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 温水青蛙 发表于: 2018-1-29 10:26:00|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 揭上海远洋四季华庭神秘退房潮:一个月撤回92起合同

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源自:国际金融报
  一个月撤回92起合同 揭秘上海远洋四季华庭神秘退房潮
  在上海严格限售限购的调控背景下,远洋地产在惠南镇的楼盘远洋四季华庭却集中出现了119套房屋撤销合同。
  上海浦东新区惠南镇,原属江苏省苏州专区所辖,于1958年11月后划入上海市。
  数位老上海人回忆起惠南,无一例外用到这样一个词:“乡村小镇”。
  而60年后,在房地产发展迅猛的当下,这个沪上“乡村小镇”俨然成为寸土寸金之地,新楼盘的均价已超3万/平方米。
  然而,《国际金融报》记者查阅“网上房地产”(上海市房地产交易中心主办官方服务网站)发现,在上海严格限售限购的调控背景下,远洋地产在惠南镇的楼盘远洋四季华庭却集中出现了119套房屋撤销合同。
  不仅如此,这119次合同撤销中,有92次发生在最近一个月。


数据来源:上海市房地产交易中心主办官方服务网站   《国际金融报》记者向数位地产业内人士咨询并致电上海房地产交易中心确认,“合同撤销”即为“退房”。
  这不禁令人疑惑,远洋四季华庭所交付房屋出于何种缘由,致使“被退房数量”在一个月之内高达92套?

“高退风波”
  据了解,远洋四季华庭由上海远汇置业有限公司开发,共有三期,最早一期的开盘时间为2015年10月24日。
  远洋集团控股有限公司2016年报显示,上海远汇置业有限公司为远洋集团的附属公司。
  “网上房地产”数据显示,截至1月26日,远洋四季华庭(又称:远洋万和四季)共产生119套房屋撤销合同。
  而与远洋四季华庭同处惠南板块的宣桥枫庭、海曲雅苑、民乐城康苑等楼盘,“合同撤销总次数”一栏均显示为“0”。
  《国际金融报》记者调查发现,远洋四季华庭“高退房量”的起因在于,其所建一期房屋曾批量出售给一家公司,总数量近160套。
  该楼盘销售人员孙肖(化名)告诉《国际金融报》记者,远洋四季华庭的“合同撤销总次数”之所以在近一个月内有异常波动,是因为该盘曾有近160套房屋于2015年整售给了一家公司,而这家公司在今年年初更名了。
  “一期我们有整售的,整售给了一家公司,这家公司一口气买了近160套。但是以公司名义买房的话,无法贷款,只能全款购房。因此这家公司在2016年年底前,就已经把全部的购房款打入我们账户了。但是在今年(2018年),这家公司名称发生了变更。因此它以前那个公司名不能用了,我们只能把原先的合同撤销,再(在新合同上)写上它现在的新名字。”孙肖如是解释。
  《国际金融报》记者试图询问该公司的名称,孙肖欲言又止,只是透露可能是浙江省杭州市的一家贸易公司。
  值得注意的是,致使远洋配合该公司进行房屋合同的撤销还有另一层原因,即这家公司自付款后,并未办理房产证。
  “房产证是需要公司集体去办的,但是这家公司没有办,事实上我们一期的产证早就下来了。”孙肖透露。
  而对于《国际金融报》记者抛出的“为何该家公司不办理房产证”以及“该公司买百套住房的用途”等问题,孙肖避而不谈。

玄机暗藏?
  一家公司一次性购买百余套住房,如若不是为安置本公司员工或自住,那么目的何在?远洋为何乐意配合该公司进行整售?
  对此,多位地产业内人士对记者表示,这家公司有可能是将房子先买过去“养”一段时间,以待合适时机,再以二手房的形式出手。同时对于远洋集团来说,一次性卖出百余套住房迅速回笼资金,更是求之不得。
  “目前在上海,很多开发商在是否拿预售证一事上陷入‘两难’境地。选择拿预售证,很有可能因为‘限价令’原因导致开盘价格达不到预期;而选择撑过‘限价期’不拿预售证,又会背负着资金回笼的压力。”一位不愿具名的地产业分析师对《国际金融报》记者表示:“上海限价效果较为明显,部分地区出现新房价格低于二手房价格。”
  “网上房地产”数据显示,远洋四季华庭于2017年9月24日(浦东新区房管(2017)预字号000000151号)开盘项目的备案价范围为2.7万~3.5万元/平方米。

数据来源:上海市房地产交易中心主办官方服务网站   而链家网站数据显示,上海浦东惠南板块在售二手房均价为2.7万~3.8万元/平方米。
  从以上数据可以看出,远洋四季华庭2017年开盘的项目售价不算高。
  一位律师对《国际金融报》记者表示:“个人购房后进行投资转让,若持有年限不满5年,转让时需要缴纳5.6%的营业税和附加。相比之下,公司持有的房产在转让时只要没有差价,比如300万购入、300万卖出,不需要缴纳营业税及土地增值税。”
  同等价格买进卖出,那该公司如何通过转手房产获取投资增值?
  上述律师表示,一般情况下,双方应该会签一份抽屉协议,即真正成交的价格是存在溢价的,只不过溢价部分为私下转让,主要目的以规避土地增值税。
  至此,公司买百余套住房以及远洋整售的动机,似乎都有了合理的解释。
  但尚不能确定的是,远洋四季华庭一期到底有多少套房屋为整售?整售的对象是否为孙肖所透露的杭州贸易公司?
  针对上述问题,远洋集团有关方面并未直接回复,而仅表示,项目一直以来,均遵守市场秩序、遵守相关规定、依法合规开展销售工作。

揭秘以公司名义买房
  以公司名义该如何买房?与个人买房相比,以公司名义买房有何利弊?
  《国际金融报》记者从税务部门、二手房中介以及资深房产律师处了解到,如果缺乏购房资格,以公司名义买房虽然可以绕开限购政策,但在贷款、持有成本以及再转让等方面,相较于个人购房并不具备突出优势。
  首先,只有具有中国法人资格的公司,且在购买房屋类型和套数上才不受限制。注册在境外的公司并无在上海购房的资格,即使在上海有办事处,也只能以办事处的名义购买一套非住宅。
  看中房子后,以公司名义购房还存在一个无法按揭的问题。有房产中介负责人对记者表示,对于以公司名义购房须承担的一次性付款的资金压力,可以通过两个步骤予以解决。首先,实行分期付款政策,在签约时只需支付50%的房款,剩余房款可选择在半年至一年内付清;其次,房产证办理完毕后,用房产进行抵押贷款。
  在房屋持有阶段,公司产权的房屋持有成本较高。“个人持有房屋无须缴纳房产税,而公司持有的房屋须缴纳房产税、营业税、所得税,且持有期间要经过工商税务的年审,手续稍嫌复杂。”一位中介机构负责人对记者表示。
  最重要的一点是,公司产权下的房屋转让到个人名下会产生高昂的费用。
  前述律师给出的解决办法是,以住房购入价转让便可规避营业税及土地增值税,然后交易双方再私下协商。
  除此之外,公司产权的房屋还可以通过股权转让方式进行转让,也不需要经过交易中心。“但这种方式只是变更股权及实际控制人,所以公司名下最好无其他不动产以及资产。”前述律师补充说。
  所以,多位业内人士认为,是以公司名义买房还是以个人名义买房,首先要核算成本,再考虑后续问题。

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