群雄逐鹿 跑马圈地：华东长租公寓遇盈利难题

源自：中国经营报

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　　群雄逐鹿 跑马圈地 华东长租公寓遇盈利难题
　　杨玲玲
　　石英婧 随着租赁政策的红利持续释放，长租公寓市场群雄逐鹿，分食者众。具体到华东市场，近日，平安不动产透露将与朗诗在长租公寓展开战略合作，双方首个合作的项目或会落地上海。同时，包括上海万科、旭辉、龙湖等一众房企，均表现出对规模扩张的野心，以及品牌塑造的紧迫感。功能性国企上海地产集团也在近日宣布，首批确定17幅租赁房地块，将建成约2万套租赁房源，2020年实现交付。
　　行业人士提出，作为房企争相竞逐的新蓝海，当前长租公寓“规模越大越不赚钱”，运营商面临着利微、回报周期长等现实窘境，在此情境下，各大开发企业竞相杀入的商业逻辑是什么？
　　对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，做大规模后进行融资，类似近期一些企业发的ABS、类REITs等资产包，可通过金融化运作实现盈利。而旭辉领寓CEO张爱华则在接受《中国经营报》记者采访时提出，“放眼美国、日本等租赁市场发展较好的国家，长租公寓都是盈利的，甚至比住宅销售的利润还要可观。目前国内市场不盈利，可能是企业的经营管理还没有跟上，同时行业还未进入成熟的发展期。目前来看，进入成熟发展期至少需要5~8年时间，所以这个行业比的就是谁更有耐心，谁看得更长远。”

赋能“溢价”产品
　　作为最早进入这一领域的房企之一，上海万科的第一家“泊寓”开始于嘉定区的安亭新镇，此后又相继运营张江国创中心、翡翠公园、安亭新镇二期门店和虹桥南华园店等。
　　近日，记者走访浦东新区丹桂路899号的泊寓公寓了解到，目前仅剩2套房源，由于年底将至，签约可以享受一定的优惠。销售人员表示，选择泊寓的客户，一方面是看中了万科的物业服务；另一方面也可以享受社群带来的社交服务。
　　与此同时，随着租赁市场红利释放，旭辉成立“领寓”加入到长租公寓的队伍中来。2016年至今，领寓在上海、苏州、杭州、南京等多个城市布局，规划了博乐诗服务公寓、柚米国际社区、菁舍青年公寓3个品牌。
　　近日，记者从位于闵行区联航路与恒南路交汇处的旭辉博乐诗服务公寓了解到，项目户型约32~35平方米，租金4000~4500元／月。这一租金较周围同等面积的普通房源价格要高出1~2成，不过配有会议室、健身房、咖啡厅等。
　　而在位于上海市浦东新区浦电路318号的柚米国际社区，记者看到，目前整个项目已租出去约70多套，所剩房源仅7~8套。除去2套样板间作为参观使用，入住率约为九成，项目有公用的厨房和健身房，以及咖啡厅和小的会客室。销售人员介绍称，正值年末，部分房客会退租，现在签约可以享受8折左右的优惠。不过除了房租，每月还需缴纳300元的服务费。
　　租赁新政和煦如春风，风口之下，龙湖地产也开始试水长租公寓新业态，在2016年的中期业绩会上，龙湖集团董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌。近日，记者在位于上海市静安区平型关路465号的龙湖冠寓看到，由于该项目刚开张仅一个月，入住率只有七成左右，健身房等部分公共区域仍在装修中。
　　记者观察到，房企在做长租公寓产品时，几乎同时选择了增加产品附加值，以区别于传统房源。由此，此类长租公寓产品普遍贵过周边，与大量散租房源相比，房企的这一做法是否正在把路走窄？
　　对此，冠寓品牌推广部总监邵俊此前在接受记者采访时提道：“一种体验和品牌的溢价力创造了这种溢价差异，我们定价并不是聚焦在居住的物理空间，更多的是整个社群和后续引入进来的，就像在上海有丰富的生活服务资源，我们导入到冠寓当中。”
　　交谈中，张爱华对记者表示，相较于普通的散租房源，旭辉的长租公寓更安全、便捷、有品质，还能享受到社群服务。如果算生活成本的“总账”，将房租费用平摊到每个项目上，保证生活质量的同时，相比之下还是省钱的。
　　不过，在克而瑞研究中心副总经理林波看来：“增值服务实用性不强，除非在增值服务这一块有很大延伸及突破，否则不会产生很高的溢价。”也有市场观察人士提出，社区运营未必是租客需要的，承租者考虑的核心问题还是性价比、安全性和舒适度等。

重金闯入“占位”
　　当前，长租公寓已成各路资本追捧的投资标的，房企更是趋之若鹜。“未来5到10年都将是租赁市场发展的‘风口期’，其中会有很多商机。”杨红旭告诉记者。
　　而在林波眼中，房企重金闯入长租公寓领域，“占位”的可能性比较大。在探索盈利模式方面，资产证券化和增值业务都还处在探索阶段，没有成规模和体系。当前各房企先进入市场跑马圈地，提前布局也是抢占先机。
　　采访中，也有房企人士对记者表示，企业第一步是做影响力，以及做大规模，暂未考虑盈利。对此，第一太平戴维斯中国市场研究部主管 James Macdonald 简可认为，率先打入万亿规模的租赁市场，创立具有影响力的长租公寓品牌无疑是未来最有潜力扩大市场份额并成为行业巨头的风向标。
　　行业激战正酣时，身处其中的企业也在思考着自身的出路。“自营的重资产模式，前期成本投入大、盈利周期长，而随着大量资本和房企的涌入，行业竞争也日趋激烈。公司在模式与市场占有率上都不占明显优势。”近日，蘑菇租房联合创始人龙东平对记者称，蘑菇租房的前身是蘑菇公寓，团队按照传统的经营模式──收房、装修、销售、租后服务进行运作，2014年推出后受到消费者的喜爱，也获得了投资机构的青睐。但是仅过了一年，蘑菇公寓就从B2C的自营公寓转型成为B2B2C的蘑菇租房。
　　龙东平表示，蘑菇租房2015年进行商业模式转型，转做SaaS管理系统，定位于轻资产的租房平台，在化解自身发展危机的同时，也避免了与其他公寓运营商之间的竞争，从竞争关系慢慢变成合作伙伴。目前，蘑菇租房覆盖16个城市超过1万家公寓运营商，上线真房源超过200万间。
　　与此同时，近日，上海功能型国企上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）发布了沪上首个国企租赁住房业务品牌──城方，首批确定17幅租赁房地块，将建成约2万套租赁房源，2020年实现交付。上海地产集团战略投资部经理杨勇表示，租金定价将走市场化运营之路。“但我们肯定会倾斜，政府也希望人才能够留下来”。
　　未来，功能型国企颇具规模的租赁住房供应，也给房企以压力。对此，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石认为，未来，也可以尝试互补或合作。而张爱华则表示，可能在某个具体区域内，功能性国企会对其他企业产生一定的冲击，但总体市场，如果企业做到规模化，则带来的冲击不大。

盈利拷问
　　“目前，房企进入的政策导向多于商业逻辑。”在RET睿意德租赁服务部总经理杜斌看来，长租公寓投入大、周转慢，短期内难见利润回报。
　　长租公寓盈利难，降低运营成本则显得尤为重要。那么，该如何降低成本？“一方面，可以通过资产证券化实现融资，盘活资产，将未来稳定可期的现金流转换为当前的现金。另一方面，收购一些废弃的工业用地、商业用地进行改造，同时参与租赁用地竞拍，低成本拿地。”林波表示。
　　“从长远看，长租公寓运营本质上是资产管理，单纯依靠项目运营难以实现盈利。”在杜斌看来。行业需要找到低成本的资金用以持有更多的资产，利用规模效应及增量价值赚钱。更便宜的资金则包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。
　　2017年下半年以来，类REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正在打破长租公寓的资金掣肘，包括旭辉、龙湖在内的多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。
　　对于这方面的布局，张爱华表示：“长租公寓是一个重资产和重运营的行业。地产企业进入后，可能更适合做资产运营商对接REITs，2017年我们也发了REITs，如果后续项目可以持续地装进REITs，滚动开发，资金问题也会得到解决。”
　　展望整个行业，近日，自如获A轮融资40亿元，估值200亿元，已成为长租公寓行业首个独角兽；不过，另一方面，GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓等长租公寓品牌正在“阵亡”中。冰与火的背后，考验的是长租公寓背后最核心的问题：如何才能长租？
　　“未来，行业会向规模化和机构化的方向发展，部分中小品牌在这个过程中也会被洗牌掉。”张爱华对记者表示。同时，城家公寓总经理蒋卫东预测，目前的公寓市场玩家众多，未来一定会出现一些大企业对公寓行业进行产品、运营、资产、品牌等各方面的梳理，资本也可能会出现站队现象。

⊙特约撰稿：曹婧晨 毛中楠 对本文亦有贡献