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 去哪里 发表于: 2018-2-1 09:56:01|显示全部楼层|阅读模式

[2018年] 中国金融时报:北京地块流拍敲响楼市改革之钟

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  地块流拍敲响楼市改革之钟
源自:金融时报

  马梅若
  日前,北京地块流拍现象引发市场广泛关注。
  1月25日,北京3宗共有产权房地块集中出让,其中有两宗丰台地块双双流拍;而1月30日流拍的地块也位于北京市丰台区,规划用于开发限价房。
  对此,业内分析人士认为,相对偏高的起拍价与房价限价的双重因素挤压了开发商的利润空间;同时,房地产融资受到严格监管,此前一些“打擦边球”的渠道受阻,开发商放手一搏的心态不再。此外,共有产权房本身的市场影响也存在不确定性。在上述诸多因素的综合作用下,开发商举牌趋于谨慎,造成优质地段出现流拍。
  当然,更应引起关注的是土地流拍背后的潜在问题。
  一是制度设计是否只关注了“应该”,而未考虑好“如何”。
  推出共有产权房与限价房的初衷无疑是好的,其制度设计也有突破之处。但问题是,谁是该让利的一方?
  开发商很难成为最佳选择。一方面,其作为市场主体,承担社会责任是其发展的重要条件,但逐利也是其重要目标;另一方面,即使开发商愿意让利,也必须关注潜在的市场风险。据业内专家计算,流拍的共有产权房所属的丰台地块,地价与房价相差大约在1.2万元左右。剔除其他成本,利润率可能不超过3%。稍有风险事件发生,便可能成为赔本买卖。
  因此,共有产权房等力图平稳市场的政策性住房若想顺利推行,必须符合市场逻辑,设计好风险分散机制甚至开发商的退出机制,否则,流拍事件将恐非个例。
  二是流拍恐不限于共有产权房地块。
  与共有产权房、限价房地块相比,普通商品房地块更受欢迎。但是,流拍问题也依然存在。
  随着一系列楼市调控政策的颁布和实施,土地拍卖市场由热转冷。截至2017年12月28日上午挂牌出让的最后一刻,北京市延庆区延庆新城部分地块无人问津。2017年的北京土地市场最后一宗地块遭遇流拍,而安徽、长沙等地也多次出现类似现象。
  尽管普通商品房仍然紧俏,相对而言限制也更少,但是价格指导、配套建设等多重限制以及未来楼市预期的分化,也让开发商更加谨慎。
  三是流拍背后所牵涉的土地财政问题。
  开发商是真的无法承受高地价,还是故作姿态?此外,从另一个角度考虑,地方政府能否承受地价下调?
  财政部日前公布的2017年财政收支数据显示,2017年,国有土地使用权出让收入达52059亿元,同比增长40.7%。而中房智库发布的2017前三季度20城土地财政依赖度(仅考核土地出让金/地方一般性公共预算收入比值,未考虑房地产税收贡献率)排行榜中,有12个城市国有土地出让金占财政收入的比重超过50%,其中,超过100%的城市有4个,即前三季度卖地收入已经超过这些地区的一般预算收入;有3个城市的土地财政依赖度在70%至100%之间。
  这意味着,已被诟病多年的土地财政问题仍然存在。若想让地产市场平稳过渡,在真金白银的利弊权衡中,不可能简单地让开发商“有担当”,也不可能以公共福利为由让已经捉襟见肘的地方财政承压。
  四是改革良机已经到来。
  诚然,地方财政问题的解决难以一蹴而就。但是,所幸此前地方财政资金也并未完全空转,大部分用于基础设施建设和百姓福祉方面。同时,在地方财政之外,民资民智成为近年来屡被提及的动力源。
  此前一提及放活市场,往往会有老生常谈的“新旧平衡”与“既得利益阻挠”之说。但是,随着前期政策乏力,改革之利和迫切程度大大加深,权衡的天平也将向改革一方倾斜。早在40年前,我国就曾突破传统理念,在更为艰难与困窘的环境下收获制度创新的成果;而在20多年前,发端于深圳的改革再深化、开放新突破,更是成为打破旧路径的最佳例证;近10年,以阿里巴巴华为腾讯为代表的有活力的企业,也主导了我国本轮技术、模式创新。可以看到,无数次走到无解之处的困局,都有可能迎来新的突破。
  当然,对于楼市的发展,市场上还存在不同声音,这增添了改革的变数。但无论如何,意见的分化是好事。一致性的预期或把市场带入虚妄的高潮、或将其推入风险的深渊。而在声音多元、意见分化的关键节点,在地产市场个体性流拍与整体性稳定尚能平衡的重要时期,改革之钟当敲响,改革之力当凝聚。
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