为何只有碧桂园森林城市在大马受阻？揭秘项目特殊性

海风有咸味 · 发表于: 2018-8-27 13:23:01

马来西亚总理：碧桂园森林城市不得向外国人销售
源自：观点地产网

　　观点地产网讯：8月27日，马来西亚总理马哈蒂尔宣布，碧桂园森林城市项目不得向外国人销售，马来西亚政府也不会向外国人发放签证以令其可在森林城市居住。
　　据观点地产新媒体了解，碧桂园森林城市项目位处新马经济特区──依斯干达特区，距离新加坡直线距离2公里，占地面积约20平方公里。据悉，该项目总投资规模逾2500亿，初步预计耗时20年开发。
　　早在2017年，碧桂园森林城市项目便传出消息称，其已经停止了在中国的销售计划。

福正身有 · 发表于: 2018-8-31 08:30:02

⊙作者：意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家李德林

　　人跑得太快，大脑就会缺氧；车一路狂飙，难免螺丝松动。碧桂园一路高歌猛进，国内跑马圈地，国外重仓马来西亚，却忘记了兵马未到，粮草先行的道理，否则跑的太快，终会闪了腰。

Tz-8-hikxxmz7235858.jpg 保存到相册

碧桂园在马来西亚的房子有危险了。
　　今年以来，碧桂园已经着了三把火，塌了四处房，如今内忧未平，外患又起，93岁的新任马来西亚总理在海外又给碧桂园点了一个炮。
　　8月27日，在吉隆坡举行的城市和商业4.0会展上，马来西亚总理马哈蒂尔在回答记者关于森林城市规划时回答，“有一件事是肯定的，森林城市不能出售给外国人。我们不打算为来这里住的外国人提供签证。我们反对，因为它是为外国人而建的，不是为马来西亚人建造的。大多数马来西亚人无法购买这些公寓。”

3oIx-hiixpun5507125.jpg 保存到相册

　　森林城市目前均价22000元/平米，一套公寓均价26万美元，比起北上广深算是很实惠了，但是当地人确实负担不起，主要面向中国人销售。

森林城市是碧桂园在海外布局的一大手笔，位于柔佛州新山地区，距离新加坡直线距离2公里，占地约15平方公里，相当于半个澳门，能够容纳约70万人。
　　该项目总投资规模达2500亿元，预计开发周期长达20-30年，将在四个人工岛屿上建造，或将成为中国房地产历史上最大的单体项目，预计总销售收入可达到1.5万亿元。

1luR-fzrwica2017962.jpg 保存到相册

　　杨老板对该项目寄予厚望，森林城市是碧桂园海外开发的试金石，一旦成功，该模式将在全世界推广，届时碧桂园房子将在全球开花结果。杨老板的雄心壮志自然值得钦佩，但是海外投资的政策风险是不得不防的，这不马来西亚的这笔大买卖还未成功就差点马失前蹄。2016年，森林城市共销售了15000套住房，销售额约200亿。其中80%的买家来自中国，如果真的被“断粮”，那就大大不妙了。
　　杨老板是聪明人，深知政商关系的重要性，俗话说一朝天子一朝臣，森林城市项目是上任总理大力引进的，现在新总理上任，自然要去拜拜码头。据媒体报道，杨老板在8月16日曾与马哈蒂尔会面40分钟，马哈蒂尔强调：“欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”

1pGH-hiixpun5507130.jpg 保存到相册

　　随后8月17日～8月21日，马哈蒂尔开展了为期5天的访华之旅，参观阿里巴巴时表示，“中国发展成为世界主要的制造工厂，从一个贫弱的国家发展为繁荣国家，值得马来西亚学习。”
　　没想到马哈蒂尔并不是很给杨老板面子，结束访华后仅仅不到一周时间，马哈蒂尔又表达了反对将森林城市出售给外国人的言论，如此反复无常，难道仅仅是偶然吗？

冰冻三尺非一日之寒，马哈蒂尔一直以来对森林城市项目并不感冒。
　　据媒体报道，早在竞选时，对于外国人购买森林城市楼盘，马哈蒂尔就表现出不满，曾说“这不是投资，而是殖民。”
　　而在今年5月的一个场合，马哈蒂尔也曾表示，“我希望森林城市真正成为一个森林，它的居民应该是狒狒和猴子们。”
　　马哈蒂尔上马新任总理后，很快宣布重新审查许多前总理纳吉布任内批准的项目，其中包括大量中国企业在当地有投资份额的项目，碧桂园森林城市正是其中的典型案例之一。除此之外，马哈蒂尔上任后已叫停了数个中资项目，包括计划投资200亿美元的东安铁路项目、沙巴州天然气管道项目，以及从吉隆坡到新加坡的高速铁路计划。

新官上任三把火，这位93岁的老爷子真是把碧桂园吓出了一身泠汗，差点因为一句话就让碧桂园的海外之梦生死未卜。
　　好在马来西亚政府目前还没有针对森林城市出台任何实质的限售政策，当前还只是总理的口头表态。
　　8月28日马来西亚总理署发布官方声明表示，马来西亚欢迎包括中国在内的所有国家及地区的游客，并且马来西亚官方并没有对满足入境条件的外国游客加以任何限制。声明指出，关于外国人购买房产，无论哪国国籍，马来西亚都会设置相关条件要求，并可通过公开渠道获取。这样一个模棱两可的声明未必就能让碧桂园的风险烟消云散，也许恰恰是风险的开始。

PqHq-hiixpun5507133.jpg 保存到相册

德林社在之前的文章中探讨过碧桂园的高周转模式以及资金链的紧张，其资产负债率极高且发债受阻。
　　人跑得太快，大脑就会缺氧；车一路狂飙，难免螺丝松动。碧桂园一路高歌猛进，国内跑马圈地，国外重仓马来西亚，却忘记了兵马未到，粮草先行的道理，否则跑的太快，终会闪了腰。
　　马云曾说，一定要在阳光灿烂的时候修理屋顶。否则风雨将至又该如何应对，且不说东南亚政局波谲云诡，大选以及政治形势的变化，往往给中国海外投资带来极大的影响，就是这二三十年的开发周期也难免夜长梦多。
　　高周转提高了资金的使用效率，但它不是包治百病的灵丹妙药，如果没有扎实的根基，靠速度冲上来的规模终将是海市蜃楼。
　　“十个瓶子两个盖，只要转的快，瓶子都有盖”，可是一旦转不快可怎么办，如今的杨老板是否在办公室中踱步愁思，进退之间该如何把握呢？
　　（本文作者介绍：著名财经作家、《德林爆语》主持人。三分钟财经脱口秀，每天一个资本真相，微信公众号：delinshe）
　　

honjehai · 发表于: 2018-8-29 08:23:00

　　为何只有森林城市在马来西亚受阻，背后原因透露海外投资重要逻辑

源自：海外掘金

⊙作者：Jay Huang

　　最近马来西亚新总理马哈蒂尔在接受中国媒体采访时，再次重申了他本人对碧桂园森林城市项目的基本立场，总结下来就是三点：

　　森林城市计划立场不变 – 反对
　　高价房地产项目下的大量移民 – 不允许
　　发放绿卡给这类人 – 不可能

　　一石激起千层浪，马哈蒂尔的表态不仅引发了开发商碧桂园股价插水，而且在众多已经投资和有意投资马来西亚房地产的中国投资者心里蒙上了一层阴影，大家用疑惑的眼光打量着这个东南亚国家：马来西亚还能投吗？
　　笔者前不久刚刚实地考察了马来西亚（主要是其首都吉隆坡）的房地产市场，结合这次实地考察，发表一点对这个事件以及马来西亚房地产投资的深度思考。

1马来西亚政府和民众对海外投资的态度
　　作为一个民选国家，当地民众对海外投资者的态度将对政府颁布针对海外投资者的政策产生一定的影响。无论是马哈蒂尔还是他的反对者，都不会作死到要和民众作对。
　　举一个例子，过去几年由于海外投资者纷纷涌入澳大利亚房地产市场，主要是悉尼和墨尔本，炒高当地的房价，进而把当地年轻人挤出了房地产市场，惹得天怒人怨，在民众强大的压力下，澳大利亚各州政府被迫先后出台了一系列针对海外投资者的限制措施，最终结果是部分海外投资者深陷其中，一部分人挥泪割肉认赔。
　　所以在做出投资决策前先搞清楚马来西亚民众以及政府对海外投资者的态度就显得尤为重要了。通过一些间接证据，实地考察以及合理推断，我们的判断是，马来西亚民众和政府对海外投资应该是持一个比较正面的态度，而且在相当长一段时间内这种态度不会改变。
　　从人性的角度出发，触动利益要比触及灵魂还难，澳大利亚政府之所以对海外投资者痛下狠手无非就是他们动了本地人的奶酪。同样的道理，海外投资者进入马来西亚市场会否动到本地居民的奶酪呢？我们的推断是不会，这是由马来西亚现行的海外投资法决定的。
　　我们来看一下马来西亚现行的海外投资法：
　　马来西亚各州政府对外国人投资房地产有门槛限制，比如热门城市吉隆坡的投资门槛是100万马币，而雪州的投资门槛是200万马币。
　　外国人只能购买拥有分层地契（Strata Title）的项目，最典型的就是公寓，外国人不允许购买拥有独立地契的项目，比如独立别墅等。
　　外国人投资房地产最多贷款额度是50%，也就是杠杆率最多用到1倍。
　　外国人买卖房地产，如果房产在五年内出售，税率为收益的30%，六年后出售，税率则为收益的5%，时间从签订购房合同日开始计算。
　　我们对马来西亚政府对海外投资管理思路的解读是，政府试图在房地产市场中刻意分割出两个独立的市场：
　　一个是普通市场，在这个市场里，你可以买到一些优质资产，比如可以单独拥有土地所有权的带独立地契的独立别墅及其他土地项目，同时你也可以购买到那些总价低，可负担性强，最适合普通人日常居住的中小户型刚需房产。
　　另一个市场是中高端市场，在这个市场里，你可以购买那些总价比较高的大中户型的房产。
　　前一个市场只开放给本地居民，而后一个市场则谁都可以进场玩，主要玩家是海外买家和一部分本地高净值人士。打个不恰当的比喻，这就相当于马来西亚政府按照价格划了一块“租界”，外国买家只允许在租界里活动，无论他们在里面怎么折腾，对在租界外居住的本地居民影响不大。
　　相反政府在大力引进海外资本的同时，还可以从海外投资者在“租界”里恶意炒楼，制造泡沫中通过收取税费的方式获益，并通过公共福利返还本地居民。
　　和澳大利亚政府最早之前对海外投资者实现无差别对待不同，马来西亚政府的这种有差别玩法对本地居民只有好处，没有坏处，所以民众对海外投资应该是非常欢迎的。

2碧桂园森林城市项目的不同
　　既然大方向上，政府和民众对海外投资者的态度是积极正面的，那为何马哈蒂尔独独对森林城市项目很感冒呢？答案是这个项目很特殊。
　　规模大，居民单一：整个项目占地面积约14万平方公里，几近半个澳门的面积，总投资规模逾1000亿美元，预计耗时20年。南华早报和路透社的报道称，这个项目目前已售出的房产中，中国买家约占七成。据开发商预计，项目完成之后可居住70万人，所以届时将会有将近50万的中国人居住在这里。
　　地理位置特殊，战略意义重大：森林城市位于马来西亚和新加坡之间的填海区，距离新加坡的直线距离约2公里，属于马来西亚的柔佛州，它距离全球最重要的贸易通道之一的马六甲海峡仅数英里之遥。该海峡对于中国意义重大，中国80%的石油进口都要经过这里，可谓其咽喉要道，森林城市也是碧桂园响应政府一带一路战略而推出的重大建筑项目。
　　有史以来，由于在区域上的压倒性优势，东南亚国家一直对它们的巨无霸邻居──中国怀着一种惧怕和防备的心理，这种场景，就如同一群小人国里，突然来了一个巨人，小人国自然要对这位巨人有点敬畏和防备之心。
　　特别是最近十几年中国崛起和一带一路的战略实施，无论在政治上还是经济上，中国对东南亚国家都产生了前所未有的巨大影响力。在这样一个敏感时期，这样一个敏感地理位置，出现这样一个巨无霸项目，而且建成之后绝大多数居民都是中国人，土地所有权也归中国人，也难怪会把马哈蒂尔吓得不轻，他还没有做好把森林城市划为“中租界”的心理准备。

3马哈蒂尔的影响力
　　虽然同为民主国家，但是与欧美等国相比，东南亚国家在体制上可能略偏向中国一些，特别在个人威权方面。
　　欧美国家领导人的个人权力和影响力实际上并没有我们想象的那么大，他们主要是受所在党派以及党派背后所代表的利益集团所控制，所以有时候即使领导人个人表达对某个项目的不支持，但这丝毫阻止不了资本对该项目的继续追捧。
　　但是东南亚国家则有所不同，特别是还在世的上世纪政治强人，比如柬埔寨的洪森，马来西亚的马哈蒂尔，他们对某件事的个人态度对政府的影响力要远远超过欧美领导人。我们可以称之为“政治经济学”，这可能也是投资东南亚国家需要注意的一个特殊之处。
　　那么马哈蒂尔所代表的中央政府对森林城市项目的不支持真的会对该项目产生重大不利影响吗？我们的答案是“是的”。
　　我们来看一下马来西亚的社会制度。马来西亚联邦实行君主立宪制，全国共有13个州，其中有9个州拥有世袭元首，称为苏丹，马来西亚货币上印的头像就是苏丹，森林城市项目所在地的柔佛州就是世袭苏丹州之一。
　　在君主立宪制下，州内最高元首没有实权，只是虚君，但是柔佛州的苏丹是马来西亚所有苏丹中最有权势的一个，他不仅拥有唯一属于自己的武装力量，而且还拥有全州的土地所有权，所以马哈蒂尔的中央政府确实无权干涉柔佛苏丹把土地卖给外国人。
　　但是由于马哈蒂尔的中央政府掌管着移民和边境的权力，土地你可以卖给外国人，但是我可以不让外国人入境或者严格限制他们在马来西亚居住的时间，这块土地对于外国人来说相当于成了“海外飞地”。

4对马来西亚其他地产项目的影响
　　马哈蒂尔对森林城市项目的态度，并不代表他对马来西亚国内其他有外国投资者参与的房产项目的态度。他之前不止一次在各个场合宣称对能为马来西亚带来工作岗位和外来投资的项目表示欢迎，这应该不是客套话，谁会和钱过不去呢？森林城市被禁主要是因为其规模和敏感地点，而一般的房地产项目都不具备这样的特殊性。
　　这里又引申出来一个经常被争论的话题，到底是选择投资那些市场已经成熟稳定的大都市，比如吉隆坡，还是选择投资那些有良好发展前景的新兴城市，比如森林城市。大都市跑的稳，新兴城市跑的快，两者各有千秋。
　　投资者在做海外投资时，应该对这两种城市做多维度考察，比如以本文所谈到的政治因素角度看，像投资东南亚这种政治风险相对比较高的国家，大都市的确定性和安全性，要优于新兴城市，但是像投资美国、英国、澳大利亚这种政治风险比较低的国家，新兴城市的涨幅则或许会优于大都市。

云枫 · 发表于: 2018-8-28 16:43:01

源自：澎湃新闻

　　推荐阅读：
　　马哈蒂尔称“城市森林”不卖外国人碧桂园还在否认？

　　碧桂园称从未向森林城市买家发永居证件，官网仍把身份做卖点

⊙记者：庞静涛

　　中国最大住宅开发商碧桂园（02007.HK）的海外头号项目──位于马来西亚柔佛州的“森林城市”又一次面临命运的转折点。
　　这个被碧桂园董事局主席、前中国首富杨国强寄予厚望、期望总销售额达到1.5万亿的碧桂园未来发展“光明大道”起步项目，因为一句话而致生死未卜。
　　事实上，森林城市长期对中国客户最大的卖点在于其可以获得当地永居权从而享受响应的教育和医疗资源。澎湃新闻8月27日获得的一份马来西亚森林城市项目公司回应显示，森林城市项目销售至今从未向购房者发放任何永久居住证件，而另一方面，森林城市的官方网站仍然将代办“移居身份”作为重要宣传语。

马来总理：森林城市不能卖给外国人，不给购房者发签证
　　8月27日上午，5月刚刚就任的马来西亚总理马哈蒂尔·穆罕默德宣布，马来西亚将不再允许外国人购买位于柔佛州的住宅项目“森林城市”，同时称将不会那些有意居住在森林城市的外国购房者发放签证。
　　马哈蒂尔是在当天于吉隆坡举行的一场名为“城市4.0：建设智慧和数字化城市”的国际会议和展览会开幕式后的媒体发布会上做出的相关表述。

马哈蒂尔在发布会上同时表示，“有一件事是可以确定的，那座即将建成的城市（指：森林城市）将不能再卖给外国人”。
　　马哈蒂尔称，将不会给那些购买森林城市的外国人发放签证，对森林城市持反对意见是因为这是一所为外国人建造、而非是为马来西亚人建造的城市，大多数马来西亚人事买不起这些公寓的。
　　马哈蒂尔对森林城市的针锋相对也并非首次。据路透社的报道称，在总理竞选期间，马哈蒂尔凭曾借着反对包括森林城市在内的中资项目，而推动了竞选活动。
　　与此同时，来自马哈蒂尔政府的自然资源部（MinistryofWater，landandNaturalResources）的部长DrA.XavierJayakumar公开表示，必须修改马来西亚国家土地法典（NationalLandCode），原因则是，该法典的第433B条法规允许“外国人在马来西亚获得土地”。
　　不仅如此，马哈蒂尔就任马来西亚总理以后，已叫停了数个中资项目，包括计划投资200亿美元的东安铁路项目、沙巴州天然气管道项目，从吉隆坡到新加坡的高速铁路计划也被叫停。

森林城市项目公司：未向购房者们发放任何的永久居住证件
　　马哈蒂尔的突然发难，让碧桂园措手不及，一天前后两次发布澄清说明。
　　马哈蒂尔发表有关“不允许外国人购买森林城市”言论不久，碧桂园向澎湃新闻回复称，（碧桂园）森林城市已和政府核实，马哈蒂尔从未表示不向外国人销售。
　　澎湃新闻以邮件的方式向马来西亚总理署询问有关上述马哈蒂尔的言论何时会执行，已经购买森林城市的外国投资者的签证将如何处理等问题，截至发稿并未收到回复。
　　8月27日晚，澎湃新闻获得另一份碧桂园发出的英文声明，该声明称，马哈蒂尔有关“不允许外国人购买森林城市”的言论日前的言论相左，相信是媒体报道断章取义。
　　英文的澄清声明由碧桂园太平景私人有限公司（CountryGardenPacificViewSdnBhd）（以下简称“碧桂园太平景公司”）发出，该公司是碧桂园与柔州政府拥有的柔佛人民基建集团（KPRJ）组建的合资企业。
　　声明称，与其他在马来西亚的房地产开发项目一样，森林城市遵守当地的所有法律法规，并获批向外国购房者出售房屋。
　　与此同时，碧桂园太平景公司引述马来西亚国家土地法典（NationalLandCode）第433B条的规定称，在获得政府部门批准后，外国公民或者外国公司可以在马来西亚获取土地。
　　而该条款即是马来西亚自然资源部（MinistryofWater，landandNaturalResources）的部长DrA.XavierJayakumar正在倡议修改的内容。
　　碧桂园太平景公司强调，其并未向森林城市的购房者们发放任何的永久居住证件。

WBKi-hifuvpi2717963.png 保存到相册

　　澄清声明称，因相信马哈蒂尔总理的言论被部分媒体的报道断章取义，碧桂园太平景公司正在与总理办公室联系，以澄清此事。
　　媒体今日报道的马哈蒂尔有关森林城市的评论与此前不同会见碧桂园董事局主席杨国强时的言论并不一致。
　　碧桂园太平景公司称，在马哈蒂尔8月17日至21日访问北京之前，8月16日，杨国强与马哈蒂尔进行了40分钟的闭门会议。
　　据碧桂园马来西亚区域公众微信号8月26日的消息，2018年8月16日，杨国强前往吉隆坡国会大厦拜会马来西亚首相马哈蒂尔。
　　消息称，在40分钟的会谈里，杨国强认真听取马哈蒂尔关于碧桂园集团的发展建议。
　　马哈蒂尔强调：“欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。只要企业愿意在马来西亚长期发展，政府将会为企业的长期发展创造良好的营商环境。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”
　　而杨国强则表示：“坚信马来西亚在首相的领导下会继续对外国投资者持欢迎的态度。”
　　杨国强同时表示，计划加大碧桂园在马来西亚的投资规模。下一阶段，碧桂园会着重加强在现代农业以及智能机器制造业这两大领域的投资力度。
　　文章内容称，马哈蒂尔认可了碧桂园集团所取得的成就，并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。
　　随后8月17日～8月21日，马哈蒂尔开展了为期5天的访华之旅。据人民日报海外版19日报道，马哈蒂尔在参观阿里巴巴时表示，“中国发展成为世界主要的制造工厂，从一个贫弱的国家发展为繁荣国家，值得马来西亚学习。”
　　而结束访华后仅仅不到一周时间，马哈蒂尔又表达了反对将房地产项目出售给外国人的言论。

官网仍在宣传买房可送“移居身份”
　　“存款25万起，全家享受马来西亚居住权”、“送‘第二家园’移居身份”、“一人申请，全家可享十年马来西亚居住权，中国国籍不变，可快速签证一百五十多个国家”……由签证而延伸而来的居住权等被认为是森林城市购房者最为重要的考量因素之一。

GRV7-fzrwica1754801.jpg 保存到相册

根据森林城市官方网站的宣传信息显示，森林城市的购房者可以通过申请马来西亚第二家园计划的“实现签证、入学甚至养老等事宜”。
　　官网显示，森林城市购房成交客户将获赠“马来西亚第二家园移居计划”办理服务费，由专业团队服务办理，快至九十天即可获批，业主在马来西亚存款15万马币起（约25万人民币），第二年可取出部分用于在马来西亚的房产投资、购车、子女教育、医疗服务等项目。
　　森林城市的官方网站对第二家园计划的介绍为，“不改变中国国籍，可随时出国，并快速转签第三国，一人申请，全家可享十年马来西亚居住权，中国国籍不变，可快速签证一百五十多个国家（主申请人及其配偶终身可续签，手续简便）”。
　　而澎湃新闻查询马来西亚第二家园计划（MM2H）官方网站的信息，第二家园计划是由马来西亚政府推动的一项计划，让符合特定条件的外籍人士获得多次入境社交签证，以便长期居留在马来西亚。多次入境社交签证有效期限为10年并可以更新。
　　但该计划对申请者的财务状况做出了严格限制。申请者需要证明自己在马来西亚境外每个月的收入超过1万元马币（约合人民币16649元）。
　　同时，年龄低于50岁的申请者需证明拥有50万马币（约合人民币83万元）的流动资产，年龄在50岁及以上的申请则需证明拥有超过35万马币的流动资产即可，并需要存入一定数额的定期存款，并将持续至该计划结束。
　　但是在马来西亚购买房地产项目的申请者则可成为例外。如申请者购买价值至少100万马币（约合人民币166万元）房地产的全新申请者，在申请时将获准存入数额较低的定期存款。
　　由于这一签证可以多次更新，在宣传过程中众多购房者认为这一身份代表永久居住权。
　　与此同时，碧桂园城市森林官网也将这一第二家园计划和新加坡、美国、加拿大、英国等投资移民计划进行并列比较。

xvBH-hiixpun5232711.jpg 保存到相册

　　森林城市：碧桂园海外“光明大道”的起点
　　森林城市被寄予厚望，为了项目进展顺利，碧桂园正在增加当地雇员。新的总理上任三个月，杨国强即前往马来西亚拜会，只是双方见面11天之后，马哈蒂尔前后不一致的言论，让碧桂园这个销售额约1.5万亿的超级项目前景不定。
　　2013年8月，碧桂园联合柔佛人民基建集团拿下森林城市项目所在的地块，占地面积13.86平方公里，接近澳门面积的一半，由四座填海岛屿组成，预计总开发周期为20年。双方合资公司拥有未来填海项目获得土地的永久产权。
　　森林城市被寄予厚望，是杨国强境外拓展战略的试金石。根据碧桂园前CFO吴建斌在其名为《我在碧桂园的1000天》的书中记录，从2012年项目获取前，至项目开盘前的一年（2015年），杨国强将自己三分之一的精力投入到森林城市。
　　不仅如此，森林城市项目的紧张，让杨国强看到了海外扩张的远景。2015年初，碧桂园尝试指定未来发展规划。
　　吴建斌在其书中称：杨国强曾在内部表示，一旦“森林城市”成功，就会把这个模式复制到全世界每个国家，先从东南亚国家开始，期待有一天，国外带来的收入和国内带来的收入达到一比一。
　　森林城市获取成功后，碧桂园试图在东南亚每个国家布局，2016年10月，印度尼西亚首都雅加达附近的“森林城市”项目、巴厘岛项目进入到实质性的开启阶段。
　　按照规划，森林城市的总投资额为1000亿美元（约合人民币6812亿元），总销售收入可达到1.5万亿元，而2013年拿下该项目时，碧桂园的销售额刚刚突破千亿大关。
　　公开信息显示，森林城市预计开发周期长达20-30年，综合容积率为4，可开发建筑面积8000万平方米，按2万元/平方米的单价，项目总收入可实现1.5万亿元。
　　一期工程的建造内容包括住宅区、酒店和商业区，目前正在建设之中，预计将于2019年竣工。二期工程将在森林城市8平方公里的片区内建造三个18洞高尔夫球场、一个高星级酒店。
　　尽管森林城市超过90%的购房者来自国内，但在项目规划、开发阶段，杨国强是志在全球的，并非紧盯国内消费者。
　　吴建斌在其书中写到，2016年1月5日，森林城市销售的前期，杨国强在做内部指示时表示，森林城市的销售将面向全世界客户，包括中国、新加坡、中东、印尼，而非仅仅是当地市场。当地购买力一般，我是知道的，但我们志不在此。
　　森林城市的确为碧桂园业绩的增长做出过贡献。碧桂园官方微信就2016年获得如此辉煌的营销业绩作了全面总结，第三即为，“实施全球营销，‘森林城市’令万众瞩目”。
　　关于森林城市，杨国强称，“只许成功，不可失败”。吴建斌在书中透露，杨国强曾在内部自嘲地说：“自己好像疯癫了！即使疯了，也要干下去。不干，哪里会知道干不成呢？干成了，公司将进入快车道。成为世界第一，不是不可能。若干不成，就停下来等，反正是永久产权。这次这个梦够大了，只许成功，不可失败。为此，拜托各位了。”
　　面对森林城市短暂的成功，杨国强曾在项目展示厅表示，“这是一个伟大工程、伟大项费、伟大创造。走到这一步，我很自豪。大家想想，如果成功了，销售收入可达1.5万亿元。如此体量，预期比碧桂园现在中国的资产还要大。当前面对中国房地产市场供大于求，毛利率下降等没得做的情况下，我们不是找到了一条光明大道了吗？”
　　如今，马哈蒂尔前后不一致的言论，将会是对杨国强，乃至碧桂园的巨大考验。

海风有咸味 · 发表于: 2018-8-28 09:03:00

源自：观察者网

　　推荐阅读：
　　碧桂园：马哈蒂尔从未表示不向外国人销售
　　碧桂园回应：“森林城市禁售外国人”报道不属实

　　马哈蒂尔称“城市森林”不卖外国人，碧桂园还在否认？
　　整理观察者网奕含
　　2018年对于碧桂园来说，可谓是内外不得安宁。国内频频爆出安全事故，陷入高周转高杠杆的舆论漩涡；国外，沉寂一年左右的森林城市项目再度伴随着争议，被拉回舆论中心。

马哈蒂尔称“城市森林”不卖外国人
　　8月27日上午，据路透社报道，今年92岁的马来西亚总理马哈蒂尔·穆罕默德本周一表示，马来西亚将不再允许外国人购买位于柔佛州的住宅项目“森林城市”，马来西亚政府也不会就森林城市居住权向外国人发放签证。
　　“森林城市”是中国房企碧桂园近几年大力推广的海外地产项目之一，也是中国房地产商有史以来操作的最大单体项目。其位于柔佛州新山地区，距离新加坡直线距离2公里，占地面积约20平方公里，能够容纳约70万人。项目主打的“新加坡旁、免税岛、永久产权”等宣传概念。
　　值得关注的是，马哈蒂尔的这一表态的11天前，也就是8月16日，碧桂园创始人、董事局主席杨国强还曾前往吉隆坡国会大厦拜访马来西亚总理马哈蒂尔，会谈40分钟。当时，碧桂园方面试图对外传递一个信号，马哈蒂尔表示支持碧桂园在马来西亚的发展。
　　不料，11天后，马来西亚总理马哈蒂尔改口称碧桂园森林城市项目不得向外国人销售。对此，多家媒体援引碧桂园方面说法予以否认。
　　一财网报道称，碧桂园负责人表示报道不实。碧桂园方面已向总理府核实，马哈蒂尔从未表示不向外国人销售。财联社报道，碧桂园森林城市项目销售人士透露，目前项目暂未接到停售通知，仍可正常对外国人销售。
　　就在碧桂园借媒体否认之际，马哈蒂尔出席活动表态的视频在国内社交网络迅速传播，真相似乎已经揭晓。
　　路透社报道称，截至2016年，森林城市估计已售出价值约180亿人民币的单位，多达70%买家来自中国。此外，碧桂园该项目在国内大打广告推广时曾引发诸多争议，并最终暂停在中国销售。

关于碧桂园城市森林项目
马哈蒂尔的态度一直很微妙
　　路透社27日援引马哈蒂尔的话说，“有一件事是肯定的，城市森林不能出售给外国人。我们不打算为来这里住的（外国）人提供签证。我们反对，是因为它为外国人而建的，不是为马来西亚人建造的。大多数马来西亚人无法购买这些公寓。”

GOjR-fzrwica1735872.jpg 保存到相册

　　很快，原始视频和消息源为国内媒体获得。腾讯《一线》援引马来西亚国家新闻社的消息，马哈蒂尔是在吉隆坡的一个“城市4.0和商业4.0会展”的活动上表示，他反对为外国人建造一个森林城市。有一件事是确定的，森林城市未来盖成的房子不允许卖给外国人。
　　观察者网查询发现，马哈蒂尔近年来长期反对森林城市项目。对于中国人购买森林城市楼盘，早在竞选时，马哈蒂尔就展示出不满。《纽约时报》曾援引马哈蒂尔的原话说：“这不是中国投资，而是殖民。”
　　而在今年5月的一个场合，马哈蒂尔表示，我希望森林城市真正成为一个森林，它的居民应该是狒狒和猴子们。
　　彭博社此前报道称，森林城市项目的公寓每套售价高达25.8万美元，马来当地人普遍负担不起。马哈蒂尔质疑森林城市项目的受惠人主要都是富有的外国人，他曾说：“我们没有足够的富人去买这些非常昂贵的公寓，所以你这是在引入外国人。”
　　众所周知，森林城市在项目成立之初受到马来西亚时任当局的大力支持。当时的马来西亚总理纳吉布曾表示，森林城市将成为马来西亚新的经济增长重心。

eDwP-hiixpun5213310.jpg 保存到相册

时任马来西亚总理纳吉布会晤碧桂园董事局主席杨国强
　　马哈蒂尔接掌政权之后，纳吉布立刻遭到多项调查，一场牢狱之灾已无法避免。同时，新政府宣布重新审查许多前总理纳吉布任内批准的项目，其中包括中国企业在当地有投资份额的多个项目，碧桂园森林城市正是其中的典型案例之一。

马哈蒂尔的反反复复
让碧桂园慌了
　　对于路透社的报道，27日有媒体指出，碧桂园创始人、董事局主席杨国强回应“不会退出，将继续投资”。很快，碧桂园相关人士指出此为假消息，杨国强迄今并没有对“森林城市向外国人禁售”的说法表态。
　　碧桂园方面还对媒体表示，“整个消息都是假的，稍后会有澄清，路透记者搞混了”。其相关人士否认马来方面有政策调整，称并未收到马来西亚方面关于“森林城市向外国人禁售”的消息，正在向马方核实。
　　有碧桂园负责人对媒体表示，碧桂园方面向总理府核实了，马哈蒂尔从未表示不向外国人销售。马来西亚总理府稍晚会就此出一个声明。不过，截止发稿，马来西亚总理府尚未发布相关声明。倒是马来西亚总统马哈蒂尔相关表述的视频内容已经被上传至网络。

H4nP-hifuvpi0847460.jpg 保存到相册

　　值得注意的是，8月16日，碧桂园创始人、董事局主席杨国强曾前往吉隆坡国会大厦拜访马来西亚总理马哈蒂尔，会谈40分钟。这次拜访安排在了马哈蒂尔访华之前。

6YjV-fzrwica1735875.jpg 保存到相册

有图有真相：马哈蒂尔与碧桂园董事局主席杨国强
　　当时，碧桂园马来西亚区域公众微信号消息称，会谈中，马哈蒂尔总理认可了碧桂园集团所取得的成就，并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。
　　马哈蒂尔强调：“我欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。只要企业愿意在马来西亚长期发展，政府将会为企业的长期发展创造良好的营商环境。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”
　　杨国强表示：“我坚信马来西亚在总理阁下的领导下会继续对外国投资者持欢迎的态度。因此，我计划加大碧桂园集团在马来西亚的投资规模。下一阶段，碧桂园集团会着重加强在现代农业以及智能机器制造业这两大领域的投资力度。”
　　有分析解读认为，马哈蒂尔仍然欢迎中国在当地投资，但前提是，马来西亚必须能从中获益。马来西亚媒体指出，森林城市项目引起争议的主要原因是没有考虑到如何融入当地社会和使得双方互利，这在种族关系敏感的马来西亚，很容易引起攻击和不满。

森林城市：曾经的明星项目
曾经的争议项目

-c4p-hifuvpi0847493.jpg 保存到相册

碧桂园森林城市效果图
　　在对外资料介绍中，森林城市项目是这样描述的：总投资规模达到2500亿元，初步预计开发周期长达20年，将在四个人工岛屿上建造，总面积为13.86平方公里，或将成为中国房地产历史上最大的单体项目。
　　碧桂园甚至介绍称，该项目是国家“一带一路”重点项目库和广东省“一带一路”建设“1+10”标志性重大项目库的成员，也是中国房地产商有史以来最大的单体项目。

i5iu-hifuvpi0847527.jpg 保存到相册

　　据媒体此前报道，森林城市项目碧桂园持股60%，柔佛市官方投资公司持股40%。开售之初，该项目买家多数为中国人。路透社称，截至2016年，森林城市估计已售出价值约180亿人民币的单位，多达70%买家来自中国。
　　界面新闻曾发布一则报道提及，2016年，通过花费近20亿元的营销费用，以及地产营销史上最大规模的宣传，森林城市共销售了15000套住房，销售额约200亿。约占当年集团3088亿元总销售额的6%。其中80%的买家来自中国。目前，碧桂园森林城市的楼盘均价为22000元/平米。
　　一直以来，碧桂园被视为国内房企“高周转”模式的代表。与国内房地产开发追求高周转与高杠杆不同，碧桂园国外的环境是很难实现高周转，但也有办法。
　　碧桂园方面表示，对于森林城市，将采取分步开发、销售，允许滚动开发，可根据市场需求控制开发节奏，在市场需求旺盛时能够加快填海速度。同时，碧桂园打造金融观念投资、联动，并与表外资本合作。
　　界面新闻此前报道，碧桂园与马来西亚前三大银行、主要的中资银行等八家金融机构达成了合作关系，目前的融资成本可能是马来西亚中资企业中最低的，另外还与一些基金公司达成了合作。
　　一面是天使，一面是魔鬼，用在碧桂园森林城市项目上，一点也不为过。森林城市项目一经t推出后便引发诸多争议，央视广告打得多响，争议声就有多大。
　　真的是“新加坡旁”吗？该项目主打“新加坡旁”概念，并称仅一桥之隔（连接马来西亚柔佛州和新加坡的跨海大桥）。
　　然而，互联网时代很快就有了诸多详细的路线解读。知乎上一些工作在新加坡、住在新山的网民反映，普遍单程需要1个小时至2个小时，虽然有从新加坡市中心46分钟达到森林城市的情况出现，但作者也称那是周日非高峰时段，工作日需要更久。一天之内往返马来西亚和新加坡之间，相当耗时耗力。
　　与此同时，开发周期过长，项目规模太大也成为项目的一大风险。不少客户还对项目的配套资源进度产生疑问。项目周边几乎没有配套设施，交通状况也相对落后，正处于填海建设中的项目完全是一个巨大工地，而新山市较差的治安环境更是令他们后怕。
　　另外，马来西亚整体的政治经济环境也令人担忧，其安全、腐败以及汇率不稳定等因素均会对投资者形成风险隐患。
　　2017年以来，个人外汇监管封堵漏洞，资金难以流向海外，出海房企销售难度大增。去年3月，多家媒体报道称，森林城市项目暂停国内销售。当时碧桂园首席战略官于润泽发声明称，位于中国的销售厅近期已关闭，并非应对官方政策而作出“反射性反应”，而是暂时性举措，为配合公司行销策略改变而采取的措施。
　　马来西亚柔佛州务大臣卡立诺丁随后则表示，碧桂园在柔佛的房地产项目“森林城市”虽因中国政府的资金管制措施而暂停在中国销售，但碧桂园在柔佛的各项发展计划将继续进行，完全不受此次事件影响。
　　据财新此前报道，碧桂园目前已将马来西亚项目销售重点转向大中华区内其他地区。

■　结束语
　　时隔一年多，碧桂园森林城市项目早已淡出国内舆论视野，不料却随着马来西亚新总理马哈蒂尔几番反复的言论再度引来关注，颇具戏剧性色彩。
　　实际上，碧桂园城市森林项目的后遗症一直没有解决。8月27日，碧桂园方面向国内媒体确认，目前针对中国购房者的销售依然没有恢复。对于销售是否能够恢复以及将如何处理已经买房的购房者如何获得签证等问题，碧桂园方面也没有进一步的回复。
　　一周前的8月21日，碧桂园披露了2018年中期业绩报告：截至6月30日，碧桂园集团及其合营企业及联营公司共实现合同销售金额约4124.9亿元，合同销售面积约4389万平方米，同比分别显著增长42.8%和36.1%，双双继续领先于行业。碧桂园上半年总营收同比增长69.7%；净利润约163.2亿元，同比增长94.9%。

区区之众 · 发表于: 2018-8-27 17:03:00

源自：澎湃新闻

　　碧桂园称马哈蒂尔从未表示不向外国人销售，刚支持其在马发展
　　8月27日，中国最大的住宅开发商碧桂园（02007.HK）负责人向澎湃新闻回复：（碧桂园）森林城市已和政府核实，马哈蒂尔从未表示不向外国人销售。
　　8月27日上午，据路透社报道，马来西亚总理马哈蒂尔·穆罕默德表示，马来西亚将不再允许外国人购买位于柔佛州的住宅项目“森林城市”。
　　“有一件事是可以确定的，那座即将建成的城市（指：森林城市）将不能再卖给外国人”，马哈蒂尔在吉隆坡举行的一场新闻发布会上做出的上述表述。
　　马哈蒂尔称，将不会给那些购买森林城市的外国人发放签证，对森林城市持反对意见是因为这是一所为外国人建造、而非是为马来西亚人建造的城市，大多数马来西亚人是买不起这些公寓的。
　　路透社的报道称，竞选期间，马哈蒂尔凭借着反对包括森林城市在内的中资项目推动了竞选活动。
　　碧桂园“森林城市”项目位于马来西亚柔佛州新山市，为碧桂园与当地开发商马来西亚柔佛州人民集团（KPRJ）共同开发。2013年8月，碧桂园拿下这一项目地块，项目由四个面积不同的人造岛组合而成，占地约14平方公里，接近澳门面积的一半。

iKk2-hifuvph7384496.jpg 保存到相册

碧桂园森林城市效果图
　　2016年12月，碧桂园宣布项目总投资将达到1000亿美元（约6900亿人民币）。按照此前公布的规划，该项目整体将耗时20年开发，是碧桂园在海外最大的房地产项目。
　　目前，碧桂园森林城市是中国在马来西亚的“明星项目”之一，除此之外，中国在马来西亚的大型投资还包括马中关丹产业园、东部海岸铁路工程以及刚刚于4月3日开工的南部铁路项目等。
　　此前，马哈蒂尔表示，他支持中国的“一带一路”倡议，但保留在必要时与中国重新磋商部分协议条款的权利。“马来西亚欢迎中国公司在马来西亚雇佣当地人、为马来西亚带入资本和技术，但现实情况存在一些不同。”他在上任记者会上说。
　　马哈蒂尔所指的项目被认为是中国碧桂园集团投资的森林城市项目。该项目位于马来西亚南部柔佛州与新加坡比邻的伊斯干达（Iskandar），总投资额为1000亿美元，计划吸引中国的城市中产阶级在马来西亚投资房产。
　　马来西亚媒体指出，该项目引起争议的主要原因是没有考虑到如何融入当地社会和使得双方互利，这在种族关系敏感的马来西亚，很容易引起攻击和不满。
　　据碧桂园马来西亚区域公众微信号8月26日的消息，2018年8月16日，碧桂园集团董事局主席杨国强前往吉隆坡国会大厦拜会马来西亚首相马哈蒂尔。
　　消息称，在40分钟的会谈里，杨国强认真听取了首相敦马哈迪关于碧桂园集团的发展建议。首相强调：“我欢迎能为马来西亚带来技术转移，创新机会以及创造本地就业岗位的外国投资。只要企业愿意在马来西亚长期发展，政府将会为企业的长期发展创造良好的营商环境。最重要的是，本国人民要从外国投资带来的经济发展中获益。”
　　而杨国强则表示：“我坚信马来西亚在首相阁下的领导下会继续对外国投资者持欢迎的态度。因此，我计划加大碧桂园集团在马来西亚的投资规模。下一阶段，碧桂园集团会着重加强在现代农业以及智能机器制造业这两大领域的投资力度。”
　　文章内容称，马哈蒂尔首相认可了碧桂园集团所取得的成就，并表示将继续支持碧桂园集团在马来西亚的发展。

honjehai · 发表于: 2018-8-27 14:03:00

　　推荐阅读：
　　碧桂园人士：森林城市项目暂未接到向外国人禁售通知
　　马来西亚总理：碧桂园森林城市项目不得向外国人销售

　　8月27日消息，碧桂园相关人士对△财经栏目表示，未收到马来西亚方面关于“森林城市向外国人禁售”的消息，正在向马方核实。网传杨国强对森林城市的回应是假的，杨国强迄今并没有对“森林城市向外国人禁售”的说法表态。碧桂园称稍后会有澄清。

帐号		自动登录	找回密码
密码			免费注册

[经济·市场] 为何只有碧桂园森林城市在大马受阻？揭秘项目特殊性

相关帖子 » 标签

碧桂园的房子危险了