央行货币政策报告：房地产市场亟待租房金融赋能

源自：证券时报

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　　房地产市场亟待租房金融赋能
　　王勇
　　央行最新发布的《2017年第三季度中国货币政策执行报告》中，首次提及“金融周期”的概念。而且只要提及金融周期时，就处处不离房地产市场。这意味着，房地产的发展周期对金融周期有着较大的影响。新金融周期中国的房地产市场亟待租房金融赋能。
　　央行在报告中解释说，金融周期主要是指由金融变量扩张与收缩导致的周期性波动。评判金融周期，最核心的两个指标是广义信贷和房地产价格，前者代表融资条件，后者反映投资者对风险的认知和态度。由于房地产是信贷的重要抵押品，因此两者之间会相互放大，从而导致自我强化的顺周期波动。而以笔者之见，明年，中国或将进入新金融周期，这个新周期所呈现出来的主要特征就是金融降杠杆加速，金融脱虚向实加快，房地产金融逐步由住房金融向租房金融转变。具体而言，在“房住不炒”的调控纲领下，发展租赁住房建设，已成为不可逆转的市场趋势。
　　早在今年7月20日，住建部等九部委发文称，要加快大中城市住房租赁市场发展。此后，广州和北京先后宣布“租购同权”，深圳祭出“土地划拨”，上海试水“只租不售”，而且目前正在研究制定商业用房改建为租赁住房的实施细则，并拟实行“发牌”制度，即对于符合条件的租赁住房，发放允许经营的“牌照”。可以说，各地租赁利好政策纷纷落地。9月26日，国土资源部更是就全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点工作作出全面部署，旨在建立“租购并举+租购同权”的住房体系，促进建立房地产平稳健康发展的长效机制。中国的房地产市场要从购房为主进入租购并举时代了。
　　在这个新时代，租赁市场巨大，租房金融需求旺盛，将成为金融机构兵家必争之地。当前，推动租赁市场发展的主要金融要素正在形成，比如企业端的金融支持、个人端的消费信贷支持、金融市场层面的资产证券化与退出机制等，有望逐步确立贯穿租赁业务开发—运营—消费—退出全产业链的金融支撑体系。各大金融机构也在认真做好房地产金融的转型升级与业务创新。
　　首先，要着力于租房金融业务的研发与推广。这方面，依然是互联网金融平台捷足先登。从去年开始，包括京东金融、百度金融等巨头在内的消费金融平台纷纷宣布进入租房分期市场。而正是由于房屋租金的上涨，催生了分期需求，也活跃了分期市场。近日，百度金融与租了么达成合作，双方推出产品“租了么钱包”正式上线，不同于传统租房押一付三等模式，此次将推广房租分期月付消费模式。即租了么全面推广消费金融3.0，凭借房产场景优势促进百度快速覆盖市场，实现渠道共享、客户共享、产品融合、优势互补，而百度也将为租了么带来可观的生态流量，对租了么业务发展深度赋能。
　　其次，金融机构还可以将业务延伸至租房金融系列服务，提供综合经营。比如在O2O模式之上再引入互联网金融、信用体系这一跨界模式，为业主和租客提供更多的金融理财和生活服务类增值服务，并打造基于信用和互联网金融的全新租房生态圈。因为，在租房整个交易链条里，涉及业主、租客、职业房东、供应链商家，相关金融机构，既可能是资金需求方，也可能是资金供给方，如果围绕这些交易主体的资金需求场景进行产品设计，既有消费金融，也有供应链金融，还可以开发出众多金融衍生品，这些金融服务都需要提供。
　　在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs都应当成为政策最先鼓励以及租房金融积极努力的方向，而在这方面，相关金融机构应当深入研究，积极布局，为新金融周期房地产市场健康稳定发展献计献策，为房地产金融特别是租房金融赋能住房租赁市场奉献大智慧。