资金承压盈利遇困 丛林法则中小型房企或陷生存困境

源自：中国经营网

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　　2018年以来，随着房企“丛林法则”凸显，中小房企生存境遇越发艰难。据中国指数研究院相关数据，2018年1~4月，房企阵营分化加剧，头部效应愈加凸显，销售额在500亿元以上的前10家房企贡献销售业绩43.9%。销售额在100亿~500亿元，100亿元以下的房企分别为52家和38家，占TOP100房企的九成。另据Wind数据统计，已发布2018年一季报的150家房企中，有35家房企的净利润出现亏损，且均为中小型房企。
　　此外，房企日益重视回款率指标。克而瑞数据显示，从房企的财务状况考虑，目前在已经公告2017年业绩的房企中有近七成房企现金短债比和长短期负债比呈下降趋势，短期偿债压力加大。2018年一季度报告显示，合肥城建发展有限公司（002208.SZ，以下简称“合肥城建”）经营活动产生的现金流量净额为亏损12.05亿元。荣安地产股份有限公司（000517.SZ，以下简称“荣安地产”）2017年流动负债62.28亿元，比期初增加5.57亿元。三湘印象股份有限公司（000863.SZ，以下简称“三湘印象”）2017年一年到期的非流动负债也由期初的3.53亿元激增至期末的9.9亿元。
　　对于业绩及融资方面的相关问题，日前合肥城建相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，当前环境下整个房地产行业市场集中度在不断地提高，但受限于各方面因素，目前公司仍只是扎根于安徽市场，后续最重要的是研究好企业发展的战略，在合适的时间和地方开拓市场。
　　三湘印象相关负责人回应记者采访时称，随着2016年底中央经济工作会议对未来房地产调控政策做出了“房住不炒”的明确表态，房地产行业趋势性机会减弱，但结构性机会依然大量存在。
　　而荣安地产则回应记者称，一切以公告为准。

多房企一季度业绩完成率不足两成
　　克而瑞数据显示，从实际完成情况来看，截至一季度末大部分房企的目标完成率普遍低于20%。“我们认为，这与去年底冲业绩消耗太大、年初短期内货源难以补充有关；此外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。”
　　数据显示，从2018年第一季度房企业绩目标完成率来看，旭辉集团为19.4%，宝龙地产为19%，建业地产为17.3%，禹州集团为16.1%，滨江集团为15.5%，绿地控股仅为12.6%。
　　据合肥城建2018年一季度报告披露，公司一季度营业收入约2.54亿元，同期减少70.52%，归属于上市股东的净利润为276.75万元，同期减少93.54%。对此，合肥城建方面解释称，上述财务数据发生变动的原因主要是一季度交付面积较上年同期减少。
　　在一季度报告中，合肥城建对上半年经营业绩做出预计，预计2018年1~6月归属于上市公司股东的净利润变动区间为4623.63万元至6164.84万元，相比于2017年同期净利润3082.42万元，其预计变动幅度在50%至100%之间。合肥城建方面表示，2018年1~6月公司结算项目数量和结构较上年同期相比有一定变化，项目毛利率较高，结算利润较上年同期增加较多。不过，从目前一季度净利润来看，合肥城建距离目标实现还有很大距离。
　　“有机会我们是不会放弃全国化拓展的，但就目前的实力来看，做好省内的市场可能更加符合我们的实际。因为现在合肥也是比较热点的一个城市，我们觉得合肥现在还是有很大的发展空间。”合肥城建方面表示。
　　在同策咨询研究部总监张宏伟看来，寻找城市进行战略突围也不失为一种方法，但很多中小房企不一定具有这种探究市场机会和风险判断的能力。“比如今年三四线城市调控还不是特别严格，市场还有拓展机会，但中小房企不一定会跑到那么远的地方去，因为不熟悉，去了也可能存在一定的风险。”
　　除了合肥城建，据荣安地产日前发布的2018年第一季度报告，公司1~3月实现营业收入9404.88万元，同比下降96.76%；归属于上市公司股东的净利润为亏损4103.51万元，同比下降111.76%。
　　荣安地产方面表示，由于报告期无新楼盘交付，余房交付量少，结转收入、成本、税金及附加与上年同期相比减少。对于2018年1~6月经营业绩的预计，荣安地产方面坦陈，预计年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损，或与上年同期相比发生大幅变动。
　　雅戈尔集团股份有限公司（600177.SH，以下简称“雅戈尔”）2018年一季度营业收入为16.81亿元，比上年同期减少了50.46%；归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，比上年同期减少了59.64%。对于营收下滑，雅戈尔方面解释称，报告期内地产板块由于无集中交付项目，实现营业收入3.19亿元，较上年同期下降85.21%。
　　另据宁波富达股份有限公司2017年年报显示，公司2017年实现营业收入41.57亿元，同比减少25.22%；扣非后归属于上市公司股东的净利润为-8.91亿元，同比减少1390.69%。
　　以“文化+地产”双主业定位的三湘印象2017年在主营业务收入构成中，房地产销售收入仅为19.46亿元，同比下降16.79%。
　　“三湘印象对绿色科技建筑的发展前景充满信心，确立了‘绿色科技建筑技术集成商’的发展方向，让绿色科技建筑走入千家万户。未来三湘印象将继续秉持稳健的地产发展策略，以长三角和京津冀两大区域为主，打造绿色科技住宅。”上述三湘印象负责人同时表示，公司注入“观印象”文化品牌后，注重在地产开发中植入文化元素，用文化符号和精神内涵诠释品牌理念。
　　绿地控股集团股份有限公司（600606.SH，以下简称“绿地控股”）2018年第一季度房地产经营情况简报显示，1~3月，公司实现合同销售面积414.2万平方米，比去年同期减少9.25%；实现合同销售金额485.97亿元，比去年同期减少16.97%。
　　对此，绿地集团董事长、总裁张玉良在日前举行的绿地控股2017年年度股东大会上坦陈，一季度的销售不太理想的主要原因是一些项目没有在期内上市，绿地今年的新增供货将主要集中在下半年，2018年绿地内部的地产销售目标为4000亿元。
　　此外，仁恒置地集团有限公司执行总裁王晞在日前举行的2018中国房地产百强企业研究成果（华东）发布会上表示，房地产企业需要从单一追求规模量变，到品质追求规模质变。应该追求品质、效益、规模的均衡发展。
　　中国房地产TOP10研究组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜坦言仍然比较看好整个房企群体，“大型房企可以做综合开发，中型企业可以转型做运营商，小企业也可以转型，或是基于现有资源做服务”。

政策收紧临融资大考
　　在目前融资环境持续收紧的背景下，房企借贷难度增加。据悉，今年以来，包括招商银行、兴业银行和浦发银行等多家银行均因为房地产项目信贷违规而遭到处罚。
　　在此背景下，原本仅规模房企关注的销售回款率，现在也被越来越多的房企重视。据克而瑞相关统计数据，龙光、首创、中骏等房企2018年力争保证90%的回款率；恒大、世茂、奥园、越秀等房企的回款率目标也在80%以上。宝龙地产预计销售回款270亿元，禹州地产预计销售回款及其他收入426亿元。
　　第一太平戴维斯相关研究报告指出，面临贷款不断收紧、成本持续上涨的局面，现金流有限、资产相对单一的中小型开发商可能会被拒在投资大门之外。
　　据《中国房地产报》根据房企一季报数据统计，A股125家上市房企中，一季度净现金流为负的房企有72家。
　　绿地控股2018年一季度报显示，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为45.9亿元。投资活动产生的现金流量净额为亏损57.67亿元，较期初下滑124.26%。筹资活动产生的现金流量净额为亏损116.9亿元，较期初下滑108.73%。绿地控股方面解释称，主要为控制融资规模，归还借款同比增加。对于后续如何更好地调节融资结构、缓解资金压力，记者致电绿地控股相关媒介负责人，截至发稿，未获回复。
　　据悉，自2015年借壳登陆资本市场以来，绿地的市值已由最初的超过3000亿元跌至如今的不足1000亿元。对此，张玉良在上述2017年年度股东大会上表示，正在努力加强市值管理。
　　据2018年一季度报告，合肥城建经营活动产生的现金流量净额为亏损12.05亿元，上年同期则为亏损14.45亿元。报告期内公司新增6亿元短期借款。
　　对于现金流方面的亏损，合肥城建相关负责人告诉记者，这其实是公司方面选择的一种战略亏损。“当前情况下，大部分房地产公司扩大再生产都是通过负债进行驱动，经营性现金流一直为正同样不利于企业发展。适当的负债同时利用财务杠杆实际上是可以推动企业扩大再生产的。”
　　数据显示，荣安地产2017年流动负债62.28亿元，比期初增加5.57亿元。4月16日，荣安地产发布债券发行预案称，拟面向合格投资者非公开发行公司债券，发行规模不超过5亿元，债券期限不超过7年，票面利率暂时未定。
　　此外，记者注意到，2017年三湘印象货币资金由期初的9.99亿元下降至期末的4.37亿元；公司一年到期的非流动负债也由期初的3.53亿元激增至期末的9.9亿元。
　　三湘印象相关负责人向记者表示，公司目前运营良好，没有资金偿付压力。相关在售地产项目销售情况良好，资金回笼正常。
　　面临中小房企随之而来的资金难题，张宏伟建议：“首先，要寻找外部合作，尽可能跟品牌开发商合作，通过这个渠道获得其资金或品牌能力的支持，实现回款解决资金压力。其次，如果到一定阶段实在周转不开，只能断臂求生。今年或明年有不少房企的项目或者股权可能会被大牌开发企业收购，今年可能会更加明显。”
　　一语成谶。据宁波富达股份有限公司日前公告，公司正在筹划出售公司拥有的宁波城投置业有限责任公司、宁波房地产股份有限公司等全部住宅房产业务公司的股权，目前交易对方尚在确定中。
　　“今年资金环境确实比较紧。”黄瑜建议，“有什么样的政策机遇，大家就顺着政策机遇做一些融资渠道，包括最近企业里面大力发行海外债，用各种方式将存量资产进行盘活，做资产证券化，包括供应链金融都获得好的支持。”
　　特约撰稿李静对本文亦有贡献