中国投资者成曼哈顿房地产业生力军

罗绮梅 颜茜 发自纽约 北京

1800万美元，来自中国的投资和建筑公司买下美国纽约曼哈顿区著名地标“美国钞票公司大楼”（American Bank Note Company Building）。2010年年末这一交易让人们对这个一直不愿透露身份的中国买家充满好奇，同时也将目光再次聚焦曼哈顿房地产市场。

三日之后，2010年12月24日总部设于北京的搜房网宣布以4600万美元的价格协议买下美国国际集团（AIG）在曼哈顿地区的培训中心，预计交易于今年上半年完成。

最新的一则关于中国企业曼哈顿买楼的新闻是：纽约AREA房地产金融公司日前披露，“中国主权财富基金”中投公司与AREA共同收购有关物业的优先股，成为位于纽约曼哈顿麦迪逊大道一幢27层办公大楼的所有者之一。该大楼目前是著名时装公司拉夫-劳伦公司的总部，大楼位于中央公园附近，是曼哈顿区的黄金地段。

曼哈顿楼市是否已走出低谷，甚至成为一枝独秀？现在投资曼哈顿楼市是在“抄底”吗？中国投资者是否已在曼哈顿房地产界翻云覆雨？中国买家曼哈顿购房选择是否理性？△财经栏目特别走访纽约房产业界及金融界人士，解构中国投资者的曼哈顿楼市新旅程。

中国公司4折买下纽约地标“钞票大楼”

曼哈顿百老汇街70号，一座五层花岗岩建筑横跨整条街区，面积15,218平方英尺（约1413平方米），毗邻华尔街，离纽约证券交易所只有几步之遥。它便是美国钞票公司大楼，纽约著名地标。如果说纽约是全球金融中心，这座建于1908年的大厦所在地堪称“中心中的中心”。

这座大楼的卖方是世界和平环球国（Global Country of World Peace）基金会，由已故的超验冥想大师马赫西-马赫什-友吉（Maharishi Mahesh Yogi）建立，因经营财务困难该基金会一年前决定将大楼公开出售，最早出价4,500万美元。

普天寿道格拉斯爱尔门房地产经纪人罗懿慧透露，前后有四位中国客户对这座楼有兴趣，一个月前还有公司愿意出价2,500万，最终一家来自中国的投资和建筑公司以1800万美元（约合1.2亿人民币）投下，较卖方最早拍卖价低60%，若说这位买家“算是捡了便宜”不足为过。

有趣的是，卖方世界和平环球国基金会尽管割价出售，仍是赚了一笔。据《华尔街日报》报道，该基金会于2004年以550万美元买下这座大楼，当时纽约经济正处9-11事件阴霾之中。

中国公司买下钞票大楼、搜房网收购AIG前培训中心的新闻引人关注，加拿大皇家银行风险管理资深顾问、中央电视台大型纪录片《华尔街》顾问及《金融让谁富有》作者陈思进对△财经栏目表示，其实两宗交易中出价高低已不重要，吸引中国人眼球的地方是纽约地标性建筑现在归中国公司所有，在欧美经济一泻千里之际，作为中国人精神层面的自豪感是毋庸置疑的。

“钞票大楼”交易只是冰山一角

DEWorldwide咨询公司主席Neal Sroka向△财经栏目介绍，这些见诸媒体的交易只是“冰山一角”，很多有实力的中国投资者正默默地打着算盘，做着买卖。中国人到曼哈顿买房已不新鲜，最近两年他们在当地楼市的出手足以用“财大气粗”来形容。

在曼哈顿房地产界流行一个“笑话”，如果是中国客户买房，房产经纪最常问的是“All Cash？”（全部现金支付吗？）几年前这是嘲笑中国买家老土，而在整个市场经历信贷危机后的今天，美国房地产市场急需资金注入，现金支付的中国客户成为市场最爱。

美国WK国际律师事务所合伙人吴异军对△财经栏目表示，中国投资者涉足曼哈顿房产市场趋势绝非心血来潮，而是中国投资环境转变、中国本土公司海外发展以及纽约房地产市场困境等多方因素推动而成。

吴异军称，中国加入WTO后投资大环境更为开放，中国本土公司迅速崛起，中美贸易公司在美国，特别是纽约曼哈顿落脚，势在必行。加上近两年国内房地产出现泡沫，市场价格涨幅较高，在纽约置房性价比远比北京、上海、香港高，也让中国投资者对曼哈顿格外倾心。

同时，金融海啸重创之下，纽约很多房地产证券化进入到期阶段备受压力。多重因素之下，以往被打发为“次等客户”的亚洲投资者迎来新机遇，首当其冲便是中国投资者。

吴异军举了一个正在进行中的典型例子：美国最著名高档商业街纽约第五大道的铺面招租一般不会对外公布，但最近地处第五大道中心位置的57街2500平方英尺商铺楼却开始向亚洲客户进行推销，这个口岸原本是准备出租给欧洲某知名奢侈品牌作门店，但因欧洲经济状况堪忧，最终这笔交易搁浅，而这对于鼓着腰包的中国投资者来说却是机会难得。

“抄底”一说没保证

市场有不少声音认为，现在投资曼哈顿楼市是在“抄底”，绝对有利可图。不过，陈思进认为，没人能够准确判断何时是“底”，也提醒投资者留意风险。“通常，人们都期望‘抄底’，但往往真到所谓‘底部’时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。”

事实上，位于金融海啸风暴眼的纽约曼哈顿楼价在全国范围算是“一枝独秀”。美国次贷危机爆发后，全美从2007年7月到2010年底平均房价跌近30%，而纽约曼哈顿平均房价仅下跌15%。去年第3季曼哈顿房地产分析报告显示，绝大多数中国人偏爱的康斗房（Comdo）每平方英尺价钱成稳步上升趋势，由上年每1,101美元同比增长到1,199美元，并按季增长逾5%。

从价格方面考量，现在入市或许是机不可失。陈思进一个朋友几个月前在曼哈顿南港以62万美元买下一套市值曾高达90多万的公寓；而商用楼方面，吴异军所在律师事务所正协助北京某集团收购一栋价值超过2亿美元的办公楼，若交易达成，大楼每平方英尺售价约500美元，而通常曼哈顿30楼以上的办公楼每平方英尺报价都在1000美元以上，相当于是打了个对折。

曼哈顿楼市现时投资时机吸引，但陈思进呼吁中国买家谨慎投资，规避“冒进”的风险。“希望这次中国人不会重蹈当年日本人购买洛克菲勒中心的覆辙。”

1989年，日本三菱公司以15亿美元购入当时视为美国象征的纽约著名地标洛克菲勒中心，但收购完成后纽约楼市极不景气，租金收入只有三菱预期的一半水平。紧接着日本经济泡沫破灭，三菱无暇自顾，被迫宣告洛克菲勒中心项目破产，1996年以9亿美元出售，损失6亿美元。

中国买家购房观念有待提高

从买家结构看来，在曼哈顿房地产市场有投资计划的多数是国内已有殷实基础的大型企业，主要集中于北京、上海、深圳等地，当然也不乏西南地区（如成都）和东北地区（如哈尔滨）的投资者。罗懿慧表示，中国房地产投资者已经从太平洋漂洋过海到了大西洋了。

而从购房用途来看，普天寿道格拉斯爱尔门资深房地产经纪人金朝华表示，中国投资者买房主要可分三大类，定居房、暂住房及投资房。前两类买家大多数都出于子女教育读书需求，而受限于投资金额问题，投资用途的购房市场占比仍不算太高。

中国买家购房须规避冒进风险之外，金朝华认为，投资者购房观念可能需要有所转变，不要过于看重曼哈顿给人气派的感觉。“与其以同等价钱纠结地等待曼哈顿岛上的所谓‘金窝’，不如放眼临近的布鲁克林区，甚至环境一流的纽约长岛汉普顿地区。”

她同时提醒，在曼哈顿买房子是一系列的工程，从经纪人到律师到物业管理到会计师，投资者都应该清楚的认识到一个交易所需要投入的人力物力和财力。

吴异军也认为，中国买家购房之前应该多做些准备功夫。“选择到曼哈顿投资房地产的大陆企业实力都不在话下，但相比之下港澳台投资者的考虑较为长远，大陆投资者还需多做功课，不能对纽约每个区的特点如何、地税和管理费等问题模凌两可。”

所谓“北美购房旅游线路火爆”、“炒房团进入美国市场”的消息在国内热炒，让人们产生中国人可以在曼哈顿房地产翻云覆雨的错觉。事实上，吴异军指出，中国人在美投资房地产在很多方面都需要寻找出路，就拿如何顺利实现资金转移和成功融资功为例，就有很长的路要走。