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 安以轩 发表于: 2018-1-29 19:26:00|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 恒大北京自住房项目被诉同房不同权 朝阳区法院立案

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恒大北京自住房项目被诉“同房不同权”朝阳区法院已立案
北京时间财经记者 毕胜 实习记者:汤书华


  同与开放商北京恒龙置业有限公司(简称“恒龙置业”)签约,同于2017年12月底收房,同为自住型商品房购房人,唯有3号楼的业主在当地派出所办理落户手续时被告知“暂不受理”。位于北京北五环外的恒大名都小区正在上演一出“同房不同权”的闹剧。
  时间财经日前接到了多位北京恒大名都嘉园3号楼业主关于落户受阻的陈情、诉苦,部分业主以开发商违约、欺诈等为由将恒龙置业诉至朝阳法院,于2017年12月29日、30日分获立案。
  业主举证称,恒龙置业承诺于2017年12月完成小区西侧的绿地代征。但该区域目前仍是北苑小学教学楼。小区物业管理方金碧物业在一份声明中称:教学楼暂未能腾退为绿地,因此3号楼无法取得门牌号证明信,导致业主不能落户。
  时间财经了解到,1号楼的限价房业主和2号楼的自住房业主已经陆续在来广营派出所办理落户。这让3号楼的业主感到被“区别对待”。更加吊诡的是,现3号楼在楼盘预售时名为2号楼,业主在收房时才被告知楼号变为3号楼。
  “我们的房子是小区里总价最高的,现在仿佛成了替罪羔羊。”原告蒋先生告诉时间财经,3号楼有392户业主,部分业主是非京籍,所在工作单位正在清理集体户口,急于在新房所属社区落户。一些业主的子女面临入学入园,落户也迫在眉睫。还有业主表示,房屋产权登记也受到影响。
  工商登记信息显示,恒龙置业的法定代表人为段胜利,该公司是天津金碧投资有限公司(简称“金碧投资”)的全资子公司,金碧投资则是恒大地产集团天津有限公司的全资子公司。时间财经就北京恒大名都小区的落户纠纷一案联系到恒大地产集团有限公司(简称“恒大地产”)负责销售业务的副总裁何妙玲,她在电话中表示不负责此事。截止发稿,恒大地产公关部门也未回应时间财经的采访。
  多起恒大名都业主诉恒龙置业的案件料将在2018年3月陆续开庭。
  最贵自住房
  恒大名都嘉园所在地块为朝阳区来广营乡LGY-04、LGY-03、LGY-06,在2014年3月27日的竞拍中,恒大地产、华远地产、住总正华、中国铁建4家开发企业参与现场竞标,48轮竞拍中报价一直从15.24亿元被抬高至20.5亿元,由恒大地产收入囊中。
  时间财经从北京市国土资源局官网查询到,该地块总规划面积为11.92万平米,其中包含了2.94万平米的限价房,限价房销售限价为1.5万元/平米,另需配建约2万平米的中学和小学。用地中除限价房面积之外,其余的住宅部分全部建设自住型商品房,售价为2.8万元/平米。当时北京自住房的销售价格多为2.2万元/平米,恒大地产拿下的这块地一时成为最贵自住房地块。

  尽管价格较高于自住房楼盘的均价,但恒大名都仍然预售火爆。彼时该地块附近的二手楼盘成交价格在3.7万~4万元/平米,新盘则在5万/平米以上。
  2015年4月13日,北京住建委官网发布公告,恒大名都自住型商品房最终申购该项目的家庭为44382户,房源约797套,初步估算中签率约为2%;2015年6月27日的选房活动中,朝阳体育中心人头攒动,甚至有排号10000开外的意向购房人到场期盼“捡漏”。最终,恒大名都自住房开盘首日售罄,劲销17.54亿。
  “限价房和自住房的销售额,刚好可以覆盖土地成本和建安成本,但利润空间不大。”中原地产首席分析师张大伟彼时分析,“从利润角度将会拉低年度利润率,但包括这块地在内,恒大2014年在北京将完成200亿左右的销售额,对已经登陆二级资本市场、追求规模化发展的恒大地产来讲,单个项目的利润已经不再重要。”
  事实则证明,该地块的利润空间主要在于商业配建。位于恒大名都自住房高楼南侧的商业别墅项目“恒大书院”于2015年11月开盘,全盘规划65套,主力户型面积为213-290平方米,总价约2310万元/套,产权40年。
  时间财经日前从恒大书院售楼处了解到,恒大书院在2017年北京市发布“326新政”前基本售罄,仅有少量尾盘在新政后只能面向公司销售且无法办理银行贷款,不过也早已出清。
  利润来自商业配建,麻烦则源于学校配建。从2014年3月拿地到2017年12月竣工交房,恒大名都项目在长达3年9个月的开发周期里未能完成代征学校绿地。这也成为3号楼业主落户遇阻的导火索。
  同房不同权
  2017年12月26日,业主陈女士收到了金碧物业楼管人员发来的收房消息,但令她没想到的情况是,一场等待结束,另一场等待又开始了。
  “缴纳契税、代办产权费、签约物业服务合同、办理装修许可等繁杂的手续中间,开发商要求我们2号楼业主签署一份楼号变更的协议,告知我们原来的2号楼更名为3号楼,原3号楼更名为2号楼。”陈女士表示,现场也有业主提出异议,但大部分人在收房的喜悦中签了字。
  收房后,3号楼业主微信群里有人反映,来广营派出所的户籍科不受理落户申请。这一消息随后得到金碧物业薛经理的确认,他在微信群中表示,根据相关条例,本小区完成代征用绿地后方可办理3号楼门牌号证明信,而代征用地北苑小学正在办学且2017年11月15日到2018年3月15日北京市禁止室外拆除工作,故推迟拆迁、腾退和代征绿地工作。

  物业方面还承诺,已经与规划局、国土局、教委、学校和当地派出所沟通,2018年5月31日前完成旧的教学楼拆迁,7月31日前取得3号楼楼牌号证明信。
  但这样的承诺不足以解决蒋先生这类集体户口业主的燃眉之急。“我是非京籍,户口一直挂靠在单位的集体户口簿,好不容易盼到收房,想把户口落到这边,却被告知要推迟半年,又赶上单位在清理集体户口,现在成了黑户”。
  时间财经记者了解到,在3号楼业主中,非京籍家庭存在已经或即将有新生儿诞生的情况,没有户口意味着无法办理医保;也有部分业主的子女面临入学或转学,也急需落户。
  物业方面称,将为有入学需求的业主进行登记,协调教委和学校。但随着1号楼和2号楼的邻居陆续办理了落户,从落户微信群中退出,剩下的3号楼业主愈加感到被“区别对待”。
  为什么物业在交房时突然变更楼牌号?为什么开发商在交房前明知不能按时完成绿地代征却不告知业主?同一个小区,为什么只有3号楼不能落户?落户不行,产权登记是不是也受了影响?这些疑问在业主微信群中众说纷纭,但物业迟迟未能给出答案。业主要求开发商恒龙置业出面,也未得到回应。
  近20位业主通过法律途径对“同房不同权”进行维权。他们多以开发商违约、欺诈等为由,以商品房预售合同为证,将恒龙置业诉至朝阳法院,分别于12月29日、30日获得立案。
  时间财经从北京市住建委获得的一份房屋竣工验收备案表显示,恒大名都1号楼、2号楼和3号楼以及小学教学楼均验收合格,而金碧物业也向业主出具了《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等交房要件。
  但蒋先生对胜诉信心十足,“代征绿地8305平方米的地方现在仍是旧的教学楼,合同里约定(代征绿地)2017年12月完成,这显然是逾期,构成违约。”他还列举了开发商不允许自办产权、房屋建筑面积补差与实际不符等诸多诉讼理由。
  代征难
  一位熟悉城市规划部门的人士对时间财经表示,代征绿地是由开发商代替政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续,负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后,交由市、区园林绿化行政部门进行管理的过程。
  该人士解释:“表面上看是拆楼种草,其实涉及资产评估、拆迁安置、工程验收、土地性质变更等多个步骤,具体到恒大名都项目,开发商是恒大天津分公司,又牵扯到北京市的国土和规划委、住建委、教委、学校甚至学生家长委员会等多方。对于政府系统外部的开发商来说,确实不是小工程。”
  恒大名都项目的施工单位是江苏省华建建设股份有限公司。时间财经从该公司一位不愿具名的项目经理处了解到,学校新教学楼配建过程中曾短暂停工,原因是“教育专项工程拨款没有及时到位,开发商在教委和住建委跑审批手续”。
  时间财经造访了恒大名都小区西侧的朝阳外国语学校北苑分校,这里有小学、初中和学前班,目前教学设备正在搬往恒大配建的新教学楼。校方行政处办公室一位工作人员介绍,新建教学楼已经被列入了区教委2018年2月的开学计划中,但旧楼的拆迁计划目前没有接到上级通知。
  恒大名都3号楼的业主担心,他们会步朝阳区天鹅湾小区28号楼业主的后尘──2011年交房后,该栋楼至今不能办理房产证,成为小区中“同房不同权”的少数派,原因也是代征用地未拆迁完毕,导致后期建设未完成。
  不过,天鹅湾背后是广东地方开发商东华实业,而恒大名都则是龙头房企恒大地产旗下北京最贵自住房项目。时间财经未能联系上恒龙置业的董事长段胜利对3号楼的现状进行置评。截止发稿,恒大地产公关部也未给出回应。
  蒋先生的委托律师告诉时间财经,恒大名都3号楼业主起诉恒龙置业的案件,预计将在3月陆续开庭。“即使物业在案件开庭审理中为业主办理了落户或子女入学,也难以掩盖开发商违约的事实。”
  恒大名都小区里不只是有3号楼业主和开发商这一组矛盾。2017年12月底,北京龙湖小区自住房业主与高端商品房业主之间爆发了拆墙建墙拉锯战,引发了社会舆论对土地出让制度中的配建规则的广泛关注。恒大名都与恒大书院之间也有一墙之隔。也有名都的业主向时间财经反映,隔离栅栏属于违规。

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