中粮大悦城加速跑马圈地挑战万达

中粮挑战万达

一个是摸着石头过河的先行者，一个是朝着目标追赶的后来者，李骁用先行者和模仿者来分别形容万达和中粮各自扮演的角色。

万达商业王国正遇到一个越来越强大的对手──中粮集团。

中粮集团正筹备分拆商业房地产在香港或中国内地上市，目标于今年内完成。集团董事长宁高宁3月3日预期，该板块租金收入未来数年料可保持每年20%以上的增长。

被宁高宁预期的租金快速增长，源于集团旗下侧重商业地产开发的中粮置业，而中粮置业则将宝押在“大悦城”这个集合商业、办公、住宅在内的城市综合体开发项目上。也就是说，未来“大悦城”租金收入将成倍数增长。

目前，“大悦城”仅在北京、上海、沈阳、天津四地共拥有5个项目，若维持现有数目，租金收入恐难有突破，更别提与在2010年底全国已开业的42个万达广场相提并论。

为此，“大悦城”决定加紧跟上万达规模，提高跑马圈地速度，缩短数量上的差距便是第一步。中粮便在此前公布5年内投700亿元人民币在全国建设20个“大悦城”的计划。

融资优势

发动全国造城引擎的同时，中粮集团亦加快解决为“大悦城”输血的融资问题。

分拆商业房地产目标年内上市，并加速中粮集团旗下两大地产业务的整合。而就在宁高宁预期未来租金收入的不久前，其筹谋6年的中粮“合地”战役，终于进入了分别在各重点城市公司“打关”的冲锋阶段。

日前媒体报道，中粮集团及中粮地产、中粮置业的相关负责人将分别飞赴北京、上海、天津、成都等城市。将各城市中的中粮地产和中粮置业分公司的资产整合起来，厘清股权关系并统一管理。

“商业地产扩张对资金要求很大，中粮置业和中粮地产的合并，可见其做大商业地产的目标非常明确，合并成功后整体上市是其下一步骤，融资难题也就不是问题了。”在商业地产专家委员会副主任李骁看来，中粮已下决心在商业地产上有所为，战略方向亦通过快速圈地、复制项目，进而占领市场，融资是其非常明显的优势。

“再加上中粮集团的国企背景，亦是多个行业的龙头企业，资金实力不是民企万达所能抗衡的。”李骁补充认为。

万达同样也意识到必须解决融资渠道问题，方能为扩张提供“弹药”。但直到目前，万达上市计划依然未见明朗。自2009年万达启动了上市计划以来，楼市调控、A股低迷，再加上沈阳万达售楼处失火事件，均牵制着万达上市步伐。

或许对融资问题有着深刻的体会，日前全国两会期间，作为全国政协常委的大连万达集团董事长王健林，亦提出“重点关注中小企业融资问题”的提案。

中粮后发

一个是摸着石头过河的先行者，一个是朝着目标追赶的后来者，李骁用先行者和模仿者来分别形容万达和中粮各自扮演的角色。

“毕竟万达做商业已经有近20年，已走过一代、二代，到现在的三代产品，万达购物中心品牌知晓度已经非常高，万达也形成一批忠实的商户追随者。”对于万达先行者的角色，李骁还是抱持高度赞赏之态。

而正因为万达经历过一代单一主力店、二代多主力店的艰辛，并最终在第三代的城市综合体模式受到认可。因此，同行往往能直接跳过一代、二代的老路，直接模仿万达城市综合模式。

“中国市场足够大，城市综合体在北上广深虽已不是新鲜事，但对于百货占主导的二三线城市，留给城市综合体项目发展的机遇非常大，因此，中粮在‘大悦城’选址上仍有很大空间，并不会受万达现有规模影响。”易城中国商用地产策略顾问部总监饶伟刚认为，虽然万达已有45个开业项目，但这并不影响全国市场对城市综合体的需求。

市场留下的空白点很多，因此中粮在提出5年内再造20个“大悦城”计划时显得信心满满。中粮集团副总裁、中粮置业董事长史焯炜更是提出分步走计划：未来2-3年内，将在全国复制10个以上大悦城。

“火拼”尚早

相对于中粮，万达并不在资金上占据优势，而追随万达的商户，亦同样是中粮“大悦城”项目的追随者。

在上海的中粮大悦城内，服装品牌如H&M、MANGO，餐饮品牌如“棒！约翰”等均有所重合。让万达引以为豪的“订单地产”，在中粮集团面前也不能完全展现其优势。

尽管中粮已展开复制“大悦城”计划，并试图解决融资难题，但在李骁看来，两家现在都是在各自跑马圈地过程，中粮‘大悦城’在短时间内还无法赶超万达，两家目前还不到“火拼”阶段。

仅从数量规模上，万达已计划2011年开业17个项目，其中在上海万达就要新开2个，届时上海万达广场将达到同城四个的规模。

而中粮“大悦城”2011年开店数量仅有一个天津项目，其余尚在选址过程中。对此，李骁认为，十年内中粮仅从规模上估计还难以赶上万达，更何况万达在经历了近十年的快速扩张后，现阶段并没有放缓扩张速度。

中粮要想与万达齐头并进，看来还需要经历时间的考验。而如今摆在无论摆在万达还是中粮面前的难题是，商业地产人才的缺乏是制约快速扩张的另一难题。

饶伟刚发现，目前商业地产前期规划、招商阶段、运营管理均出现人才缺失，“商业地产涉及到开发商、消费者、商家的三方关系链，对人才素质的要求更高，但目前国内人才缺少，再加上商业开发商快速扩张，招兵买马仍难以赶上开店速度。”

看来，中粮与万达不仅要在资金储备上进行比拼，而且人才储备上也要一较高低。

链接>>> 万达院线冲刺IPO

北京市环保局网站日前披露了万达电影院线股份有限公司的上市环保核查公示。这意味着，万达电影院线已处于IPO的冲刺阶段。

据万达集团官方网站资料，万达电影院线是中国排名第一的院线，拥有五星级影城71家，600块银幕，占有全国16%的票房份额。万达计划到2012年开业120家影城，拥有银幕1100块，年收入35亿元，占有全国20%以上的市场份额。如果万达电影院线能够成功IPO，仍然具有重要意义：该公司将成为内地首家登陆A股的院线类公司，或将开启一波院线公司的上市场”。

上海有个楼层名为“拜物教”

万达广场针对的是大众化人群，而中粮大悦城消费群体更为明晰即潮流人群，相对万达更时尚、更年轻。

徐宁知道中粮大悦城，是一次去闸北海宁路办事时，看到大悦城西藏北路门前的摩天轮，这让他很吃惊，在寸土寸金的上海市中心怎么会出现大型游乐设施。

要知道，在商场门前设摩天轮，上海还仅此一家。

停留脚步，徐宁进一步发现大悦城跟很多商场不同，这里的潮流活动几乎排满：中国达人秀报名、罗志祥签售会、三八妇女节特价活动……

更让他觉得有趣的是，在一般商场最多只会出现每个楼层的数字，但在上海大悦城内，他发现每个楼层竟然都各有名字，比如一楼叫美学家、二楼叫拜物教、三楼时装精、四楼名为潮流军等。

在商业地产有着多年经验，目前任职于易城中国商用地产策略顾问部总监的饶伟刚虽然没有去过上海的中粮大悦城，但他却对中粮大悦城的定位很清楚，“大悦城是将潮人群体作为消费者，并定位为国际青年城。”

这也难怪大悦城会大力引进中国达人秀、罗志祥签售会等类似潮流活动。

徐宁自认为自己不到30岁，思想上也比较新潮，不是潮流达人，但至少也算是潮流一族。不过，在被外部包装、活动内容吸引之下，其在商场内部停留的时间并不多，从地下一楼一路做观光电梯上了十楼后，再逐一快速地走了一圈，便不想继续逛下去。

华夏柏欣上海总经理廖珈庚倒是跟徐宁一样，在上海大悦城去年年底开业后，也曾去消费过。作为内行人，他发现中粮在做大悦城上确实是花了一番心思，无论是外立面的包装、内部的中庭设置，抑或是商户内部装修设计，均与万达广场有所不同。

“万达广场针对的是大众化人群，而大悦城消费群体更为明晰即潮流人群，相对万达更时尚、更年轻。”廖珈庚看到中粮正潮这个方向努力，但现阶段实际效果却不容乐观。“要知道绝大多数逛商场的人，都不喜欢纵向购物，而中粮大悦城共有12楼，从购物体力上要比万达的横向布局来的费劲。”

这或许也是徐宁体验大悦城后的感受──累。

事实上，在大型城市综合体项目上便有横向延伸布局，以及纵向向上布局两种类型。以五角场万达为例，其占地面积为6万平方米，而上海中粮大悦城占地面积不到1万平方米，仅为9434平方米，以致大悦城也只能向上发展，而无法做到横向延伸。

为了迎合潮人人群，定位为国际青年城的大悦城在商户选择上也做了一定的选择。H&M、无印良品、NINE WEST、APPLE等国际品牌均能在大悦城寻见，其中，H&M可以说是该项目的最大主力店，其占据了地上1楼、2楼、3楼最有利地段，并将三层楼连成一片。

同时，在大悦城四楼还专门署名为“潮流军”，汇集有TEENIE WEENIE、AIVEL、毛巾美术馆等24家商户。

不过，开业不到4个月的上海中粮大悦城，离其所要吸引的潮流人群似乎还相差一截。《东地产》在该项目购物中心看到，来往的消费者主要以学生群体为主，同时也有周边居民携带小孩逛街。

“潮流人群的年龄层比较难定义，主要还是看心理年龄。”饶伟刚认为大悦城可能是想通过引领流行趋势，来吸引潮人参与。

而这在饶伟刚看来，上海大悦城在主力店的选择上就会作出与万达不同的选择，在五角场万达广场为例，沃尔玛、第一食品等是其主力店，而H&M仅为次主力店。但在上海大悦城内，并没有引进大型超市，不过日前大悦城却与华润万家集团旗下的高端时尚精品超市OLE签订长期战略合作关系。

“中粮作为后来者，毕竟要与万达做一些区分，大悦城在商户选择上更精致一些，定位也相对高端一些。”饶伟刚认为万达广场与中粮大悦城的区别其实还是比较明显。

与中粮大悦城不同的是，万达广场还涵盖有办公楼、酒店式公寓，或住宅部分，甚至部分商铺会做一定比例地出售。

从万达目前进驻的上海五角尝周浦、江桥、宝山来看，其均组合有多种物业类型，出售一定比例的办公楼或商铺或住宅，从而获取现金流。

“出售一定比例的物业可充实现金流，但需要引起注意的是，部分商铺的出售，对后期的经营管理依然是一个隐患。”饶伟刚认为万达出售商铺的比例将会随其资金需求的大小而作出调整。

是持有还是出售，对于消费者来说并不重要。在目前网上商店大肆抢夺实体店生意的“交火”时期，无论是万达还是中粮大悦城可能要努力的是如何吸引消费者愿意来消费。