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 安以轩 发表于: 2018-1-29 07:26:00|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 土地流标报告:限房价条款效力渐显 房企盈利模型大考

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  开年土地流标报告:“限房价”条款效力渐显 房企盈利模型大考
  导语:有房企人士向21世纪经济报道表示,土地出让条款的严苛使得盈利模式的测算越来越复杂,盈利空间越来越小。房企在过去两年拿的地,消化速度会放缓,加上融资政策收紧,企业的资金压力将有所增大。因此,面临上述“复杂”的地块,企业肯定会更加谨慎。
源自:21世纪经济报道

⊙ 记者:张敏 北京报道

  1月25日,北京拍卖朝阳区、丰台区共计3宗共有产权住房用地,总起拍价107.36亿元,总出让面积约15.73万平方米。其中,朝阳区的地块由中铁建以总价16.8亿元、溢价率12%竞得;丰台区两宗地块却因无人报价而意外流标。
  2017年全年,北京也仅有2宗住宅用地流拍。
  今年开年以来,全国土地市场延续了去年下半年“低价走量”的局面,但流拍、流标的现象仍然不断出现。据各地官方信息,今年1月,长沙、合肥、佛山等热点城市均有土地流拍、流标记录,长沙、佛山的地块甚至无人报价。
  经过政策的不断加码,在土地出让中设置限制性条款已成为常态。其中,“限房价”条款因其对项目利润的压缩,使得房企在拿地时无比谨慎。分析人士指出,在今年的流拍、流标地块中,这一条款的影响是最大的。
  这可能反映出今年全年的土地市场走势:除了土地出让条款依然严苛外,企业对调控延续和市场下行的预期,将使其在土地市场的表现更加保守。多数受访者认为,低价成交将是今年土地市场的常态,流拍、流标的现象也将有所增多。

消失的利润
  北京流标的两宗地块均位于南四环外的丰台区花乡白盆窑村,地段十分优越。在目前的北京共有产权地块中,属于位置较佳者。
  两宗地块住宅部分的规划建筑面积分别达到131841平方米和158357平方米,是近年来北京少见的大体量项目。中原地产测算,按照41.78亿和50.58亿的起拍价格,再算进非可售部分的成本,两宗土地的楼面底价都将达到33000元/平方米。
  在招标文件中,这两宗地块的居住部分被要求全部建设“共有产权住房”,但政府与企业的产权比例不详。
  令竞标者望而却步的关键因素,是销售限价。按照规定,两块地的销售价格都被限制在43000元/平方米(含全装修费用)。也即,除去固定的土地成本外,项目的建安、财务、人力等成本,以及利润部分,都被压缩在每平方米10000元以内。
  有北京房企人士向21世纪经济报道表示,当前小户型项目的最低建安和装修成本,也要在4000元/平方米左右,再算上财务成本、人力成本、销售费用和各种税费,这两块地的利润空间已经微乎其微。如果企业运营能力差,很有可能亏本。
  不仅如此,43000元/平方米的限价,在销售时也几乎没有优势。21世纪经济报道了解到,在地块周边的银地家园、天伦锦城、亿城天筑等成熟小区中,当前小户型房屋的销售均价在45000元/平方米左右。
  考虑到这些二手房都拥有完整产权,两宗共有产权地块微弱的价格优势,就显得微不足道了。
  此外,根据中原地产计算,若不考虑社区道路等因素,只单独计算地块本身,项目的实际容积率已经达到3以上,居住舒适度相对不佳。这使得开发商在操作中的腾挪空间很小。
  因此,无论在盈利前景还是销售前景上,上述两宗地块都缺乏足够的竞争力。
  值得注意的是,在此前的北京土地交易中,类似的“亏本”项目并不乏人问津。出于进军北京市场、巩固市场占有率、占据品牌传播高点等考虑,一些房企会获取配建规模大、限制条件多、盈利空间小的地块。但最近,这类地块受到的关注越来越少。
  上述房企人士表示,2017年以来,北京的土地供应规模明显增加,企业的选择余地更大,对于一些整体质量不佳、操作难度大的地块,会选择性地放弃。

盈利模型愈加复杂
  今年以来,全国土地市场的流标、流拍现象频繁出现,大部分项目的原因与北京类似:土地底价偏高、“限房价”条款存在,使得项目利润受到压缩。
  1月4日,位于长沙市雨花区鄱阳村的一宗地块因无人报价而遭遇流拍。该地块的起始楼面价为4710元/平方米,住宅部分的最高销售价为7900元/平方米(不含精装修价格),利润空间不足。这也是今年长沙的首宗限房价地块。
  1月12日,合肥肥西县一宗巨无霸地块遭遇流拍,原因是3位竞买人的最高报价均未达到保留底价。此前的2017年11月,该地块已经遭遇过一次流拍。
  1月17日,佛山高明区一宗商住用地因无人竞价而流拍。该地块起始楼面价为3409元/平方米,但最高限价5.1亿元,折合楼面价5500元/平方米,同样存在利润空间不足的局面。
  据中原地产统计,从2017年下半年开始,全国经营性用地流拍、流标的现象明显增多,达到111宗,当年上半年仅有67宗。该机构认为,除了土地出让条款严苛外,还有房企资金压力增大、市场预期不乐观等因素。
  中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示,进入2018年,土地出让条款严苛的现象不会有明显改变,甚至可能加剧。
  他表示,从运营角度看,各地政府力推的租赁住房、共有产权住房,本身就属于低利润的项目。如果这些地块单独出让,吸引力不够,可能会低价成交;如果以配建的方式出让,就会影响整个地块的质量。因此,这些地块占比加大,就意味着开发商拿地和运营难度加大。
  上海易居研究院智库中心总监严跃进还指出,“限房价”条款不会很快退出。他表示,房地产市场出现年末“量价齐升”的表现,其中既有年末翘尾的惯性因素,也说明部分区域市场存在反弹的压力。因此,对价格的限制将继续体现在土地出让规则上。
  1月下旬,青岛、天津、广州、武汉先后推出大量土地,均设有限制性条款。其中,天津的两宗土地采取“限地价、竞自持面积”方式确定竞得人;青岛的6宗土地采用“限地价、竞人才公寓配建面积”的规则;武汉一宗地块则祭出“四限”条款,即“限房价、限房型、限工期、限销售对象”。
  前述房企人士认为,这些条款使得盈利模式的测算越来越复杂,盈利空间却越来越小。
  该人士表示,市场肯定会在2018年进入“小年”,过去两年拿的地,消化速度会放缓,加上融资政策收紧,企业的资金压力将有所增大。因此,面临上述“复杂”的地块,企业肯定会更加谨慎。
  中原地产指出,在当前的土地市场,流标、流拍占比并不高,但抢地积极性已经明显下降。随着调控的延续和市场的降温,低价成交将是今年土地市场的常态,流拍、流标的现象也可能有所增多。
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