会公益、社会组织。但是过去社会组织很难批下来，慈善法我参加了两次修改，现在看还是很落后，但从无到有是一个进步。
　　我们建议叫公益法，而不是慈善法，现在慈善主要是授人以鱼，但是对授人以渔不在乎，民法总则出来以后有盈利和非盈利两个概念，我们所说的社会企业实际上是非盈利的，还没有生效，生效之后应该可以推动修改，慈善法在这两个问题上没有解释，如果民法总则通过了，是不是慈善法也可以调整？特别是对税收减免的问题。慈善法说按照税务部门的规定执行，就等于把这个权利给放了，本来慈善法应该拥有给以减免税的权利，这个问题我们争论了几次。
　　现在社会组织成立的问题还不完善，公益基金的诚信问题还不行，所以还暗藏了很多很多的障碍。你不干这个在外面看，觉得挺好，干这个东西的时候会发现很复杂，很多问题没有解决。

源自：经济真相

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　　任志强最新内部分享：这种城市房价将来一定会暴涨

当前的房地产形势
　　领导前几天跟我说，不许说“房子是住的，不是炒的”。中央已经决定了，所以我们也不讨论这个事儿。刚才邱晓华（原国家统计局局长）说特朗普上台很悲观，我觉得中国确实有很多未来经济的不确定性，这个不确定性其中就有特朗普。
　　就我个人来说，特朗普对中国经济来说也许是件好事。因为特朗普会干很多和中国作对的事，就逼着你去出牌应对，逼着你改革。举个例子，特朗普说要减税，如果他上台后真的减税，那你中国不减税就没有竞争力了。所以中国要是也跟着减税那不是好事吗？前些天中央经济工作会议已经说了，今年中国可能会更多地在经济税收减免上下一些功夫。所以特朗普做出的一些决定可能会使中国来做出一些对应的改革，这就是不确定性的问题。我觉得这也许是个机会，可以促进中国加速进行制度和经济改革。
　　这个你们老总邀请我讲讲房地产，但是领导又跟我说不让讲，我都答应你们老总了，这事儿也挺麻烦，所以说我就用统计局的数字来讲讲。（全场笑）

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　　这表都是统计局的数字啊，为什么先说固定资产投资呢，因为它和房地产有密切关系，和民间投资也有直接关系。民间投资直接下降，说明民间投资对中国经济没有信心，所以大量资金外流，导致外汇变化等等，这都是有密切关系的。
　　其实民间投资低迷但不能说没有增长，它这个是3.1%的增长，其实这3.1%的增长里还有问题：它的整个在固定资产投资中占的比重是下降的。高的时候占到百分之七十几，现在只有六十出头儿吧。民间投资下降对中国的经济影响是巨大的。
　　房地产开发投资增长率也是，6.6%变成6.5%，一个平稳下降的趋势，这个趋势是从什么时候开始的？2016年10月份以后。10月份出台了很多政策，这个国庆长假的时候，十几个城市出台了政策。很多人说我放假出去玩玩，回来一看房子买不起了。这个确实有很大影响。但是我们看到15年12月份是1.0%，今年涨到这么多，已经很不错了。
　　换句话说，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP就掉下去了。
　　我们把投资分为三块。第一块叫制造业。第二块叫房地产和基础设施建设。基础设施建设就是花国家钱或者国企的钱，这块增长是很快的，拉动中国经济增长的很大一块是这里，水利啊地铁啊修桥修路。我们看到11月12月制造业又有增长了，为什么呢，因为前一段时间主要是去产能，就把相当一部分制造业砍掉。砍掉后它就少了，所以后期那些没被砍掉的就有一些机会，它就增长了。
　　对于房地产相关，在三四月份持续增长以后进入了一个比较高的情况，到十一月仍然是增长的。这个你要是扣掉房地产那增长就惨了。所以不管你怎么骂房地产，你还是得求着它。它要是没了经济就惨了。我们15年6.9%的GDP，你要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%了。
　　如果我们按今年计算，16年3个季度的GDP增长是6.7%，扣除了是4.4%了。那我们只看房地产，单独计算房地产是占0.8%，那么房地产相关投资占多少呢？就是钢铁水泥木材那些，占0.7%。那今年没有房地产就剩5.2%的GDP了。所以说房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。
　　我们再说税收，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。
　　所以告诉大家一个什么意思，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。
　　土地今年涨价很多，但它的供应总增长还是负的。15年是负的33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。单说北京的例子，北京16年的土地出让收入是多少呢，800多亿。大家觉得很多吧，15年多少？1960亿。去年是前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨吗，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，你今年供应少，土地是两年开工，所以它14年15年连续2年的土地供应低增长负增长会有影响。
　　房地产销售今年增长很快。大家都担心10月出台政策后销售会快速下降，确实下降了4个多点，从四十多变成三十多。12月很多人很悲观，认为会下降很多，我说不会。我个人觉得12月也就略下降一点点。在限购的19个城市里，它的总比例占33%左右。如果把这个限购的城市扣掉，剩下的城市约占70%是上涨的。比如海南，北京雾霾了，很多人跑去买房子。富力的老总告诉我说最近卖的火火的，大家都去躲雾霾。
　　销售面积增加24.3%，销售额增加了37.5%。这个差额，就是价格。换句话说就是价格增长了这么多。今年增加的是比较多一点，主要是在限购的城市。那有个问题，我们说定了多少目标，什么百年复兴高速增长，那么这个国家如果不是一个城市化的国家，那就绝对不可能变成一个强国。
　　强国的唯一标志就是城市化，历史上我们有过强国时代，比如说清朝宋朝，但那都是农耕时代。为什么清朝后来不灵了呢，一个是闭关锁国，一个就是保持农业国。但其它国家在这个近200年左右的时间已经迅速发展到工业后工业，这个发展过程其实就是城市化的过程。
　　我们现在有多少农民啊，现在数据是9亿多，这么多农民你可能在世界上强大吗？不可能。所以没有城市化你是不可能把国家变得强大的。那么另外一个问题就是城市化来自于社会分工，来自于收入差别。比如说我要在农村建一个污水站，你建不起来，因为它人太分散。只有城市化才能建起来。
　　比如说我们建一个中水处理，20万平米的一个小区，开发商都知道建不起来。但是说必须得建，好好我们建，但是这个20万平米的小区的中水是不够用的。
　　大家用完的水经过处理变成中水再去用，比如冲厕所什么的。问题是你那些住户用的废水不够用来处理的，怎么办呢？就是三分之一用的是废水，三分之二用的是自来水，这还说城市化哪？我们现在名义上说的进行中水处理，结果都是自来水。这些没有城市化都是做不到的，而我们现在的城市化做的还很差很差。
　　北京最近提出一个“誓死守住人口2300万的底线”，这是公开登在报纸上的。北京曾经有过一个规划，在王岐山当市长的时候提出来的：在2020年要守住1800万人口的底线。这是国务院批准的。
　　大家都知道王岐山是2003年上任，那么这个规划实行了多少年呢，到2008年的时候北京人口是1900万。已经打破了2020年的城市规划，为什么房价高呢，你说你2020年1800万人口，国土资源部就按这个盖个章批土地指标。可是我们早已经1800万了，可土地指标没有变。
　　那么今天还有一个问题就是2300万的指标能不能堵得住。大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候跟北京市一样，下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢大阪人就都到东京来了。（全场笑）
　　北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。
　　这个城市的吸引力啊，种种因素使得人们一定会往大城市跑。所以能不能守住2300万人口，这是一个巨大的难题。市里就给各个区下任务，区里就给各个企业下任务。以前的同事说今年他们至少要把100个人搬出西城区，怎么搬啊，然后想出了个主意，说每个企业收购一个小商品市场，不能租给小商户，这个小商户就得走。没办法呀，每个区都下了任务，就告诉你必须把这些人轰出去，所以北京好多小商品市场就关掉了。
　　把人轰走，你轰得走吗？但是我知道，大家都是中国人。但是现在你不能去北京啊，你别说你是中国人，你是上海人你在上海待着，你是湖北人你在湖北待着，你是湖北一个县里人你就在县里待着。为什么，那写着呢，没有本地户籍不能在本地买房。外国人可以买啊，有个劳动合同就能买，中国人不行，你还得户籍社保一大堆。
　　所以这个房地产是涨还是跌呢？和人口有关系，更和我们制度有关系。
　　前几天中央出台了个政策说保护产权。大家很高兴，说保护产权投资就回升了，大家就安心了，说也别老拿着钱跑美国买房子了。然后中国限购，这就很麻烦。产权是什么，是你有钱你想买可以买，而不是说你有钱你买不了。所以这里面有很多麻烦。
　　那么债券资金增长我们看是平的，高速增长的过程。说明明年不缺钱，开发商手里有钱啊，今年已经取消了很多开发商的债券发行，但是去年有一万多亿。所以很多开发商手里是有钱的，那么有钱应该能保持投资持续增长啊，那问题是你有钱买了地，销售掉下来怎么办？
　　销售有可能因为政策导致下降，我们看到目前为止，全国没有说快速的下降，一线城市和限购城市出现了一些下降，但三四线城市没有。所以16年12月数据还没出但我们估计整体不会下降太多，应该是一个平稳增长的过程。
　　那么我们看中部城市除了武汉限购以外，可以达到10点几的增长。大家说郑州涨了，我说郑州就该涨！不涨就错了！全国唯一有米字型高铁的城市就是郑州。覆盖的四亿人口去哪儿都可以很快，所以郑州吓得够呛，老出台政策，一轮不行两轮两轮不行三轮，你把铁路拆了你看能涨吗？
　　销售大家能看出来，东部中部都增长很快，但西部不行。西部能不能快增长？我觉得永远不行，西部之前有条线叫什么什么线，一边人多地少一边人少地多。总理说能不能改变，改变不了，线一边都是荒地，你怎么去改变。有人说把赌场搁那边可能行，我说把中央搬那边就行啦。（全场笑）
　　现在的问题是它没人去，那就涨的慢呗。东部中部人口流入多，那就涨的快呗。
　　去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。
　　但我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市，政府说不让涨那就不涨了。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。万科现在急的够呛，不给它发就卖不了.那怎么办，低价房子先猛卖，之后才允许高价房子网签，然后告诉你这个涨幅平衡了。
　　那么宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。
　　现在房地产政策有一个不确定性，今年、明年、未来怎么样？没人敢说。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。
　　大家说我们现在有多少多少的在施面积，接近70亿平米，不是没有库存。那些房子早没啦！为什么没了呢？我们看看销售面积和竣工面积之差，今年销售13亿平方米，竣工面积10亿，有3亿是什么呢？是期房。里面还有不能销售的面积比如车库，车库在统计局里是不计算面积的，是按个数算的。
　　那么我们扣除一下发现，在施面积大部分没啦，很多房子是已经被卖掉啦，现在期房一般两三年交房，所以在建设期内老是统计在在施面积里，那房子早就被卖掉啦。所以我们计算库存时要搞清楚到底还有多少房子和多少没卖的房子。
　　那么我们可以来看看这一轮房子为什么涨价，这是上一轮的土地负增长。前面我们说了，前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。13年我就说价格得上去，为什么，因为12年土地供给掉下去了。13年有一个人跟我打赌说要裸奔，我后来也不知道裸奔没有，反正他认输了。房价为什么你任志强老说的对呢，就是这个数据在这搁着。第一个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
　　这是开发投资，土地供应下降那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。
　　很多人说16年房价猛涨尤其深圳猛涨。错了。这是15年的数据，深圳涨幅指数是146。深圳一个人涨的时候大家都不觉得，16年是十几个城市都涨，大家一看都乱了套，其实就没人提醒政府15年价格就猛涨了吗？所以统计数据里啊，很多城市16年看涨的很凶，其实它15年就开始涨，只是涨的时候大家就不觉得。而且没有群体性增长的时候一个城市对整个的指标影响不大。因此你看宏观经济的时候它是70个大城市的情况。
　　我们想告诉大家的就是：房地产和土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。
　　那么我们房价到底涨了多少？我们92年全国平均房价是996块钱，那么15年是6472块钱，16年是多少？数据还没出，估计在7100、7200。相对于6400来说接近于增长10%，增长很快。但我们从历史上看，谁还记得92年大学生毕业工资多少钱？80块。80块对900多。2015年大学生毕业工资多少？3750块。80块对3750是增加多少倍？40倍。房价多少倍，6点多倍，你们说房价是高了还是低了。
　　所以都说中国的房价有泡沫，我是有点疑问，我也不敢说反对，是吧。反正我是有点疑问，到底是房价增长快还是工资增长快。你们说大学生三千多算高工资吗？不算啊。如果说这个数错了就是统计局错了，我用的是统计局数字。都说中国房价收入比不得了了，如何如何，我觉得挺好。
　　中国2010年房价收入比大概是7.49，2015年6.29，呈下降趋势。6点几你还不知足啊？挺好的啊！有人说个别城市，个别城市你在美国也一样很高，看看香港36.8、德国9.94，很多人吹德国房价不涨，那都是历史。2010年以前不涨，之后猛涨，为什么？大量移民进去了，所以我们没觉得中国房价收入比和国际上差那么多。
　　我们往前看，2003年是多少，3.84。中间房价有一段暴涨，但是工资上涨中房价收入比有一阵掉下来，我们得出的平均数证明不了中国的房地产是泡沫，也证明不了房价收入比暴涨。
　　那么说货币，都说中国房地产杠杆高，这都是人民日报写的，写了三四篇文章说要去杠杆，去什么杠杆啊？我们首付是世界上最高的，我们现在有的首付是70%，你还有杠杆吗？你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊？我觉得他们都是瞎说，没算过到底杠杆率有多高。
　　来说个贷，我之前说这个的时候是当着人民银行一个副行长的面儿说的，在中国四十人人论坛。那个副行长说杠杆高，我当时就反驳。我说你知道有多少杠杆吗？他说我们今年增加多少多少个贷，我说你知道总量多少吗？他只知道新增。

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　　我们看16年9月，房地产销售8万亿，新增多少？2万3千亿。那么新增个贷多少？5900多亿。所以这个副行长说杠杆高。我们看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但是我们看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗？不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款，哪儿有这么低的杠杆率啊。
　　去年是多少，去年个贷在一手房是23%，今年是下降的。去年23%今年21%你凭什么说是货币政策导致杠杆率上升。
　　我们看16年1-10月份的统计，有人说新政出台后杠杆变小了，我们看没有发生大的变化。
　　1-11月，新增个贷在新增销售额的占比增加了，个贷总数在销售额的总数中占比是下降的。所以说个贷并没有引发中国房地产杠杆的热潮，而实际它对购房的支持并没有那么大。
　　我们看16年是全国新房销售面积历史最高的一年，13亿平米，这是16年11个月的数据，已经超过了13年全年，估计16年全年在15亿，这是一个相当大的数据，还不算二手房。
　　个贷分三种，到现在为止个贷按央行的数据大概是3.9万亿。第一种是一手房市场的，占总量20%左右，新增量中占25%左右。第二种是二手房贷款，大概占一万亿左右。那么剩下的是什么呢，住房抵押贷款。
　　比如说我是一开工厂的，我抵押房产也好厂房也好，我去贷款投入生产，这也算个贷。但这部分钱并不是用来买房炒房，但是央行没把这三个数据分开，就给中央一种感觉：我们的新增贷款这么多，杠杆这么高。
　　等我把这些数据说完，央行副行长说这些统计的数据不对，我说你对面坐的就是统计局长。他不好意思过会儿就走了。
　　你得把这三个分清楚分析啊，最后的结果是什么，就是大报小报报道货币政策导致房价暴涨、个人贷款杠杆过高如何如何……哎呀，我真有点伤心，这些人怎么没有点文化呀。（全场笑）

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　　我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。
　　就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。
　　有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。（全场笑）
　　所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。
　　但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。
　　价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。
　　这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么？成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。
　　那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。
　　所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。
　　你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。
　　时间快到了，我们从大数据上说说，我们每千城镇人口住宅竣工速度很高，但是高到多少呢，我们看看日韩，差不多。
　　那么我们从总的指标看，我们住宅大概有200多亿平方米的总建筑面积，大概得需要400多亿。每年如果建十几亿可能还有十几年快速增长过程。那么什么时候结束呢？就是二手房交易会远远超过一手房、而总存量已经差不多了，那么进入存量住房时代。就是拆了建拆了建，拆旧建新这样的少不少呢？不少。如果400亿按5%计算就是每年20亿，记住我们16年11个月竣工量只有7亿多，如果按2.5%计算，和现在的总施工量是差不多的，你也得有十亿左右的更替。
　　所以房地产在未来发展过程中始终保持一个稳定增长过程，但是会不会再高增长呢，不会，就是说它稳定在10-13亿平米之间。你要说17、18亿也很难，一年也容纳不下那么多。所以说它是一个相对稳定的，面积可能不变，但是钱嚯嚯涨，因为土地越来越贵了。所以这个变化还维持了一个gdp增长过程，因为gdp就算那个钱，不算那个总量。
　　所以从历史来看我们一共建了多少房呢，商品房建了大概7000多万套，不要以为都是商品房，商品房大概在全部总量中只占30%多。去上海看看，上海惨啊，户均面积在全国排倒数第五，大概62平米左右。不要以为你们有汤臣一品你们就很发达，鸽子窝多了。
　　日本泡沫大家都拿来举例子，最重要的是什么，它是在经济增长中出现的，是在城市化率超过70%时出现的，你们千万不要忘记，日本是土地私有化。今天我们不是，所以一旦出现泡沫的时候影响是非常非常坏的。
　　谢谢各位。
　　主持人代现场观众提问：现在很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房，可能还不止一套，而孩子只有一个或者两个，从这个角度讲会不会未来的房子一定会过剩？就会很快出现饱和呢？
　　任：你们是不是都盼着你们爹妈快死啊？说这种话的人一定是坏人。（全场笑）
　　举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有多少人口呢，8100万，有多少家庭呢？4千万。什么意思呢？一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。
　　为什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，第一名是个小国叫什么我忘了，中国排第十位。德国告诉你，不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个那房子还是他的。提这种问题的人太坏了，我们要把他打倒。（全场笑）

源自：中国新闻网

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原文标题：调控大潮打开中国买房“窗口期”？

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楼市 资料图 中新社发 汤彦俊 摄
　　中新社北京12月7日电题：调控大潮打开中国买房“窗口期”？

⊙记者：庞无忌

　　一系列调控高压下，中国多地楼市降温，成交大幅下滑，房价涨幅也显著回落。近期上海、天津出台新一轮调控政策收紧房贷，更让不少人坚信，更多城市可能会跟进，房价也可能出现拐点。限购升级、首付提高叠加“史上最严”执行力度，一波未平一波又起的调控大潮是否将打开各地的买房“窗口期”？

未来楼市走向如何？
　　多年来一直看涨中国楼市的华远地产原董事长任志强认为，2017年房价还会继续上涨，而且下一轮涨幅会比这一轮更高。在日前的一个研讨会上，任志强指出，房价上涨的基础在于土地供应的持续下降，部分城市供应短缺。
　　中国首富、万达集团董事长王健林亦认为，中国房地产业有泡沫，但是绝对不会崩盘。在接受美国知名杂志《福布斯》采访时，王健林说，原因是中国现在只有约55%的人口生活在城市，还有45%在农村，加之中国政府最近采取了一些坚决挤泡沫的措施。中国房地产市场至少还有10到15年的好时期。
　　房地产开发企业似乎也并未在调控重压下丧失对市场的信心。伴随着土地市场的管控升级，地价方面的虚火似乎正在逐渐消退，不少房企认为现在是拿地的好时机，土地市场的争抢也并未结束。

现在还能买房吗？
　　房地产租售服务平台安居客房产分析师指出，北京、上海、广州、深圳四大一线城市最近两个月房价涨幅均比上月下降1-3个百分点。南京、合肥、苏州等二线城市房价涨幅也出现明显回落。此前疯狂的房价正逐渐恢复理性。
　　北京二手房买卖中介经纪人小李感受到市场的凉意。他告诉中新社记者，现在店里一周的成交量下降了一半左右，不少经纪人没事可干，还有人提前下班。
　　“这对于刚需者而言未尝不是一件好事，”安居客房产分析师指出，此前市场非理性，投资者扎堆，楼市是卖方市场。房价飙涨的同时，“一房难求”、“中途跳价”等现象也随时出现。现在随着楼市理性的回归，也促使楼市逐渐向买方市场转化。买方也可以抛开其他因素，真正关注到房产本身，将更多时间和精力用于考量意向房产的各种指标，比如户型、交通、商业配套等。
　　不过，对于正在买房的人来说，真正的窗口可能尚未打开。“现在不是个买房的好时机”，在北京工作6年的王昊近期正打算买房结婚。因为调控收紧，许多业主转向观望，市场上房源数量大减，“我看中的几个小区一直没有合适的户型出现，只能再等一等”，王昊对中新社记者说。 ●

源自：正和岛

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　　任志强谈房价：2017会比这一轮涨得更高
　　本文内容源自北大国发院“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会，以下内容为任志强发言

01
　　房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨指数是146，非常快。
　　原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。
　　新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。
　　什么是供给侧改革？房地产供给侧改革本来应该是人往哪去，土地往哪供，但这几年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原因是土地错配造成的。另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。
　　第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。
　　大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？就住宅来说，全国平均房价去年大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价只有4000。像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有400个。我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房价低得不得了。
　　这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。
　　大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以支撑中国经济发展的。
　　我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有任何好处，也不会对市场的稳定有好处。
　　现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88块钱，一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。
　　美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。
　　今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里，你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不对，因为他不懂应该怎么计算。
　　我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错的，别出台了，再出台中国经济就完了。

02
　　为什么我说现在房地产可以救中国经济？
　　在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。
　　中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。现在规模看有8个左右。
　　我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。
　　从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国也不可能有第四个过程叫城市群。
　　美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自于农村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是我们的土地不能转移，比如比尔·盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。
　　中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。

03
　　一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。
　　比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992年到现在一共建了7000万套，我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回报率大概400-500。
　　我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大概是900块，60平就是5.4万，现在的房子多少钱？一平10万。这个房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其是学区房，8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。
　　年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行了，贵的房子你也买不起。当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万？因为有个机场，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越好，没有一个地方的官员不是这样。
　　地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的，像鄂尔多斯，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有油，它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。
　　我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。假定，土地可以有一个自由度，那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六个城中村改造，在集体土地上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市政，给定价，这是第一步。
　　不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。

04
　　你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000亿。
　　深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。
　　第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的特殊城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能到那买房子。
　　另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。

问·答
　　问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地，这块地应该怎么做呢？
　　任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了，现在单独的酒店还可以，因为有会议区。
　　我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干活的，居住率大概5%，个别区域10%。很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段，王中军和很多地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。
　　问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，国内买房子还是出去买？
　　任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个事干的挺好，没寻思干个创业就买房子。真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。如果你有正常的工作，又不愿意丢了这工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去买房子。别说你干着企业，花钱买房子了。

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　　阿拉善SEE第五届理事会会长、华远集团原董事长任志强　　“2016中国企业绿色契约论坛”于6月5日在北京举办。阿拉善SEE第五届理事会会长、华远集团原董事长任志强出席并演讲。
　　任志强称，企业家的唯一职能就是创造社会财富，但在过去若干年的人类历史上，大部分的财富积累都是靠掠夺大自然而形成的，与此同时自然环境也遭到了破坏，“这必然要受到大自然的报复”。
　　好在有一群企业家已经觉醒，任志强表示，阿拉善SEE所倡导的绿色供应链就是要对破坏环境的行为说不。“我们要对生产过程中产生污染的企业说不，我们将不再采购你们的产品，迫使你们不得不去治理环境”。
　　在提到绿色供应链的时候，任志强表示，第一，供应商的产品要符合绿色标准，第二，产品的生产过程也应该是绿色的。“我们提倡形成绿色产业链，就是既要把握住最终的结果，也要注重源头和生产过程”，在任志强看来，这才是真正的绿色。
　　当然，仅仅依靠企业来实现绿色环保并不现实。任志强举例称，如果开发商选用30公分的保温墙，就要多出6%的容积率，以每平米六万块的地价计算，500万的房子，保温层就占30万，“你虽然获得了保温层，但10年节约的电可能也不到30万，这严重不合理”，在任志强看来，目前还没有法律制度能把绿色供应链串联起来。

源自：观察者网

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　　网页截图
　　95天之后，被关闭微博账号的任志强又“悄悄地”在一款名为“分答”的付费语音问答软件上现身了。截止至观察者网发稿，低调的“退休老汉‘任大炮’”回答了50个问题，总收入2091.55元。邀请他回答一次的价格，是“亲民的”10元钱。
　　有媒体认为，这位大V已经从小黑屋里被放出来了，将于6月5日出席公开活动。不过“分答”平台上，网友已经可以和这位大V互动了。
　　今年2月28日，国家互联网信息办公室责令新浪、腾讯等网站依法依规关闭任志强微博账号。次日，北京市西城区委下发《关于正确认识任志强严重违纪问题的通知》。
　　通知指出，任志强作为一名共产党员，在网上持续公开发布违法信息和错误言论并产生恶劣影响，严重损害了党的形象。3月1日，任志强所在的华远集团党委也发布《关于加强意识形态工作的意见》。意见指出，教育党员职工严守国家法律法规，不得利用自媒体编造、传播政治谣言，丑化党和国家形象；不得妄议中央大政方针，破坏党的集中统一。
　　观察者网特为网友摘录任志强部分回答：
　　网友：大炮最近的生活状态是怎样的？每天都干些啥？
　　任志强：我的生活很好，每天可以读很多的书。虽然有些活动上级不让我参加，但当我从事一些公益的事情的时候，他们还是会批准的。
　　网友：任总您对未来十年的经济走向乐观吗？未来十年大城市对年轻人来说更有发展机遇还是挑战更严峻？
　　任志强：未来十年的经济走势最主要是看我们的制度变化，如果我们的政治制度让我们的市场经济能够充分发展，未来就会很乐观。比如，十八届三中全会特别提到，市场决定资源配置，市场决定价格。而我们离这一切还很远。如果这一切都困在政策手里，未来经济就会有很多困难。所以未来十年对所有的年轻人和中国人来说，更重要的挑战是我们的制度能不能适用于市场经济和为未来经济创造条件。
　　网友：任总，您绝对中国制造这个梦想现在完成度多少，实现它的关键因素是什么？感谢。
　　任志强：如果仅仅是中国制造，那么拼的是劳动力成本。这是无法实现梦想的，制造是有一个别人重新学习的过程，而你利用的是别人的技术和别人的专利。我更希望中国出现中国创造，你有自己的专利，你用自己的技术，你可以不断地更新，你去引导。这样才能成为世界主潮流的一部分。所以根本的关键是不在于你去普及制造，而去设想创造。如果我们有了创造，这个社会的发展和财富的发展才有可能持续。
　　网友：任总好！请问随着社会发展中国的在外地奋斗打拼的一代人什么时候才能够买得起房？给年轻人一些良言忠告吧！
　　任志强：人们的生活目标不是一次就能实现的，是要分阶段分步骤去执行，也许你只想买一个小平房，也许你只买一个一居室。然后你才从旧房子，换成新房子。如果你始终想一次性达到目标，买一个大的豪宅，那是不可能的。但是你买了一个小旧房子，从一居室换成两居室，也许从两居室换成三居室。也许你买的是城市的边边角角，但最终你会实现自己的目标。买房子不是最重要的目的，如果你希望在城市中永远生活，先要有一个好的职业，人，做人是第一位的。
　　网友：您在生活中是个可爱的人吗？你能给现在的年轻人一些警醒吗？相对年轻人说些什么呢？
　　任志强：我曾经被人们称为公敌，也被称为任大炮，所以可能并不被人们看的很可爱，但是我觉得人是要有真诚的。如果我们生活在一个假话的世界，我们永远不会有真诚。
　　我们希望所有的年轻人最重要的是，不要随着时代的潮流而随波逐流，要有自己坚定的想法，和坚定的追求，重要的是你能独立思考。为自己而活着，而不是为别人而活着。人们说这个社会是一个共同的社会不能为己为私。这是错的。只有利己的时候，才能为公。因为你不能妨碍别人。这是共享（音）。
　　网友：任总，请问您一般和潘总一起吃饭谁请客啊？
　　任志强：过去请小潘吃饭都是我掏钱，我退休以后小潘比较自觉，他开始掏钱。这是一个变化的过程，不过谁掏钱不重要，重要的是我们能在一起吃。
　　网友：问您个关于美食方面的问题：小笼包、臊子面、西红柿、海鲜酱、台湾菜、西餐，不知道您爱吃什么？
　　任志强：美食之所以美，是因为各有各的风味，谈不上什么喜欢不喜欢，我是一个从未成年时候，就在农村插队吃糠咽菜……生活给我很深的印象，和那个时代相比，以上列举的东西都是好东西。最遗憾的是我在食堂里面的时候，员工们都说，我从来不说饭不好。什么样的饭我吃的都很香，因为那比我们在农村插队的时候要好的多得多。
　　网友：任总，想成为您的女婿该怎么办呢？
　　任志强：这个我说了不算，这是你们自愿的问题，这是我的女儿自己做出选择的问题，我永远不会替他们做各种各样的选择。从小时候就这样，长大了更是如此，我希望当你有了女儿的时候，也用同样的办法去看待他们的选择。
　　网友：您觉得刘春和潘石屹这两个人怎么样？我觉得你比刘春帅太多！
　　任志强：他们都是我的好朋友。刘春有更多的思想，潘石屹有更多的温柔，两个人类型不同，人不能只看外表，要看内心，他们都是我的好朋友。
　　网友：特朗普竞选美国总统能否成功，谈谈您的看法。
　　任志强：特朗普能否成功这要问美国人民的意见，如果他能成功是一个奇迹，或许这将改变中美现有的政策关系。

源自：综合

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　　5月2日，北京市西城区政府网站发布《西城区委通报4起党员干部违纪案件处理情况》。

以下为消息全文：
　　近日，经西城区纪委常委会议研究并报区委批准，对4起党员干部违纪案件进行了处理，西城区委通报了处理情况：
　　华远集团原党委副书记、董事长任志强同志多次在微博、博客等网络平台和其他公开场合公开发表违背四项基本原则、违背党的路线方针政策等方面的错误言论，其行为严重违反党的政治纪律，决定给予任志强同志留党察看一年处分。
　　北京教育学院宣武分院组织教职工赴国外考察交流期间，组织公款旅游，违反中央八项规定精神，决定给予北京教育学院宣武分院院长阮秉刚同志党内严重警告处分，给予该院副院长陈卫、祁建新、孟欣等同志党内警告处分。
　　西城区疾控中心领导干部办公用房面积超标，违反中央八项规定精神，决定给予该中心党委书记赵玲玲同志党内严重警告处分，主任刘淑岭同志行政记过处分，副主任兼纪委书记秦京宁同志党内严重警告处分，主任助理李清同志党内警告处分。
　　西城区环保局副局长邓焕哲同志、办公室会计苏文成同志在“低谷电补贴”发放工作中，未严格履行职责，致使补贴款被该局干部王某（另案处理）恶意套取，造成严重经济损失，决定给予邓焕哲同志党内严重警告处分，苏文成同志行政记过处分。

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北京西城区政府网站消息截图